In letzter Zeit haben viele Immobilienunternehmen Bedenken hinsichtlich der Regulierungen im Zusammenhang mit den Bedingungen von Wohnungsbaudarlehen geäußert.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte insbesondere, dass er und andere Immobilienunternehmen sehr besorgt über die Regelung in Punkt a, Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt durch Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN) seien.
Die Immobilienbranche hat gerade ein turbulentes und herausforderndes Jahr hinter sich.
Gemäß dieser Verordnung dürfen Banken bei immobilienbesicherten Darlehen an Privatpersonen zum Kauf von Wohnhäusern, einschließlich Gewerbeimmobilien, nur Darlehen an Privatpersonen zum Kauf von fertiggestellten und bezugsfertigen Häusern, d. h. von bezugsfertigen Wohnungen, vergeben.
Gemäß Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN ist es Banken daher nicht gestattet, Privatpersonen Kredite zum Kauf von unfertigen Gewerbeimmobilien (d. h. im Bau befindlichen Gewerbeimmobilien) zu gewähren, die durch die Immobilie selbst besichert sind (z. B. durch eine Hypothek). Personen, die einen Kredit zum Kauf von im Bau befindlichen Gewerbeimmobilien aufnehmen möchten, müssen daher andere Sicherheiten stellen oder Sicherheiten in Form anderer Vermögenswerte hinterlegen.
Zu diesem Thema gab die vietnamesische Staatsbank am 31. Januar eine Stellungnahme ab.
Gemäß der vietnamesischen Staatsbank handelt es sich bei dem Rundschreiben 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt durch das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN) zur Regelung der Eigenkapitalquote von Geschäftsbanken und Zweigstellen ausländischer Banken nicht um ein Dokument, das die Kreditvergabe von Kreditinstituten regelt.
Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN legt fest: „Immobilienbesicherte Darlehen sind Darlehen an natürliche und juristische Personen zum Erwerb von Immobilien oder zur Durchführung von Immobilienprojekten und sind durch die aus dem Darlehen entstandene Immobilie oder das Immobilienprojekt gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über besicherte Transaktionen besichert.“
Die vietnamesische Staatsbank bestätigt, dass das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN diesen Inhalt weder ändert noch ergänzt. Organisationen und Privatpersonen, die ein Haus erwerben und dieses zukünftige Haus mit einer Hypothek besichern möchten, müssen je nach Beleihungsauslauf (Loan-to-Value-Ratio, LTV) eine Risikogewichtung von 30 bis 120 % anwenden. Der LTV wird als Verhältnis des Darlehensbetrags zum Wert der Sicherheiten berechnet. Liegt kein LTV vor, beträgt die Risikogewichtung 150 %.
Für die Aufnahme eines Kredits zum Kauf von Sozialwohnungen ist es nicht erforderlich, dass die Bedingung erfüllt ist, dass das Haus fertiggestellt und übergeben wurde.
Gemäß Artikel 2 Absatz 11 der Verordnung 41/2016/TT-NHNN der vietnamesischen Staatsbank ist Folgendes festgelegt: „Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien besichertes Darlehen an eine Einzelperson zum Zweck des Hauskaufs.“ Folgende Bedingungen müssen erfüllt sein: Die Rückzahlungsmittel dürfen nicht aus Mieteinnahmen stammen, die aus dem Darlehen generiert werden; und das Haus muss gemäß dem Hauskaufvertrag fertiggestellt sein.
Ein Sozialwohnkomplex im 12. Bezirk (Ho-Chi-Minh-Stadt)
Banken und Zweigstellen ausländischer Banken haben gemäß dem Gesetz über besicherte Transaktionen das volle Recht, verpfändete Immobilien zu beschlagnahmen, wenn Kunden ihre Schulden nicht zurückzahlen.
Die mit diesem Hypothekendarlehen erworbene Immobilie muss unabhängig bewertet werden (entweder von einem Dritten oder von einer Abteilung, die unabhängig von der Kreditgenehmigungsabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale ist) mit einer aufsichtsrechtlichen Bewertung (der Preis darf den Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditgenehmigung nicht überschreiten), wie von der Bank oder der ausländischen Bankfiliale vorgeschrieben.
In der Zwischenzeit legt Absatz 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN Folgendes fest: „1. Absatz 11, Artikel 2 wird wie folgt geändert und ergänzt: „11. Hypothekendarlehen sind durch Immobilien besicherte Darlehen an Privatpersonen zum Kauf von Häusern, einschließlich durch Immobilien besicherter Darlehen an Privatpersonen zum Kauf von Häusern, die folgende Bedingungen erfüllen: Die Rückzahlung erfolgt nicht aus Mieteinnahmen, die aus dem Darlehen generiert werden; das Haus ist fertiggestellt und gemäß dem Hauskaufvertrag zur Übergabe bereit.“
Banken und Zweigstellen ausländischer Banken sind gemäß den Gesetzen über besicherte Transaktionen und den Wohnungsgesetzen uneingeschränkt befugt, hypothekenpflichtige Immobilien zu beschlagnahmen, wenn Kunden ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.
Die mit diesem Hypothekendarlehen erworbene Immobilie muss unabhängig (entweder von einem Dritten oder von einer von der Kreditabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängigen Abteilung) nach dem Grundsatz der Vorsicht (der Wert darf den Marktpreis zum Zeitpunkt der Darlehensbewilligung nicht übersteigen) bewertet werden, wie von der Bank oder der ausländischen Bankfiliale festgelegt...
Staatsbank von Vietnam
Zu den Wohnungsbaudarlehen gehören: Wohnungsbaudarlehen für den Kauf von förderfähigem Wohnraum, einschließlich der Bedingungen für Fertigstellung und Übergabe; und Darlehen für den Kauf von Sozialwohnungen oder Wohnraum im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte.
Die Risikogewichtung bei Hypothekendarlehen variiert je nach Art des Darlehens und liegt zwischen 20 % und 100 %, abhängig vom Beleihungswert (LTV) und der verteilungsbezogenen Risikogewichtung (DSC). Bei Darlehen zum Erwerb von Sozialwohnungen oder Wohnungen im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte, bei denen das Haus nicht fertiggestellt und bezugsfertig sein muss, ist die Risikogewichtung niedriger als bei anderen Hypothekendarlehen und liegt zwischen 20 % und 50 %. Dies entspricht der staatlichen Politik zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus.
Laut der vietnamesischen Staatsbank gilt die Bedingung, dass das Haus gemäß dem Hauskaufvertrag fertiggestellt sein muss, nur für durch Immobilien besicherte Hypothekendarlehen (die im Vergleich zu anderen durch Immobilien besicherten Forderungen einer geringeren Risikogewichtung unterliegen).
Wenn Organisationen oder Einzelpersonen im Bau befindliche Wohnungen bauen oder kaufen und diese im Bau befindlichen Wohnungen mit einer Hypothek besichern müssen, fällt dies unter die Kategorie der durch Immobilien besicherten Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN, und der entsprechende Risikokoeffizient wird gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN angewendet.
„Daher schränkt diese Verordnung nicht die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen zum Kauf von im Bau befindlichem Wohnraum ein und steht nicht im Widerspruch zu geltenden Vorschriften (Zivilgesetz, Wohnungsgesetz, Immobilienwirtschaftsgesetz, Investitionsgesetz 2020, Gesetz über Kreditinstitute 2024)“, erklärte die vietnamesische Staatsbank.
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![[Foto] Premierminister Pham Minh Chinh telefoniert mit dem Vorstandsvorsitzenden des russischen Energiekonzerns Rosatom.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F11%2F1765464552365_dsc-5295-jpg.webp&w=3840&q=75)
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