Würde die Beibehaltung der Überschussmethode die Bewertung von Projektgrundstücken erleichtern?

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt will die Überschussmethode weiterhin abschaffen.

Wie die Zeitung Thanh Nien berichtet, hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt kürzlich den Entwurf eines Dekrets zur Änderung und Ergänzung einiger Artikel des Regierungsdekrets Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regelung der Grundstückspreise (Entwurf des Dekrets 44) dem Justizministerium zur Prüfung vorgelegt, bevor es ihn der Regierung unterbreitet.

Bemerkenswerterweise schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Entwurf des Dekrets 44 vor, dass die Überschussmethode nicht zur Bewertung von Grundstücken herangezogen werden sollte.

Im heutigen Workshop waren sich die meisten Experten jedoch einig, dass die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beibehalten werden sollte.

Herr Dao Trung Chinh teilte dies auf der Konferenz mit.

Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Landplanung und -entwicklung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), sprach im Rahmen des Workshops über verschiedene Aspekte und lieferte Belege dafür, warum das Ministerium die Abschaffung der Überschussmethode bei der Bewertung von Grundstücken vorschlägt.

Die Haltung des Vertreters des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt auf dem Workshop blieb dieselbe wie in seinem Interview mit der Zeitung Thanh Nien in dem Artikel „Wird die Regierung beschließen, die Überschussmethode beizubehalten oder aufzugeben?“, der am 26. Juli veröffentlicht wurde.

Laut Herrn Chinh ist die Überlegenheit der Überschussmethode unbestreitbar. Allerdings sind die Daten hinsichtlich der Eingangsparameter bei der Anwendung dieser Methode zur Grundstücksbewertung in unserem Land noch nicht standardisiert, was zu ungenauen Ergebnissen führt.

„Ich war in letzter Zeit in mehreren Fällen an Grundstücksbewertungen beteiligt und habe festgestellt, dass Gutachter bei der Anwendung der Überschussmethode rechtliche Risiken scheuen. Dies ist einer der Gründe, warum der Grundstücksbewertungsprozess in letzter Zeit so langsam voranschreitet“, erklärte Herr Chinh auf dem Workshop.

Herr Chinh fügte hinzu, dass, sollte die Regierung die Überschussmethode beibehalten, auch die Eingabestandards für die Parameter und Indikatoren dieser Methode erforscht und überprüft werden müssten. Standardisierte Eingaben würden genaue Ergebnisse gewährleisten, den Gutachtern Sicherheit bei der Bewertung geben und die festgefahrene Situation bei der Grundstücksbewertung, insbesondere für Projekte, lösen.

„Die Aufgabe der Überschussmethode ist ein Rückschritt bei der Grundstücksbewertung.“

Im Anschluss an die Präsentation des Vertreters des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt äußerten zahlreiche Experten und Unternehmen direkt oder in eingereichten Beiträgen ihre Ansichten zur Notwendigkeit, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beizubehalten; eine Aufgabe dieser Methode könnte zu weiteren Schwierigkeiten und Engpässen im ohnehin schon langsamen Grundstücksbewertungsprozess führen, und der Immobilienmarkt würde weiterhin unter einem anhaltenden Angebotsmangel leiden.

Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, äußerte die Ansicht, dass die Überschussmethode beibehalten werden sollte.

Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, argumentiert, dass die Überschussmethode die Grundstückspreise auf der Grundlage potenzieller zukünftiger Entwicklungsmöglichkeiten bestimmt, anstatt auf der Grundlage aktueller Nutzungsmöglichkeiten wie die Vergleichsmethode oder die Ertragswertmethode.

Die Restwertmethode spiegelt den Marktwert des zu bewertenden Grundstücks wider, einschließlich Faktoren wie: Nutzungszweck; Nutzungsdauer; Bebauungsdichte; Gebäudehöhe; Nutzungskoeffizient; und spiegelt den praktischen Wert der Cashflows aus Investitionen, Produktion und Geschäftstätigkeit wider.

„Die Überschussmethode spiegelt den finanziellen Charakter eines Immobilienprojekts deutlich wider: Kosten, Einnahmen und Gewinne werden auf sehr wissenschaftliche und objektive Weise ermittelt. Diese Methode zeigt klar, wie Bodenmietdifferenzen genutzt, zugeordnet und verteilt werden. Sie ist zudem eine moderne Immobilienbewertungsmethode, die internationalen Standards entspricht.“

„Das Argument des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, der Mangel an einer Bewertungsdatenbank und die Notwendigkeit, Bewertungen auf hypothetischen und ungenauen Faktoren zu basieren, seien der Grund für die Aufgabe dieser Methode, überzeugt mich nicht. Wenn das Problem tatsächlich ein Mangel an einer Datenbank ist, sollte die Lösung darin bestehen, eine hochwertige und zuverlässige Datenbank zu erstellen, anstatt die Überschussmethode aufzugeben (und damit die Produktionsmaschine stillzulegen). Sollte die Aufgabe der Überschussmethode also Realität werden, wäre dies ein Rückschritt in der Bodenbewertung“, sagte Herr Chung.

Gleichzeitig enthält der Entwurf des Dekrets 44 laut Rechtsanwalt Chung nur drei Bewertungsmethoden: Vergleichsbewertung, Ertragswertverfahren und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. Diese reichen jedoch nicht aus, um die Überschussmethode bei der Bewertung von Investitionsprojekten, die Grundstücke nutzen (z. B. städtische Gebiete, gemischt genutzte Gewerbe- und Dienstleistungsgebiete), zu ersetzen.

Die Abkehr von der Überschussmethode würde es erschweren, den Wert der Landnutzungsrechte zu bestimmen, die Investoren für zukünftige Projekte entrichten müssen, solange die gesamte soziale und technische Infrastruktur noch nicht fertiggestellt ist. Investoren wären nicht in der Lage, die Wirtschaftlichkeit von Immobilienprojekten zu berechnen…

Professor Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, äußerte sich zu den Vor- und Nachteilen der Überschussmethode.

Es ist wichtig, die Eingangsparameter jeder Bewertungsmethode zu standardisieren.

Professor Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, erklärte, dass in den letzten Jahren viele Projekte keine Genehmigung erhalten hätten. Ein Grund dafür sei die unklare Grundstücksbewertung, die es den lokalen Behörden unmöglich mache, Gebühren zu erheben, und Investoren daran hindere, für die Zuteilung von Grundstücken zu zahlen. Die ungenaue Grundstücksbewertung könne auf subjektive oder objektive Faktoren zurückzuführen sein, da die entsprechenden Vorschriften nicht spezifisch oder eindeutig seien.

Professor Cuong erklärte, dass es weltweit vier gängige Methoden gibt: direkten Vergleich, Abzug, Einkommen und Überschuss. In Vietnam werden derzeit diese vier Methoden angewendet, ergänzt durch eine Methode zur Anpassung der Bodenpreise.

Professor Cuong analysierte die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten, eine der drei vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Entwurf des Dekrets 44 vorgeschlagenen Methoden, und erklärte, dass diese Methode für Gutachter sehr sicher sei, da sie vom Staat vorgeschrieben sei; sie müssten lediglich die Preisliste mit dem Koeffizienten multiplizieren, um den Grundstückspreis zu ermitteln.

„Dieser Preis ist jedoch ungenau. Zwei benachbarte Grundstücke mit unterschiedlicher Form können sehr unterschiedliche Preise haben, ganz zu schweigen von Faktoren wie Ausrichtung, Topografie und Aussicht… Die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten eignet sich eher für Verwaltungsbehörden als für Bürger und Unternehmen“, bemerkte Herr Cuong.

Herr Cuong analysierte die Vor- und Nachteile verschiedener Methoden der Grundstücksbewertung: Abzugs-, Vergleichs- und Ertragswertverfahren, bevor er mit einer bedauernden Feststellung schloss: „Weltweit wird zur Bewertung vieler neuer Projekte das Überschussverfahren angewendet, da es bei Projekten, die gerade erst beginnen, keine Vergleichswerte gibt. Doch der Entwurf des Dekrets 44 lässt diese Methode aus…“.

Zahlreiche Experten, Anwälte und Unternehmen, die an dem Workshop teilnahmen, sprachen sich für den Erhalt der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung aus.

Herr Cuong räumte jedoch auch ein, dass die Überschussmethode viele Einschränkungen aufweist. Insbesondere führt eine ungenaue Berechnung der zu bewertenden Grundstücksfläche, also eine ungenaue Eingabe, zu ungenauen Ergebnissen.

Weltweit wenden viele Länder üblicherweise die Überschussmethode an, um Verluste zu vermeiden, da Preistreiberei und Steuerhinterziehung ausgeschlossen sind. Das Geschäfts- und Rechtsumfeld ist in den meisten dieser Länder transparent und diszipliniert. In Vietnam hingegen sind viele Marktparameter und Indikatoren, die bei der Überschussmethode zur Grundstücksbewertung verwendet werden, nicht standardisiert, was zu ungenauen Ergebnissen und Risiken für Gutachter führt.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender des vietnamesischen Bauunternehmerverbands, erklärte, dass jede Bewertungsmethode ihre Vor- und Nachteile habe. Im aktuellen Kontext Vietnams sei es jedoch notwendig, die fünf bestehenden Grundstücksbewertungsmethoden beizubehalten. Wichtig sei es, die Eingangsparameter jeder Methode zu standardisieren, um Fehler bei der Grundstücksbewertung zu minimieren und den Bewertungsprozess zu beschleunigen. Nur so könne der Stillstand bei Immobilienprojekten überwunden und dem Markt schneller neues Angebot zur Verfügung gestellt werden.

Obwohl die meisten Experten und Wirtschaftsführer, die an dem Workshop teilnahmen, auf der Beibehaltung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung bestanden, konnten sie keinen umfassenden Plan vorlegen, um den Grundstücksbewertungsprozess zu beschleunigen und Angebotsengpässe auf dem Immobilienmarkt zu beheben.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm