„Die Bremse treten“ für spekulative Kapitalflüsse in den Immobiliensektor.

Während sich private Wohnungsbaudarlehen langsam erholen, sind gewerbliche Immobilienkredite um fast 30 % gestiegen. Als Reaktion darauf hat die Regierung die vietnamesische Staatsbank (SBV) kürzlich angewiesen, die Kapitalflüsse von Geschäftsbanken, insbesondere solcher mit einem hohen Anteil an Immobilienkrediten, streng zu kontrollieren.

Die Geschäftsbanken werden die Kreditvergabe an den Immobiliensektor, der einen großen Anteil des gesamten Kreditvolumens ausmacht, streng kontrollieren. Foto : Duc Thanh

Die Immobilienkredite haben stark zugenommen.

Laut Daten der vietnamesischen Staatsbank wird das gesamte Kreditvolumen im Kreditsystem bis Ende August 2025 um mehr als 11 % steigen. Gleichzeitig wuchsen Kredite für Hauskäufe und Renovierungen von Privatpersonen laut Informationen der Zeitung „Investment Newspaper“ nur langsam, während Kredite für Immobiliengeschäfte um fast 30 % zunahmen – etwa dreimal so schnell wie das gesamte Kreditwachstum.

Bei einem Treffen mit der vietnamesischen Staatsbank in der vergangenen Woche forderte Vizepremierminister Ho Duc Phoc, dass Kredite vorrangigen Sektoren zugeteilt und gleichzeitig der Geldfluss der Geschäftsbanken, insbesondere die Kredite an den Immobiliensektor, der einen hohen Anteil der Wirtschaft ausmacht, streng kontrolliert werden.

Ein Blick auf die Kapitalstruktur zeigt deutlich, dass die meisten Immobilienunternehmen nach wie vor primär auf Bankkredite angewiesen sind. Steigende Immobilienpreise, Anzeichen einer Markterholung und die Lockerung der Kreditlimits durch die vietnamesische Staatsbank haben Banken dazu veranlasst, Bauträgern verstärkt Kredite zu gewähren.

Andere mittel- und langfristige Kapitalbeschaffungskanäle haben sich derweil noch nicht deutlich erholt. Von Jahresbeginn bis Ende August 2025 emittierten Immobilienunternehmen Anleihen im Wert von rund 61 Billionen VND, was 17 % des gesamten Anleihevolumens entspricht. Dieser Betrag reicht jedoch nicht aus, um die seit Jahresbeginn fälligen Anleihen zu kompensieren.

„Unternehmensanleihen, die als wichtigster Finanzierungskanal für den Immobiliensektor galten, erholen sich bisher nur langsam, während der Fälligkeitsdruck auf einem Rekordhoch liegt. Positiv ist, dass die schwierigste Phase überstanden ist (der Höhepunkt der Fälligkeit liegt im August 2025). Sollte sich der Markt weiter erholen, können Unternehmen das Risiko von Masseninsolvenzen vermeiden. In der kommenden Zeit müssen Unternehmen jedoch ihre Finanzierungsquellen diversifizieren, Streuverluste vermeiden und überfällige Schulden im Griff behalten. Insbesondere Banken müssen die Kapitalflüsse in gesündere und nachhaltigere Segmente lenken“, empfahl Dr. Can Van Luc, Mitglied des politischen Beratergremiums des Premierministers.

Experten zufolge hat der Immobilienmarkt im vergangenen Jahr Anzeichen einer Erholung gezeigt, wobei viele Segmente deutliche Preisanstiege verzeichneten. Die Liquidität bleibt jedoch weiterhin sehr gering. Hauptgrund dafür ist, dass die Kapitalströme angebotsorientiert sind und sich stark auf Luxusprojekte konzentrieren. Dieses Ungleichgewicht zwischen den Marktsegmenten hat das Wachstum der Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen gebremst. Hohe Immobilienpreise, die selbst bei moderaten Hypothekenzinsen die finanzielle Tragbarkeit übersteigen, lassen potenzielle Käufer weiterhin zögern.

„Die Immobilienpreise bleiben hoch, dennoch klagen Makler über schleppende Verkäufe. Mit Ausnahme des mittleren Preissegments im Wert von einigen Milliarden VND lassen sich die meisten Immobilien nur schwer verkaufen, und die Marktliquidität ist extrem schwach“, kommentierte Herr Phan Dung Khanh, Direktor für Anlageberatung bei der Maybank Investment Bank.

Spekulative Immobilien stehen vor Schwierigkeiten.

Herr Khanh ist der Ansicht, dass die jüngsten Maßnahmen der Regierung darauf hindeuten, dass sie in der kommenden Zeit die Kontrolle über Kapitalflüsse in spekulative Immobilien, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Immobilien, verschärfen wird. Gleichzeitig werden zahlreiche Gesetzesentwürfe geprüft und überarbeitet, um Spekulationen einzuschränken und eine nachhaltige Marktentwicklung zu fördern, die dem Wirtschaftswachstum dient.

Hinsichtlich der Ansicht, dass der Immobilienmarkt Anzeichen einer Blase aufweise und die Hauspreise zu hoch getrieben würden, glaubt Herr Nguyen Quang Huy, CEO der Fakultät für Finanzen und Bankwesen (Nguyen Trai Universität), dass der starke Preisanstieg hauptsächlich auf ein Ungleichgewicht in der Angebots-Nachfrage-Struktur zurückzuführen sei und nicht ausschließlich auf Spekulation.

„Die langwierigen Genehmigungsverfahren für Projekte führen zu einem Angebotsengpass, während die Nachfrage nach Wohnraum, Industrieparks und Logistikinfrastruktur sehr hoch ist. Die hohen Immobilienpreise sind eine Folge des Angebotsengpasses und nicht unbedingt einer Spekulationsblase“, analysierte Herr Huy.

Berechnungen von Dr. Can Van Luc zufolge entspricht der Preis einer Wohnung in Vietnam derzeit fast 26 Jahreseinkommen einer durchschnittlichen Familie, während der weltweite Durchschnitt nur bei etwa 15 Jahren liegt. Dass die Einkommen der Bevölkerung nicht mit dem Anstieg der Immobilienpreise Schritt halten, ist ein gravierendes Problem, und die Senkung der Wohnungspreise stellt eine enorme Herausforderung dar.

Experten warnen davor, dass die derzeit niedrigen Hypothekenzinsen zwar die Kaufkraft am Markt stützen, ein erneuter Zinsanstieg jedoch dazu führen könnte, dass viele Kreditnehmer ihre Finanzen nicht mehr im Griff haben und der Markt instabil wird. Tatsächlich verkaufen sich neu erworbene Immobilien weiterhin gut, doch der Markt für gebrauchte Immobilien (gekaufte und wiederverkaufte Objekte) weist eine geringe Liquidität auf, was erhebliche Risiken für Eigentümer hochpreisiger Objekte birgt.

„Um ein zweistelliges Wirtschaftswachstum zu erzielen, müssen sowohl der Finanzmarkt als auch der Immobilienmarkt stabil sein. Wenn einer von beiden Probleme hat, ist das Risiko einer Krise wie in China, wo der Immobilienmarkt vier Jahre lang zu kämpfen hatte, sehr deutlich“, warnte Dr. Can Van Luc.

Bezüglich der staatlichen Verwaltungsbehörde erklärte Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), dass das aktuelle Immobilienangebot weiterhin begrenzt und deutlich geringer als die Nachfrage sei. Die Regierung konzentriere sich darauf, Hindernisse, insbesondere bei Investitions-, Bau- und Planungsverfahren, abzubauen. Mit sinkenden Verfahrens- und Genehmigungskosten werde auch das Angebot steigen.

„Was die Wohnungspreise angeht, so besteht trotz der Anpassung der Marktstruktur weiterhin ein akuter Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Geringverdiener. Die Regierung wird künftig weitere Maßnahmen ergreifen, um die Entwicklung dieser Bevölkerungsgruppen zu fördern und gleichzeitig die Inputkosten für Unternehmen, insbesondere die Grundsteuer, zu senken“, sagte Herr Dung.

VWAS 2025 Forum: „Eine neue Ära, neue Dynamik“

Der dritte Vietnam Financial Advisors Summit 2025 (VWAS 2025), organisiert von der Zeitung Finance - Investment, findet am Donnerstag, den 25. September 2025, im Pullman Hotel in Hanoi statt. Führende nationale und internationale Experten kommen zusammen, um die Auswirkungen neuer institutioneller Rahmenbedingungen und neuer Triebkräfte auf Wirtschaft und Finanzmärkte eingehend zu erörtern. Das Forum analysiert zudem detailliert die Wachstumspotenziale traditioneller Anlageklassen sowie die Chancen von Krypto-Assets.

Das Forum umfasst folgende Aktivitäten:

Die Hauptkonferenz umfasste zwei Sitzungen mit Präsentationen und Diskussionen zu den Themen „Unterstützung der Marktresilienz“ und „Durchbrüche für Anlageklassen finden“.

Auszeichnung herausragender Finanzprodukte und -dienstleistungen im Jahr 2025 in den Bereichen Bankwesen, Versicherungen, Immobilien, Fondsmanagement, Wertpapiere und Fintech.

Weitere Informationen finden Sie unter: www.vir.com.vn

Quelle: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html