Überraschung über den Ort mit der höchsten Wohnungsvermietungsleistung im Land, der Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete positive Signale, der Ort mit den höchsten Grundstückspreisen in Vinh Phuc … das sind die neuesten Immobiliennachrichten.
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| Die durchschnittliche Mietrendite für Wohnungen in Binh Duong beträgt derzeit 4,7 % und ist damit deutlich höher als die 3,7 % in Hanoi und die 3,6 % in Ho-Chi-Minh-Stadt. (Quelle: Crystal Bay) |
Der Markt in Ho-Chi-Minh -Stadt erholt sich allmählich
Der Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) hat sich allmählich erholt und verzeichnete von einem negativen Niveau im Jahr 2023 ab Anfang 2024 wieder ein positives Wachstum. Die Wachstumsrate ist noch gering, aber es gibt positive Anzeichen.
Laut einem Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Stadt in den ersten elf Monaten des Jahres 2024 7,8 Millionen Quadratmeter neue Wohnflächen gebaut (und damit 97,5 % des für 2024 gesetzten Ziels von 8 Millionen Quadratmetern Wohnfläche erreicht). Davon entfallen 3,830 Millionen m2 Wohnfläche auf Privatwohnungen, rund 3,826 Millionen m2 auf Gewerbewohnungen und 0,144 Millionen m2 auf Sozialwohnungen. Die Stadt hat zwei Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von 610 Wohnungen und 50.831 Quadratmetern Wohnfläche fertiggestellt.
Derzeit erholt sich der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt allmählich, von einem negativen Niveau im Jahr 2023 auf wieder positives Wachstum ab Anfang 2024. Die Wachstumsrate ist noch langsam, aber es gibt positive Anzeichen. Für einige neue Projekte wurden Investitionsgenehmigungen erteilt und einige alte Projekte konnten dank der Beseitigung von Schwierigkeiten wieder aufgenommen werden.
Dementsprechend wurden in den ersten elf Monaten des Jahres 2024 in der Stadt 12 gewerbliche Wohnungsbauprojekte zur Investition genehmigt (darunter 1 Sozialwohnungsprojekt); 2 Projekte mit Baugenehmigung; Mehr als 31.000 Gewerbewohnungen im Bau; 1.611 zukünftige Wohnungen sind für die Kapitalmobilisierung berechtigt und 3 Sozialwohnungsprojekte mit 2.122 Wohnungen wurden abgeschlossen.
Im Hinblick auf die Beseitigung von Schwierigkeiten bei Immobilienprojekten hat das Bauamt dem Volkskomitee der Stadt geraten, den Vorsitz beizubehalten und die städtischen Ämter und Zweigstellen damit zu beauftragen, Investitionsprojekte, deren Umsetzung sich aufgrund von Problemen bei der Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen verzögert, weiterhin zu prüfen, um eine Anleitung zu haben, wie sie im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen abgewickelt werden können, um eine Verschwendung von Landressourcen und einen Verlust an städtischer Schönheit und Bausicherheit zu vermeiden.
Einige Apartmentprojekte in Binh Duong erzielen Mietrenditen von über 7 % pro Jahr.
Laut den Daten der Binh Duong Apartment Market Overview 2024 von Batdongsan.com.vn beträgt die durchschnittliche Mietrendite für Wohnungen in Binh Duong derzeit 4,7 % und übertrifft damit die 3,7 % von Hanoi und die 3,6 % von Ho-Chi-Minh-Stadt. 3,6 % ist auch die bundesweite durchschnittliche Mietrendite für Wohnungen im Jahr 2024.
Insbesondere einige Projekte in Binh Duong verzeichneten Mietrenditen von 6 % – 7,5 % pro Jahr. Dies kann als Rekordwert in Vietnam angesehen werden und ist fast doppelt so hoch wie die Mietrendite von Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt.
Die guten Mietrenditen in Binh Duong sind größtenteils darauf zurückzuführen, dass die Kaufpreise für die hochwertigen Wohnungen hier angemessen sind, während die Mieten hoch und die Belegungsraten stabil sind. Der Übergabestandard dieses Produkttyps spricht Kunden aus dem gehobenen Segment an, die bereit sind, höhere Mietpreise zu zahlen. Im Durchschnitt kann jede Luxuswohnung in Binh Duong (Kaufpreis ca. 45–50 Millionen VND/m2) für 12 Millionen VND pro Monat für eine 1-Zimmer-Wohnung, 15–16 Millionen VND (2-Zimmer-Wohnung) und 18–20 Millionen VND für eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet werden. In Ho-Chi-Minh-Stadt oder Hanoi kann eine Wohnung, die 45–50 Millionen VND/m2 kostet, je nach Anzahl der Schlafzimmer jedoch nur für etwa 7–12 Millionen VND pro Wohnung gemietet werden.
Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, sagte: „Die Belegungsrate für Luxuswohnungen in Binh Duong liegt bei etwa 80–90 %, selbst einige Projekte sind fast immer „ausgebucht“. Dies ist auf die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen zurückzuführen, die auf die starke Entwicklung der Industrieparks zurückzuführen ist, die Arbeiter und Fachkräfte anziehen.
Binh Duong liegt derzeit landesweit an der Spitze bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen und an zweiter Stelle bei der Einwanderungsrate. Die Provinz setzt außerdem zahlreiche Maßnahmen um, um Unternehmen bei der Gewinnung und Bindung von Arbeitnehmern zu unterstützen. Mit dem höchsten Pro-Kopf-Einkommen des Landes ist Binh Duong zu einem attraktiven Ziel für Einwanderer geworden.
Unter den fünf größten Mietimmobilienmärkten des Landes neben Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist Binh Duong sowohl hinsichtlich der Höhe des Interesses als auch der Zinswachstumsrate der führende Ort und übertrifft andere Provinzen und Städte wie Da Nang, Hai Phong und Khanh Hoa. Bis zum dritten Quartal 2024 stieg die Zahl der Suchanfragen nach Mietwohnungen in Binh Duong im Vergleich zum ersten Quartal 2021 um 58 %.
Was die Kundenstruktur betrifft, so beruht das Interesse an Wohnungen in Binh Duong hauptsächlich auf dem Investitionsbedarf und dem Bedarf der Bewohner von Ho-Chi-Minh-Stadt an Immobilien sowie auf dem Bedarf der Einheimischen an Immobilien. Davon entfallen 49 % auf Kunden aus Ho-Chi-Minh-Stadt und 33 % auf Kunden aus Binh Duong und den benachbarten Provinzen, gemäß den Daten der Binh Duong Apartment Market Overview 2024 von Batdongsan.com.vn.
Das Luxuswohnungssegment von Binh Duong gilt als Hebel für die Mietrendite der Provinz. Allerdings liegen die Preise für Luxuswohnungen hier im Tiefland um 30 bis 200 Prozent unter denen in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und anderen Großstädten, was den Anlegern einen einfachen Zugang zum Markt ermöglicht und dennoch ein hohes Gewinnpotenzial gewährleistet.
In Binh Duong entsprechen Wohnungen mit Preisen zwischen 45 und 50 Millionen VND/m2 einem hohen Übergabestandard und weisen eine Vermietungsauslastung von 80 bis 90 % auf, wobei die monatlichen Mietpreise für eine 2-Zimmer-Wohnung bei etwa 15 Millionen VND liegen. In Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt können jedoch Wohnungen zu einem Preis von 80–90 Millionen VND/m2 zum gleichen Preis gemietet werden.
Vinh Phuc gibt neue Grundstückspreisliste bekannt
Das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc hat gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes von 2024 eine neue Grundstückspreisliste herausgegeben. Bemerkenswerterweise kommt es an 54 Standorten zu Preisschwankungen von 5-8 Mal.
Dementsprechend wurden mit der überarbeiteten und ergänzten Grundstückspreisliste Standorte, Wege und Wohngebiete in der Provinz Vinh Phuc gemäß den neuen Bestimmungen des Grundstücksgesetzes von 2024 vollständig abgesichert.
Konkret wurden in der neu herausgegebenen 318 Seiten umfassenden Grundstückspreisliste 715 Standorte und Routen hinzugefügt und 132 Routen entfernt.
Davon beträgt die Anzahl der Positionen mit einer um das 3- bis 5-fache steigenden Fluktuationsrate 159 Positionen, was 2,99 % entspricht. Die Anzahl der Positionen mit einer Volatilitätsquote, die sich um das 5- bis 8-fache erhöht, beträgt 54 Positionen, was 1,02 % entspricht.
Die höchsten Grundstückspreise gibt es in der Stadt Vinh Yen. Im Abschnitt von der Ngo Quyen-Straße bis zur Kreuzung mit der Nguyen Viet Xuan-Straße an Standort 1 liegen die Grundstückspreise bei bis zu 52 Millionen VND/m2.
Insbesondere im Touristengebiet Tam Dao sind die Grundstückspreise vielerorts gestiegen. Insbesondere im Abschnitt von der Kreuzung mit dem Venus-Hotel, der um den zentralen Parkgürtel herumführt, bis zur Kreuzung mit der Schule (Standort 1) liegen die Grundstückspreise für Wohngebäude bei bis zu 49 Millionen VND/m², die für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke bei 18,2 Millionen VND/m².
Die aktuelle Grundstückspreisliste wird auf Grundlage der Ergebnisse von Untersuchungen und Erhebungen vor Ort sowie eines Vergleichs ähnlicher Standortfaktoren erstellt, um Grundstückspreise zu bewerten und vorzuschlagen.
Die neue Grundstückspreisliste der Provinz Vinh Phuc tritt am 20. Januar in Kraft und ist bis Ende 2025 gültig.
Neue Regelungen für den Verkauf von Sozialwohnungen nach 5 Jahren Nutzung, Hunderte Millionen Menschen profitieren
Bei der Übertragung einer Sozialwohnung müssen 50 % der Landnutzungsgebühr bezahlt werden, was etwa 120-200 Millionen VND entspricht. Mit der Neuregelung im Wohnungsbaugesetz 2023 entfällt die Gebühr.
Die Generaldirektion für Steuern (Finanzministerium) hat gerade ein Dokument als Antwort an die Steuerbehörde von Hanoi bezüglich der Erhebung von Landnutzungsgebühren bei der Übertragung von Sozialwohnungen herausgegeben.
Laut der Generaldirektion für Steuern ist im Wohnungsgesetz von 2023 unter Punkt e, Absatz 1, Artikel 89 Folgendes festgelegt: „… Fünf Jahre nach dem Datum der vollständigen Bezahlung des Hauskaufpreises darf der Käufer einer Sozialwohnung diese nach dem Marktmechanismus an Bedürftige weiterverkaufen, sofern ihm eine Genehmigung erteilt wurde. Der Verkäufer muss keine Grundnutzungsgebühren zahlen und muss gemäß den Bestimmungen des Steuergesetzes Einkommensteuer entrichten. Ausgenommen hiervon sind Verkäufe von Sozialwohnungen als Einzelhäuser. In diesem Fall muss der Verkäufer gemäß den Bestimmungen der Regierung Grundnutzungsgebühren zahlen und gemäß den Bestimmungen des Steuergesetzes Einkommensteuer entrichten.“
Artikel 42 des Dekrets Nr. 100/2024 schreibt vor, dass beim Weiterverkauf von Sozialwohnungen nach einem Zeitraum von 5 Jahren Landnutzungsgebühren gezahlt werden müssen.
Demnach muss der Verkäufer zusätzlich zu den vorgeschriebenen Beträgen 50 % der Landnutzungsgebühr zahlen. Als Zeitpunkt für die Berechnung der Landnutzungsgebühren gilt der Zeitpunkt der Vorlage gültiger Unterlagen zur Anerkennung der Landnutzungsrechte gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes.
Darüber hinaus ist in Artikel 198 Punkt d, Absatz 5 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 festgelegt, dass in Fällen, in denen Sozialwohnungen verkauft werden und die Grundnutzungsgebühren vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes bezahlt werden müssen, bis zum Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzes von 2023 jedoch noch nicht bezahlt wurden, die Zahlung gemäß den Vorschriften fortgesetzt werden soll.
Auf Grundlage der oben genannten Bestimmungen erklärte die Generaldirektion für Steuern, dass der Käufer einer Sozialwohnung, wenn er die Wohnung gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes weiterverkaufen darf und sie nach dem 1. August 2024 (dem Tag des Inkrafttretens des Wohnungsgesetzes) überträgt, keine Grundnutzungsgebühren zahlen muss, jedoch Einkommensteuer zahlen muss.
Beim Verkauf einer Sozialwohnung als Eigenheim muss der Verkäufer 50 % der Grundnutzungsgebühr zahlen und Einkommensteuer entrichten.
Beim Verkauf von Sozialwohnungen müssen die Grundnutzungsgebühren gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes vor dem Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes bezahlt werden, aber die Grundnutzungsgebühren wurden noch nicht bezahlt. Das Geld muss weiterhin gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes bezahlt werden.
In Hanoi werden dem Markt zufolge viele Sozialwohnungsprojekte seit über 5 Jahren genutzt und können übertragen werden, wie beispielsweise Dai Kim Building, Rice City Linh Dam, 43 Tran Phu; 987 Tam Trinh...
Untersuchungen in vielen Sozialwohnungsprojekten zeigen, dass die Preise der Wohnungen trotz langjähriger Nutzung um ein Vielfaches gestiegen sind, vergleichbar mit denen von Wohnungen in kommerziellen Wohnprojekten. Der Verkaufspreis beträgt mancherorts bis zu 50 Millionen VND/m2.
Bisher musste bei der Übertragung einer Sozialwohnung eine Grundnutzungsgebühr von 50 % entrichtet werden, die sich auf etwa 120–200 Millionen VND belief. Mit der neuen Regelung entfällt die Gebühr.
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Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html
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