Die spekulativen Kapitalflüsse in den Immobiliensektor werden gebremst.

Geschäftsbanken werden große Immobilienkredite streng kontrollieren. Foto : Duc Thanh

Immobilienkredite stiegen stark an

Laut der vietnamesischen Staatsbank wird das gesamte Kreditvolumen im Kreditsystem bis Ende August 2025 um mehr als 11 % steigen. Gleichzeitig verzeichneten Privatkredite für Hauskäufe und Hausreparaturen laut der Zeitung „Dau Tu“ ein langsames Wachstum, während allein die Kredite für Immobilienunternehmen um fast 30 % zunahmen – etwa das Dreifache des gesamten Kreditwachstums.

In Zusammenarbeit mit der vietnamesischen Staatsbank forderte Vizepremierminister Ho Duc Phoc letzte Woche, dass die Kreditvergabe auf vorrangige Bereiche gelenkt und gleichzeitig der Geldfluss der Geschäftsbanken, insbesondere die Immobilienkredite, die einen hohen Anteil ausmachen, streng kontrolliert werden soll.

Ein Blick auf die Kapitalstruktur zeigt, dass die meisten Immobilienunternehmen nach wie vor hauptsächlich auf Bankkredite angewiesen sind. Hohe Immobilienpreise, Anzeichen einer Markterholung und die Lockerung des Kreditspielraums durch die Zentralbank haben dazu geführt, dass Banken großzügig Kredite an Investoren vergeben.

Andere mittel- und langfristige Kapitalbeschaffungskanäle haben sich derweil noch nicht deutlich erholt. Von Jahresbeginn bis Ende August 2025 emittierten Immobilienunternehmen Anleihen im Wert von rund 61 Billionen VND, was 17 % des gesamten Anleihevolumens entspricht. Dieser Betrag reicht jedoch nicht aus, um die seit Jahresbeginn fälligen Anleihen auszugleichen.

„Unternehmensanleihen, die als wichtigster Kapitalbeschaffungskanal für den Immobiliensektor galten, haben sich bisher nur langsam erholt, während der Fälligkeitsdruck auf einem Rekordniveau liegt. Positiv ist, dass die schwierigste Phase überstanden ist (die höchste Fälligkeit liegt im August 2025). Sollte sich der Markt weiter erholen, können Unternehmen das Risiko einer Masseninsolvenz vermeiden. Künftig müssen Unternehmen jedoch ihre Kapitalquellen diversifizieren, Investitionen nicht streuen und überfällige Schulden im Griff behalten. Insbesondere Banken müssen die Kapitalflüsse in gesündere und nachhaltigere Segmente lenken“, empfahl Dr. Can Van Luc, Mitglied des politischen Beratergremiums des Premierministers.

Experten zufolge hat der Immobilienmarkt im vergangenen Jahr Anzeichen einer Erholung gezeigt, wobei viele Segmente deutliche Preissteigerungen verzeichneten. Die Liquidität bleibt jedoch weiterhin sehr gering. Hauptgrund dafür ist, dass die Kapitalflüsse angebotsorientiert sind und sich auf Luxusprojekte konzentrieren. Diese Segmentungleichheit hat dazu geführt, dass die Nachfrage nach Immobilienkrediten nur langsam steigt. Die hohen Immobilienpreise übersteigen die finanzielle Tragfähigkeit vieler Käufer, obwohl die Bauzinsen auf einem angemessenen Niveau liegen. Dies verunsichert potenzielle Käufer weiterhin.

„Die Immobilienpreise sind nach wie vor hoch, doch Makler klagen über schleppende Verkäufe. Mit Ausnahme des mittleren Preissegments im Wert von mehreren Milliarden VND, das sich noch gut verkauft, sind die meisten Objekte schwer verkäuflich, und die Marktliquidität ist extrem schwach“, sagte Herr Phan Dung Khanh, Direktor für Anlageberatung bei der Maybank Investment Bank.

Spekulative Immobilien stehen vor Schwierigkeiten

Herr Khanh erklärte, die neuen Maßnahmen der Regierung deuteten darauf hin, dass der Kapitalfluss in spekulative Immobilien sowie deren Kauf und Verkauf künftig eingeschränkt würden. Gleichzeitig würden zahlreiche Gesetzesentwürfe geprüft und geändert, um Spekulationen zu begrenzen, den Markt nachhaltig zu entwickeln und so das Wirtschaftswachstum zu fördern.

Bezüglich der Ansicht, dass der Immobilienmarkt Anzeichen einer Blase aufweist, wenn die Wohnungspreise zu hoch steigen, sagte Herr Nguyen Quang Huy, CEO der Fakultät für Finanzen und Bankwesen (Nguyen Trai Universität), dass der starke Preisanstieg hauptsächlich auf das Ungleichgewicht in der Angebots-Nachfrage-Struktur zurückzuführen sei und nicht ausschließlich auf Spekulation.

„Die schleppende Genehmigung von Projekten hat zu einem Angebotsmangel geführt, während die Nachfrage nach Wohnraum, Industrieparks und Logistikinfrastruktur enorm ist. Die hohen Immobilienpreise sind die Folge von Angebotsengpässen und nicht unbedingt einer Spekulationsblase“, analysierte Herr Huy.

Laut Berechnungen von Dr. Can Van Luc entspricht der Preis einer Wohnung in Vietnam derzeit fast 26 Jahreseinkommen einer durchschnittlichen Familie, während der weltweite Durchschnitt nur bei etwa 15 Jahren liegt. Dass die Einkommen der Bevölkerung nicht mit dem Anstieg der Immobilienpreise Schritt halten, ist ein gravierendes Problem, und die Senkung der Wohnungspreise stellt eine enorme Herausforderung dar.

Experten warnen davor, dass die derzeit niedrigen Bauzinsen zwar die Kaufkraft am Markt erhalten, ein erneuter Zinsanstieg jedoch dazu führen könnte, dass viele Kreditnehmer ihre Finanzen nicht mehr im Griff haben und der Markt instabil wird. Zwar sind Neubauimmobilien weiterhin verfügbar, doch der Sekundärmarkt (Kauf und Verkauf) ist illiquide und birgt daher große Risiken für Anleger mit hochpreisigen Objekten.

„Um ein zweistelliges Wirtschaftswachstum zu erzielen, müssen sowohl der Finanzmarkt als auch der Immobilienmarkt stabil sein. Wenn einer der beiden Märkte Probleme hat, ist das Risiko einer Krise wie in China, das vier Jahre lang aufgrund von Problemen auf dem Immobilienmarkt zu kämpfen hatte, sehr deutlich“, warnte Dr. Can Van Luc.

Bezüglich der staatlichen Verwaltungsbehörde erklärte Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), dass das Immobilienangebot weiterhin begrenzt und deutlich geringer als die Nachfrage sei. Die Regierung konzentriere sich darauf, Hindernisse, insbesondere bei Investitions-, Bau- und Planungsverfahren, abzubauen. Mit sinkenden Verfahrens- und Genehmigungskosten werde auch das Angebot steigen.

„Was die Wohnungspreise angeht, so wurde die Marktstruktur zwar angepasst, doch besteht weiterhin ein erheblicher Mangel an bezahlbarem Wohnraum und Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen. Die Regierung wird künftig weitere Maßnahmen ergreifen, um die Entwicklung dieser Segmente zu fördern und gleichzeitig die Inputkosten für Unternehmen, insbesondere die Grundsteuer, zu senken“, sagte Herr Dung.

VWAS-Forum 2025: „Neue Ära, neue Resilienz“

Der dritte Vietnam Financial Advisors Summit 2025 (VWAS 2025), veranstaltet von der Zeitung Finance - Investment am Donnerstag, den 25. September 2025 im Pullman Hotel (Hanoi), bringt führende nationale und internationale Experten zusammen. Im Mittelpunkt stehen eingehende Diskussionen über die Auswirkungen neuer Institutionen und Dynamiken auf Wirtschaft und Finanzmärkte. Das Forum analysiert zudem detailliert die Wachstumschancen traditioneller Anlageklassen sowie die Möglichkeiten von Krypto-Assets.

Das Forum umfasst folgende Aktivitäten:

Der Hauptworkshop mit 2 Sitzungen, in denen die Themen „Unterstützung der Marktresilienz“ und „Durchbrüche für Anlageklassen finden“ vorgestellt und diskutiert werden.

Auszeichnung typischer Finanzprodukte/-dienstleistungen im Jahr 2025 in den Bereichen Bankwesen, Versicherung, Immobilien, Fondsmanagement, Wertpapiere und Finanztechnologie.

Details: wwa.vir.com.vn

Quelle: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html