„Auf die Bremse treten“ bei spekulativen Kapitalströmen in Immobilien

Während sich die Zahl privater Eigenheimkredite langsam erholt, steigen die Kredite für Immobilienunternehmen um fast 30 %. Als Reaktion darauf hat die Regierung die vietnamesische Staatsbank (SBV) kürzlich angewiesen, die Kapitalflüsse von Geschäftsbanken streng zu kontrollieren, insbesondere von Banken, die große Geldbeträge für Immobilien verleihen.

Geschäftsbanken werden große Immobilienkredite streng kontrollieren. Foto : Duc Thanh

Immobilienkredite stark gestiegen

Nach Angaben der vietnamesischen Staatsbank stiegen die Gesamtkredite im gesamten System bis Ende August 2025 um mehr als 11 %. Gleichzeitig wuchsen laut der Zeitung Dau Tu die Kredite für den Hauskauf und die Hausreparatur durch Privatpersonen nur langsam, während allein die Kredite für Immobilienunternehmen um fast 30 % zunahmen, also etwa dreimal so schnell wie die Kreditwachstumsrate des gesamten Systems.

Im Rahmen seiner Zusammenarbeit mit der Staatsbank von Vietnam forderte der stellvertretende Premierminister Ho Duc Phoc letzte Woche, dass die Kredite vorrangigen Bereichen zugewiesen werden und gleichzeitig der Cashflow der Geschäftsbanken streng kontrolliert wird, insbesondere bei Immobilienkrediten, die einen hohen Anteil davon ausmachen.

Betrachtet man die Kapitalstruktur, so ist zu erkennen, dass die meisten Immobilienunternehmen noch immer überwiegend auf Bankkredite angewiesen sind. Hohe Immobilienpreise, Anzeichen einer Markterholung und die Lockerung des Kreditspielraums der Staatsbank haben dazu geführt, dass die Banken Investoren hohe Kredite gewähren.

Andere mittel- und langfristige Kapitalbeschaffungskanäle haben sich unterdessen noch nicht deutlich erholt. Von Jahresbeginn bis Ende August 2025 emittierten Immobilienunternehmen Anleihen im Wert von rund 61.000 Milliarden VND, was 17 % der gesamten Anleiheemission entspricht. Diese Zahl reicht jedoch nicht aus, um die seit Jahresbeginn fälligen Anleihen auszugleichen.

Unternehmensanleihen, die als wichtigster Kapitalbeschaffungskanal für Immobilien galten, erholten sich bisher nur langsam, während der Fälligkeitsdruck auf Rekordniveau liegt. Ein Lichtblick ist, dass die schwierigste Phase vorüber ist (die maximale Fälligkeit liegt im August 2025). Bei einer weiteren Markterholung können Unternehmen das Risiko einer Masseninsolvenz vermeiden. In Zukunft müssen Unternehmen jedoch ihre Kapitalquellen diversifizieren, eine Streuung der Investitionen vermeiden und überfällige Schulden kontrollieren. Insbesondere müssen Banken ihre Kapitalflüsse in gesündere und nachhaltigere Segmente lenken“, empfahl Dr. Can Van Luc, Mitglied des Politischen Beirats des Premierministers.

Experten zufolge hat der Immobilienmarkt im vergangenen Jahr Anzeichen einer Erholung gezeigt. In vielen Segmenten sind die Preise stark gestiegen, die Liquidität ist jedoch weiterhin sehr schwach. Der Hauptgrund dafür ist die angebotsorientierte Kapitalflusspolitik, die sich auf hochwertige Projekte konzentriert. Die Irrationalität der Segmente hat dazu geführt, dass die Nachfrage nach Krediten für den Kauf von Immobilien nur langsam ansteigt. Die hohen Immobilienpreise übersteigen die Bezahlbarkeit, obwohl die Hypothekenzinsen auf einem vernünftigen Niveau liegen, was Immobilienkäufer weiterhin zögerlich macht.

„Die Immobilienpreise sind nach wie vor hoch, doch Makler beklagen schleppende Umsätze. Mit Ausnahme des mittleren Segments im Wert von mehreren Milliarden VND, das noch verkauft wird, sind die meisten Produkte schwer verkäuflich und die Marktliquidität ist extrem schwach“, sagte Phan Dung Khanh, Direktor für Investmentberatung bei der Maybank Investment Bank.

Immobilienspekulation gerät in Schwierigkeiten

Herr Khanh sagte, der neue Schritt der Regierung zeige, dass der Kapitalfluss in spekulative Immobilien sowie deren Kauf und Verkauf in Zukunft eingeschränkt werde. Gleichzeitig würden zahlreiche Gesetzesentwürfe geprüft und geändert, um die Spekulation einzuschränken, den Markt nachhaltig zu entwickeln und so das Wirtschaftswachstum zu fördern.

Zu der Ansicht, dass der Immobilienmarkt Anzeichen einer Blase zeige, wenn die Immobilienpreise zu hoch getrieben würden, sagte Herr Nguyen Quang Huy, CEO der Fakultät für Finanzen und Bankwesen (Nguyen Trai Universität), dass der starke Preisanstieg hauptsächlich auf das Ungleichgewicht in der Angebots-Nachfrage-Struktur zurückzuführen sei und nicht ausschließlich auf Spekulation.

„Die langsame Legalisierung von Projekten hat zu einem Angebotsmangel geführt, während die Nachfrage nach Wohnraum, Industrieparks und Logistikinfrastruktur enorm ist. Hohe Immobilienpreise sind das Ergebnis von Angebotsengpässen und nicht unbedingt einer Spekulationsblase“, analysierte Herr Huy.

Nach den Berechnungen von Dr. Can Van Luc entspricht der Preis einer Wohnung in Vietnam derzeit dem durchschnittlichen Familieneinkommen von fast 26 Jahren, während der weltweite Durchschnitt nur bei etwa 15 Jahren liegt. Dass die Einkommen der Menschen nicht mit dem Anstieg der Immobilienpreise Schritt halten können, ist ein ernstes Problem, und die Senkung der Immobilienpreise stellt eine äußerst große Herausforderung dar.

Experten warnen, dass die derzeit niedrigen Hypothekenzinsen zwar dazu beitragen, die Kaufkraft des Marktes zu erhalten, bei einem erneuten Zinsanstieg jedoch viele Kreditnehmer ihre finanzielle Stabilität verlieren und so zu Marktinstabilität führen könnten. Primärimmobilien stehen zwar weiterhin zum Verkauf, Sekundärimmobilien (Kauf und Verkauf) sind jedoch illiquide, was für Besitzer hochpreisiger Produkte große Risiken birgt.

„Um ein zweistelliges Wirtschaftswachstum zu erreichen, müssen sowohl der Finanz- als auch der Immobilienmarkt stabil sein. Wenn einer der beiden Märkte Probleme hat, besteht ganz klar die Gefahr einer Krise wie in China, das vier Jahre lang wegen des Immobilienmarktes zu kämpfen hatte“, warnte Dr. Can Van Luc.

In Bezug auf die staatliche Verwaltungsbehörde erklärte Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), dass das Immobilienangebot noch immer begrenzt sei und weit unter der Nachfrage liege. Die Regierung konzentriere sich darauf, Hindernisse zu beseitigen, insbesondere bei Investitionen, Bau- und Planungsverfahren. Wenn die Verfahrenskosten und die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften sinken, werde das Angebot steigen.

„Was die Immobilienpreise betrifft, so gibt es trotz der Anpassung der Marktstruktur immer noch erhebliche Defizite im Niedrigpreissegment und bei Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen. Die Regierung wird in Zukunft weitere Maßnahmen ergreifen, um die Entwicklung dieser Segmente zu fördern und gleichzeitig Maßnahmen zur Senkung der Inputkosten für Unternehmen, insbesondere der Landnutzungsgebühren, zu ergreifen“, sagte Herr Dung.

VWAS-Forum 2025: „Neue Ära, neue Resilienz“

Der dritte Vietnam Financial Advisors Summit 2025 (VWAS 2025), organisiert von der Zeitung Finance - Investment Newspaper am Donnerstag, den 25. September 2025 im Pullman Hotel (Hanoi), bringt führende nationale und internationale Experten zusammen und konzentriert sich auf eingehende Diskussionen über die Auswirkungen neuer Institutionen und neuer Dynamiken auf die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Das Forum wird auch die Durchbruchswachstumspunkte traditioneller Anlageklassen sowie die Chancen von Krypto-Assets detailliert analysieren.

Das Forum umfasst Aktivitäten:

Der Hauptworkshop umfasst zwei Sitzungen, in denen die Themen „Unterstützung der Marktstabilität“ und „Durchbrüche für Anlageklassen finden“ vorgestellt und diskutiert werden.

Auszeichnung typischer Finanzprodukte/-dienstleistungen im Jahr 2025 aus den Bereichen Bankwesen, Versicherungen, Immobilien, Fondsmanagement, Wertpapiere und Finanztechnologie.

Details: wwa.vir.com.vn

Quelle: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html