Das Landgesetz wird den Wohnungsmarkt Hanois in einen „neuen Zyklus“ führen.

Das Segment der Wohnungen erfährt plötzliche Aufmerksamkeit vom Markt in Hanoi

Im ersten Halbjahr 2024 bleibt der Wohnungssektor ein Wachstumsmarkt. Besonders das Segment der Wohnungen verzeichnete einen sprunghaften Anstieg des Interesses, was zu einem deutlichen Preisanstieg auf dem Gebrauchtmarkt führte.

Der Bericht von Savills Vietnam für das zweite Quartal 2024 zeigt, dass der durchschnittliche Preis für Primärimmobilien seit 2020 um 18 % pro Jahr gestiegen ist, während der Preis für Sekundärimmobilien um 14 % pro Jahr gestiegen ist.

Bis Mitte 2024 wird der Primärpreis für Wohnungen 65 Millionen VND/m² erreichen, ein Anstieg von 10 % gegenüber dem Vorquartal und 24 % gegenüber dem Vorjahr. Bemerkenswert ist, dass Savills im zweiten Quartal 2024 kein neues Angebot unter 45 Millionen VND verzeichnete.

Savills Vietnam sieht die Hauptgründe für den kontinuierlichen, starken Anstieg der Verkaufspreise im Wohnungssegment in einem begrenzten Angebot und einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.

Quelle: Savills Marktübersichtsbericht 6 Monate/2024.

Im zweiten Quartal 2024 sank das Neuangebot im Vergleich zum Vorquartal um 34 % und im Vergleich zum Vorjahr um 25 % auf 2.697 Einheiten. Das Bestandsangebot ging im Vergleich zum Vorquartal um 20 % und im Vergleich zum Vorjahr um 49 % auf 10.317 Einheiten zurück.

Die meisten Wohnungstransaktionen in den ersten sechs Monaten des Jahres entfielen auf das Segment der Klasse B. Klasse B machte 96 % der insgesamt 5.085 verkauften Einheiten aus.

Dieses Segment bietet qualitativ hochwertige Dienstleistungen, die den Bedürfnissen des täglichen Lebens gerecht werden und Käufern helfen, die Kosten des Hauskaufs mit der Lebensqualität in Einklang zu bringen.

Frau Do Thi Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi, sagte: „Im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres stieg der durchschnittliche Wohnungspreis auf dem Sekundärmarkt um 25 %, selbst in den Segmenten der Klassen B und C wurde ein Anstieg von 27 bis 29 % verzeichnet.“

Das Villensegment erholt sich langsam

Im Segment der Villen und Reihenhäuser zeigt der Bericht von Savills Anzeichen einer langsamen Erholung.

In den ersten sechs Monaten des Jahres ging die Anzahl der Transaktionen im Segment Villen/Reihenhäuser im Vergleich zum Vorquartal um 40 % zurück, stieg jedoch im Jahresvergleich um 5 % auf 111 Einheiten. Die vierteljährliche Absatzrate lag bei lediglich 18 %. Das neue Angebot verzeichnete eine Absatzrate von 48 %, ein Rückgang um 15 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal und um 3 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr.

Den Großteil der Primärtransaktionen verzeichnete der Bezirk Ha Dong mit 61 %, was auf Infrastrukturprojekte wie die Le Quang Dao Straße zurückzuführen ist, die voraussichtlich im vierten Quartal 2024 in Betrieb genommen wird und kurz vor dem Abschluss steht. Die Bezirke Hoang Mai und Thuong Tin folgten mit 14 % bzw. 9 %.

Frau Do Thi Thu Hang - Senior Director, Consulting and Research Department, Savills Hanoi.

Frau Hang erklärte: „Das Segment der Villen und Reihenhäuser in Neubauprojekten zeigt keinerlei Anzeichen einer Erholung, die Preise sind stark gestiegen, aber die Liquidität ist schlecht. In den benachbarten Märkten gibt es unterdessen weiterhin neue Angebote mit wettbewerbsfähigen Preisen, und die Nachfrage ist höher.“

Insbesondere ist das Angebot an Villen in Neubauprojekten weiterhin reichlich. Laut einem Bericht von Savills erreichte das neue Angebot 128 Einheiten, ein Anstieg von 38 % gegenüber dem Vorquartal, aber ein Rückgang von 2 % gegenüber dem Vorjahr.

Das neue Angebot stammt aus zwei bestehenden Projekten in Ha Dong: An Quy Villa mit 54 Villen, An Lac Green Symphony in Hoai Duc mit 12 neuen Reihenhäusern und Him Lam Thuong Tin mit 11 neuen Geschäftshäusern.

Das Primärangebot erreichte 608 Einheiten aus 16 Projekten, ein Rückgang von 9 % gegenüber dem Vorquartal und 24 % gegenüber dem Vorjahr. Villen dominierten das Primärangebot mit 39 %, bedingt durch das neue Angebot im Quartal.

In den ersten sechs Monaten des Jahres stiegen die Primärpreise für Villen in Projekten um 9 % und erreichten 178 Millionen VND/m² Grundstück.

Die Preise für Reihenhäuser sanken im Vergleich zum Vorquartal um 2 % auf 188 Millionen VND/m², hauptsächlich weil die hochpreisigen Einheiten ausverkauft waren und nur noch günstigere Einheiten verfügbar waren.

Die Preise für Geschäftshäuser stiegen ebenfalls um 3 % gegenüber dem Vorquartal und erreichten 288 Millionen VND/m² Grundstück.

Das Bodenrecht unterstützt den Immobilienmarkt.

Laut Frau Hang wird der Wohnungsmarkt in Hanoi voraussichtlich in einen „neuen Zyklus“ eintreten, da das Landgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz bereits am 1. August in Kraft getreten sind.

„Wenn das Gesetz demnächst in Kraft tritt, werden viele Marktprobleme gelöst sein und die Auswirkungen werden schneller eintreten.“

Ein Beispiel hierfür ist das Problem des begrenzten Angebots in vielen Regionen. Bei begrenztem Angebot schränkt dies die Auswahlmöglichkeiten der Verbraucher ein, was zu instabilen Preisen und einer Tendenz zu Preiserhöhungen führt. Die Lösung dieses Problems wird sich positiv auf den gesamten Markt auswirken.

„Es sollte jedoch auch beachtet werden, dass selbst wenn das Gesetz bald in Kraft tritt, es einige Zeit dauern wird, das Problem des begrenzten Angebots zu lösen, da die Projekte derzeit noch auf die entsprechenden Richtlinien warten“, sagte Frau Hang.

Frau Hang wies darauf hin, dass die aktuellen Preise in den einzelnen Wohnsegmenten hoch seien, was sich stark auf Investitionsentscheidungen und die Marktliquidität auswirke.

Mit der schrittweisen Veröffentlichung der Richtlinien wird erwartet, dass sich die Preise stabilisieren und die Interessen der Menschen besser geschützt werden, beispielsweise hinsichtlich der Bedingungen und Vorschriften für den Verkauf von Produkten in der Zukunft.

Bisher nicht genehmigte Projekte erhalten damit eine Grundlage für eine Lösung, und viele weitere Probleme können gelöst werden, darunter die Berechnung der Landnutzungsgebühren, die Verpachtung von Grundstücken und der Bau von Sozialwohnungen...

Das Bodengesetz wird dazu beitragen, die Immobilienpreise zu stabilisieren und die Interessen der Bevölkerung besser zu wahren.

Die frühzeitige Verabschiedung des Gesetzes dürfte dem Markt zudem frühzeitig Unterstützung bieten und sich positiv auf die Psychologie der Käufer und Investoren auswirken. Dies würde ihnen helfen, in naher Zukunft mehr Vertrauen in ihre Entscheidungen sowie ihre Geschäfts- und Entwicklungspläne zu haben, so Experten.

Das Immobiliengesetz sieht in der Regel vor, dass Investoren nur Anzahlungen von maximal 5 % des Immobilienwerts verlangen dürfen. Darüber hinaus ist die Annahme von Anzahlungen nur zulässig, wenn das Haus oder das Bauvorhaben alle Voraussetzungen für die gewerbliche Nutzung gemäß den Bestimmungen des Immobiliengesetzes 2023 erfüllt.

Dies schützt Käufer vor dem Risiko einer Kapitalenteignung, bevor die notwendigen rechtlichen Verfahren abgeschlossen sind, und gibt ihnen mehr Zeit, ihre Finanzen vorzubereiten.

Gleichzeitig trägt diese Regelung dazu bei, mehr Vertrauen in Markttransaktionen zu schaffen.

Darüber hinaus wird sich angesichts der derzeit begrenzten Landreserven, Projekte und des begrenzten Angebots im Stadtzentrum der Trend zum Umzug in die Vororte in der kommenden Zeit weiterhin stark fortsetzen und sowohl das Wohnungssegment als auch das Villen-/Reihenhaussegment betreffen.

Bei Wohnungen kommt die Nachfrage hauptsächlich aus der Mittelschicht. Für diese Gruppe sind Wohnungen unter 3 Milliarden Yuan erschwinglich, doch der Markt in Hanoi bietet in dieser Preisklasse nur wenige Alternativen.

Daher haben Käufer Projekte in den Vororten wie Nam Tu Liem, Ha Dong und Gia Lam in Betracht gezogen, die bis zu 93 % des Angebots in diesem Segment abdecken.

Bis Ende 2024 werden 13 Projekte Villen/Reihenhäuser mit insgesamt 2.951 Einheiten bereitstellen.

Ähnlich verhält es sich mit Villen und Reihenhäusern: Bis Ende 2024 werden 13 Projekte insgesamt 2.951 Einheiten bereitstellen, die größtenteils im Bezirk Dong Anh entstehen (34 % des zukünftigen Angebots). Es folgen die Bezirke Ha Dong (19 %) und Hoai Duc (16 %).

Frau Hang erläuterte diesen Trend: „In diesem Zusammenhang ist die Stadt gezwungen, in die Entwicklung der Infrastruktur rund um den Gürtel zu investieren, wodurch die Belastung der Innenstadt verringert und die Bevölkerung an den Stadtrand verlagert wird.“

Derzeit entstehen in Gebieten fernab des Zentrums neue Stadtviertel mit synchronisierter und qualitativ hochwertiger Infrastruktur, in die investiert wird, und es gibt eine zunehmende Anzahl von Transaktionen, was die Menschen offener dafür macht, in diese Gebiete zu ziehen.

Die Nachfrage kommt auch von Menschen, die remote arbeiten können, nicht viel reisen müssen, aber dennoch auf synchrone Versorgungseinrichtungen und eine gute Landschaftsinfrastruktur zurückgreifen können.“

Laut einer Mitteilung des Verkehrsministeriums von Hanoi sind derzeit elf Verkehrsinfrastrukturprojekte in Hanoi in Planung. Dreizehn zentrale Ministerien und Behörden werden aus der Innenstadt verlegt und in den Gebieten Westsee und Me Tri konzentriert.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm