Billiges Geld fließt stark in Immobilien: Anlagechance oder potenzielles Risiko?

Im Jahr 2025 fließt billiges Geld in den Immobilienmarkt. Dies macht diesen Markt zu einem attraktiven Investitionskanal für Immobilien in einer Zeit, in der die Goldpreise ihren Höhepunkt erreichen und die Aktien stark schwanken. Spekulanten nutzen diese Gelegenheit schnell aus, um ihre Gewinne zu steigern. Die Grundstückspreise steigen schnell über das Einkommen der Menschen hinaus, was viele potenzielle Risiken birgt.

Immobilienmarkt profitiert von Rückenwind?

In den ersten acht Monaten des Jahres 2025 wurde die vietnamesische Wirtschaft mit rund 1,8 Billionen VND gepumpt, wodurch die niedrigen Zinssätze auf einem extrem niedrigen Niveau blieben. Der reichliche Geldzufluss fand schnell Abnehmer in Bereichen wie Aktien und insbesondere Immobilien. Zum 30. Juni erreichten die ausstehenden Immobilienkredite 3,18 Billionen VND, das 2,4-Fache des Wertes von Ende 2024 und 18,5 % der gesamten ausstehenden Verschuldung des gesamten Finanzsystems. Einige Banken vergaben insbesondere Immobilienkredite, die mehr als 64 % der gesamten ausstehenden Verschuldung ausmachten.

Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung (VARS IRE), erklärte, dass das günstige Kapital in Verbindung mit langfristigen Faktoren wie dem Ausbau der Autobahninfrastruktur, ausländischen Direktinvestitionen in Vietnam, dem Tourismus und steigenden Einkommen einen deutlichen Aufschwung für den Immobilienmarkt bewirkt habe. Tatsächlich habe in den letzten Jahren jedes öffentliche Investitionsprojekt, wie Autobahnen, Flughäfen und Flussbrücken, nicht nur die regionale Vernetzung verbessert, sondern auch unmittelbar zu einem Anstieg der umliegenden Grundstückspreise geführt.

Während der tatsächliche Bedarf an bezahlbarem Wohnraum nicht gedeckt wird, fließt Kapital in Luxusprojekte, Ferienanlagen oder spekulative Grundstücke, die dann aufgegeben werden.

Gleichzeitig fließen starke ausländische Direktinvestitionen nach Vietnam, da globale Konzerne ihre Lieferketten umstrukturieren. Dies steigert die Nachfrage nach Industrieimmobilien, Logistikflächen, Büros und sogar nach Wohnraum für Fachkräfte. Die Erholung des Tourismus beflügelt zudem den Markt für Ferienimmobilien, während das Einkommen der Bevölkerung allmählich steigt und somit ihre Kaufkraft für Wohnraum stärkt.

„Man kann sagen, dass der Immobilienmarkt sowohl von der Geldpolitik als auch von der makroökonomischen Dynamik profitiert, was den Immobilienmarkt im Jahr 2025 zur bevorzugten Anlageoption für Cashflows in diesem Zeitraum macht“, sagte Dr. Luong.

Nguyen Quang Huy, Exekutivdirektor der Fakultät für Finanzen und Bankwesen der Nguyen-Trai-Universität, analysierte die Gründe für die Marktdynamik und erklärte, dass öffentliche Investitionen in wichtige Infrastrukturprojekte wie die Nord-Süd-Autobahn, internationale Flughäfen, Flussbrücken und Hochgeschwindigkeitsstrecken den Raum für Stadtentwicklung und Industrieparks erweitern und gleichzeitig die Grundstückspreise in neu angebundenen Gebieten steigern. Darüber hinaus fließt weiterhin stark ausländische Direktinvestition nach Vietnam, da Vietnams Position in der globalen Lieferkette immer wichtiger wird. Dies führt nicht nur zu einer stark steigenden Nachfrage nach Industrieflächen, Lagerhallen und Büros, sondern auch zu einem Wohnungsmarkt für ausländische Fachkräfte.

Zahlreiche verlassene Villen in der Gemeinde An Khanh in Hanoi .

Darüber hinaus hat die starke Erholung des Tourismus laut Herrn Huy Vietnam zu einem attraktiven Reiseziel gemacht und das Wachstum von Ferienimmobilien, Hotels und dem Handel gefördert. Insbesondere die Wirtschaft und die Einkommen der Bevölkerung sind in den letzten Jahren gestiegen und haben eine solide Grundlage für die Kaufkraft im Wohnungssektor geschaffen. Angesichts des Kapitalabflusses aus Ersparnissen und Goldanlagen haben sich Immobilieninvestitionen daher als sicherer und potenziell kapitalanziehender Kanal erwiesen.

Finanzielle Hebelwirkung und potenzielle Risiken

Neben günstigem Kapital bieten viele Investoren attraktive Wohnungsbaudarlehen mit finanzieller Unterstützung, einer tilgungsfreien Zeit von bis zu fünf Jahren und einer Anzahlung von lediglich 10–30 % des ursprünglichen Kaufpreises. Dies ist zwar vorteilhaft für Käufer, eröffnet aber gleichzeitig Spekulanten die Möglichkeit, Fremdkapital einzusetzen.

Mit einer Wohnung im Wert von 3 Milliarden VND und einem Eigenkapital von nur 600 bis 900 Millionen VND können Spekulanten nach ein bis zwei Jahren einen Gewinn von 450 bis 600 Millionen VND erwarten, was einer Rendite von 50 bis 70 % entspricht. In der Hochphase des Immobilienmarktes konnten viele ihren Gewinn sogar verdoppeln, noch bevor sie die Wohnung bezogen hatten.

Die Aussicht auf hohe Gewinne hat eine Welle von F0-Investoren in den Markt gelockt. Sie halten an ihren Waren fest und warten auf steigende Preise, wodurch eine Spirale aus Knappheit, hohen Preisen und virtuellen Transaktionen entsteht. Dies lässt den Markt künstlich dynamisch erscheinen, verschleiert aber das Risiko langfristiger Instabilität.

Zudem umgehen einige Unternehmen das Gesetz, indem sie unter dem Deckmantel von Produktion und Geschäftstätigkeit Kapital aufnehmen, es aber tatsächlich in Immobilien investieren und so die Kreditvergabe verzerren. Dies verringert nicht nur die Effizienz des Kapitalflusses für die reale Produktion, sondern treibt auch den Immobilienmarkt in eine Überhitzung, die leicht zu einer Immobilienblase führen kann.

Dr. Tran Xuan Luong warnte: „Billiges Kapital fließt in den Immobilienmarkt und treibt die Verkaufspreise vieler Projekte weit über ihren tatsächlichen Wert. Viele Unternehmen nutzen zudem den Namen ‚Produktion‘ aus, um Kapital aufzunehmen und es dann in den Immobiliensektor zu investieren, was zu Marktverzerrungen führt.“

Tatsächlich werden viele Projekte zu Preisen verkauft, die das Fünf- bis Siebenfache des Einkommens der Menschen übersteigen. Diese Diskrepanz verdeutlicht ein gravierendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Während der tatsächliche Bedarf an bezahlbarem Wohnraum nicht gedeckt wird, fließt Kapital in Luxusprojekte, Ferienanlagen oder spekulative Grundstücke, die anschließend brachliegen.

„Noch gefährlicher ist die Rückkehr der Spekulationsmentalität. Kleinanleger nehmen kurzfristige Kredite auf, um Immobilien zu kaufen und zu verkaufen, was die virtuelle Liquidität in die Höhe treibt. Steigen die Zinsen plötzlich wieder oder werden Kredite restriktiver vergeben, gerät diese Gruppe unter den größten Druck, ihre Schulden zurückzuzahlen, wodurch die Gefahr eines Zusammenbruchs besteht, der sich auf das gesamte System ausbreiten könnte. Die Geschichte des vietnamesischen Immobilienmarktes war geprägt von zahlreichen Immobilienbooms und darauf folgenden Einbrüchen, die schwerwiegende Folgen für Unternehmen, Banken und die Bevölkerung hatten“, analysierte Herr Luong.

Der Ökonom Nguyen Quang Huy teilt diese Ansicht und warnt, dass der Immobilienmarkt trotz seiner Dynamik weiterhin viele potenzielle Risiken birgt. Zunächst besteht die Gefahr, dass die Grundstückspreise die Kaufkraft übersteigen. Wenn sich zu viel Kapital in einigen Gebieten konzentriert, können die Grundstückspreise schneller steigen als die Einkommen, was zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt. Hinzu kommt die ungleiche Liquidität: Nicht alle Objekte lassen sich leicht wiederverkaufen, insbesondere Projekte, die weit von der Infrastruktur entfernt liegen oder deren rechtliche Dokumente unvollständig sind. Schließlich besteht die Gefahr der Massenpsychologie: Viele Menschen folgen zwar dem Trend, geraten aber bei einer Marktkorrektur leicht in finanzielle Schwierigkeiten.

Herr Nguyen Quang Huy, Exekutivdirektor der Fakultät für Finanzen und Bankwesen der Nguyen Trai Universität

Experten sind sich einig, dass der Markt Lösungen zur Steuerung und Kontrolle der Kapitalflüsse in den Immobiliensektor, insbesondere in den spekulativen Bereich, benötigt, um Immobilienblasen zu verhindern. Nur wenn Investitionskapital in Bereiche zurückfließt, die echten Wert schaffen, kann die Wirtschaft eine ausgewogene und nachhaltige Entwicklung gewährleisten.

vov.vn

Quelle: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html