Senkung der Kreditzinsen, weiterhin schwierig, die Immobiliennachfrage anzukurbeln

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Das Rundschreiben 06/2023/TT-NHNN hat es Investoren ermöglicht, finanzielle Hebelwirkung zu nutzen und sich zur Schuldentilgung Kapital von anderen Banken zu leihen. Dieser Schritt hat jedoch nicht zu einer Veränderung des Immobilienmarktes beigetragen.

Kreditzinsen auf niedrigem Niveau

Seit dem 1. September 2023, dem Tag des Inkrafttretens des Rundschreibens 06, haben führende Banken wie BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank undACB begonnen, eine Kreditpolitik umzusetzen, die es Privatkunden ermöglicht, Kredite bei anderen Banken vorzeitig zurückzuzahlen, wenn sie Kapital für die Produktion, ihr Geschäft und zur Deckung ihres Lebensunterhalts aufnehmen.

Die Zinssätze für Eigenheimkredite liegen bei 8–9 % pro Jahr, aber der Immobilienmarkt hat immer noch mit Schwierigkeiten zu kämpfen.

Die BIDV Bank bietet einen Vorzugszinssatz von nur 6 % pro Jahr. Die Vietcombank bietet zwei Zinssatzoptionen: 6,9 % pro Jahr in den ersten sechs Monaten, 7,5 % pro Jahr in den ersten zwölf Monaten oder einen Zinssatz von 8 % pro Jahr in den ersten zwei Jahren. Die Techcombank bietet diese Kreditform ab 7,3 % pro Jahr an.

Laut Banken ist die Gruppe der Privatkunden, die sich für den Kauf eines Eigenheims einen Kredit zu Zinssätzen von 10 bis 11 Prozent leihen, derzeit sehr groß. Mit der neuen Regelung wird die Möglichkeit, bei anderen Banken zu niedrigen Zinsen alte Kredite abzulösen, erweitert. Allerdings hängt das Problem weiterhin von der Herkunft des beliehenen Vermögens ab. Dies stellt für viele Kreditnehmer ein Hindernis dar.

Frau Nguyen Thi Chi Chau (Dong Da, Hanoi ) sagte: „Im Februar 2022 lieh sich meine Familie 1,5 Milliarden VND von der BIDV Bank zu einem variablen Zinssatz von 11 %. Jeden Monat muss ich 20 Millionen VND Tilgung und Zinsen zurückzahlen. Nach Inkrafttreten des Rundschreibens 06 habe ich drei Geschäftsbanken um einen Kredit gebeten. Gemäß den Anweisungen der Bankmitarbeiter muss ich für diesen neuen Kredit weiterhin Sicherheiten hinterlegen. Da ich jedoch keine Sicherheiten habe, kann ich bei dem derzeit niedrigen Zinssatz kein Kapital aufnehmen.“

Frau Nguyen Thanh Tu von der BIDV-Bankfiliale (Nam Trung Yen, Cau Giay) stellte fest, dass einige Kunden in letzter Zeit Auszahlungen zur Rückzahlung von Krediten bei anderen Banken erhalten haben, die meisten von ihnen jedoch das Kriterium erfüllen müssen, Sicherheiten für eine Hypothek bei der neuen Bank zu stellen. Der Kreditzinssatz ist mit 11 – 12 %/Jahr für bestehende Kredite niedriger, mit 8 – 9 %/Jahr jedoch nicht zu niedrig.

Einer der Gründe für den starken Rückgang der Immobilientransaktionen in jüngster Zeit ist allein im Immobiliensektor der rasante Anstieg der Hypothekenzinsen. Derzeit liegen die Zinssätze für variable Darlehen zwischen 11,5 und 14 % pro Jahr. Die Tatsache, dass Banken Kredite zur Tilgung von Bankschulden zu Vorzugszinsen vergeben, hat Immobilieninvestoren, die zuvor mit Zinsen belastet waren, jedoch teilweise geholfen, einen Ausweg zu finden.

Das Immobiliensegment wird sich gut erholen.

Marktforschungsberichte zeigen, dass in den ersten acht Monaten dieses Jahres andere Immobiliensegmente mit großen Schwierigkeiten zu kämpfen hatten und sogar Verluste einfahren mussten. Segmente, die dem Wohnbedarf dienen, wie Wohnungen und Einfamilienhäuser, wurden jedoch weiterhin gehandelt. Dabei handelt es sich um Wohnprodukte, die Menschen mit echtem Wohnbedarf dienen oder zur Miete angeboten werden, um Cashflow zu generieren.

Der Schritt, die Staatsbank als Kreditquelle zu entfernen, schafft Chancen für Immobilienkäufer. Nguyen Hoai An, Leiterin der Forschungs- und Entwicklungsberatungsabteilung von CBRE Vietnam, erklärte: „Die Einlagen- und Kreditzinsen der Banken werden stabilisiert. Viele Banken bieten für neue Immobilienkredite nur Zinssätze von 6 bis 8 % pro Jahr an. Zusammen mit den Vorzugskonditionen der Investoren hat dies den Wohnungsmarkt wieder belebt. Investoren und Menschen mit echtem Wohnbedarf erhalten leichter Zugang zu Bankkrediten.“

Einige Experten sagen, dass das aktuelle Projektangebot nach einer Bereinigungsphase größtenteils von seriösen Investoren stammt, die die Legalität gewährleisten und sich auf den tatsächlichen Wohnungsbedarf konzentrieren. Dies ist eine wichtige Grundlage für die Wiedererlangung des Vertrauens und die Erholung des Immobilienmarktes.

In letzter Zeit haben viele Immobilienunternehmen ihre Produkte und Entwicklungsstrategien proaktiv umstrukturiert, um sich an die neue Marktsituation anzupassen. Insbesondere haben Investoren die Produktpreise proaktiv um 10–15 % gesenkt. Beispielsweise wurde das Apartmentprojekt Binh Minh (Long Bien) für über 40 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten, jetzt kostet es 35–37 Millionen VND/m²; das Grundstücksprojekt Kim Chung Di Trach (Hoai Duc) wurde für 55–60 Millionen VND/m² angeboten, was einem Rückgang von 5–7 Millionen VND/m² gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Herr Nguyen Anh Que vom Vietnam Real Estate Association schätzt, dass die Mobilisierung und die Kreditzinsen derzeit gesunken sind, die Stimmung unter den Anlegern besser ist und der Immobilienmarkt wieder anzieht. Das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND wird demnächst in den Immobilienmarkt fließen. Auch der Rechtsrahmen für Immobilien nähert sich der Fertigstellung, sodass er im neuen Jahr in Kraft treten kann.

Für eine deutlichere Erholung benötigt der Immobilienmarkt mehr reale Wohnprodukte. Hinzu kommen die wirtschaftliche Erholung, die Erhöhung des finanziellen Potenzials der Käufer, die Rückkehr großer Investoren auf den Markt, die Wiederaufnahme unvollendeter Projekte oder die Umsetzung kommender politischer Maßnahmen wie des Bodenrechts, des Wohnungsrechts, des Immobilienwirtschaftsrechts und insbesondere die Erholung des Anlegervertrauens.

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