Viele „Geisterstädte“ und gescheiterte Projekte aufgrund mangelnder Flächennutzungsplanung

Immobilienprojekte, die scheitern und halbfertig abgebrochen werden, sind auf dem vietnamesischen Markt keine Seltenheit mehr. Obwohl es dafür viele Gründe gibt, hat der Bericht „Land Use Planning“ von Savills Vietnam die Bedeutung der Flächennutzungsplanung bei der Projektentwicklung analysiert.

Viele städtische Gebiete sind aufgrund mangelnder Flächennutzungsplanung gescheitert. — Herr Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam

Die Flächennutzungsplanung hilft dabei, die am besten geeigneten Flächennutzungsoptionen sowie die Zuweisung von Infrastruktur, Planung, Transport und Umweltauswirkungen für das Projekt zu bestimmen.

Herr Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, erklärte, dass der Flächennutzungsplan eine detaillierte und effektive Strategie für die Land- und Ressourcenverteilung darstellt und damit die nachhaltige Entwicklung des Projekts im Besonderen und des Immobilienmarktes im Allgemeinen fördert. Durch die Festlegung von Art, Umfang, Phase, Preis und Vertriebsstrategie des Immobilienprojekts gewährleistet der Flächennutzungsplan eine effiziente Entwicklung, minimiert die Umweltauswirkungen und ist wirtschaftlich rentabel.

„Ein gescheiterter Flächennutzungsplan ist ein Plan, der Produkte, Infrastrukturen und Einrichtungen hervorbringt, die keine finanziellen, sozioökonomischen und ökologischen Vorteile bieten. Mangelhafte Planung kann zu marktfremden Produkten und Infrastrukturen und Einrichtungen führen, die den Bedürfnissen der Gemeinschaft nicht gerecht werden. Eine unzureichende Flächennutzungsplanung oder deren Nichtumsetzung kann die Beteiligten erheblichen finanziellen Risiken und sogar Investitionsausfällen aussetzen“, sagte Troy Griffiths.

Beispielsweise entwickelte ein Investor im Süden von Hanoi ein Wohnprojekt mit 9.000 Einheiten auf einer Fläche von 3.500 m². Das Unternehmen hielt sich jedoch nicht an den ursprünglichen Plan, sondern wandelte Büro- und Gewerbeflächen in Wohnungen um, wodurch die Wohnungen kleiner wurden und sich die Anzahl der Wohnungen deutlich erhöhte. Diese Änderungen führten zu einer starken Überlastung der Infrastruktur, und die Versorgungseinrichtungen reichten für die vielen Bewohner nicht aus. Dies führte zu zahlreichen Konflikten zwischen den Bewohnergruppen und einer Verschlechterung der Lebensqualität im Projekt.

Der Experte sagte, es gebe viele Projekte mit guten Produkten, die aber trotzdem scheitern, weil die Planung die Entwicklung der entsprechenden Infrastruktur nicht berücksichtige.

„Selbst wenn ein Projekt über geeignete Wohn- oder Gewerbeimmobilien verfügt, bleibt die Lebensqualität unvollständig und unbefriedigend, wenn Straßen, Entwässerungssysteme und die öffentliche Infrastruktur fehlen. Dies führt zu ‚Geisterstadtgebieten‘ ohne Bewohner“, sagte er.

Ein weiteres von Savills angeführtes Beispiel ist die Stadt Nha Trang, wo viele Projekte eine Bebauungsdichte von bis zu 70 % aufweisen. Die Missachtung der städtischen Bauvorschriften hat zu einem Entwicklungsniveau geführt, das mit der Infrastruktur- und Sozialplanung von Nha Trang unvereinbar ist.

„Eine sachgerechte Landentwicklung und -planung erfordert die Berücksichtigung sowohl günstiger als auch ungünstiger Szenarien, einschließlich der Einbeziehung von Risiken, der Identifizierung tragfähiger Vertriebsstrategien, Produktangebote und Vertriebsphasen, wodurch das Risiko des Scheiterns minimiert und die Erfolgsaussichten maximiert werden“, analysierte Herr Troy Griffiths.

Im Gegensatz dazu gibt es in der vietnamesischen Immobilienbranche auch erfolgreiche Beispiele für eine umfassende und optimale Flächennutzungsplanung. Phu My Hung im 7. Bezirk (Ho-Chi-Minh-Stadt) und der Ecopark in Hung Yen sind zwei Beispiele, die Produktentwicklungsplanung, Phasenplanung und Vertriebsstrategien veranschaulichen, die zum Projekterfolg beitragen.

Laut einer Analyse von Savills verfolgt das Projekt Phu My Hung im Bezirk 7 mit einer Fläche von 433 Hektar einen "ambitionierten" Start mit dem Ziel, ein brachliegendes Gelände in ein führendes Finanz-, Wohn-, Handels-, Industrie- und Bildungszentrum im Süden von Ho-Chi-Minh-Stadt zu verwandeln.

Das Projekt verfügt über einen klaren, umfassenden Entwicklungsplan für jede Phase mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Während dieses Prozesses hat der Investor internationale Entwicklungsstandards, einschließlich nachhaltiger Entwicklung, eingehalten und sichergestellt, dass die Bauarbeiten mit der sozioökonomischen Entwicklung im Einklang stehen und alle Planungs- und Bauvorschriften erfüllt werden.

„Vor Bau- oder Investitionsbeginn ist eine sorgfältige und gründliche Planung unerlässlich. Gute Entscheidungen basieren auf objektiven Marktindikatoren, Fallstudien aus der Projektentwicklung und durchdachten Vorschlägen. Die Marktanalyse ist wichtig, um die geeignete Art und den Umfang des Projekts zu ermitteln. Die finanzielle Tragfähigkeit muss zudem durch Cashflow-Prognosen geprüft werden, um festzustellen, welche Projektart zum Zeitpunkt der Umsetzung am wirtschaftlichsten ist. Dies hilft, Investitionsrisiken zu vermeiden, Gewinne zu optimieren und Risiken zu minimieren“, betonte Troy Griffiths.

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