Der Staat muss für alle Projekte Land zurückgewinnen.

Halbherziger Mechanismus gefährdet 1 Projekt, 2 Grundstückspreise

Artikel 79 des Entwurfs des Landgesetzes (geändert) führt 31 konkrete Fälle auf, in denen der Staat im nationalen Interesse Land für die sozioökonomische Entwicklung zurückfordert. Dazu gehören Umsiedlungsprojekte, ländliche Wohnbauprojekte, Industriegebiete, zollfreie Zonen, Rohöllager, Tankstellen und Volksmärkte.

Somit gibt es nur noch wenige Entwicklungsprojekte, bei denen Unternehmen mit Anwohnern über Landübertragungen verhandeln müssen. Beispiele hierfür sind gewerbliche Wohnbauprojekte, gemischt genutzte Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte, Mehrzweckkomplexe, Unterhaltungsbereiche, großflächige Stadtentwicklungsgebiete usw.

Während der Diskussion über diesen Entwurf am vergangenen Wochenende erklärten zahlreiche Abgeordnete der Nationalversammlung , der Staat solle die Initiative ergreifen und Land für alle sozioökonomischen Entwicklungsprojekte zurückfordern, um landesweit Gleichheit und Einheit zu schaffen. Sollte der Mechanismus beibehalten werden, bei dem der Staat Land zurückfordert und gleichzeitig Unternehmen eigenständig verhandeln, entstünde ungewollt Ungleichheit innerhalb desselben Projekts, wenn unterschiedliche Landpreise gelten. Dies hätte zudem langwierige Rechtsstreitigkeiten und die Verschwendung von Landressourcen zur Folge.

Der Staat sollte Land für sozioökonomische Entwicklungsprojekte zurückfordern.

Herr Duong Cong Thuyen, stellvertretender Generaldirektor eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt, begrüßte den Vorschlag der Abgeordneten der Nationalversammlung ausdrücklich. Als Verantwortlicher für Entschädigungen und die Räumung von Baugrundstücken für Unternehmensprojekte räumte Herr Thuyen ein, dass die Verhandlungen und die Räumung die schwierigsten Schritte darstellen. Wenn ein Unternehmen ein Projekt realisiert, fordern die Grundstückseigentümer oft sehr hohe Entschädigungen, die sogar weit über dem Marktpreis liegen. Daher sind viele Entschädigungsprojekte ins Stocken geraten und noch immer nicht abgeschlossen, obwohl nur noch wenige Prozent der Arbeiten ausstehen.

„Viele Landbesitzer sind Spekulanten und Investoren, keine Einheimischen. Deshalb sind sie sehr hartnäckig, da sie nicht dringend Wohnraum benötigen. Wenn die Entschädigung für spätere Besitzer jedoch höher ausfällt als für frühere, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass die früheren Besitzer später mehr Geld fordern. Aus diesem Grund verzögern sich viele Projekte, darunter auch Investitionsvorhaben, verschärfen sich, erhöhen die Kosten und können letztendlich gar nicht realisiert werden“, sagte Herr Thuyen offen und resümierte: „Die Abgeordneten der Nationalversammlung haben brisante Themen angesprochen, die den Kern des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens bilden. Sie haben den Menschen und der Wirtschaft aus der Seele gesprochen.“

„Ich hoffe daher, dass der Redaktionsausschuss die oben genannten Meinungen und Empfehlungen zur Ergänzung und Änderung des Landgesetzes diesmal ernsthaft in Betracht ziehen wird, um eine optimale Effizienz zu erzielen“, betonte Herr Thuyen.

Die Delegierten der Nationalversammlung schlagen vor, dass der Staat Land für alle kommerziellen Wohnbauprojekte zurückfordert.

Unter Berufung auf Resolution 18 des Zentralen Exekutivkomitees, die zwei Methoden vorsieht, erklärte Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA): Die erste Methode sieht vor, dass der Staat Grundstücke ausschreibt und versteigert, auch an Unternehmen, die gewerbliche Wohnbauprojekte realisieren. Dies entspricht dem Wunsch in- und ausländischer Investoren. Die zweite Methode ermöglicht es Investoren, die Landnutzungsrechte selbst auszuhandeln. Wählt man die Ausschreibungsmethode, muss der Staat einen Ausgleichsfonds für unbebaute Grundstücke einrichten. Wird hingegen nur ein Projekt ausgeschrieben und anschließend ein Investor ausgewählt, gestaltet sich die Eintreibung der Ausgleichszahlungen an die Unternehmen sehr schwierig. In einem typischen Projekt im 1. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt gewann das Unternehmen die Ausschreibung, wurde als Investor ausgewählt und überwies die Ausgleichszahlungen an den Staat. Die Bevölkerung war damit jedoch nicht einverstanden, da sie wusste, welches Unternehmen der Investor war und lediglich die Verhandlungen mit diesem Unternehmen wünschte. Daher zog sich das Projekt über Jahre hin, bis der Staat schließlich eingreifen musste.

„Wenn der Staat Land zurückgewonnen hat, sollte er alle Projekte zurückgewinnen. Anschließend sollte er das Land versteigern und die Differenz aus den Pachteinnahmen in die Infrastruktur für die Bevölkerung investieren, anstatt sie in die Taschen von Unternehmen fließen zu lassen. Wenn dies gut umgesetzt wird, kontrolliert und steuert der Staat den primären Landmarkt für öffentliche und private Investitionen“, schlug Herr Chau vor.

Projekte sollten gleich behandelt werden.

Nicht nur die Landakquisition, sondern auch die Tourismusbranche wurde im Entwurf des Landgesetzes (geändert) "vergessen", aber Thanh Nien hatte auch eine Reihe von Artikeln veröffentlicht, in denen er den Entwurf des Landgesetzes kommentierte, worüber sich auch viele Abgeordnete der Nationalversammlung letzte Woche im Parlament geäußert haben.

Laut dem Abgeordneten Ta Van Ha (Delegation Quang Nam): Resolution 08/2017 des Politbüros zur Entwicklung des Tourismus zu einem führenden Wirtschaftszweig. Der Entwurf des geänderten Landgesetzes umfasst jedoch insgesamt 16 Kapitel, 265 Artikel auf 226 Seiten, „aber nur 11 Wörter zum Thema Tourismus, davon 2 Wörter zur Tourismusbranche und 9 weitere Wörter zur Lösung des Problems der Änderung des Forstgesetzes“.

Er ist der Ansicht, dass eine solche Reaktion auf den mit Spannung erwarteten Spitzensektor der Wirtschaft nicht zufriedenstellend ist und bekräftigt die Bedeutung der Landrückgewinnung für die Tourismusentwicklung. Daher schlug dieses Mitglied der Nationalversammlung vor, Artikel 79 um einen Regelungspunkt zu ergänzen, der die staatliche Rückgewinnung von Land für die Tourismusentwicklung regelt.

Dr. Huynh Thanh Dien von der Nguyen Tat Thanh Universität begrüßte die Abgeordneten der Nationalversammlung, die sich zu den wichtigen Themen der Schaffung von Landfonds für sozioökonomische Entwicklungsprojekte geäußert hatten, und bekräftigte, dass die Räumung von Baugrundstücken in jedem Projektbereich, insbesondere bei Großprojekten, stets der schwierigste Schritt sei. Da Unternehmen selbst kein Recht auf Landgewinnung hätten, sondern lediglich auf Verträge angewiesen seien, sei es sehr schwierig, die benötigten Flächen zu sichern.

Beispielsweise benötigt der Bau großer Touristengebiete und gemischt genutzter Stadtviertel mit Wohnungen, Einkaufszentren, Unterhaltungseinrichtungen usw. sehr viel Land. Wenn Unternehmen mit der Bevölkerung verhandeln und anschließend Land erwerben, führt dies zu mangelnder Einigkeit. Manchmal wird ein Großprojekt zwar systematisch und umfassend geplant, weist aber dennoch Lücken auf, da die Bevölkerung die Landabgabe verweigert. Dadurch verzögert sich die Projektdurchführung, die Kosten steigen, und das Ziel der Förderung der wirtschaftlichen Entwicklung des Ortes oder der gesamten Region wird nicht erreicht. Hinzu kommt, dass die gestiegenen Projektkosten auch zu höheren Produktpreisen führen, unter denen letztendlich die Verbraucher leiden.

„Der Staat übernimmt die Landgewinnung, Planung und Projektentwicklung und schreibt die Projekte anschließend öffentlich und transparent aus, um qualifizierte und erfahrene Investoren auszuwählen. Dies ist der einzig umfassende und systematische Weg, um die Entwicklungsplanung in die richtige Richtung zu lenken, und es wird keine Beschwerden geben. Hinzu kommt, dass der Preis für enteignetes Land einheitlich ist, aber wie hoch wäre er, wenn er sich am Markt orientieren würde? Diese Regelung ist zu vage. Es ist zu berücksichtigen, dass Wirtschaftsentwicklungsprojekte Teil des Gesamtplans für die lokale, regionale und gesamtstaatliche Wirtschaftsentwicklung sind und Arbeitsplätze schaffen. Daher sollten sie gleich behandelt werden. Auch Projekte in Wirtschaftszonen mit Funktionsbereichen wie Industrieparks, Dienstleistungsgebieten, Tourismus, Unterhaltung und Stadtentwicklung müssen der Landgewinnung durch den Staat unterliegen. Daher sind detaillierte Regelungen für Projekte erforderlich, die der Landgewinnung unterliegen, einschließlich Unterhaltungsbereichen, neuen Stadtentwicklungsgebieten in Kombination mit Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben, Mehrzweckkomplexen, Unterhaltungs-, Tourismus- und Stadtentwicklungsgebieten sowie anderen Funktionsbereichen in der Wirtschaftszone…“, erklärte Dr. Dien.

Abgeordneter der Nationalversammlung: Müssen Organisationen und Einzelpersonen, die Bauvorhaben auf Eis legen und Land brachliegen lassen, eine Entschädigung zahlen?

Wenn Unternehmen sich selbst vergüten dürfen, wird die Realisierung großer Projekte erschwert.

Heutzutage ist nichts schwieriger, als Land von der Bevölkerung zu erwerben. Gelingt dies, steigen die Staatseinnahmen stetig. Der Staat enteignet Land für alle möglichen Projekte, darunter auch Tourismusprojekte und Mehrzweck-Freizeitanlagen. Würde man Unternehmen die Möglichkeit geben, sich selbst zu kompensieren, gäbe es keine Großprojekte und keine großen Ballungsräume.

Herr Le Hoang Chau   (Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt)

Geben Sie nicht dem Unternehmen die Schuld an den Schwierigkeiten.

Wenn Unternehmen bei der schwierigen Aufgabe der Landgewinnung allein gelassen werden, ist eine systematische Entwicklung von Stadtgebieten und Wirtschaft unmöglich. Der Staat sollte die Schwierigkeiten, insbesondere im Grundstückssektor, nicht den Unternehmen anlasten. Das Gesetz muss detaillierte und präzise Regelungen enthalten, damit die Kommunen bei der Umsetzung einheitlich vorgehen können. Denn ohne klare Regelungen scheuen sich die staatlichen Behörden vor der Umsetzung, und das Projekt gerät ins Stocken. Aus diesem Grund ist eine Änderung des Grundstücksgesetzes jetzt dringend notwendig; andernfalls wäre es ein Rückschritt.

Dr. Huynh Thanh Dien (Nguyen Tat Thanh Universität)

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm