Senkung der Kreditzinsen kann die Immobiliennachfrage noch immer kaum ankurbeln

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Mit dem Rundschreiben 06/2023/TT-NHNN wird es Anlegern ermöglicht, finanzielle Hebelwirkung zu nutzen und sich zur Schuldentilgung Kapital von anderen Banken zu leihen. Dieser Schritt kann jedoch nicht zu einer Veränderung des Immobilienmarktes beitragen.

Kreditzinsen auf niedrigem Niveau

Seit dem 1. September 2023, dem Tag des Inkrafttretens des Rundschreibens 06, haben die führenden Banken BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank und ACB damit begonnen, Kreditvergaberichtlinien umzusetzen, die eine vorzeitige Rückzahlung von Krediten bei anderen Banken für Privatkunden vorsehen, die Kapital für die Produktion, ihr Geschäft und die Deckung des Lebensbedarfs aufnehmen.

Die Zinssätze für Eigenheimdarlehen liegen bei 8–9 % pro Jahr, aber der Immobilienmarkt hat immer noch mit Schwierigkeiten zu kämpfen.

Die BIDV Bank bietet günstige Kreditzinsen ab nur 6 %/Jahr; Vietcombank bietet zwei Zinssatzoptionen für Darlehen an: 6,9 %/Jahr in den ersten sechs Monaten oder 7,5 %/Jahr in den ersten zwölf Monaten bzw. 8 %/Jahr in den ersten zwei Jahren. Techcombank bietet diese Kreditform ab 7,3 %/Jahr an …

Laut Angaben der Banken ist die Gruppe der Privatkunden, die sich für den Kauf eines Eigenheims einen Kredit zu Zinssätzen von 10 bis 11 Prozent aufnehmen, derzeit sehr groß. Mit der neuen Richtlinie wird die Möglichkeit, bei anderen Banken zu niedrigen Zinsen alte Kredite abzulösen, erweitert. Allerdings hängt das Problem auch von der Quelle der Sicherheiten ab. Dies stellt für viele Menschen, die Geld leihen möchten, ein Hindernis dar.

Frau Nguyen Thi Chi Chau (Dong Da, Hanoi ) sagte: „Im Februar 2022 lieh sich meine Familie 1,5 Milliarden VND von der BIDV Bank zu einem variablen Zinssatz von 11 %. Jeden Monat muss ich 20 Millionen VND Tilgung und Zinsen zurückzahlen. Nach Inkrafttreten des Rundschreibens 06 habe ich drei Geschäftsbanken um einen Kredit gebeten. Gemäß den Anweisungen der Bankmitarbeiter muss ich für diesen neuen Kredit weiterhin Sicherheiten hinterlegen. Da ich keine Sicherheiten habe, kann ich mir bei dem derzeit niedrigen Zinssatz kein Kapital leihen.“

Frau Nguyen Thanh Tu – BIDV-Bankfiliale (Nam Trung Yen, Cau Giay) stellte fest, dass einige Kunden in letzter Zeit Auszahlungen zur Rückzahlung von Krediten bei anderen Banken erhalten haben, die meisten von ihnen jedoch das Kriterium erfüllen müssen, bei der neuen Bank Sicherheiten für eine Hypothek zu hinterlegen. Der Kreditzinssatz ist mit 11 – 12 %/Jahr bei bestehenden Krediten niedriger, mit 8 – 9 %/Jahr aber auch nicht zu niedrig.

Einer der Gründe für den starken Rückgang der Immobilientransaktionen in letzter Zeit ist allein im Immobiliensektor der rasante Anstieg der Hypothekenzinsen. Derzeit liegen die Zinssätze für Eigenheimdarlehen mit variabler Laufzeit zwischen 11,5 und 14 % pro Jahr. Allerdings hilft die Tatsache, dass Banken wie jetzt Kredite zur Tilgung anderer Bankschulden zu Vorzugszinsen vergeben, Immobilieninvestoren, die zuvor „mit Zinsen belastet“ waren, teilweise dabei, einen „Ausweg“ für sich zu finden.

Das Segment der Immobilienimmobilien wird sich gut erholen

Forschungsberichte von Marktforschungsinstituten zeigen, dass in den ersten acht Monaten dieses Jahres, während andere Immobiliensegmente mit großen Schwierigkeiten zu kämpfen hatten und sogar Verluste einfahren mussten, Segmente, die dem Wohnbedarf dienen, wie Wohnungen und Einfamilienhäuser, weiterhin gehandelt wurden. Dabei handelt es sich um Wohnprodukte, die Menschen mit echtem Wohnbedarf dienen oder zur Miete zur Erzielung eines Cashflows genutzt werden.

Der Schritt zur Abschaffung der Kapitalkredite der Staatsbank wird Chancen für echte Eigenheimkäufer schaffen. Frau Nguyen Hoai An, Direktorin für Forschung und Entwicklung bei CBRE Vietnam, sagte: „Die Einlagen- und Kreditzinsen der Banken werden wieder stabilisiert. Viele Banken bieten für neue Wohnungsbaudarlehen nur Zinssätze von 6 bis 8 % pro Jahr an. Dank der günstigen Konditionen der Investoren ist der Wohnungsmarkt wieder angezogen. Investoren und Personen mit echtem Wohnbedarf erhalten leichter Zugang zu Bankkrediten.“

Einige Experten meinen, dass das aktuelle Projektangebot nach einer Bereinigungsphase größtenteils von seriösen Investoren stammt, was die Legalität sicherstellt und den Schwerpunkt auf den tatsächlichen Wohnungsbedarf legt. Dies ist eine wichtige Grundlage dafür, dass der Immobilienmarkt wieder Vertrauen schöpfen und sich erholen kann.

In letzter Zeit haben viele Immobilienunternehmen ihre Produkte und Entwicklungsstrategien proaktiv umstrukturiert, um sich an die neue Marktsituation anzupassen. Insbesondere haben Investoren die Produktpreise proaktiv um 10 – 15 % gesenkt. Beispielsweise wurde das Apartmentprojekt Binh Minh (Long Bien) für über 40 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten, jetzt sind es 35 – 37 Millionen VND/m2. Preis für das Grundstücksprojekt Kim Chung Di Trach (Hoai Duc) 55 – 60 Millionen VND/m2, 5 – 7 Millionen VND/m2 weniger als beim letzten Mal …

Herr Nguyen Anh Que vom Vietnam Real Estate Association schätzt, dass derzeit sowohl die Einlagen- als auch die Kreditzinsen gesunken sind, die Stimmung unter den Anlegern besser ist und auf dem Immobilienmarkt wieder Transaktionen stattfinden. Ein Kreditpaket im Wert von 120.000 Milliarden VND soll in den Immobilienmarkt „gepumpt“ werden. Auch der Rechtskorridor für Immobilien nähert sich seiner Fertigstellung und soll im neuen Jahr Anwendung finden.

Für eine deutlichere Erholung benötigt der Immobilienmarkt mehr reale Wohnprodukte. Hinzu kommen der wirtschaftliche Aufschwung, die Erhöhung des finanziellen Potenzials der Käufer, die Rückkehr großer Investoren auf den Markt, die Wiederaufnahme unvollendeter Projekte oder die Umsetzung kommender politischer Maßnahmen wie etwa des Bodenrechts, des Wohnungsrechts, des Immobilienwirtschaftsrechts und insbesondere die Erholung des Anlegervertrauens.

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