Der soziale Wohnungsbau steht vor einer paradoxen Situation, die sowohl von Mangel als auch von „Verfügbarkeit“ geprägt ist.

Eine Schwierigkeit jagt die nächste.

Daten des vietnamesischen Immobilienverbands (VARS) zeigen, dass das Wohnungsangebot seit 2018 deutlich zurückgegangen ist. Die Zahl neu genehmigter Wohnbauprojekte ist zunehmend gering. Gleichzeitig stehen schätzungsweise 1.200 Projekte mit einem Wert von rund 30 Milliarden US-Dollar vor Umsetzungsschwierigkeiten. Seit Ende 2022 konnten lediglich etwa 500 Projekte abgeschlossen werden.

Seit 2018 ist das Wohnungsangebot tendenziell stark zurückgegangen. (Foto: baochinhphu)

Das begrenzte Wohnungsangebot, der eklatante Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die hohen Kosten in allen Projektphasen führen zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise, insbesondere für Wohnungen in Großstädten. Sozialwohnungen sind für die meisten Menschen nahezu die einzige Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

In jüngster Zeit hat der Staat zahlreiche Anstrengungen unternommen, um durch entsprechende Maßnahmen Unternehmen zur Beteiligung am sozialen Wohnungsbau zu bewegen und das Angebot an Sozialwohnungen zu verbessern. Diese Maßnahmen weisen jedoch weiterhin viele Mängel und mangelnde Abstimmung auf, was zu zahlreichen Hindernissen führt und Investoren den Zugang zu Sozialwohnungen erschwert.

Bei der Veröffentlichung des VARS-Berichts für das dritte Quartal 2023 erklärte Herr Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS-Arbeitsgruppe Marktforschung und Generaldirektor von G-Home, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen für sozialen Wohnungsbau sehr komplex seien. Auch die Beantragung einer Baugenehmigung gestalte sich langwierig und sei sogar zeitaufwendiger als bei kommerziellen Wohnbauprojekten. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssten Bauträger im sozialen Wohnungsbau mindestens zwei Jahre für die Durchführung der Verfahren aufwenden.

Obwohl die geltenden Bestimmungen Anreize für Sozialwohnungsbauprojekte bieten, diese von den Grundstücksnutzungsgebühren zu befreien, müssen sie zuvor dennoch eine Grundstücksbewertung durchlaufen – ein Verfahren, das nach wie vor mit zahlreichen Problemen und Kontroversen hinsichtlich der Bewertungsmethoden behaftet ist. Gleichzeitig dürfen Investoren die Zahlung von 3 Mio. M (den in den Angebotsunterlagen zusätzlich zu ihren gesetzlichen Verpflichtungen gegenüber dem Staatshaushalt vorgeschlagenen Barbetrag) nicht abziehen, sondern müssen diese weiterhin leisten. Darüber hinaus ist nach wie vor eine Vorauszahlung für die Räumung des Grundstücks erforderlich. Dieser Betrag wird anschließend von anderen Projekten abgezogen oder mit dem Grundstückspreis verrechnet.

Hinzu kommt, dass nach zwei Jahren Investitionsverfahren der Bau des Sozialwohnungsbauprojekts weitere zwei Jahre dauert, bis die Wohnungen an die Kunden übergeben werden können. Anschließend muss der Investor mindestens 20 % der Sozialwohnungsfläche für die Vermietung reservieren und kann die Wohnungen erst nach fünf Jahren Nutzung verkaufen.

Dieser Prozess dauert bis zu neun Jahre, anschließend wird das Projekt geprüft. Erst nach Abschluss der Prüfung erhält das Unternehmen einen festen Gewinn von 10 %. Während der gesamten Projektdurchführung ist sich das Unternehmen selbst jedoch nicht sicher, welche Ausgaben als angemessen und gerechtfertigt gelten und welche Gebühren nicht beglichen oder abgelehnt werden. Daher befinden sich Wohnungsbauunternehmen stets in einem Zustand des Glücksspiels, vergleichbar mit Glück und Pech.

Doch damit nicht genug: Auch der Zugang zu Kapital stellt für Investoren ein großes Hindernis dar. Studien zufolge stammen bei den meisten in Vietnam investierten und realisierten Immobilienprojekten etwa 20 % des Eigenkapitals der Eigentümer, 30 % werden von den Kunden aufgebracht und bis zu 50 % müssen über Kreditinstitute finanziert werden. Es gab jedoch Fälle, in denen Investoren aufgrund fehlender Sicherheiten Schwierigkeiten hatten, Kredite zu erhalten, da „das Land für den Bau von Sozialwohnungen mit 0 VND bewertet wird“, weil die Grundsteuer erlassen wurde. Diese Anreize sind derzeit nicht mehr vorhanden, stattdessen herrschen für Unternehmen unsichtbare Schwierigkeiten.

Es gibt zu viele Schwierigkeiten, Hindernisse und Mängel, sodass es sehr schwierig erscheint, mit dem Projekt das gesteckte Ziel von 1 Million Sozialwohnungen zu erreichen.

Menschen, die kaufen wollen, können nicht kaufen

Schwierigkeiten im Umsetzungsprozess haben das Angebot auf dem Markt zunehmend verknappt, doch herrscht weiterhin ein Mangel an Sozialwohnungen. Dabei ist die Nachfrage nach Sozialwohnungen sehr hoch und steigt mit der Urbanisierung und der wachsenden Kluft zwischen Immobilienpreissteigerungen und Einkommenswachstum.

Sozialwohnungen bieten den meisten Menschen die Möglichkeit, ein Dach über dem Kopf zu haben, stehen aber derzeit vor vielen Herausforderungen. (Foto: baochinhphu)

Mit einer Urbanisierungsrate von 41,5 % im Jahr 2022, die bis 2030 auf etwa 50 % ansteigen wird, muss Vietnam jährlich rund 70 Millionen Quadratmeter städtischen Wohnraums schaffen. Laut Bauministerium beträgt der Bedarf an Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industriearbeiter in den Städten im Zeitraum 2021–2030 etwa 2,4 Millionen Einheiten.

Selbst wenn das Projekt zum Bau von einer Million Sozialwohnungen vollständig umgesetzt wird, wird das Angebot die Nachfrage nicht decken können. Die aktuellen Zahlen zeigen zudem, dass das Projektziel noch weit entfernt ist, obwohl auf allen Ebenen – von der Zentralregierung bis zu den Kommunen – große Anstrengungen unternommen werden, es zu erreichen.

Laut den Recherchen von VARS verzeichneten viele Projekte in Gebieten, in denen Sozialwohnungen zum Verkauf angeboten werden, ein großes Interesse und zahlreiche Bewerbungen. Fast der gesamte Bestand war ausverkauft, sobald die Projekte auf den Markt kamen. In einigen Gebieten mit Exportverarbeitungszonen und Industrieparks mit Hunderttausenden von Gastarbeitern hingegen herrschte trotz mehrmaliger Verkaufsangebote eine eher schleppende Entwicklung.

Im vergangenen August erklärte das Volkskomitee der Provinz Bac Ninh in einem an das Bauministerium gerichteten Bericht, dass die Provinz Bac Ninh zwar in den Bau von zehntausend Arbeiterwohnungen investiert habe, die in der Provinz arbeitenden Arbeiter aber offenbar kein Interesse am Kauf dieser Wohnungen hätten.

Demnach ist die Zahl der Arbeiter, die in Industrieparks arbeiten und sich zum Kauf von Wohnungen registrieren lassen, unter den 7 fertiggestellten und teilweise fertiggestellten Arbeiterwohnprojekten in Bac Ninh, die dem Markt rund 4.000 fertige Wohnungen bieten, sehr gering.

Dem Bericht zufolge haben Projektentwickler kürzlich 1.681 Arbeiterwohnungen zum Verkauf angeboten, von denen jedoch nur wenige verkauft wurden. Aktuell sind in sieben Projekten noch 1.324 Wohneinheiten verfügbar.

Herr Nguyen Hoang Nam erklärte den Grund dafür wie folgt: Der Hauptgrund ist, dass diejenigen, die kaufen müssen, nicht kaufen können, während die Politik auf diejenigen abzielt, die nicht kaufen müssen.

„Das Gesetz über Sozialwohnungen ist für Käufer sehr streng. Viele Provinzen verkaufen nur an Arbeiter. Viele Provinzen verkaufen nur an Arbeiter in einem Industriegebiet. Einige Provinzen verkaufen nur an Arbeiter in einem Industriegebiet, aber nur in einem einzigen Bezirk. Gleichzeitig ist die Verbindung zwischen den Arbeitern und ihrem Wohnort nicht unbedingt stark ausgeprägt“, erklärte Herr Nam.

Um die soziale Sicherheit zu gewährleisten und dem Mangel an und der Unverkaufbarkeit von Sozialwohnungen entgegenzuwirken, ist es notwendig, Mechanismen und Richtlinien zur Förderung privater Investitionen in den sozialen Wohnungsbau weiter zu erforschen und zu verbreiten. Gleichzeitig muss der Kreis der Begünstigten von Wohnungsbauprogrammen, insbesondere von Sozialwohnungen, erweitert werden. Die Kriterien für die Inanspruchnahme von Förderprogrammen für sozialen Wohnungsbau (Miete, Mietkauf, Kauf) müssen vereinfacht und leicht verständlich gestaltet werden, wobei die Anforderungen an Dokumente und Verwaltungsverfahren, wie z. B. Nachweis des Wohnstatus und des Einkommens, minimiert werden sollten.

Darüber hinaus ist ein Umdenken bei der Entwicklung von Sozialwohnungen notwendig. Sozialwohnungsbauprojekte müssen qualitativ verbessert werden, um den Bewohnern langfristig angemessene Wohnbedingungen zu gewährleisten. Um die Qualität zu steigern und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum zu bieten, sollten Sozialwohnungsbauprojekte in einem angemessenen Umfang realisiert werden.

Die Regelungen für den Bezug von Sozialwohnungen müssen angepasst werden. Sozialwohnungen sind nicht für Reiche bestimmt, sondern sollten auch Menschen mit steuerpflichtigem Einkommen und Ersparnissen zugänglich gemacht werden, die sich teure Wohnungen nicht leisten können. Denn Menschen mit sehr niedrigem Einkommen, arme oder einkommensschwache Haushalte, die unterhalb der Einkommensteuergrenze leben, haben nicht genug Geld, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten und keine Ersparnisse. Daher können sie sich keine Sozialwohnung leisten.

N. Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html