Wie lassen sich die Wohnungspreise senken, um sie dem tatsächlichen Wohnraumbedarf anzupassen?

Die Wohnungspreise sind in den letzten Jahren stetig gestiegen.

Laut dem vietnamesischen Immobilienmaklerverband (VARS) haben die rasante wirtschaftliche Entwicklung und die Urbanisierung zu einem sprunghaften Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum geführt, während die Landreserven allmählich zur Neige gehen und das Wohnungsangebot aufgrund der langsamen Projektumsetzung aufgrund von Richtlinien in Bezug auf Kapitalquellen und Entscheidungen von Behörden und Ministerien zur Kontrolle des Immobilienmarktes kontinuierlich abnimmt.

Immobilien – Wie lassen sich die Wohnungspreise senken, um den tatsächlichen Wohnraumbedürfnissen gerecht zu werden? — Mit der Verbesserung der Infrastruktur und der öffentlichen Dienstleistungen steigt auch der Wert von städtischem Land, was in den letzten Jahren zu immer neuen Höchstständen bei den Wohnungspreisen geführt hat.

Parallel zum gestiegenen Wert städtischer Grundstücke aufgrund der Modernisierung der Infrastruktur und der öffentlichen Dienstleistungen haben die Wohnungspreise in den letzten Jahren kontinuierlich neue Maßstäbe gesetzt.

Laut VARS-Forschungsdaten stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 um etwa 38 Prozentpunkte und in Ho-Chi-Minh-Stadt um 16 Prozentpunkte.

Dabei ist der Wohnungspreisindex einer der Indizes im Rahmen des Immobilienpreisindexprojekts, das VARS untersucht, um die Schwankungen der Immobilienpreise unter dem Einfluss von Marktbewegungen im Laufe der Zeit widerzuspiegeln.

Insbesondere die Wohnungspreise in Hanoi sind sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich gestiegen. Gleichzeitig hat sich auch in Ho-Chi-Minh- Stadt ein erneuter Preisanstieg eingeschlichen, begleitet von einem allmählichen Rückgang bei hochpreisigen Luxusprojekten auf dem Sekundärmarkt.

Statistiken von Batdongsan.com.vn zeigen, dass das landesweite Interesse an zum Verkauf stehenden Wohnungen im Januar 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 66 % gestiegen ist, und auch die Anzahl der Immobilienangebote hat um 46 % zugenommen. Konkret stieg die Zahl der Wohnungssuchen in Hanoi im Januar 2024 um 71 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg die Nachfrage nach Wohnungen um 59 %. Dieser Trend war in den meisten anderen Provinzen und Städten ähnlich.

Immobilien - Wie lassen sich die Wohnungspreise senken, um sie dem tatsächlichen Wohnraumbedarf anzupassen? (Bild 2). — Laut Statistiken von Batdongsan.com.vn stieg das Interesse an zum Verkauf stehenden Wohnungen landesweit im Januar 2024 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 66 %, und die Zahl der Immobilienangebote stieg ebenfalls um 46 %.

Trotz der stark gestiegenen Nachfrage von Wohnungskäufern wächst das Wohnungsangebot weiterhin überproportional. Im Jahr 2023 ging das Wohnungsangebot in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt zurück.

In Hanoi wird das Angebot an neuen Wohnungen im Jahr 2023 auf 10.500 Einheiten geschätzt, was einem Rückgang von etwa 31 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Ho-Chi-Minh-Stadt wird das Angebot an neuen Wohnungen auf knapp 7.500 Einheiten geschätzt, ein Rückgang von mehr als 50 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022.

Das Wohnungsangebot ist in letzter Zeit aufgrund der geringen Anzahl neu genehmigter Immobilienprojekte zurückgegangen, während laufende Projekte mit rechtlichen und finanziellen Problemen zu kämpfen haben. Trotz der Bemühungen der Regierung und der Ministerien, diese Schwierigkeiten zu beheben, wurden bemerkenswerte Ergebnisse erzielt, insbesondere ein deutlicher Anstieg der Anzahl neu gestarteter oder wiederaufgenommener Projekte im Jahr 2023. Der Liquiditätsdruck auf Immobilienunternehmen bleibt jedoch hoch.

Beseitigung von Hindernissen für Bauträger von Sozialwohnungsbauprojekten, um die Wohnungspreise zu senken.

Dementsprechend hat sich die Situation hinsichtlich der Kapitalmobilisierung durch die Emission von Unternehmensanleihen seit Mitte 2023 dank der Bemühungen staatlicher Verwaltungsstellen schrittweise verbessert.

Immobilien – Wie lassen sich die Wohnungspreise senken, um sie dem tatsächlichen Wohnraumbedarf anzupassen? (Abbildung 3). — Neue Regelungen, die darauf abzielen, Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen zu beseitigen, sind offiziell in Kraft getreten und haben die Wohnungspreise auf ein Niveau gesenkt, das für Menschen mit tatsächlichem Wohnbedarf geeignet ist.

Allerdings bleibt der Druck durch fällige Anleihen auch 2024 eine Herausforderung für Unternehmen, insbesondere für Immobilienunternehmen. Laut den neuesten Daten der Vietnam Bond Market Association (VBMA) werden Immobilien-Unternehmensanleihen im Wert von fast 115,7 Billionen VND fällig, was 41,4 % des Gesamtwerts der in diesem Jahr fälligen Unternehmensanleihen entspricht.

Die Emissionstätigkeiten in den ersten Monaten des Jahres 2024 sahen sich aufgrund verschärfter Rahmenbedingungen für die Anleiheemission und den -handel mit Hürden konfrontiert. Dazu zählen Vorschriften für professionelle Wertpapierinvestoren sowie Regelungen zu obligatorischen Kreditratings, die mit der Wiedereinführung des Dekrets 65/2022/ND-CP Anfang 2024 nach einer Verlängerung und Verschiebung gemäß Dekret 08/2023/ND-CP einhergehen. Dies stellt jedoch nur eine kurzfristige Schwierigkeit dar; langfristig wird die Umsetzung des Dekrets 65 zu einer gesünderen Entwicklung des Unternehmensanleihenmarktes beitragen.

Was das Kreditkapital betrifft, so hat sich das ausstehende Kreditvolumen für Immobiliengeschäfte dank der Lösungen des Bankensektors, der Regierung und der zuständigen Behörden zur Beseitigung von Projektschwierigkeiten kontinuierlich erhöht.

Trotz niedriger Zinsen setzte sich der Abwärtstrend bei Konsumkrediten und Immobiliendarlehen in den ersten Monaten des Jahres 2024 gegenüber 2023 fort. Grund dafür sind die weiterhin unberechenbaren Inflations- und Zinsschwankungen. Die Aufnahme von Krediten zum Hauskauf mit monatlichen Raten von über 10 Millionen VND stellt für viele Familien eine Belastung dar, da sie wenig Vertrauen in ihre zukünftige Beschäftigung und ihr Einkommen haben.

Nach dem chinesischen Neujahr stiegen die Wohnungsbaudarlehen bei einigen Geschäftsbanken mit diversifizierten Immobilienportfolios jedoch leicht an, da die Menschen wieder zu investieren begannen.

Nach einem längeren Rückgang wird das Wohnungsangebot in den beiden Sondergebieten voraussichtlich wieder steigen. Dies ist auf die Markterholung und die Bemühungen staatlicher Verwaltungsbehörden zurückzuführen, rechtliche Hürden für Bauvorhaben zu beseitigen. Besonders betroffen sind Sozialwohnungen und Wohnungen für Arbeiter. Allerdings benötigen diese Wohnungen Zeit, um die rechtlichen Verfahren abzuschließen, bevor sie offiziell auf den Markt kommen, und stammen hauptsächlich aus Gebieten außerhalb des Stadtzentrums.

VARS prognostiziert daher, dass die Wohnungspreise in den Stadtzentren der Großstädte kurzfristig weiter steigen werden, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Preissegment. Gleichzeitig könnte es bei den Wiederverkaufspreisen von Luxusimmobilien zu einem leichten Rückgang kommen.

VARS geht davon aus, dass die neuen Gesetze im Immobiliensektor, die auf der Grundlage einer Reihe positiver Faktoren im aktuellen Markt bis Mitte 2025 verabschiedet werden und neue Vorschriften zur Beseitigung von Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen enthalten, offiziell in Kraft treten werden.

Das Angebot an Sozialwohnungen wird steigen, und die Wohnungspreise werden auf ein Niveau sinken, das besser für Menschen mit tatsächlichem Wohnbedarf geeignet ist.

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