Am 18. Januar 2024 wurde das geänderte Bodengesetz von der Nationalversammlung verabschiedet und tritt am 1. Januar 2025 in Kraft. Die Verabschiedung dieses Gesetzes dürfte sich stark auf das Angebot auf dem Immobilienmarkt auswirken, der im Konjunkturzyklus einen Anschub benötigt.
Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, kommentierte dieses Thema mit der Aussage, dass die Verabschiedung des (geänderten) Landgesetzes positive Auswirkungen auf den vietnamesischen Immobilienmarkt haben werde.
Erstens werden die Grundstückspreise nachhaltig steigen, da das geänderte Grundstücksgesetz eine marktnahe Preisgestaltung fördert und die Landnutzungseffizienz verbessert. Konkret wird gemäß dem geänderten Grundstücksgesetz der Rahmen für Grundstückspreise aufgehoben und die Grundstückspreise werden nach dem Marktmechanismus bestimmt. Dies sichert den Betroffenen, deren Grundstücke der Rückforderung unterliegen, Entschädigungsansprüche.
Auf dem Immobilienmarkt herrscht in vielerlei Hinsicht ein Mangel an Angebot.
Darüber hinaus sieht der Gesetzentwurf die Mehrzwecknutzung von Land vor, die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in landwirtschaftliche Nutzflächen, Pachtrechte und Joint Ventures für öffentliche Dienstleistungseinheiten, die Übertragung landwirtschaftlicher Flächen an Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, sowie die Ausweitung der Möglichkeiten der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen. All diese Bestimmungen werden die Effizienz der Landnutzung verbessern und zu steigenden Preisen für landwirtschaftliche Flächen, nicht gewerbliche Grundstücke usw. beitragen, wodurch die Immobilienpreise insgesamt steigen.
Zweitens wird sich das Immobilienangebot verbessern. Einer der Gründe für die lange Verzögerung vieler Projekte sind die Schwierigkeiten bei der Landrodung aufgrund unzureichender Entschädigungen. Der marktbasierte Preismechanismus wird eine schnellere Bereitstellung von Landfonds unterstützen.
War der Zugang zu Land in der Vergangenheit nicht klar geregelt, so gibt es heute im geänderten Bodengesetz konkrete Regelungen, die festlegen, welche Arten von Land gewerblich genutzt werden dürfen und welche Arten von Land welchen Bedürfnissen dienen. Diese müssen durch Ausschreibungen und Auktionen erworben werden. Wenn Investoren klarere Methoden und Regelungen für den Zugang zu Landfonds haben, wird das Angebot auf dem Markt nicht mehr so knapp sein wie heute.
Die Verabschiedung des geänderten Landgesetzes dürfte mittelfristig zur Erholung des Marktes beitragen.
Das Gesetz enthält außerdem Bestimmungen, die mehr Menschen den Zugang zu Land erleichtern und ihre Rechte umfassender schützen sollen. Dazu gehören die Ausweitung der Landnutzungsrechte für vietnamesische Bürger, auch für im Ausland lebende. Darüber hinaus enthält es Bestimmungen zur Landnutzungspolitik für ethnische Minderheiten, zu den Rechten und Interessen der Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, zur Umsetzung der Landnutzungsplanung, zu Verwaltungsverfahren, zur Erteilung von Zertifikaten an Personen und Unternehmen – beispielsweise zur Übertragung von Immobilienprojekten und zur automatischen Verlängerung landwirtschaftlicher Flächen.
Der Direktor von Batdongsan.com.vn für die Region Süd sagte jedoch, man dürfe nicht zu viel erwarten, dass sich der Markt nach der Verabschiedung des geänderten Landgesetzes schnell erholen werde, da die Umsetzung des Gesetzes etwa 8 bis 12 Monate dauern werde. Aus diesem Grund hat die Nationalversammlung es auch frühzeitig verabschiedet, damit die Marktteilnehmer von jetzt an bis 2025 Anpassungs- und Anwendungspläne diskutieren, verstehen und vorbereiten können.
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