Für den Kauf einer Wohnung in Hanoi ist ein monatliches Einkommen von 45-210 Millionen VND erforderlich.

Laut Forschungsdaten des vietnamesischen Maklerverbands (VARS) liegt das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines Hauses zum Durchschnittspreis in Hanoi etwa 2,3- bis 10-mal höher als das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Hanoi.

Konkret belief sich das durchschnittliche monatliche Einkommen von Arbeitnehmern in Hanoi laut Angaben des Statistischen Zentralamts im dritten Quartal 2024 auf 10,7 Millionen VND. Geht man von einem Vierpersonenhaushalt aus, von denen zwei im erwerbsfähigen Alter sind, ergibt sich ein monatliches Gesamteinkommen von rund 21,4 Millionen VND.

Bei einem durchschnittlichen Preis von 70 Millionen VND/m² für Erstwohnungen im Jahr 2024 und Preisen ab 60 Millionen VND/m² für neu eröffnete Projekte müssen Käufer, um eine Wohnung in Hanoi erwerben zu können, über ein Mindesteinkommen zwischen 45 Millionen und 210 Millionen VND/Monat verfügen, abhängig von der Lage.

Der Erwerb von Wohneigentum in Hanoi stellt für die große Mehrheit der Haushalte mit mittlerem Einkommen eine Herausforderung dar .

Die erhebliche Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Medianeinkommen und den Immobilienpreisen macht den Hauskauf in Hanoi heute für die große Mehrheit der Haushalte mit mittlerem und sogar hohem Einkommen nicht nur schwierig, sondern unmöglich. In zentralen Stadtbezirken wie Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung oder Tay Ho beträgt die Differenz zwischen dem Mindestjahresgehalt, das für die Tilgung einer Hypothek benötigt wird, und dem mittleren Haushaltseinkommen zehnstellige Beträge.

In den Vororten wie Ha Dong, Bac Tu Liem oder Long Bien sind die Preise zwar erschwinglicher, eignen sich aber nur für Einzelpersonen und Haushalte mit einem Einkommen von 40 bis 60 Millionen pro Monat.

Berechnet man dies auf Basis des durchschnittlichen Hauspreises in jedem Bezirk und unter der Annahme, dass der Käufer 70 % des Hauswertes von der Bank mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 8 % pro Jahr für 20 Jahre leihen kann, sollte die monatliche Gesamtrate 40 % des Einkommens nicht übersteigen. Daher ist das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Gia Lam etwa 2- bis 3-mal höher als das durchschnittliche Haushaltseinkommen von Arbeitnehmern in Hanoi.

In den Bezirken Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da und Tay Ho liegt das erforderliche Mindesteinkommen bei über 1 Milliarde VND pro Jahr, was einem Unterschied von etwa dem 3,7- bis 8-Fachen entspricht. In den Bezirken Cau Giay und Thanh Xuan beträgt der Unterschied das 3- bis 3,5-Fache.

Dies bedeutet, dass der Kauf eines Hauses in den Bezirken Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Gia Lam für Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen eher machbar ist, vorausgesetzt, sie sind bereit, die Kostenlast zu tragen und mehr als 40 % ihres Einkommens für monatliche Raten aufzuwenden.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, erklärte, dass der Hauskauf in den letzten Jahren für viele Einzelpersonen und Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen nicht nur der Deckung des Wohnraumbedarfs diene, sondern auch eine Form der Investition darstelle. Denn die Geschichte zeige, dass die Immobilienpreise in vietnamesischen Großstädten im Allgemeinen und in Hanoi im Besonderen im letzten Jahrzehnt durchschnittlich schneller gestiegen seien als das Einkommenswachstum und somit auch schneller als andere Anlageformen und Kreditzinsen.

Die Bezahlbarkeit von Wohnraum wird für Menschen mit mittlerem Einkommen jedoch zunehmend schwieriger, da die Immobilienpreise weiter steigen. Neu auf den Markt gebrachte Projekte weisen durchweg hohe Verkaufspreise von 60 Millionen VND/m² und mehr auf. Je nach Anlagepräferenzen und Lebensstil entscheiden sich manche dennoch dafür, die Lebenshaltungskosten zu senken, Risiken einzugehen, um frühzeitig ein Haus zu kaufen, Bankkredite aufzunehmen und den finanziellen Druck zu ertragen.

Andere werden abwarten oder ein Haus mieten, um finanziell flexibler zu sein und den unterschiedlichen Lebensstilbedürfnissen gerecht zu werden. Da das aktuelle Immobilienpreisniveau in Hanoi hoch ist, lässt sich das Preiswachstum nicht wie in der Vergangenheit aufrechterhalten.

Insbesondere wirtschaftliche Abschwünge können zu sinkenden Einkommen bei Hauskäufern führen, wodurch deren Zahlungsfähigkeit sinkt oder der Druck auf Kreditnehmer zur Rückzahlung steigt. Bankzinsen sind nicht fix, und in manchen Phasen verteuern Zinsanpassungen Immobilienkredite, sodass Kreditnehmer die Raten nicht mehr bedienen können.

Bei den derzeit günstigen Zinsen können Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen oder Einzelpersonen mit vergleichbarem Einkommen, die über ausreichend Eigenkapital in Höhe von mindestens 30 % des Wohnungswerts verfügen, weiterhin einen Kredit für den Hauskauf aufnehmen. Allerdings müssen Käufer damit rechnen, in günstigere Gegenden umzuziehen, beispielsweise in Stadtbezirke außerhalb des Zentrums oder in Satellitenstädte um Hanoi.

„Durch die gezielte Investition in den Ausbau eines synchronisierten Verkehrsnetzes wird das Reisen zwischen den Regionen immer bequemer und die Reisezeiten verkürzen sich. Dies wird positiv dazu beitragen, dass sich mehr Menschen für Wohnraum in Gebieten außerhalb des Zentrums entscheiden.“

Um jedoch Käufer anzulocken, müssen Investoren vernünftigere Preise anbieten, die den Bedürfnissen und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Menschen entsprechen und so mehr Menschen die Möglichkeit zum Eigenheimerwerb eröffnen“, so die Einschätzung des Vorsitzenden von VARS.

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/mua-can-ho-ha-noi-can-thu-nhap-tu-45-210-trieu-dong-thang/20250209030646481