Menschen und Unternehmen stehen vor Schwierigkeiten
Laut dem Landwirtschafts- und Umweltamt von Ho-Chi-Minh-Stadt wird die Grundstückspreisliste von 2026 die Einschränkungen der aktuellen Liste beheben (Beschluss 79/2024). Demnach entspricht der im Entwurf angegebene Grundstückspreis in einigen zentralen Straßen von Ho-Chi-Minh-Stadt nahezu dem der alten Liste und beträgt lediglich 60 % des tatsächlichen Verkaufspreises.
Laut dem von der Nationalversammlung beratenen Entschließungsentwurf zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Bodengesetzes von 2024 werden die Bodenpreise jedoch durch Multiplikation der Preisliste mit dem Anpassungskoeffizienten (K-Koeffizient) ermittelt, der in allen Fällen Anwendung findet. Dabei erhöht sich der K-Koeffizient im Vergleich zur Preisliste für nichtlandwirtschaftliche Flächen um das 1,5- bis 2-Fache und für landwirtschaftliche Flächen um das 1,5- bis 10-Fache.
Daher hat dieser neue Entwurf der Grundstückspreisliste bei Privatpersonen und Unternehmen Besorgnis ausgelöst, dass sie ihren finanziellen Verpflichtungen bei der Änderung der Grundstücksnutzung, der Grundstückspacht usw. nicht nachkommen können.
Herr NK (Gemeinde Phu Hoa Dong, Ho-Chi-Minh-Stadt) erklärte, er warte auf die Veröffentlichung einer neuen Grundstückspreisliste durch Ho-Chi-Minh-Stadt und hoffe, dass die Nutzungsgebühr bei einer Nutzungsänderung reduziert werde. Herr K. gab an, Ende Oktober 2024, nachdem er von der geplanten Veröffentlichung einer Grundstückspreisliste durch Ho-Chi-Minh-Stadt gemäß Beschluss 79 erfahren hatte, einen Antrag auf Umwandlung von knapp 960 Quadratmetern landwirtschaftlicher Nutzfläche in Wohnbauland gestellt zu haben.
Nach zwei Monaten Wartezeit erhielt er jedoch eine Zahlungsaufforderung für die Landnutzungsgebühren gemäß Beschluss 79. Die Gebühren beliefen sich auf über 4,3 Milliarden VND. „Da wir uns mehr als 4,3 Milliarden VND nicht leisten können, mussten wir den Plan, das Grundstück in Wohnbauland umzuwandeln, aufgeben und auf die neue Preisliste warten. Mit diesem neuen Entwurf könnten sich die Landnutzungsgebühren jedoch verdoppeln. Wie sollen wir uns so viel Geld leisten?“, fragte Herr K.
Aus geschäftlicher Sicht analysierte Herr Tran Van Chau, Vorstandsvorsitzender der Cho Lon Real Estate Joint Stock Company, dass die im Jahr 2026 veröffentlichte Entwurfsliste der Grundstückspreise, mit Ausnahme des Zentrums, größtenteils recht hoch ausfällt. Steigen die Grundstückspreise zu stark an, wird dies für Unternehmen viele Bereiche einschränken, insbesondere Investoren könnten den Markt verlassen.
Um zu transparenten und fairen Marktpreisen zu gelangen, ist es daher notwendig, eine Grundstücksdatenbank zu haben und von unabhängigen Stellen überwacht zu werden, die offen Meinungen von Privatpersonen, Unternehmen und Fachbehörden entgegennehmen.
Druck durch Grundstückspreise und K-Koeffizient
Im Gespräch mit einem Reporter der SGGP-Zeitung bestätigte Herr Dao Quang Duong, amtierender Leiter der Abteilung für Bodenökonomie im Landwirtschafts- und Umweltministerium von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass bei Anwendung der Bodenpreise gemäß dem Resolutionsentwurf alle Fälle von Umsiedlungsvereinbarungen, der Änderung der Landnutzung von landwirtschaftlichen Flächen zu Wohnbauflächen für Haushalte und Einzelpersonen sowie der Landverpachtung mit jährlicher Pachtzahlung usw. das 1,5- bis 2-fache der Bodennutzungsgebühren gemäß dem Koeffizienten K betragen müssen.
Laut Herrn Duong wird empfohlen, dass die Kommunen den Koeffizienten K spätestens bis zum 31. Dezember 2026 festlegen, falls die Nationalversammlung einen Resolutionsentwurf verabschiedet, der den Grundstückspreis dem mit dem Koeffizienten K multiplizierten Grundstückspreistabellenwert zuordnet. Dies gibt den Provinzen und Städten Zeit, sich auf die Berechnung des Koeffizienten K vorzubereiten.
Für die übrigen Fälle wie Landzuweisung, Nutzungsänderung von Grundstücken, Landverpachtung mit Einmalzahlung für die gesamte Pachtdauer und Entschädigungsberechnung bei der Rückforderung von Land durch den Staat legt die Regierung Sonderfälle fest; für Projekte mit Entwicklungspotenzial werden Methoden zur Bestimmung spezifischer Grundstückspreise angewendet.
Dadurch wird sichergestellt, dass der Prozess der Ermittlung von Grundstückspreisen verkürzt wird und die Zahlung von Grundstücksnutzungsgebühren im Einklang mit den Kosten steht, die Unternehmen bei der Entwicklung von Projekten entstehen, was dazu führt, dass die Immobilienpreise nicht in die Höhe getrieben werden.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, stimmte dieser Frage zu und schlug vor, den K-Koeffizienten für 2026 auf 1 festzulegen, was einer unveränderten Höhe entspricht. Dies soll den Kommunen helfen, Verwirrung bei der Umsetzung des Beschlusses der Nationalversammlung zu vermeiden. Ab 2027 kann der K-Koeffizient je nach Marktlage angepasst werden.
Unterdessen erklärte Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Instituts für Naturressourcen- und Umweltökonomie von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Stadt eine Richtlinie für die Erstellung einer Grundstückspreisliste benötige, die auf der vor Inkrafttreten des Landgesetzes von 2024 geltenden Preisliste basiert und mit dem Koeffizienten K multipliziert wird, wobei bei der Anpassung des Koeffizienten K an die neue Preisliste für Wohnbauland im Jahr 2026 ein Anpassungsbereich von 0,2 bis 3 berücksichtigt werden muss.
* Herr Dao Quang Duong , kommissarischer Leiter der Abteilung für Bodenökonomie im Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt
Die Gebühr für die Landnutzung wird gemäß den Bedingungen bei Nutzungsänderung entrichtet.
Die Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß Beschluss 79 erweist sich grundsätzlich als praktikabel, insbesondere für Flächen zur Produktion, für Gewerbe, Handel und Dienstleistungen. Allerdings gibt es auch Stimmen aus Gebieten wie Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be und Can Gio, die darauf hinweisen, dass die Nutzungsgebühr für die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohnbauland im Vergleich zu früher recht hoch ist.
Um dieses Problem zu lösen, hatte das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt zuvor empfohlen, dem Premierminister einen Bericht vorzulegen, in dem die Erlassung von Durchführungsbestimmungen zu Artikel 157 Absatz 2 des Bodengesetzes von 2024 zur Befreiung und Reduzierung von Bodennutzungsgebühren in bestimmten Fällen gefordert wird. Diese Empfehlungen wurden der Nationalversammlung zur Verabschiedung einer Resolution vorgelegt, um Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung des Bodengesetzes von 2024 zu beseitigen.
Wird der Beschluss in der vorgeschlagenen Form verabschiedet, müssen Haushalte und Einzelpersonen, die den Zweck von Land von landwirtschaftlicher Nutzfläche in Wohnbauland ändern, eine angemessene Landnutzungsgebühr entrichten, die den wirtschaftlichen Verhältnissen und dem Einkommen der Bevölkerung entspricht.
Im Gebiet Binh Duong (ehemals) wurden Anpassungen vorgenommen, jedoch nur bei 34 Umsiedlungsprojekten; die übrigen blieben unverändert. Die Bewertung dieser 34 Umsiedlungsgebiete erfolgte nahe am Marktpreis. Auch im Gebiet Vung Tau (ehemals) wurden Anpassungen vorgenommen, indem die Grundstückspreisliste von 2019 mit dem Anpassungskoeffizienten für 2023 multipliziert wurde. Infolgedessen stiegen die Grundstückspreise in diesem Gebiet ebenfalls, jedoch nicht signifikant.
Quelle: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html
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