Tatsächlich gibt es in vielen Mehrfamilienhäusern in Hanoi Probleme mit der Aufteilung der Gemeinschafts- und Privatbereiche. Die Konflikte entstehen hauptsächlich dadurch, dass sich die Parteien nicht darauf einigen können, welche Bereiche gemeinschaftlich und welche privat sind, was zu Konflikten zwischen den Parteien führt.
Zu diesem Thema enthalten die staatlichen Rechtsdokumente zur Verwaltung und zum Betrieb von Mehrfamilienhäusern recht detaillierte und umfassende Regelungen. Zuletzt wurde das Rundschreiben 05 des Bauministeriums herausgegeben, ein Dokument, das alle Dokumente zur Verwaltung und zum Betrieb von Mehrfamilienhäusern zusammenfasst.
Laut Vu Kieu Hanh, Direktorin für Immobilienmanagement bei Savills Hanoi, entstehen Konflikte bei Wohnungsbauprojekten durch mangelnde Vollständigkeit und Transparenz der Dokumente, die die Nutzung öffentlicher und privater Bereiche bei der Entwicklung und Errichtung von Projekten regeln, obwohl diese in den Rechtsdokumenten klar definiert sind. Dies führt später zu Unklarheiten bei der Festlegung von Eigentums- und Nutzungsrechten.
In vielen Mehrfamilienhäusern in Hanoi kommt es zu Problemen hinsichtlich der gemeinsamen und privaten Bereiche, insbesondere zu Streitigkeiten um Parkplätze. (Foto: BG)
„Man muss verstehen, dass alle Bereiche, die mit dem Bausystem, Fluren, gemeinsamen Gehwegen und untrennbaren Systemen zusammenhängen, Gemeinschaftseigentum sind. Ein Bereich, der in Mehrfamilienhäusern jedoch häufig zu Streitigkeiten führt, ist der Parkplatz“, fügte Frau Hanh hinzu.
Gemäß dem Wohnungsbaugesetz 2014 sind die Abstellflächen für Fahrräder, Behindertenfahrzeuge, Zwei- und Dreiräder im gemeinsamen Eigentum der Wohnungseigentümer und werden von diesen genutzt. Die Stellplätze können von den Mietern/Käufern der Wohnungen gekauft oder untervermietet werden.
„Tatsächlich fließen in den meisten Mehrfamilienhäusern die Einnahmen aus dem Motorradparkplatz (Teileigentum) in den Betriebsfonds des Gebäudes zurück. Allerdings ist noch unklar, wie dieser Bereich geplant wird, wie groß die Teileigentumsfläche ist und wie sich daraus der konkrete Ertrag pro Fahrzeug ermitteln lässt. Das führt zu endlosen Debatten“, analysierte Frau Hanh.
Um Konflikte zu lösen und die Auswirkungen auf die folgenden Phasen zu begrenzen, erklärte Frau Hanh, dass Investoren Gemeinschafts- und Privatflächen bereits in der Planungsphase berücksichtigen und korrekt berechnen sowie im Kaufvertrag und im wirtschaftlichen und technischen Bericht über die Bauinvestition klar darstellen müssen. Der Verwaltungsrat muss gemäß den Bestimmungen des konsolidierten Dokuments 05/VBHN-BXD-Rundschreibens zu den Vorschriften für die Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern Zugriff auf alle Fertigstellungsunterlagen des Projekts haben.
Darüber hinaus muss der Investor mit den relevanten Parteien Regeln für Gemeinschaftsbereiche und -einrichtungen vereinbaren. Darauf aufbauend sollte eine allgemeine Vereinbarung und ein Konsens über die Inhalte in Bezug auf Rechte, Nutzung und Schutz von Vermögenswerten getroffen werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Die gemeinschaftlichen und privaten Bereiche des Projekts sind auch teilweise mit der Festlegung der Projektservicegebühr verbunden, die jeder Eigentümer zu zahlen hat. Laut Frau Hanh darf die maximale Servicegebühr in Apartmentprojekten mit Aufzügen in der Stadt 16.500 VND/m²/Monat nicht überschreiten.
Die Servicegebühr ist ebenfalls im Kaufvertrag festgelegt. Käufer müssen sich daher über die Höhe der von den Eigentümern zu zahlenden Gebühren informieren. Denn bei der Inbetriebnahme legen die Bewohner großen Wert auf Transparenz hinsichtlich der Gebührenhöhe und der Verwendung der gezahlten Servicegebühr. Investoren und Verwaltungseinheiten müssen diesem Thema daher besondere Aufmerksamkeit schenken.
Illustrationsfoto. (Quelle: CP)
Die Experten von Savills sind überzeugt, dass Investoren und Verwaltungseinheiten bei der Festlegung des angemessenen Servicepreises die Faktoren berücksichtigen sollten, die sich direkt auf die Kosten für die Servicegebühr eines Mehrfamilienhauses auswirken. Diese Kosten hängen von Größe, architektonischen Merkmalen, Design und Ausstattung des Projekts ab. Sobald alle notwendigen Informationen vorliegen, kann die Verwaltungseinheit die Betriebskosten berechnen, die die Servicegebühr ausmachen.
Obwohl es sich hierbei um sehr kleine Punkte im Arbeitsablauf der Betriebsführungseinheit handelt, wirken sie sich direkt auf den Einheitspreis der Betriebsgebühr aus. Daher muss das Management streng sein und von einer professionellen Betriebsführungseinheit durchgeführt werden, um sowohl Investoren als auch Bewohner bei der Optimierung der Verwaltungskosten sowie der Transparenz der Aktivitäten und Verwaltungsleistungen im Projekt unterstützen zu können.
Angesichts der starken Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes müssen Investoren der Verwaltung und dem Betrieb ihrer Immobilie besondere Aufmerksamkeit schenken und diese als Mehrwert für das Projekt sowie als Lösung zur Vermeidung von Streitigkeiten zwischen beteiligten Einheiten betrachten. Der Verkaufspreis eines Immobilienprodukts wird vom Investor bereits vor der Projektgründung und -inbetriebnahme geplant.
„Der Faktor für die Preisstabilität hängt allerdings von der Qualität des Projektmanagements und des Betriebs ab. Angesichts der zunehmenden Zahl städtischer Gebiete mit riesigen Bevölkerungszahlen und großem Angebot wird die Rolle der Management- und Betriebseinheit daher immer wichtiger“, betonte Frau Hanh.
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