Anhaltender „Konflikt“ zwischen Investoren und Hauskäufern

Tatsächlich gibt es in vielen Wohngebäuden in Hanoi Probleme im Zusammenhang mit Gemeinschafts- und Privatbereichen. Der Hauptkonflikt entsteht dadurch, dass die Parteien sich nicht darauf einigen können, welche Bereiche gemeinschaftlich und welche privat genutzt werden, was zu Auseinandersetzungen führt.

Zu diesem Thema enthalten die staatlichen Rechtsdokumente zur Verwaltung und zum Betrieb von Mehrfamilienhäusern sehr detaillierte und umfassende Regelungen. Zuletzt wurde das Rundschreiben 05 des Bauministeriums veröffentlicht, ein Dokument, das die relevanten Bestimmungen zur Verwaltung und zum Betrieb von Mehrfamilienhäusern zusammenfasst.

Laut Frau Vu Kieu Hanh, Leiterin der Immobilienabteilung bei Savills Hanoi, entstehen Konflikte in Wohnprojekten durch die mangelnde Vollständigkeit und Transparenz der Dokumente, die die Nutzung von Gemeinschafts- und Privatflächen regeln, obwohl diese in den Rechtsdokumenten klar definiert sind. Dies führt später zu Unklarheiten bei der Bestimmung von Eigentums- und Nutzungsrechten.

In vielen Wohngebäuden in Hanoi gibt es Probleme im Zusammenhang mit Gemeinschafts- und Privatbereichen, insbesondere Streitigkeiten um Parkplätze. (Foto: BG)

„Es ist wichtig zu verstehen, dass alle Bereiche, die mit der Gebäudestruktur, Fluren, gemeinsamen Gehwegen und untrennbaren Systemen zusammenhängen, Gemeinschaftsflächen sind. Eine der Bereiche, die in Mehrfamilienhäusern häufig zu Streitigkeiten führen, ist jedoch der Parkplatz“, fügte Frau Hanh hinzu.

Gemäß dem Wohnungsgesetz von 2014 stehen die Stellplätze für Fahrräder, Behindertenfahrzeuge, zweirädrige und dreirädrige Kraftfahrzeuge im gemeinsamen Eigentum und unter gemeinsamer Nutzung der Wohnungseigentümer. Die Stellplätze für Autos hingegen können von den Mietern/Käufern der Wohnung erworben oder untervermietet werden.

„Tatsächlich fließen in den meisten Mehrfamilienhäusern die Einnahmen aus dem Motorradparkplatz (im Rahmen der Miteigentumsregelung) in die Betriebskasse des Gebäudes zurück. Unklar ist jedoch weiterhin, wie diese Fläche geplant wird, wie groß die Miteigentumsfläche ist und wie die konkreten Einnahmen pro Fahrzeug ermittelt werden. Dies führt zu endlosen Diskussionen“, analysierte Frau Hanh.

Um Konflikte zu vermeiden und Auswirkungen auf die nachfolgenden Phasen zu minimieren, so Frau Hanh, müssen Investoren die Gemeinschafts- und Privatflächen bereits in der Planungsphase berücksichtigen und korrekt berechnen sowie im Kaufvertrag und im wirtschaftlichen und technischen Bericht zur Bauinvestition klar darstellen. Der Verwaltungsrat muss gemäß den Bestimmungen des Rundschreibens 05/VBHN-BXD über die Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern Zugriff auf alle Fertigstellungsdokumente des Projekts haben.

Darüber hinaus muss der Investor mit den relevanten Parteien Regeln für die Nutzung der Gemeinschaftsflächen und -einrichtungen vereinbaren. Anschließend sollte eine allgemeine Vereinbarung und ein Konsens über die Inhalte in Bezug auf Rechte, Nutzung und Schutz der Vermögenswerte erzielt werden, um Streitigkeiten vorzubeugen.

Die Aufteilung in Gemeinschafts- und Privatbereiche des Projekts beeinflusst auch die Höhe der Servicegebühr, die jeder Eigentümer zu entrichten hat. Laut Frau Hanh darf die maximale Servicegebühr für Wohnanlagen mit Aufzug in der Stadt 16.500 VND/m²/Monat nicht überschreiten.

Die Servicegebühr ist im Kaufvertrag enthalten, daher sollte der Käufer die Höhe des von den Eigentümern zu tragenden Betrags prüfen. Denn im Allgemeinen legen Bewohner Wert auf Transparenz hinsichtlich der Gebührenhöhe und der Verwendung der gezahlten Servicegebühren. Daher müssen auch Investor und Hausverwaltung diesem Punkt besondere Aufmerksamkeit widmen.

Illustrationsfoto. (Quelle: CP)

Die Experten von Savills sind der Ansicht, dass Investoren und Hausverwaltungen bei der Festlegung des angemessenen Servicepreises die Faktoren berücksichtigen sollten, die die Kosten für die Instandhaltung von Mehrfamilienhäusern direkt beeinflussen. Diese Kosten hängen von der Größe, den architektonischen Merkmalen, dem Design und der Ausstattung des Projekts ab. Sobald alle notwendigen Informationen vorliegen, kann die Hausverwaltung die Betriebskosten berechnen, aus denen sich die Servicegebühr zusammensetzt.

Obwohl es sich hierbei um sehr kleine Punkte in der Arbeitskette der Betriebsleitung handelt, beeinflussen sie die Höhe der Betriebsgebühr unmittelbar. Daher muss die Betriebsleitung streng geführt und von einer professionellen Betriebsleitung durchgeführt werden, um sowohl Investoren als auch Bewohner bei der Optimierung der Verwaltungskosten sowie der Transparenz der Aktivitäten und Verwaltungsdienstleistungen im Projekt zu unterstützen.

Angesichts der starken Entwicklung des vietnamesischen Wohnungsmarktes sollten Investoren dem Management und der Betriebsführung besondere Aufmerksamkeit schenken und diese als Mehrwert für das Projekt sowie als Möglichkeit zur Vermeidung von Streitigkeiten zwischen den beteiligten Einheiten betrachten. Der Verkaufspreis einer Immobilie wird vom Investor bereits vor Projektbeginn und Inbetriebnahme festgelegt.

„Die Preisstabilität hängt jedoch von der Qualität des Projektmanagements und der Betriebsführung ab. Die Rolle der Management- und Betriebseinheit gewinnt daher angesichts der zunehmenden Zahl dicht besiedelter Gebiete mit großem Angebot an Bedeutung“, betonte Frau Hanh.

Quelle: https://www.congluan.vn/khu-vuc-de-xe-mau-thuan-dai-dang-giua-chu-dau-tu-va-cu-dan-mua-nha-post251082.html