Wir müssen die Verschwendung sozialer Infrastruktur vermeiden.

In der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung wurde im Plenum das geänderte Immobiliengesetz erörtert. Nguoi Dua Tin (The Informant) interviewte den Abgeordneten Quan Minh Cuong, Leiter der Delegation der Provinz Dong Nai in der Nationalversammlung, zum Inhalt des Gesetzentwurfs.

Interviewer: Herr, die 15. Nationalversammlung hat das geänderte Immobiliengesetz erörtert, das die Rechte und Pflichten von Einzelpersonen und Organisationen, die Wohnraum schaffen und am Immobilienmarkt teilnehmen, klar festlegt. Welche Bedenken haben Sie noch hinsichtlich dieses Gesetzesentwurfs?

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Quan Minh Cuong: Man kann sagen, dass das geänderte Gesetz über das Immobiliengeschäft nun die Rechte und Pflichten von Einzelpersonen und Organisationen, die Wohnungen bauen und am Immobilienmarkt teilnehmen, klar festlegt und damit das Verhältnis zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen harmonisiert.

Aufgrund der Überschneidungen zwischen dem geänderten Immobilienwirtschaftsgesetz, dem Wohnungsgesetz, dem Investitionsgesetz und insbesondere dem Entwurf des geänderten Grundstücksgesetzes möchte ich auch einige Punkte vorschlagen.

Hinsichtlich der Kapitalanforderungen für Organisationen, die am Immobilienmarkt teilnehmen, legt Punkt c, Absatz 1, Artikel 10 des Gesetzes fest, dass neben den Bedingungen für das Eigenkapital als Prozentsatz des gesamten Investitionskapitals auch die Bedingung gilt, dass „die Fähigkeit zur Mobilisierung von Kapital zur Durchführung des Investitionsprojekts gewährleistet sein muss“ .

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Quan Minh Cuong, spricht mit Nguoi Dua Tin (Foto: Hoang Bich).

Das Investitionsgesetz und das Vergabegesetz legen jedoch bereits eindeutig fest, dass Investoren ihre finanzielle Leistungsfähigkeit nachweisen müssen. Bei der Prüfung von Investitionsprojektdossiers, Angebotsunterlagen und der Genehmigung von Investitionsrichtlinien wurde der Nachweis der finanziellen Leistungsfähigkeit des Investors bereits überprüft. Daher ist die Ergänzung des Gesetzes um diese Bestimmung unnötig und könnte zu zusätzlichen Verwaltungsabläufen führen.

Darüber hinaus wird in Artikel 10 Absatz 1 Punkt d hinzugefügt, der besagt, dass „der Investor eines Immobilienprojekts sicherstellen muss, dass das Verhältnis der ausstehenden Kredit- und Unternehmensanleihenverbindlichkeiten zu seinem eigenen Kapital den Vorgaben der Regierung entspricht.“

Aktuell hat die Regierung keine spezifischen Vorschriften über das Verhältnis von ausstehenden Krediten und Unternehmensanleihen zum Eigenkapital von Unternehmen erlassen (derzeit gibt es nur Vorschriften, die sich auf den Bankensektor beziehen) .

Daher schlage ich vor, dass die zuständige Behörde erwägt, diesen Inhalt entweder nicht in den Entwurf aufzunehmen oder ihn in den Entwurf des Regierungsdekrets zu diesem Thema aufzunehmen, damit die Delegierten teilnehmen und Feedback geben können.

Investor: Wie sollte Ihrer Meinung nach die Verantwortung des Bauträgers für den Aufbau sozialer Infrastruktur innerhalb eines Immobilienprojekts angegangen werden, um diese Probleme zu lösen?

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Quan Minh Cuong, erklärte: „ Bezüglich der Verantwortung des Investors für den Aufbau sozialer Infrastruktur bei Immobilienprojekten legt Artikel 18, Absatz 7 fest, dass der Investor „die Wohnungen erst dann an die Kunden übergeben darf, wenn der Bau der Wohnungen sowie der technischen und sozialen Infrastruktur gemäß dem im genehmigten Projekt angegebenen Fortschritt abgeschlossen ist.“

Meiner Meinung nach ist soziale Infrastruktur ein sehr umfassender Begriff, der alle Einrichtungen und Annehmlichkeiten im Zusammenhang mit Handel, Dienstleistungen, öffentlichen Bauvorhaben, Bildung, Gesundheitswesen usw. umfasst.

In der Realität können Projekte je nach Zielsetzung und Geschäftsplan des Bauträgers mehrmals zum Verkauf angeboten werden, sodass die Anzahl der einziehenden Bewohner dem Verkaufsplan folgt. Daher errichten Bauträger oft im Voraus die notwendige Infrastruktur, um den Bedürfnissen der Bewohner gerecht zu werden (wie Parks, Grünflächen, Gemeinschaftsbereiche, Parkplätze und Freizeitanlagen).

Die übrige soziale Infrastruktur, wie Schulen und Supermärkte/Einkaufszentren, wird in der Regel von Sekundärinvestoren entwickelt, sobald das Projekt eine große Anzahl von Bewohnern aufweist.

Es wäre Verschwendung, vom Projektentwickler zu verlangen, die gesamte soziale Infrastruktur für ein Projekt zu errichten, solange die Bevölkerungsdichte noch gering ist.

Für die essentielle soziale Infrastruktur sind spezifische Regelungen erforderlich (Foto: Pham Tung).

Andererseits werden Dienstleister in den Bereichen Bildung, Handel und Supermärkte in der Realität erst dann mit der Entwicklung beginnen, wenn innerhalb jedes Projekts eine bestimmte Bevölkerungsdichte erreicht ist (außer in Fällen, in denen Investoren über ein Ökosystem verfügen, das Immobilien-, Gesundheits-, Bildungs- und Handelsdienstleistungen umfasst, in denen sie unabhängig voneinander Investitionen tätigen und Geschäftsentwicklungen durchführen... Die Praxis zeigt jedoch, dass einige Investoren, die in mehrere Sektoren investieren, zu finanziellen Ungleichgewichten oder ineffizienten Geschäftsabläufen geführt haben.

Die Regelung „Fertigstellung der Bauarbeiten…“ ist so zu verstehen, dass die Bauprojekte offiziell abgenommen werden müssen. Beispielsweise darf ein Investor im Falle eines Projekts mit mehreren Komponenten, darunter ein separates Schulgebäude, das zwar fertiggestellt ist und sich im Zertifizierungsverfahren befindet, aber noch nicht abgenommen wurde, die Häuser gemäß dem Regelungsentwurf nicht an die Kunden übergeben.

Tatsächlich erfolgt die Übergabe der Häuser zwischen dem Bauträger und dem Kunden gemäß dem Haus-/Wohnungskaufvertrag, und der Entwurf enthält auch spezifische Regelungen zum Übergabetermin und zur Zahlung bei Übergabe.

Gleichzeitig verlangt Artikel 31 Absatz 1 Buchstabe b), dass Immobilienprojekte mit Landnutzungsrechten, die in den Bau technischer Infrastruktur investiert haben, die Anforderung erfüllen müssen, dass die Investition und der Bau von Einrichtungen für die wesentliche Dienstleistung und technischen Infrastruktureinrichtungen gemäß dem genehmigten Entwurf, dem detaillierten Bauplan 1/500 oder dem Gesamtlageplan und dem Projektinhalt abgeschlossen sein müssen. Es wird jedoch nicht spezifiziert, welche Einrichtungen Einrichtungen für die wesentliche Dienstleistung darstellen.

Daher bin ich der Ansicht, dass es spezifische Regelungen für die notwendige soziale Infrastruktur geben sollte. Es wäre ausreichend, von Investoren lediglich die fristgerechte Fertigstellung „wesentlicher technischer und sozialer Infrastrukturprojekte gemäß dem genehmigten Projektplan“ zu fordern, um Wohnraum zu übergeben oder Nutzungsrechte an Grundstücken an Kunden zu übertragen. Dies würde die Probleme lösen und besser zur praktischen Realität passen.

Investor: Vielen Dank !

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html