Senkung der Kreditzinsen, weiterhin schwierig, die Immobiliennachfrage anzukurbeln

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Das Rundschreiben 06/2023/TT-NHNN eröffnete Investoren die Möglichkeit, finanzielle Hebelwirkung zu nutzen und sich zur Schuldentilgung Kapital von anderen Banken zu leihen. Dieser Schritt konnte jedoch nicht zu einer Veränderung des Immobilienmarktes beitragen.

Kreditzinsen auf niedrigem Niveau

Seit dem 1. September 2023, dem Tag des Inkrafttretens des Rundschreibens 06, haben die führenden Banken BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank und ACB damit begonnen, Kreditvergaberichtlinien umzusetzen, die eine vorzeitige Rückzahlung von Krediten bei anderen Banken für Privatkunden vorsehen, die Kapital für die Produktion, ihr Geschäft und die Deckung des Lebensbedarfs aufnehmen.

Die Zinssätze für Eigenheimdarlehen liegen bei 8–9 % pro Jahr, aber der Immobilienmarkt hat immer noch mit Schwierigkeiten zu kämpfen.

Die BIDV Bank bietet einen Vorzugszinssatz von nur 6 % pro Jahr. Die Vietcombank bietet zwei Zinsoptionen: 6,9 % pro Jahr in den ersten sechs Monaten, 7,5 % pro Jahr in den ersten zwölf Monaten oder einen Zinssatz von 8 % pro Jahr in den ersten zwei Jahren. Die Techcombank bietet diese Kreditform ab 7,3 % pro Jahr an.

Laut Banken ist die Gruppe der Privatkunden, die sich für den Kauf von Häusern Kredite zu Zinssätzen von 10 bis 11 % leihen, derzeit sehr groß. Mit der neuen Regelung wird die Möglichkeit, sich bei anderen Banken zu niedrigen Zinsen Geld zu leihen, um alte Kredite abzulösen, erweitert. Allerdings hängt das Problem weiterhin von der Herkunft der Hypothek ab. Dies stellt für viele Kreditnehmer ein Hindernis dar.

Frau Nguyen Thi Chi Chau (Dong Da, Hanoi ) sagte: „Im Februar 2022 lieh sich meine Familie 1,5 Milliarden VND von der BIDV Bank zu einem variablen Zinssatz von 11 %. Jeden Monat muss ich 20 Millionen VND Tilgung und Zinsen zurückzahlen. Nach Inkrafttreten des Rundschreibens 06 habe ich drei Geschäftsbanken um einen Kredit gebeten. Gemäß den Anweisungen der Bankmitarbeiter muss ich für diesen neuen Kredit weiterhin Sicherheiten hinterlegen. Da ich keine Sicherheiten habe, kann ich mir bei dem derzeit niedrigen Zinssatz kein Kapital leihen.“

Frau Nguyen Thanh Tu von der BIDV-Bankfiliale (Nam Trung Yen, Cau Giay) stellte fest, dass einige Kunden kürzlich Auszahlungen zur Rückzahlung von Krediten bei anderen Banken erhalten haben. Die meisten von ihnen müssen jedoch Sicherheiten für die Hypothekenaufnahme bei der neuen Bank stellen. Der Kreditzinssatz ist mit 11–12 %/Jahr für bestehende Kredite niedriger, mit 8–9 %/Jahr aber nicht zu niedrig.

Einer der Gründe für den starken Rückgang der Immobilientransaktionen in der Immobilienbranche in letzter Zeit ist der rasante Anstieg der Hypothekenzinsen. Derzeit liegen die Zinssätze für variable Darlehen zwischen 11,5 und 14 % pro Jahr. Die Tatsache, dass Banken Kredite zur Rückzahlung von Bankschulden zu Vorzugszinsen vergeben, hat Immobilieninvestoren, die zuvor mit Zinsen belastet waren, jedoch teilweise geholfen, einen Ausweg zu finden.

Das Segment der Immobilienimmobilien wird sich gut erholen

Marktforschungsberichte zeigen, dass in den ersten acht Monaten dieses Jahres andere Immobiliensegmente mit großen Schwierigkeiten zu kämpfen hatten und sogar Verluste einfahren mussten. Segmente, die dem Wohnbedarf dienen, wie Wohnungen und Einfamilienhäuser, wurden jedoch weiterhin gehandelt. Dabei handelt es sich um Wohnprodukte, die Menschen mit echtem Wohnbedarf dienen oder zur Miete genutzt werden, um Cashflow zu generieren.

Der Schritt, das Fremdkapital der Staatsbank zu entfernen, schafft Chancen für Immobilienkäufer. Frau Nguyen Hoai An, Direktorin der Forschungs- und Entwicklungsberatungsabteilung von CBRE Vietnam, erklärte: „Die Einlagen- und Kreditzinsen der Banken werden wieder stabilisiert. Viele Banken bieten für neue Immobilienkredite nur Zinssätze von 6 bis 8 % pro Jahr an. Zusammen mit den Vorzugskonditionen der Investoren hat dies den Wohnungsmarkt wieder belebt. Investoren und Personen mit echtem Wohnbedarf erhalten leichter Zugang zu Bankkrediten.“

Einige Experten gehen davon aus, dass das aktuelle Projektangebot nach einer Bereinigungsphase überwiegend von seriösen Investoren stammt, die Legalität gewährleisten und sich auf den tatsächlichen Wohnungsbedarf konzentrieren. Dies ist eine wichtige Grundlage für die Wiedererlangung des Vertrauens und die Erholung des Immobilienmarktes.

Viele Immobilienunternehmen haben in letzter Zeit ihre Produkte und Entwicklungsstrategien proaktiv umstrukturiert, um sich an die neue Marktsituation anzupassen. Insbesondere haben Investoren die Produktpreise proaktiv um 10–15 % gesenkt. Beispielsweise wurde das Apartmentprojekt Binh Minh (Long Bien) für über 40 Millionen VND/m² angeboten, jetzt liegt der Preis bei 35–37 Millionen VND/m²; das Grundstücksprojekt Kim Chung Di Trach (Hoai Duc) wurde für 55–60 Millionen VND/m² angeboten, was einem Rückgang von 5–7 Millionen VND/m² gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Herr Nguyen Anh Que vom Vietnam Real Estate Association stellte fest, dass die Mobilisierung und die Kreditzinsen derzeit gesunken sind, die Anlegerstimmung besser ist und der Immobilienmarkt wieder anzieht. Das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND wird demnächst in den Immobilienmarkt fließen. Auch der rechtliche Rahmen für Immobilien nähert sich der Fertigstellung, sodass im neuen Jahr Anträge gestellt werden können.

Für eine deutlichere Erholung benötigt der Immobilienmarkt mehr reale Wohnprodukte. Hinzu kommen die wirtschaftliche Erholung, die Steigerung des finanziellen Potenzials der Käufer, die Rückkehr großer Investoren auf den Markt, die Wiederaufnahme unvollendeter Projekte oder die Umsetzung anstehender politischer Maßnahmen wie des Bodenrechts, des Wohnungsrechts, des Immobilienwirtschaftsrechts und insbesondere die Erholung des Investorenvertrauens.

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