Der soziale Wohnungsbau ist mit einer paradoxen Situation konfrontiert, die sowohl von Mangel als auch von „Verfügbarkeit“ geprägt ist.

Schwierigkeitsgrad über Schwierigkeitsgrad

Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass das Wohnungsangebot seit 2018 stark zurückgegangen ist. Die Zahl neu genehmigter Wohnbauprojekte wird zunehmend begrenzt. Schätzungsweise 1.200 Projekte im Wert von rund 30 Milliarden US-Dollar haben Schwierigkeiten bei der Umsetzung. Seit Ende 2022 wurden nur etwa 500 Projekte abgeschlossen.

Seit 2018 ist das Wohnungsangebot tendenziell stark zurückgegangen. (Foto: baochinhphu)

Das begrenzte Wohnungsangebot, der gravierende Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die hohen Kosten in allen Phasen der Projektumsetzung führen dazu, dass die Immobilienpreise, insbesondere in Großstädten, kontinuierlich steigen und kein Ende in Sicht ist. Sozialwohnungen sind für die meisten Menschen fast die einzige Möglichkeit, ihren Traum vom Leben zu verwirklichen.

In jüngster Zeit hat der Staat zahlreiche Maßnahmen ergriffen, um Unternehmen für die Beteiligung am sozialen Wohnungsbau zu gewinnen und so das Angebot im sozialen Wohnungsbau zu verbessern. Diese Maßnahmen weisen jedoch noch immer viele Mängel und mangelnde Abstimmung auf und führen zu zahlreichen Engpässen, die es Investoren erschweren, Zugang zu Sozialwohnungen zu erhalten.

Bei der Veranstaltung zur Veröffentlichung des VARS-Berichts für das dritte Quartal 2023 erklärte Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS-Arbeitsgruppe für Marktforschung und Generaldirektor von G-Home, dass die rechtlichen Mechanismen im Zusammenhang mit Sozialwohnungen sehr kompliziert seien. Die Beantragung einer Baugenehmigung sei zudem langwierig und sogar zeitaufwändiger als bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten. Bis zur Erteilung einer Baugenehmigung müssen Sozialwohnungsentwickler mindestens zwei Jahre für die Bearbeitung der Verfahren aufwenden.

Obwohl die aktuellen Vorschriften Anreize für die Befreiung von Landnutzungsgebühren für Sozialwohnungsprojekte bieten, müssen Sozialwohnungsprojekte zuvor immer noch eine Grundstücksbewertung durchlaufen, die nach wie vor mit zahlreichen Problemen und Kontroversen hinsichtlich der Bewertungsmethoden verbunden ist. Gleichzeitig dürfen Investoren keine Abzüge vornehmen, müssen aber dennoch M3 zahlen (den Betrag der vom Investor in den Ausschreibungsunterlagen vorgeschlagenen Barzahlung an den Staatshaushalt zusätzlich zu seinen Verpflichtungen gegenüber dem Staatshaushalt gemäß geltendem Recht). Darüber hinaus müssen Investoren weiterhin eine Vorauszahlung für die Räumung des Grundstücks leisten. Dieser Betrag wird dann von anderen Projekten abgezogen oder mit dem Grundstückspreis verrechnet.

Darüber hinaus dauert es nach zwei Jahren Investitionsverfahren noch etwa zwei Jahre, bis das Sozialwohnungsprojekt gebaut und die Häuser an die Kunden übergeben werden. Danach muss der Investor noch mindestens 20 % der Sozialwohnungsfläche in den Sozialwohnungsprojekten zur Vermietung reservieren und kann erst nach fünfjähriger Nutzung verkaufen.

Dieser Prozess dauert bis zu neun Jahre. Danach wird das Projekt geprüft. Erst nach Abschluss der Prüfung erhält das Unternehmen einen festen Gewinn von 10 %. Während der gesamten Projektumsetzung ist sich das Unternehmen nicht sicher, welche Ausgaben als angemessen und gültig erfasst werden und welche Gebühren nicht beglichen oder abgelehnt werden. Daher sind Sozialwohnungsunternehmen immer in einer Situation von „Glück und Pech“, wie bei einem „Glücksspiel“.

Doch damit nicht genug: Auch der Zugang zu Kapital stellt für Investoren ein großes Hindernis dar. Untersuchungen zufolge besteht bei den meisten Immobilienprojekten, in die in Vietnam investiert und die dort gebaut werden, das Eigenkapital des Eigentümers zu etwa 20 %, 30 % werden von Kunden mobilisiert und bis zu 50 % sind auf Kreditinstitute angewiesen. Es gab jedoch Fälle, in denen Investoren aufgrund fehlender Sicherheiten Schwierigkeiten hatten, Kredite zu erhalten, einfach weil „das Land für die Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten aufgrund des Anreizes der Befreiung von Landnutzungsgebühren mit 0 VND bewertet wird“. Derzeit sind diese Anreize nirgends zu sehen, nur unsichtbare Schwierigkeiten für Unternehmen.

Es gibt zu viele Schwierigkeiten, Hindernisse und Mängel, sodass es für das Projekt, eine Million Sozialwohnungen zu bauen und damit sein gesetztes Ziel zu erreichen, sehr schwierig erscheint.

Wer kaufen will, kann nicht kaufen

Schwierigkeiten bei der Umsetzung haben das Angebot auf dem Markt zunehmend verknappt, dennoch herrscht auf dem Markt weiterhin ein Mangel an Sozialwohnungen und es gibt immer noch nicht verkaufte Sozialwohnungen. Die Nachfrage nach Sozialwohnungen ist jedoch sehr groß und steigt mit der Geschwindigkeit der Urbanisierung und der zunehmenden Kluft zwischen der Steigerungsrate der Immobilienpreise und den Einkommen.

Sozialwohnungen bieten den meisten Menschen die Möglichkeit, eine Unterkunft zu finden, sind derzeit jedoch mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert. (Foto: baochinhphu)

Die Urbanisierungsrate wird 2022 41,5 % erreichen und bis 2030 auf etwa 50 % steigen. Vietnam muss jedes Jahr etwa 70 Millionen Quadratmeter städtischen Wohnraum schaffen. Nach Angaben des Bauministeriums beträgt der Bedarf an Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021 bis 2030 etwa 2.400.000 Einheiten.

Selbst wenn das Projekt zum Bau von einer Million Sozialwohnungen vollständig umgesetzt wird, wird das Angebot nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken. Die aktuellen Zahlen zeigen, dass das Projektziel noch weit entfernt ist, obwohl auf allen Ebenen, von der Zentrale bis zur Kommune, große Anstrengungen unternommen werden, um es umzusetzen.

Den Rechercheinformationen von VARS zufolge verzeichneten viele Projekte in Gebieten, in denen Sozialwohnungsprojekte zum Verkauf angeboten wurden, großes Interesse und zahlreiche Bewerbungen, sodass ihr Bestand fast sofort nach der Markteinführung ausverkauft war. In einigen Gegenden mit Exportverarbeitungszonen und Industrieparks mit Hunderttausenden von Gastarbeitern hingegen war trotz zahlreicher Verkaufsangebote eine „schleppende“ Situation zu verzeichnen.

In einem Bericht an das Bauministerium vom vergangenen August erklärte das Volkskomitee der Provinz Bac Ninh , dass die Provinz Bac Ninh zwar in den Bau von Zehntausenden von Arbeiterwohnungen investiert habe, die dort arbeitenden Arbeiter jedoch offenbar kein Interesse am Kauf von Arbeiterwohnungen hätten.

Dementsprechend ist die Zahl der in Industrieparks tätigen Arbeiter, die sich für den Kauf von Häusern anmelden, sehr gering, und zwar unter den sieben fertiggestellten und teilweise fertiggestellten Arbeiterwohnungsprojekten in Bac Ninh, die dem Markt etwa 4.000 fertige Wohnungen bieten.

Der Bericht besagt, dass Projektbesitzer kürzlich 1.681 Arbeiterwohnungen zum Verkauf angeboten haben, aber nur sehr wenige verkauft wurden. Derzeit sind in sieben Projekten noch 1.324 Einheiten übrig.

Der Hauptgrund dafür sei, so Nguyen Hoang Nam, dass diejenigen, die kaufen müssten, nicht kaufen könnten, während die Politik auf diejenigen ausgerichtet sei, die nicht kaufen müssten.

„Das Gesetz für Sozialwohnungen ist für Käufer sehr streng. Viele Provinzen verkaufen nur an Arbeiter. Viele Provinzen verkaufen nur an Arbeiter in Industriegebieten. Manche Provinzen verkaufen nur an Arbeiter in Industriegebieten, aber nur in einem Bezirk. Gleichzeitig ist die Bindung der Arbeiter an den Ort nicht unbedingt stark“, erklärte Herr Nam.

Um die soziale Sicherheit zu gewährleisten und dem Mangel an Sozialwohnungen und deren Nichtverkauf vorzubeugen, ist es daher notwendig, weiterhin Mechanismen und Maßnahmen zu erforschen und zu entwickeln, die private Unternehmen zu Investitionen in den sozialen Wohnungsbau ermutigen. Gleichzeitig muss der Kreis der Begünstigten von Wohnungsbaumaßnahmen, insbesondere von Sozialwohnungen, erweitert werden. Die Begünstigten von Sozialwohnungsförderungen (Miete, Mietkauf, Kauf) müssen anhand einfacher, leicht verständlicher Kriterien angepasst werden, wobei die Anforderungen an Dokumente und Verwaltungsverfahren wie Wohnstatus, Einkommensniveau usw. minimiert werden müssen.

Darüber hinaus ist ein Umdenken bei der Entwicklung von Sozialwohnungen erforderlich. Sozialwohnungsprojekte müssen qualitativ verbessert werden, um den Menschen langfristig angemessene Lebensbedingungen zu bieten. Um die Qualität zu verbessern und gleichzeitig angemessene Preise zu gewährleisten, sollten Investoren Gewinne erzielen und Sozialwohnungsprojekte in angemessenem Umfang entwickelt werden.

Auch die Regelungen für die Begünstigten des sozialen Wohnungsbaus müssen angepasst werden. Sozialwohnungen sind nicht nur für Reiche bestimmt, sondern sollten auch diejenigen erreichen, deren Einkommen steuerpflichtig ist, über Ersparnisse verfügt, sich aber keinen teuren kommerziellen Wohnraum leisten kann. Denn Menschen mit sehr niedrigem Einkommen, armen oder armutsgefährdeten Haushalten, die unterhalb der Einkommenssteuergrenze leben, haben nicht genug Geld für ihren Lebensunterhalt und keine Ersparnisse. Deshalb können sie keinen Sozialwohnungsbau erwerben.

N. Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html