„Enthüllt“ viele Mängel auf dem Immobilienmarkt und im sozialen Wohnungsbau

Die Kontrolldelegation der Nationalversammlung wies darauf hin, dass es in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt kein Segment von Wohngebäuden mehr gebe, dessen Preise für die Mehrheit der Bevölkerung erschwinglich seien.

Hohe Immobilienpreise, viele verlassene Stadtgebiete.

Am 28. Oktober erörterte die Nationalversammlung den Bericht der Aufsichtsdelegation der Nationalversammlung über die Umsetzung der Richtlinien und Gesetze zur Immobilienmarktverwaltung und zum sozialen Wohnungsbau von 2015 bis Ende 2023.

Auf der Sitzung, in der über die Ergebnisse der Überwachung der Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Immobilienmarktbewirtschaftung und zum sozialen Wohnungsbau von 2015 bis Ende 2023 berichtet wurde, erklärte Herr Vu Hong Thanh, Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung und stellvertretender Leiter der Überwachungsdelegation, dass bis zum Ende des Überwachungszeitraums rund 3.363 gewerbliche Wohnbau- und Stadtentwicklungsprojekte mit einer Flächennutzung von ca. 11.191 Hektar realisiert wurden bzw. sich in der Umsetzung befinden; 413 Industrieparks mit einer Gesamtfläche von ca. 87.700 Hektar wurden errichtet. Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus wurden rund 800 Projekte mit 567.042 Wohneinheiten realisiert, davon: 373 Projekte mit 193.920 Wohneinheiten wurden abgeschlossen; 129 Projekte mit 114.934 Wohneinheiten wurden begonnen; 298 Projekte mit 258.188 Wohneinheiten erhielten die Investitionsgenehmigung.

Herr Vu Hong Thanh erstattet der Nationalversammlung Bericht (Foto: Quang Vinh)

Die Ergebnisse des Monitorings zeigen, dass der Immobilien- und Sozialwohnungssektor weiterhin zahlreiche Mängel und Unzulänglichkeiten, eine nicht nachhaltige Entwicklung und ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aufweist. Die Immobilienpreise sind im Vergleich zum Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung nach wie vor hoch. Viele Stadtgebiete sind verfallen, und die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern ist weiterhin unzureichend. Es fehlen wirksame Lösungen für die Probleme alter Wohngebäude, die den Wohnbedingungen der Bewohner nicht mehr gerecht werden. Zahlreiche Projekte stoßen auf Hindernisse und Verzögerungen bei der Umsetzung. Neue Immobilienformen sehen sich mit vielen rechtlichen Hürden konfrontiert und es mangelt an klaren und spezifischen Regelungen.

Im Hinblick auf den politischen und gesetzlichen Entscheidungsprozess weisen einige Regelungen Überschneidungen, Widersprüche, mangelnde Abstimmung, Realitätsferne, langsame Überprüfung, Änderung oder Ergänzung, Unklarheiten sowie fehlende Spezifität und Details auf, was zu Inkonsistenzen bei Auslegung und Umsetzung führt. Viele detaillierte Durchführungsbestimmungen werden nur schleppend erlassen.

Die Umsetzung des Wohnungsbauprogramms und -plans sowie des Investitionsprojekts zum Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten (2021–2030) hat die Erwartungen nicht erfüllt. Die meisten Kommunen haben das Ziel für den Sozialwohnungsbau verfehlt. Die staatlichen Haushaltsmittel wurden nicht ausreichend bereitgestellt, sodass die meisten Kommunen Sozialwohnungsbauprojekte ausschließlich mit nichtstaatlichem Kapital realisieren konnten. „Die Verzögerungen bei der Grundstücksbewertung in vielen Kommunen stellen ein großes Hindernis dar und führen zum Stillstand zahlreicher Immobilienprojekte. Die Ausstellung von Nutzungsrechten, Eigentumsurkunden und Bescheinigungen über mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte gestaltet sich weiterhin problematisch, insbesondere bei neuen Immobilienprojekten“, betonte Herr Thanh.

Condotel- und Officetel-Projekte sind praktisch "eingefroren".

Das Monitoring-Team stellte zudem fest, dass die Struktur des Immobilienmarktes unausgewogen ist und ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage besteht. Der Markt konzentriert sich hauptsächlich auf das Luxussegment und Finanzinvestments, während es an erschwinglichen Produkten für die breite Bevölkerung mangelt, obwohl die Nachfrage hoch ist. Das Angebot stammt größtenteils aus bereits abgeschlossenen Projekten, neue Projekte sind selten. Einige Projekte stoßen auf rechtliche Hürden, insbesondere bei der Erlangung von Nutzungs- und Eigentumsrechten für Häuser und andere zum Grundstück gehörende Vermögenswerte. Vielen Immobilienunternehmen fehlen ausreichende Finanzkraft und Umsetzungserfahrung, was zu ineffizienten Projekten und minderwertigen Immobilienprodukten führt. Darüber hinaus beschaffen sich Unternehmen Kapital über ihre Cashflow-Kapazitäten hinaus, um ihre Grundstücksreserven und Investitionen zu erweitern und nutzen dabei zahlreiche Fremdkapitalinstrumente. Dies führt zu langwierigen Investitionsverfahren, steigenden Finanzierungskosten und erschwert es, die Immobilienpreise auf ihren tatsächlichen Wert zu senken. Der Markt für Condotels und Officetels stagniert nahezu vollständig.

„Viele Stadtgebiete sind verfallen“, sagte Herr Thanh und fügte hinzu, dass die Immobilienpreise im Vergleich zum Einkommensanstieg der Mehrheit der Bevölkerung in die Höhe geschnellt seien. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gebe es keine bezahlbaren Wohnungen mehr für die meisten Menschen. Das Angebot an Sozialwohnungen decke die Nachfrage bei Weitem nicht. Die meisten Kommunen hätten ihre Ziele für den sozialen Wohnungsbau nicht erreicht. Umgekehrt decke das Angebot in einigen Gebieten die Nachfrage nicht, was zu einem Mangel an Käufern und Mietern führe, Ressourcen verschwende, die gesamtwirtschaftliche Entwicklung, die Stabilität der Immobilienbranche und der Geschäftsbanken negativ beeinträchtige, die Risiken am Anleihemarkt erhöhe, die Staatseinnahmen reduziere und die Kreditausfälle ansteigen lasse. Zudem verursache dies soziale Instabilität und gefährde die Arbeitsmarkt-, Beschäftigungs- und Wohnsituation der Bevölkerung.

Die Hauptursache sind subjektive Faktoren.

Die Aufsichtsdelegation kam zu dem Schluss, dass die genannten Mängel und Einschränkungen sowohl auf objektive als auch auf subjektive Ursachen zurückzuführen sind, wobei die subjektiven Ursachen den Hauptfaktor darstellen. Demnach sind die Organisation und Umsetzung von Gesetzen weiterhin mangelhaft und ineffektiv. Lokale Behörden neigen zu Fehlerangst und kurzfristigem Denken, was zu unzureichender Projektsteuerung und verzögerter Bearbeitung von Verfahren führt. Der Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in Industriegebieten wird nicht genügend Aufmerksamkeit geschenkt. Auch die Planung und Zuweisung von Grundstücken für eigenständige Sozialwohnungsbauprojekte wird vernachlässigt. Führung und Steuerung bei der Entwicklung und Verbesserung von Gesetzen sowie die Überprüfung und Überwachung der Rechtsdurchsetzung waren in einigen Bereichen unzureichend und verspätet. Das Bewusstsein für die Einhaltung von Gesetzen ist stellenweise gering. Die Bearbeitung von Rechtsverstößen erfolgt langsam und unentschlossen.

Quelle: https://daidoanket.vn/lo-dien-nhieu-bat-cap-ve-thi-truong-bat-dong-san-va-nha-o-xa-hoi-10293216.html