Neue Möglichkeiten für Immobilien erschließen

Im Kontext der Bemühungen Vietnams, seinen Verwaltungsapparat zu straffen und die Entwicklungsressourcen zu optimieren, stößt die Politik der Zusammenlegung von Verwaltungseinheiten auf Provinzebene auf großes Interesse bei Investoren, insbesondere im Immobiliensektor.

Tạp chí Doanh Nghiệp•23/06/2025

Bildunterschrift — Wohngebäude entlang der Metrolinie 1 und des Vo Nguyen Giap Boulevards in Thu Duc. Foto: Hong Dat/TTXVN

Es handelt sich hierbei nicht nur um eine Grenzreform, sondern es eröffnen sich auch strategische Möglichkeiten zur Bildung großflächiger Wirtschaftszonen , was einen starken Aufschwung sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien bedeutet.

Laut der Vietnam Foreign Trade Bank Securities Company Limited (VCBS) bringt die Zusammenlegung von Provinzen und Städten klare positive Langzeiteffekte mit sich. Insbesondere die erweiterte Wirtschaftskraft, ein effizienterer Verwaltungsapparat und ein zentralisierter Haushalt werden den fusionierten Provinzen helfen, Planung, Infrastrukturentwicklung und die Ausrichtung wichtiger Wirtschaftssektoren proaktiver zu gestalten.

Viele Provinzen und Städte werden nach dem Zusammenschluss gleichzeitig über Küstengebiete, Ebenen und Bergregionen verfügen – wodurch ideale Voraussetzungen für eine umfassende Entwicklung in Handel, Industrie und Tourismus geschaffen werden.

Beispielsweise würde die Zusammenlegung von Ho-Chi-Minh-Stadt mit Binh Duong und Ba Ria-Vung Tau eine dynamische Wirtschaftsregion im Süden schaffen, deren Stärken sich aus Stadtentwicklung, Industrie, Logistik und Tourismus zusammensetzen.

Im Norden wird durch den Zusammenschluss von Ha Nam, Nam Dinh und Ninh Binh ein neues Entwicklungszentrum mit drei Säulen entstehen: Industrie, Tourismus und Stadtentwicklung. Gleichzeitig werden Da Nang und Quang Nam den Entwicklungsraum für das Stadtzentrum von Da Nang erweitern und dabei dessen einzigartige Mechanismen sowie das Potenzial zur Bildung einer Freihandelszone nutzen.

Unmittelbar nach Bekanntgabe des Fusionsplans war in vielen Bereichen des Immobilienmarktes eine gesteigerte Aktivität zu verzeichnen, insbesondere im Segment der Baugrundstücke, einer Immobilienart, die stark von Investitions- und Spekulationserwartungen beeinflusst wird.

Laut VCBS hat sich diese Welle in einigen Regionen jedoch schnell abgekühlt, was darauf hindeutet, dass die Anleger vorsichtiger geworden sind und nicht mehr emotional kurzfristigen Erwartungen nachjagen.

Langfristig werden sich die Immobilienwerte erst dann wirklich verbessern, wenn Infrastruktur, Annehmlichkeiten, Bevölkerungsnachfrage und Wirtschaftstätigkeit sich parallel entwickeln. VCBS merkt an, dass Unterschiede unvermeidlich sind: Nicht alle Provinzen werden nach dem Zusammenschluss gleichermaßen profitieren; dies hängt auch von ihren vorhandenen Kapitalressourcen, ihren Budgetmöglichkeiten und dem Tempo des Infrastrukturausbaus ab.

Insbesondere Provinzen mit schwächeren Grundlagen profitieren tendenziell stärker von Konsolidierungstendenzen, da sie Zugang zu größeren Budgets, Investitionsströmen und Managementexpertise aus stärkeren Provinzen erhalten.

Da die Provinzen ein ähnliches Potenzial aufweisen, wird das als Verwaltungszentrum ausgewählte Gebiet bei Investitionen priorisiert – was einen klaren Vorteil auf dem Immobilienmarkt schafft.

Nicht nur der Wohnungsmarkt, sondern auch der Gewerbeimmobilienmarkt profitiert deutlich von dieser Politik. Laut VCBS wird nach dem Zusammenschluss die Quote für Industrieparks regionsweit einheitlich berechnet, wodurch die Möglichkeit geschaffen wird, Industrieparks flexibel an den tatsächlichen Bedarf anzupassen und zu erweitern oder umzustrukturieren. Dies ist besonders wichtig für Standorte, die hohe ausländische Direktinvestitionen anziehen, wie Ho-Chi-Minh-Stadt oder Binh Duong – wo internationale Investoren stets Wert auf Beständigkeit, Transparenz und eine gute Infrastruktur legen.

Ein Schlüsselaspekt ist das Potenzial zur Entstehung von Megastädten und Industriezonen. Erstens führt die Beseitigung des Wettbewerbs um ausländische Direktinvestitionen zwischen benachbarten Provinzen zu einer besser abgestimmten und sich nicht überschneidenden industriellen Entwicklungsplanung. Zweitens verbessert die Konsolidierung die Infrastrukturkoordination, insbesondere in den Bereichen Verkehrsanbindung, Logistik und Seehäfen – entscheidende Elemente moderner Lieferketten.

Laut Thomas Rooney, stellvertretender Direktor der Abteilung für Industrieberatung bei Savills Hanoi, wird die Konsolidierung, gepaart mit synchronisierten Investitionen in die überregionale Infrastruktur wie Ringstraßen, Seehäfen, Flughäfen und digitale Infrastruktur, dazu beitragen, dass Industriezonen administrative Grenzen überwinden.

Laut Thomas Rooney wird dies Unternehmen den Zugang zu einem größeren Arbeitskräftepotenzial ermöglichen, die Betriebskosten optimieren und den Wandel weg von traditionellen Industriemärkten beschleunigen, die durch begrenzte Landverfügbarkeit und steigende Investitionskosten eingeschränkt sind.

Laut Thomas Rooney bieten neue Standorte mit reichlich und günstigem Bauland sowie verbesserter Infrastruktur die Chance, sich zu neuen Industriezentren des Landes zu entwickeln. Rooney betonte jedoch, dass die Übergangsphase – voraussichtlich zwei bis drei Jahre – entscheidend sein wird. Unternehmen müssen sich proaktiv informieren, Beziehungen zu den neuen Behörden aufbauen und ihre Flächennutzungspläne flexibel anpassen.

Für die Regulierungsbehörden ist die Voraussetzung eine transparente Kommunikation, ein offener Dialog und die Einrichtung geeigneter Unterstützungsmechanismen, insbesondere für kleine und mittlere Unternehmen.

Aus Marktsicht ist Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, der Ansicht, dass der Plan zur Neuordnung der Verwaltungsgrenzen die Stimmung der Investoren seit Anfang 2025 deutlich beeinflusst hat. Laut Herrn Nguyen Quoc Anh werden die Erwartungen an die Infrastrukturentwicklung, optimierte Verwaltungskosten und Maßnahmen zur regionalen Vernetzung dem Immobilienmarkt in den betroffenen Gebieten neue Impulse verleihen.

„Anleger sollten kurzfristige Spekulationsgeschäfte vermeiden und sich stattdessen auf Datenanalysen und Bewertungen der sozioökonomischen Entwicklungskapazität und Infrastruktur stützen, um Risiken zu minimieren“, riet Herr Quoc Anh.

Laut dem vietnamesischen Verband der Immobilienmakler (VARS) könnten Informationen über die geplante Neuordnung von Provinzen und Städten die Liquidität in einigen Regionen ankurbeln, insbesondere in Gebieten mit klarer Infrastrukturplanung. VARS weist jedoch auch darauf hin, dass viele Investoren emotional und aus Angst, etwas zu verpassen (FOMO), auf Markttrends reagieren, anstatt realistische Analysen zu treffen.

Insbesondere die Anpassung der Grundstückspreistabellen, verbunden mit der Erwartung deutlicher Preissteigerungen, hat dazu geführt, dass in einigen Gebieten die Preise im Vergleich zu ihrem tatsächlichen Wert überhöht sind. Experten betonen jedoch, dass nur Gebiete mit einer umfassenden Infrastruktur, Planung und sozioökonomischen Entwicklung das Potenzial für nachhaltige Preissteigerungen besitzen.

Die Neuordnung der Verwaltungsgrenzen wird, sofern sie systematisch umgesetzt und mit dem Infrastrukturausbau verknüpft wird, neue Entwicklungschancen für den vietnamesischen Immobilienmarkt – sowohl im Industrie- als auch im Wohnbereich – eröffnen. Chancen bergen jedoch stets Risiken. Da der Markt von Erwartungen geprägt ist, sind Vorsicht, Datenanalyse und eine langfristige Perspektive für Investoren entscheidend, um Trends nicht nur frühzeitig zu erkennen, sondern auch nachhaltiges Wachstum zu sichern.

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/kich-hoat-khong-gian-moi-cho-bat-dong-san/20250623091217878