Wird die Bewertung von Projektgrundstücken durch die Beibehaltung der Überschussmethode transparenter?

Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt will weiterhin auf die Überschussmethode verzichten

Wie Thanh Nien berichtete, hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt vor Kurzem einen Verordnungsentwurf zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Regierungsverordnung Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regulierung der Grundstückspreise (Verordnungsentwurf 44) an das Justizministerium zur Prüfung geschickt, bevor er der Regierung vorgelegt wird.

Insbesondere hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Entwurf des Dekrets 44 vorgeschlagen, die Überschussmethode nicht zur Bewertung von Grundstücken zu verwenden.

Beim Workshop am heutigen Nachmittag war sich die Mehrheit der Experten jedoch einig, dass die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beibehalten werden sollte.

Herr Dao Trung Chinh berichtete im Workshop

In seiner Rede auf dem Workshop brachte Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), zahlreiche Aspekte zur Sprache und nannte Gründe, warum das Ministerium vorschlug, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung abzuschaffen.

Der Standpunkt des Vertreters des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt blieb beim Workshop derselbe wie in seiner Antwort auf ein Interview mit der Zeitung Thanh Nien in dem Artikel „Wird sich die Regierung dafür entscheiden, die Überschussmethode beizubehalten oder aufzugeben?“ Veröffentlicht am 26.7.

Laut Herrn Chinh kann niemand die Überlegenheit der Überschussmethode leugnen. Allerdings sind die Eingabeparameter bei der Anwendung dieser Methode zur Grundstücksbewertung in unserem Land nicht standardisiert, was zu ungenauen Ergebnissen führt.

„Ich habe in letzter Zeit in mehreren Fällen an der Bewertung von Grundstücken mitgewirkt und dabei festgestellt, dass Gutachter bei der Anwendung der Überschussmethode rechtliche Risiken fürchten. Das ist einer der Gründe, warum der Prozess der Grundstücksbewertung in letzter Zeit so langsam vorangeht“, erklärte Herr Chinh auf dem Workshop.

Herr Chinh fügte hinzu, dass, wenn die Regierung beschließt, die Überschussmethode beizubehalten, es auch notwendig sei, Forschung und Überprüfung durchzuführen, um Eingabestandards für die Parameter und Indizes dieser Methode zu entwickeln. Nur mit Standardeingaben können die Ergebnisse präzise sein, der Gutachter kann mit Vertrauen unterschreiben und die Sackgasse bei der Grundstücksbewertung kann, insbesondere bei Projekten, überwunden werden.

„Die Abkehr von der Überschussmethode ist ein Rückschritt bei der Grundstücksbewertung“

Nach der Stellungnahme des Vertreters des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt äußerten zahlreiche Experten und Unternehmen direkt oder in schriftlichen Form ihre Ansichten zur Notwendigkeit, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beizubehalten. Wird dieser Trend aufgegeben, könnte es zu weiteren Schwierigkeiten und Staus kommen, die Grundstücksbewertung könnte sich verlangsamen, und auf dem Immobilienmarkt würde weiterhin ein anhaltender Angebotsmangel herrschen.

Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, äußerte die Ansicht, dass die Überschussmethode beibehalten werden sollte.

Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, erklärte, dass die Überschussmethode eine Methode zur Bestimmung von Grundstückspreisen sei, die auf der potenziellen zukünftigen Nutzung basiere, und nicht auf der aktuellen Nutzung wie die Vergleichsmethode oder die Einkommensmethode.

Die Überschussmethode spiegelt den Marktwert des zu bewertenden Grundstücks unter Berücksichtigung der folgenden Faktoren wider: Nutzungszweck des Grundstücks; Landnutzungsbegriff; Gebäudedichte; Gebäudehöhe; Landnutzungskoeffizient; Spiegelt den Wert des Cashflows bei Investitionen, Produktion und Geschäft mit hoher Praktikabilität wider.

Die Überschussmethode spiegelt die finanzielle Natur eines Immobilienprojekts deutlich wider: Kosten, Einnahmen und Gewinne werden auf wissenschaftliche und objektive Weise ermittelt. Diese Methode zeigt deutlich, wie Unterschiede bei den Bodenrenten ausgenutzt, zugewiesen und geteilt werden. Sie ist auch eine moderne Methode zur Immobilienbewertung, die der internationalen Praxis entspricht.

Die Behauptung des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass die Bewertung aufgrund fehlender Datenbasis auf hypothetischen Faktoren beruhen müsse und dass es an Genauigkeit mangele und diese Methode deshalb aufgegeben werden sollte, ist meiner Meinung nach nicht überzeugend. Wenn das Problem ein Mangel an Daten ist, sollte die Lösung darin bestehen, eine Quelle für qualitativ hochwertige und zuverlässige Daten zu schaffen, anstatt die Überschussmethode aufzugeben (die Produktionsmaschine zu zerstören). Sollte es daher tatsächlich zur Abschaffung der Überschussmethode kommen, wäre dies ein Rückschritt bei der Grundstücksbewertung“, sagte Herr Chung.

Gleichzeitig sieht der Entwurf des Dekrets 44 laut Anwalt Chung nur drei Bewertungsmethoden vor: Vergleichs-, Einkommens- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. Diese reichen nicht aus, um die Überschussmethode bei der Bewertung von Investitionsprojekten unter Verwendung von Grundstücken zu ersetzen: städtische Gebiete, gemischte gewerbliche Dienstleistungsgebiete usw.

Wenn die Überschussmethode aufgegeben wird, wird es schwierig sein, den Wert der Landnutzungsrechte zu bestimmen, die Investoren für künftige Projekte zahlen müssen, wenn nicht alle sozialen und technischen Infrastrukturarbeiten abgeschlossen sind. Für Investoren ist die finanzielle Problematik bei der Umsetzung von Immobilienprojekten nicht kalkulierbar...

Professor Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, erläutert die Vor- und Nachteile der Überschussmethode.

Es ist wichtig, die Eingabeparameter jeder Bewertungsmethode zu standardisieren.

Professor Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, sagte, dass in den letzten Jahren viele Projekte nicht genehmigt worden seien. Einer der Gründe dafür besteht darin, dass der Grundstückspreis nicht so festgelegt ist, dass die lokalen Behörden über die Erhebung von Geld entscheiden können und die Investoren Geld zahlen können, um über die Zuteilung des Grundstücks zu entscheiden. Eine ungenaue Grundstücksbewertung kann subjektiv oder objektiv sein, da die Bewertungsvorschriften nicht spezifisch und klar sind.

Professor Cuong sagte, dass es weltweit vier gängige Methoden gibt: direkter Vergleich, Abzug, Einkommen und Überschuss. In Vietnam gibt es derzeit vier dieser Methoden und zusätzlich ist eine Methode zur Anpassung des Grundstückspreises vorgeschrieben.

Professor Cuong analysierte die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten, eine der drei vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Entwurf des Dekrets 44 vorgeschlagenen Methoden, und sagte, dass diese Methode für Gutachter sehr sicher sei, weil der Staat dies so vorschreibe: Man nehme einfach die Preisliste und multipliziere sie mit dem Koeffizienten, um den Bodenpreis zu bestimmen.

„Dieser Preis ist jedoch nicht korrekt. Zwei nebeneinanderliegende Grundstücke mit unterschiedlicher Form haben sehr unterschiedliche Preise, ganz zu schweigen von der Ausrichtung des Grundstücks, der Lage und der Aussicht. Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten eignet sich nur für Verwaltungsbehörden und nicht für Privatpersonen und Unternehmen“, räumte Herr Cuong ein.

Herr Cuong analysierte die Vor- und Nachteile der verschiedenen Methoden zur Grundstücksbewertung: Abzug, Vergleich und Einkommen, bevor er mit Bedauern zu dem Schluss kam: „Weltweit wird zur Bewertung vieler neuer Projekte die Überschussmethode verwendet, da es bei neuen Projekten keine Vergleichsmöglichkeit gibt. Mit dem Entwurf des Dekrets 44 wird diese Methode jedoch abgeschafft...“.

Viele Experten, Anwälte, Unternehmen usw., die am Workshop teilnahmen, sprachen sich für die Beibehaltung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung aus.

Allerdings räumte Herr Cuong auch ein, dass die Überschussmethode viele Einschränkungen habe. Insbesondere wenn die Berechnungsfaktoren der zu bewertenden Landfläche nicht standardisiert sind, d. h. die Eingabe nicht standardisiert ist, führt dies zu ungenauen Ausgabeergebnissen.

Viele Länder der Welt wenden üblicherweise die Überschussmethode an und erleiden keine Verluste, da es weder zu Überverkäufen noch zu Steuerhinterziehung kommt. Das Geschäfts- und Rechtsumfeld der meisten dieser Länder ist transparent und diszipliniert. In unserem Land sind viele Parameter und Marktindizes, die bei der Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Überschussmethode eine Rolle spielen, noch nicht standardisiert, sodass es schwierig ist, genaue Ergebnisse zu erzielen, und es bestehen Risiken für den Gutachter …

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der Vietnam Association of Construction Contractors, erklärte, dass jede Bewertungsmethode ihre eigenen Vor- und Nachteile habe. Im aktuellen Kontext unseres Landes ist es jedoch notwendig, die fünf aktuellen Methoden zur Grundstücksbewertung beizubehalten. Es ist wichtig, die Eingabeparameter jeder Methode zu standardisieren, um Fehler bei der Grundstücksbewertung zu minimieren und den Bewertungsprozess zu beschleunigen. Nur dann kann der Stillstand bei Immobilienprojekten überwunden werden und der Markt wird bald über neues Angebot verfügen.

Obwohl sie auf der Beibehaltung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beharrten, legten die meisten Experten und Unternehmensführer, die am Workshop teilnahmen, keinen umfassenden Plan vor, um den Grundstücksbewertungsprozess zu beschleunigen und den Versorgungsengpass auf dem Immobilienmarkt zu beseitigen.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm