Die zweite Frage der Grundsteuer ist brisant; es muss ein Fahrplan entwickelt werden, der der Marktlage entspricht.

Können Grundsteuern die Immobilienpreise senken?

In einem Bericht an das Regierungsbüro über die Gründe für den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise erklärte das Bauministerium, es werde eine Steuerpolitik für diejenigen prüfen und vorschlagen, die viele Häuser und Grundstücke besitzen und nutzen, um Spekulationen und den Kauf und Verkauf in kurzer Zeit zur Erzielung von Gewinnen einzuschränken.

Laut Bauministerium tragen unter anderem die Beteiligung zahlreicher Investoren, Investorengruppen, Spekulanten und Immobilienmakler zum jüngsten Anstieg der Immobilienpreise bei. Bezüglich Auktionen mit Zuschlagspreisen von über 100 Millionen VND pro Quadratmeter erklärte das Bauministerium, dass sich viele Investorengruppen darauf spezialisiert haben, an Auktionen teilzunehmen und die Grundstücke anschließend gewinnbringend weiterzuverkaufen. Außerhalb des Auktionsgebiets warten viele Makler auf die Ergebnisse und bieten Grundstücke mit einer Preisdifferenz von 200 bis 500 Millionen VND pro Parzelle zum Kauf und Verkauf an. Der illegale Handel mit großen Grundstücken ist weit verbreitet und teils organisiert, was die Preise für Grundstücke und Immobilien in der Umgebung in die Höhe treibt.

Manche Gruppen, Investoren und einzelne Immobilienmakler verzerren Marktinformationen, um die Preise künstlich in die Höhe zu treiben, virtuelle Preise zu schaffen und die Unwissenheit der Menschen auszunutzen, um die Psychologie zu manipulieren und Investitionen nach dem Prinzip der Massenpsychologie zum Zwecke des Profits anzuziehen.

Normalerweise zahlen Investoren von Wohnbauprojekten durchschnittlich 3 % des Verkaufspreises an Börsenmakler und Vermittler. Allerdings entscheiden sich Vermittler je nach Marktlage oft dafür, beim Verkauf an Kunden einen Aufschlag zu erheben, sodass die Käufer die Differenz zahlen müssen.

„In dieser hektischen Phase nutzen viele Makler auch die „Anzahlungsmethode“, um Häuser und Grundstücke von Verkäufern zu erwerben und sie dann mit einem Aufschlag von 10–15 % weiterzuverkaufen. Beispiel: Eine Wohnung kostet 5 Milliarden VND. Der Makler hinterlegt 1 Milliarde VND als Anzahlung und verpflichtet sich, innerhalb eines Monats zu zahlen. Innerhalb dieses Monats findet er jedoch Käufer, denen er die Wohnung mit einem Aufschlag von 6–7 Milliarden VND weiterverkauft.“

Darüber hinaus tragen einige Investoren durch „hohe Verkaufspreise“ zu steigenden Immobilienpreisen bei und erhöhen so den erwarteten Gewinn über den Durchschnitt vergleichbarer Immobilienprojekte. „In Gebieten, in denen nur wenige oder gar nur ein Projekt zum Verkauf steht, können Investoren aufgrund mangelnden Wettbewerbs und fehlender Referenzpreise die Preise erhöhen, um Gewinn zu erzielen“, so das Bauministerium in seinem Bericht.

Der Immobilienrechtsexperte Nguyen Van Dinh erklärte zu diesem Thema, dass einer der Gründe für den Anstieg der Haus- und Grundstückspreise die Spekulation und Hortung von Immobilien sei, die auf der Annahme beruhe, dass nichts lukrativer sei als der Handel mit Grundstücken. Banken unterstützten diese Spekulation und Hortung. Diese Kundengruppe gehöre zu den „VIPs“ der Banken, da ihre Kredite stets mit Häusern und Grundstücken besichert seien – Anlagen, die als nahezu wertbeständig und risikoarm gelten. Der Investitionsbedarf der Menschen sei zwar legitim, doch wenn diese Spekulation ein hohes Ausmaß annehme, führe sie zu Marktverzerrungen, zur Verwahrlosung von Grundstücken und zur Verschwendung von Ressourcen.

MSc. Nguyen Van Dinh erklärte, dass die Besteuerung von Häusern und Grundstücken eine zwingende Lösung darstelle, die in der Resolution Nr. 18-NQ/TW von 2022 des Zentralen Exekutivkomitees zur kontinuierlichen Innovation und Verbesserung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Steigerung der Effektivität und Effizienz der Landnutzung und -verwaltung klar festgelegt sei. Resolution 18 formuliert die Aufgaben und Lösungsansätze wie: „Überwindung der verschwenderischen Landnutzung, der Brachlegung, Verschmutzung und Degradierung von Land“, „Festlegung höherer Steuersätze für Personen, die große Landflächen und viele Häuser nutzen, mit Land spekulieren, die Landnutzung verlangsamen und Land brachliegen lassen“.

Herr Nguyen Van Dinh erklärte, dass bei den Grundstücksauktionen die Zuschlagspreise um ein Vielfaches höher lagen als die Startpreise in der Vergangenheit. Die meisten Menschen äußerten sich skeptisch über die Auktionsergebnisse, anstatt sich über die zusätzlichen Einnahmen für den Staatshaushalt zu freuen. Der Grund dafür sei, dass die ersteigerten Grundstücke oft ungenutzt blieben und in vielen Fällen zu Geisterstädten würden. Die meisten dieser „Projekte“ wiesen eine sehr geringe Auslastung auf; selbst nach Jahrzehnten der Umsetzung seien nur wenige Häuser gebaut und bewohnt worden. Herr Nguyen Van Dinh betonte daher, dass die Besteuerung von Häusern und Grundstücken zwar eine politische Grundlage in der Resolution 18 der Partei habe, aber in allen Gemeinden einheitlich und gerecht umgesetzt werden müsse.

Ein wichtiger Faktor ist der Bedarf an einer Steuerdatenbank, um sicherzustellen, dass die richtigen Personen besteuert werden und die Effektivität der Steuerpolitik gefördert wird. Derzeit ist die genaue Eigentümerschaft dieser Immobilie aufgrund einer unvollständigen Datenbank und des Phänomens, dass jemand anderes den Namen der Immobilie angenommen hat, noch nicht geklärt.

Der Premierminister hat jedoch das Projekt 06 zur Entwicklung von Anwendungen für Bevölkerungsdaten, Identifizierung und elektronische Authentifizierung zur Unterstützung der digitalen Transformation genehmigt. Das neue Bodengesetz, Wohnungsgesetz und Immobilienwirtschaftsgesetz sehen außerdem den Aufbau einer nationalen Datenbank für Grundstücks-, Wohnungs- und Immobilieninformationen vor. Bei effektiver Umsetzung kann in naher Zukunft ein zuverlässiges Datenbanksystem entstehen, das nach Verabschiedung des Grundsteuergesetzes eine wichtige Grundlage für dessen Durchsetzung bilden wird.

„ Wenn Immobilien besteuert werden und ein Informationssystem sowie eine Datenbank zur Eigentumszuordnung erstellt werden können, um genau festzustellen, wem eine Immobilie gehört, dann könnte etwas scheinbar Unmögliches geschehen: Immobilien- und Hauspreise würden sinken, sogar drastisch. Immobilienspekulationen würden nahezu unmöglich. Banken müssten sich zudem nach einer neuen Kundengruppe umsehen, anstatt sich auf Großgrundbesitzer zu konzentrieren.“

„Die Besteuerung soll die Auffassung untermauern, dass ‚Häuser zum Wohnen und nicht zur Spekulation da sind‘, und erst dann wird der Traum von der Sesshaftigkeit für Arbeiter greifbarer“ , betonte Herr Nguyen Van Dinh.

Der Immobilienmarkt zeigte zuletzt Anzeichen einer Erholung, nachdem die Nationalversammlung drei wichtige Gesetze verabschiedet hatte, die sechs Monate früher als erwartet, nämlich ab dem 1. August 2024, in Kraft treten. Während der Immobilienmarkt derzeit nur in Hanoi boomt, ist er in anderen Regionen weiterhin eher ruhig. Angesichts der zahlreichen Schwierigkeiten, mit denen Immobilienunternehmen konfrontiert sind, und der Tatsache, dass Investoren nach wie vor auf den ländlichen Märkten „feststecken“, hat der jüngste Vorschlag zur Besteuerung von Zweitwohnungen viele kontroverse Reaktionen hervorgerufen.

Tatsächlich ist die Zweitwohnungssteuer kein neuer Vorschlag, sondern wurde bereits 2009 diskutiert. Aus verschiedenen Gründen konnte sie jedoch erst mit der offiziellen Aufnahme in die Resolution Nr. 18-NQ/TW des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung im Juni 2022 legalisiert werden. Die Entwicklung von Regelungen und Richtlinien zur Regulierung des Grundstücksmarktes, insbesondere durch zusätzliche Steuern auf Nutzungsrechte und Eigentumsrechte an Grundstücken aus Zweit- oder Mehrfachimmobilien, stieß jedoch auf zahlreiche Hindernisse.

Viele Experten befürchten insbesondere, dass eine ungenaue Berechnung und Angleichung der Grundsteuer einen kontraproduktiven Effekt haben könnte, indem sie die Immobilienpreise erhöht und es Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen erschwert, Zugang zu Wohnraum zu erhalten.

Welche Route ist geeignet?

Steuern sind ein wirksames Instrument zur Bekämpfung von Steuerhinterziehung bei Immobilientransaktionen, Spekulationen, Preisinflation usw. Die Besteuerung von Zweitwohnungen muss jedoch sorgfältig berechnet werden, um sowohl den Marktgegebenheiten gerecht zu werden als auch die Interessen aller Beteiligten zu wahren.

Laut vielen Experten kann die Besteuerung ein Instrument sein, um explodierende Grundstückspreise einzudämmen, Spekulationen zu reduzieren, Marktmanipulationen zu verhindern und Immobilien wieder auf ihren tatsächlichen Wert zurückzuführen. Angesichts des derzeit unklaren Systems zur Verwaltung von Grundstücksdaten gestaltet sich die Besteuerung jedoch schwierig.

Steuern sind eine gute Lösung, da sie die Staatseinnahmen erhöhen und kurzfristig (6–12 Monate oder 1–2 Jahre) zur Marktregulierung beitragen. Langfristig können sie diese Wirkung jedoch nicht aufrechterhalten. Es bestehen zudem Bedenken, dass Steuern die Preise nur erhöhen, da der Verkäufer die Steuer auf den Grundstückspreis aufschlägt.

Der Finanzexperte Dinh The Hien erklärte gegenüber der Presse, dass die Grundsteuer einfach als Steuer für Immobilieneigentümer verstanden wird; je mehr Immobilien, desto höher die Steuer. Für Menschen mit durchschnittlichem Lebensstandard, die nur ein Haus besitzen, besteht kein Grund zur Sorge.

Für diejenigen, die über umfangreiches Vermögen (z. B. Immobilien) verfügen und dieses kontinuierlich Erträge abwirft, ist eine höhere Steuerzahlung üblich. Bei der Aufnahme von Krediten für Investitionen gehören Steuern zu den Kosten, die Anleger in ihre Gewinn- und Verlustrechnung einkalkulieren müssen.

Kürzlich schlug der vietnamesische Maklerverband (VARS) eine neue Grundsteuerregelung für zwei Gruppen vor: Käufer von Zweitwohnungen oder mehreren Immobilien sowie Eigentümer, die ihr Objekt aufgeben. Der Steuersatz soll bei Transaktionen mit kurzer Besitzdauer des Verkäufers schrittweise ansteigen.

Bereits im August 2023 sprachen sich die Wähler in Ho-Chi-Minh-Stadt für eine Besteuerung von Zweitwohnungen und höhere Steuern auf leerstehende Grundstücke ohne Wertsteigerungspotenzial aus. Das Finanzministerium gab bekannt, einen Gesetzentwurf zur Grundsteuer erarbeitet zu haben, der voraussichtlich in das Gesetzes- und Verordnungsprogramm 2024 aufgenommen und der Nationalversammlung zur Stellungnahme in ihrer 8. Sitzung (Oktober 2024) vorgelegt werden soll.

Khanh An

Quelle: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html