Nicht Hanoi, sondern Ho-Chi-Minh-Stadt weist die höchsten Mietrenditen für Wohnungen im ganzen Land auf, und der Markt verzeichnet wieder ein positives Wachstum.

Überraschende Neuigkeiten über die Region mit der höchsten Mietrendite für Wohnungen im ganzen Land, positive Signale vom Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt und die höchsten Grundstückspreise in der Provinz Vinh Phuc … das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Die durchschnittliche Mietrendite für Wohnungen in Binh Duong liegt derzeit bei 4,7 % und ist damit deutlich höher als in Hanoi (3,7 %) und Ho-Chi-Minh-Stadt (3,6 %). (Quelle: Crystal Bay)

Der Markt in Ho-Chi-Minh -Stadt erholt sich allmählich.

Der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) hat sich allmählich erholt, von einem negativen Niveau im Jahr 2023 zu einem positiven Wachstum seit Anfang 2024. Die Wachstumsrate ist zwar noch langsam, zeigt aber positive Anzeichen.

Laut einem Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt wurden in den ersten elf Monaten des Jahres 2024 in der Stadt 7,8 Millionen Quadratmeter neue Wohnfläche errichtet (97,5 % des Zielwerts von 8 Millionen Quadratmetern für 2024). Darin enthalten sind 3,83 Millionen Quadratmeter Einfamilienhäuser, rund 3,826 Millionen Quadratmeter Gewerbeimmobilien und 0,144 Millionen Quadratmeter Sozialwohnungen. Zwei Sozialwohnungsbauprojekte mit insgesamt 610 Wohneinheiten und einer Gesamtfläche von 50.831 Quadratmetern wurden bereits fertiggestellt.

Der Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt hat sich nach einem Rückgang im Jahr 2023 seit Anfang 2024 schrittweise erholt und verzeichnet nun wieder positives Wachstum. Die Wachstumsrate ist zwar noch gering, aber es gibt positive Anzeichen. Mehrere neue Projekte haben die Investitionsgenehmigung erhalten, und einige ältere Projekte konnten dank der Beseitigung von Hindernissen wieder aufgenommen werden.

Demnach wurden in den ersten elf Monaten des Jahres 2024 in der Stadt zwölf gewerbliche Wohnbauprojekte zur Investition genehmigt (darunter ein Sozialwohnungsbauprojekt); für zwei Projekte wurden Baugenehmigungen erteilt; mehr als 31.000 gewerbliche Wohnungen befanden sich im Bau; 1.611 zukünftige Wohnungen waren für die Kapitalmobilisierung vorgesehen; und drei Sozialwohnungsbauprojekte mit 2.122 Wohnungen wurden abgeschlossen.

Hinsichtlich der Behebung von Schwierigkeiten bei Immobilienprojekten hat das Bauamt dem Volkskomitee der Stadt empfohlen, weiterhin die Führung zu übernehmen und die städtischen Ämter und Behörden zu beauftragen, die aufgrund von Hindernissen bei der Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen verzögerten Investitionsprojekte weiterhin zu überprüfen, um gesetzeskonforme Lösungen zu finden und die Verschwendung von Landressourcen sowie Beeinträchtigungen des Stadtbildes und der Bausicherheit zu vermeiden.

Einige Apartmentprojekte in Binh Duong erzielen jährliche Mietrenditen von über 7%.

Laut den Daten des Marktüberblicks für Wohnungen in Binh Duong 2024 von Batdongsan.com.vn liegt die durchschnittliche Mietrendite für Wohnungen in Binh Duong derzeit bei 4,7 % und damit deutlich höher als in Hanoi (3,7 %) und Ho-Chi-Minh-Stadt (3,6 %). 3,6 % entspricht auch der landesweiten durchschnittlichen Mietrendite für Wohnungen im Jahr 2024.

Bemerkenswert ist, dass einige Projekte in Binh Duong Mietrenditen von 6 % bis 7,5 % pro Jahr erzielten. Dies stellt einen Rekordwert in Vietnam dar und ist fast doppelt so hoch wie die Mietrenditen von Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt.

Die hohen Mietrenditen in Binh Duong sind größtenteils darauf zurückzuführen, dass die dortigen Luxuswohnungen zwar moderate Kaufpreise aufweisen, aber hohe Mieteinnahmen und eine stabile Auslastung erzielen. Diese hochwertigen Immobilien ziehen zahlungskräftige Kunden an, die bereit sind, höhere Mieten zu zahlen. Im Durchschnitt kann eine Luxuswohnung in Binh Duong (Kaufpreis ca. 45–50 Millionen VND/m²) für rund 12 Millionen VND pro Monat (1-Zimmer-Wohnung), 15–16 Millionen VND (2-Zimmer-Wohnung) bzw. 18–20 Millionen VND (3-Zimmer-Wohnung) vermietet werden. In Ho-Chi-Minh-Stadt oder Hanoi hingegen erzielt eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 45–50 Millionen VND/m² je nach Anzahl der Schlafzimmer lediglich Mieteinnahmen von 7–12 Millionen VND.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor der Südregion von Batdongsan.com.vn, sagte: „Die Auslastungsrate von Luxuswohnungen in Binh Duong liegt bei etwa 80-90 %, und einige Projekte sind fast immer voll belegt. Dies ist auf die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen zurückzuführen, die durch die starke Entwicklung der Industriegebiete bedingt ist, welche einen großen Zustrom von Arbeitern und Experten anzieht.“

Binh Duong zählt landesweit zu den führenden Provinzen bei der Anwerbung von ausländischen Direktinvestitionen und belegt den zweiten Platz bei der Einwanderungsrate. Die Provinz hat zudem zahlreiche Maßnahmen zur Unterstützung von Unternehmen bei der Gewinnung und Bindung von Arbeitskräften ergriffen. Mit dem höchsten Pro-Kopf-Einkommen des Landes hat sich Binh Duong zu einem attraktiven Ziel für Zuwanderer entwickelt.

Unter den fünf größten Mietwohnungsmärkten Chinas (ohne Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt) führt Binh Duong sowohl hinsichtlich des Suchvolumens als auch der Wachstumsrate und übertrifft damit andere Provinzen und Städte wie Da Nang, Hai Phong und Khanh Hoa. Bis zum dritten Quartal 2024 stieg die Zahl der Wohnungssuchen in Binh Duong im Vergleich zum ersten Quartal 2021 um 58 %.

Bezüglich der Kundenstruktur stammt das Interesse an Wohnungen in Binh Duong hauptsächlich von Investoren und einigen Einwohnern von Ho-Chi-Minh-Stadt, die eine Unterkunft suchen, sowie von der lokalen Bevölkerung. Laut dem Marktüberblick „Binh Duong Apartment Market Overview 2024“ von Batdongsan.com.vn machen Kunden aus Ho-Chi-Minh-Stadt 49 % und Kunden aus Binh Duong und den angrenzenden Provinzen 33 % aus.

Das Segment der Luxuswohnungen in Binh Duong gilt als wichtiger Faktor für die Mietrenditen der Provinz. Allerdings sind die Preise für Luxuswohnungen hier derzeit niedrig – 30 bis 200 % niedriger als in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und anderen Großstädten –, wodurch der Markt für Investoren leicht zugänglich ist und gleichzeitig ein hohes Gewinnpotenzial bietet.

In Binh Duong erfüllen Wohnungen mit einem Preis von 45–50 Millionen VND/m² bereits hohe Übergabestandards und weisen eine Auslastung von 80–90 % auf. Die monatliche Miete für eine Zweizimmerwohnung liegt bei etwa 15 Millionen VND. In Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt hingegen lassen sich Wohnungen mit einem Preis von 80–90 Millionen VND/m² zum gleichen Preis vermieten.

Vinh Phuc gibt eine neue Preisliste für Grundstücke bekannt.

Das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc hat gemäß dem Landgesetz von 2024 eine neue Preisliste für Grundstücke veröffentlicht. Besonders auffällig ist, dass die Preise an 54 Standorten um das Fünf- bis Achtfache gestiegen sind.

Dementsprechend deckt die überarbeitete und ergänzte Grundstückspreisliste alle Standorte, Routen und Wohngebiete in der Provinz Vinh Phuc gemäß den neuen Bestimmungen des Landgesetzes von 2024 vollständig ab.

Konkret wurden in der neu herausgegebenen, 318 Seiten umfassenden Grundstückspreisliste 715 Standorte und Routen hinzugefügt, während 132 Routen entfernt wurden.

Davon verzeichneten 159 Positionen (2,99 %) eine 3- bis 5-fache Steigerung der Preisschwankungen. 54 Positionen (1,02 %) verzeichneten eine 5- bis 8-fache Steigerung der Preisschwankungen.

Die höchsten Grundstückspreise gibt es in Vinh Yen City, genauer gesagt in dem Abschnitt von der Ngo Quyen Straße bis zur Kreuzung mit der Nguyen Viet Xuan Straße, wo die Grundstückspreise bis zu 52 Millionen VND/m² erreichen.

Insbesondere im Touristengebiet Tam Dao sind die Grundstückspreise an vielen Standorten deutlich gestiegen. So erreichte der Preis für Wohnbauland in Lage 1 entlang der Kreuzung beim Venus Hotel, entlang der Ringstraße um den zentralen Park, 49 Millionen VND/m², während der Preis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke bei 18,2 Millionen VND/m² liegt.

Die aktuelle Grundstückspreisliste wird auf Grundlage der Ergebnisse von Untersuchungen und Erhebungen durch die Kommunen erstellt und beinhaltet einen Vergleich ähnlicher Faktoren an verschiedenen Standorten, um Grundstückspreise zu ermitteln und vorzuschlagen.

Die neue Grundstückspreisliste für die Provinz Vinh Phuc tritt am 20. Januar in Kraft und gilt bis Ende 2025.

Neue Regelungen zum Verkauf von Sozialwohnungen nach 5 Jahren Nutzung bringen den Bewohnern Hunderte Millionen Dong ein.

Bei der Übertragung des Eigentums an einer Sozialwohnung mussten 50 % der Grundstücksnutzungsgebühr, etwa 120–200 Millionen VND, entrichtet werden. Dank der neuen Bestimmungen im Wohnungsgesetz von 2023 entfällt diese Gebühr für die Bewohner.

Die Generaldirektion für Steuern (Finanzministerium) hat kürzlich ein Schreiben herausgegeben, in dem sie auf Anfragen des Steueramts der Stadt Hanoi bezüglich der Erhebung von Grundstücksnutzungsgebühren bei der Übertragung des Eigentums an Sozialwohnungen antwortet.

Gemäß Punkt e, Absatz 1, Artikel 89 des Wohnungsgesetzes von 2023 der Generaldirektion für Steuern ist Folgendes festgelegt: „…Nach Ablauf von fünf Jahren ab dem Datum der vollständigen Bezahlung der Sozialwohnung kann der Käufer die Sozialwohnung zu Marktpreisen an Bedürftige weiterverkaufen, sofern eine entsprechende Bescheinigung ausgestellt wurde. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, Grundstücksnutzungsgebühren zu entrichten und muss die Einkommensteuer gemäß den Bestimmungen des Steuergesetzes zahlen, außer im Fall des Verkaufs der Sozialwohnung als freistehendes Haus. In diesem Fall muss der Verkäufer die Grundstücksnutzungsgebühren gemäß den staatlichen Vorschriften entrichten und die Einkommensteuer gemäß den Bestimmungen des Steuergesetzes zahlen.“

Artikel 42 des Dekrets Nr. 100 aus dem Jahr 2024 legt fest, dass beim Weiterverkauf von Sozialwohnungen nach einer Zeitspanne von 5 Jahren Gebühren für die Landnutzung zu entrichten sind.

Demnach muss der Verkäufer zusätzlich zu den gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren 50 % der Grundstücksnutzungsgebühr entrichten. Die Grundstücksnutzungsgebühr wird zum Zeitpunkt der Einreichung eines gültigen Antrags auf Anerkennung der Grundstücksnutzungsrechte gemäß dem Grundstücksrecht berechnet.

Ferner legt Punkt d, Absatz 5, Artikel 198 des Wohnungsgesetzes 2023 fest, dass in Fällen, in denen für den Verkauf von Sozialwohnungen vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes Landnutzungsgebühren zu entrichten waren und diese Gebühren bis zum Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes 2023 nicht entrichtet wurden, die Zahlung wie vorgeschrieben fortgesetzt wird.

Auf Grundlage der oben genannten Bestimmungen stellte die Generaldirektion für Steuern fest, dass Käufer von Sozialwohnungen, die die Immobilie gemäß dem Wohnungsgesetz weiterverkaufen und deren Übertragung nach dem 1. August 2024 (dem Datum des Inkrafttretens des Wohnungsgesetzes) erfolgt, keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen, jedoch Einkommensteuer entrichten müssen.

Beim Verkauf von freistehenden Sozialwohnungen muss der Verkäufer 50 % der Grundstücksnutzungsgebühr entrichten und zusätzlich Einkommensteuer zahlen.

In Fällen, in denen der Verkauf von Sozialwohnungen die Zahlung von Grundstücksnutzungsgebühren nach dem Wohnungsgesetz vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes erforderte, die Grundstücksnutzungsgebühren aber noch nicht entrichtet wurden, wird die Zahlung weiterhin nach den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes durchgeführt.

In Hanoi zeigen Marktbeobachtungen, dass viele Sozialwohnungsbauprojekte seit über 5 Jahren genutzt werden und für eine Übertragung in Frage kommen, wie zum Beispiel Dai Kim Building, Rice City Linh Dam, 43 Tran Phu, 987 Tam Trinh usw.

Umfragen in zahlreichen Sozialwohnungsprojekten zeigen, dass die Preise der Wohnungen trotz langjähriger Belegung um ein Vielfaches gestiegen sind und mittlerweile mit denen von Wohnungen in Gewerbeimmobilien konkurrieren. Teilweise erreicht der Angebotspreis bis zu 50 Millionen VND/m².

Bisher mussten Bewohner beim Eigentumsübergang einer Sozialwohnung 50 % der Grundstücksnutzungsgebühr entrichten, was etwa 120–200 Millionen VND entsprach. Mit den neuen Bestimmungen entfällt diese Gebühr.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html