Der Staat muss für alle Projekte Land zurückgewinnen.

Halbherziger Mechanismus gefährdet 1 Projekt, 2 Grundstückspreise

Artikel 79 des geänderten Bodengesetzentwurfs listet 31 konkrete Fälle auf, in denen der Staat Land für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen Interesse zurückgewinnt. Dazu gehören Umsiedlungsprojekte, Projekte für ländliche Wohngebiete, Industriezentren, zollfreie Zonen, Rohöllagerstätten, Gas- und Ölpumpstationen sowie traditionelle Märkte.

Daher gibt es nur noch wenige Entwicklungsprojekte, bei denen Unternehmen mit den Bürgern über die Übertragung von Grundstücken verhandeln müssen. Beispiele hierfür sind gewerbliche Wohnbauprojekte, gemischte Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte, Mehrzweckkomplexe, Unterhaltungsgebiete, großflächige Stadtgebiete usw.

Während der Diskussionsrunde zu diesem Entwurf am vergangenen Wochenende betonten viele Abgeordneteder Nationalversammlung , der Staat müsse für alle sozioökonomischen Entwicklungsprojekte Land zurückgewinnen, um landesweit Gleichheit und Einheit zu schaffen. Bleibt der Mechanismus, der sowohl die Landrückgewinnung durch den Staat als auch die eigenständige Verhandlung der Unternehmen vorsieht, bestehen, führt dies ungewollt zu Ungleichheiten innerhalb desselben Projekts, da es zwei unterschiedliche Bodenpreise gibt. Dies führt zudem zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten und zur Verschwendung von Landressourcen.

Der Staat sollte Land für sozioökonomische Entwicklungsprojekte zurückgewinnen.

Herr Duong Cong Thuyen, stellvertretender Generaldirektor eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt, begrüßte den Vorschlag der Abgeordneten der Nationalversammlung sehr. Als Verantwortlicher für die Entschädigung und Baugenehmigung von Unternehmensprojekten räumte Herr Thuyen ein, dass die Verhandlungen und die Baugenehmigung die schwierigsten Schritte seien. Sobald die Eigentümer des Grundstücks erfahren, dass das Unternehmen das Projekt umsetzt, verlangen sie oft sehr hohe Entschädigungspreise, die sogar weit über dem Marktpreis liegen. Daher sind viele Entschädigungsprojekte am Ende ihrer Laufzeit angelangt und noch nicht abgeschlossen, obwohl nur noch wenige Prozent übrig sind.

„Viele Landbesitzer sind Spekulanten und Investoren und keine Einheimischen. Sie sind daher sehr hart im Nehmen, da sie nicht dringend Wohnraum benötigen. Wenn die Entschädigung für die Nachbesitzer jedoch höher ausfällt als für die Vorgänger, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass die Vorgänger zurückkommen und mehr Geld verlangen. Aus diesem Grund werden viele Projekte, auch Haushaltsprojekte, hinausgezögert, erfordern höhere Kapitalkosten und können nicht einmal umgesetzt werden“, sagte Herr Thuyen freimütig und bilanzierte: „Die Abgeordneten der Nationalversammlung haben brisante Themen angesprochen, die den Kern des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens ausmachen. Sie haben den Menschen und der Geschäftswelt aus der Seele gesprochen.“

„Daher hoffe ich, dass der Redaktionsausschuss die oben genannten Meinungen und Empfehlungen ernsthaft in Betracht zieht, um das Landgesetz dieses Mal zu ergänzen und zu ändern, um die größtmögliche Effizienz zu erreichen“, betonte Herr Thuyen.

Abgeordnete der Nationalversammlung schlagen vor, dass der Staat Land für alle kommerziellen Wohnbauprojekte zurückgewinnt

Der Vorsitzende des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), Le Hoang Chau, verwies auf Resolution 18 des Zentralen Exekutivkomitees, die zwei Methoden vorschreibt: Die erste besteht darin, dass der Staat Ausschreibungen und Auktionen durchführt, um Land zuzuteilen und zu pachten, darunter auch Unternehmen, die gewerbliche Wohnungsbauprojekte durchführen. Dies entspricht dem Wunsch in- und ausländischer Investoren. Die zweite Methode besteht darin, dass die Investoren selbst über die Landnutzungsrechte für das Projekt verhandeln. Wird die Ausschreibung und Auktion gewählt, muss der Staat eine Entschädigung leisten, um einen Fonds für sauberes Land einzurichten. Wenn man sich nur um das Projekt bewirbt und dann den Investor auswählt, ist es sehr schwierig, das Geld des Unternehmens als Entschädigung zu erhalten. Typischerweise war es bei einem Projekt in Bezirk 1 (Ho-Chi-Minh-Stadt): Das Unternehmen erhielt den Zuschlag und wurde als Investor ausgewählt. Anschließend überwies es Geld an den Staat als Entschädigung. Die Bevölkerung weigerte sich jedoch, weil sie wusste, welches Unternehmen der Investor des Projekts war und nur wollte, dass das Unternehmen verhandelt. Daher zog sich das Projekt über viele Jahre hin und der Staat musste es durchsetzen.

„Wenn der Staat Land zurückgewonnen hat, sollte er auch alle Projekte zurückgewinnen. Anschließend sollte das Land versteigert werden. Die Differenz der Pachtzinsen kann der Staat in Infrastruktur für die Bevölkerung investieren und nicht in die Taschen von Unternehmen fließen. Wenn dies gut umgesetzt wird, kontrolliert und verwaltet der Staat den primären Grundstücksmarkt für öffentliche und private Investitionen“, schlug Herr Chau vor.

Projekte sollten gleich behandelt werden.

Nicht nur der Landerwerb, auch die Tourismusbranche wurde im (geänderten) Entwurf des Bodengesetzes „vergessen“, sondern Thanh Nien veröffentlichte auch eine Reihe von Artikeln mit Kommentaren zum Entwurf des Bodengesetzes, zu denen sich letzte Woche auch viele Abgeordnete der Nationalversammlung im Parlament äußerten.

Laut Abgeordnetem Ta Van Ha (Quang Nam-Delegation): Resolution 08/2017 des Politbüros zur Entwicklung des Tourismus zu einem führenden Wirtschaftssektor. Der Entwurf des geänderten Bodengesetzes umfasst jedoch insgesamt 16 Kapitel, 265 Artikel und 226 Seiten, „aber nur 11 Wörter zum Thema Tourismus, davon 2 Wörter für die Tourismusbranche, die anderen 9 Wörter für die Lösung des Problems der Änderung des Forstgesetzes“.

Er ist der Ansicht, dass eine solche Reaktion auf einen wichtigen Wirtschaftssektor, der mit großer Spannung erwartet wird, nicht zufriedenstellend ist und betont die Bedeutung der Landrückgewinnung für die Entwicklung des Tourismus. Daher schlug dieses Mitglied der Nationalversammlung vor, Artikel 79 um einen Regelungsgegenstand zu ergänzen, der sich auf Land für die Entwicklung des Tourismus bezieht, das ebenfalls der staatlichen Rückgewinnung unterliegt.

Dr. Huynh Thanh Dien von der Nguyen Tat Thanh Universität begrüßte die Abgeordneten der Nationalversammlung, die sich für die Schaffung von Landfonds für sozioökonomische Entwicklungsprojekte ausgesprochen hatten, und betonte, dass die Räumungsphase bei jedem Projekt in jedem Bereich die schwierigste sei, insbesondere bei großen Projekten. Unternehmen hätten kein Recht auf Rückforderung, sondern seien lediglich auf Vereinbarungen angewiesen. Daher werde es sehr schwierig sein, das Gelände zu konzentrieren.

Beispielsweise erfordert der Bau großer Touristengebiete und gemischt genutzter Stadtgebiete mit Wohn-, Einkaufs- und Unterhaltungsangeboten sehr große Flächen. Unternehmen mit der Bevölkerung verhandeln zu lassen und dann Land zu erwerben, führt zu mangelnder Einheit. Manchmal wird in ein Großprojekt systematisch und umfassend investiert, aber es gibt dennoch einige uneinheitliche Bereiche, die aufgrund mangelnder Landübergabe durch die Bevölkerung uneinheitlich sind. Dadurch verzögert sich die Projektumsetzung, die Kosten steigen, und das Ziel, die wirtschaftliche Entwicklung des Ortes oder der gesamten Region zu fördern, wird nicht erreicht. Darüber hinaus führen höhere Projektkosten auch zu höheren Produktpreisen, und der Verlierer ist letztlich der Verbraucher.

Der Staat soll die Landgewinnung, die Planung und die Projektentwicklung übernehmen und anschließend öffentlich und transparent qualifizierte und erfahrene Investoren ausschreiben. Nur so kann dies umfassend und systematisch im Einklang mit der Entwicklungsplanung erfolgen, ohne dass es zu Beanstandungen kommt. Ganz zu schweigen davon, dass der Landpreis bei staatlicher Landgewinnung einheitlich sein wird. Wenn er sich jedoch am Markt orientiert, welcher Preis wird er dann sein? Diese Regelung ist zu vage. Es ist zu bedenken, dass Wirtschaftsentwicklungsprojekte Teil der allgemeinen Planung für die lokale und regionale Entwicklung sowie die allgemeine Wirtschaftsentwicklung des Landes sind und mehr Arbeitsplätze schaffen. Daher sollten sie gleich behandelt werden. Auch Projekte in Wirtschaftszonen mit funktionalen Bereichen wie Industrieparks, Dienstleistungsgebieten, Tourismus- und Unterhaltungsgebieten sowie städtischen Gebieten unterliegen der staatlichen Landgewinnung. Daher sind detaillierte Regelungen für Projekte erforderlich, die der Landgewinnung unterliegen, darunter Unterhaltungsgebiete, neue Stadtgebiete mit Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben, Unterhaltungsgebiete und Organisationen, Mehrzweckkomplexe, Unterhaltungsgebiete, Tourismusgebiete, Stadtgebiete und andere funktionale Bereiche in der Wirtschaftszone…“, erklärte Dr. Dien.

Delegierter der Nationalversammlung: Müssen Organisationen und Einzelpersonen, die stillgelegte Pläne erstellen und Land brachliegen lassen, eine Entschädigung zahlen?

Wenn sich die Unternehmen selbst entlohnen, ist es schwierig, große Projekte durchzuführen.

Heutzutage ist es nicht schwieriger, Land von der Bevölkerung zu kaufen. Gelingt dies, wird der Staat täglich mehr Geld akquirieren. Der Staat beansprucht Land für alle möglichen Projekte, einschließlich Tourismusprojekte und Mehrzweck-Freizeitbereiche. Wenn Unternehmen sich selbst entschädigen dürfen, wird es keine Großprojekte oder ausgedehnten Ballungsgebiete geben.

Herr Le Hoang Chau   (Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt)

Geben Sie nicht dem UNTERNEHMEN die Schuld an den Schwierigkeiten.

Wenn Unternehmen mit dem schwierigsten Teil der Landbewirtschaftung allein gelassen werden, ist eine systematische Entwicklung städtischer Gebiete und der Wirtschaft nicht möglich. Der Staat sollte die Schwierigkeiten nicht den Unternehmen, insbesondere im Landbereich, zuschreiben. Das Gesetz muss detaillierte und konkrete Regelungen enthalten, damit die Kommunen bei der Umsetzung zusammenarbeiten können. Denn ohne klare Regelungen werden die staatlichen Behörden die Umsetzung nicht wagen, und das Projekt gerät ins Stocken. Genau hier liegt der Kern der aktuellen Änderung des Landgesetzes, andernfalls wäre sie ein Rückschritt.

Dr. Huynh Thanh Dien (Nguyen Tat Thanh Universität)

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm