In der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung wurde das geänderte Gesetz über das Immobiliengeschäft erörtert. Nguoi Dua Tin führte ein Interview mit dem Abgeordneten Quan Minh Cuong, dem Leiter der Delegation der Provinz Dong Nai in der Nationalversammlung, um den Inhalt des Gesetzentwurfs zu erläutern.
Investor: Sehr geehrter Abgeordneter, die 15. Nationalversammlung hat das geänderte Immobilienwirtschaftsgesetz erörtert. Das Gesetz legt klar die Rechte und Pflichten von Einzelpersonen und Organisationen fest, die Häuser bauen und am Immobilienmarkt teilnehmen. Welche Bedenken haben Sie hinsichtlich dieses Gesetzentwurfs?
Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Quan Minh Cuong: Man kann sagen, dass das Gesetz über das Immobiliengeschäft (in der geänderten Fassung) bisher die Rechte und Pflichten von Einzelpersonen und Organisationen, die Häuser bauen, am Immobilienmarkt teilnehmen und das Verhältnis zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen harmonisieren, klar festgelegt hat.
Aufgrund der Überschneidungen zwischen dem geänderten Gesetz über das Immobiliengeschäft, dem Wohnungsgesetz, dem Investitionsgesetz und insbesondere dem Entwurf des geänderten Grundstücksgesetzes schlage ich auch einige Inhalte vor.
Hinsichtlich der Kapitalbedingungen für Organisationen, die am Immobilienmarkt teilnehmen, legt Artikel 10 Absatz 1 Buchstabe c des Gesetzes fest, dass neben den Anforderungen an das Eigenkapital im Verhältnis zum gesamten Investitionskapital auch die Bedingung gilt, dass „die Fähigkeit zur Kapitalmobilisierung für die Durchführung von Investitionsprojekten gewährleistet sein muss“ .
Der Delegierte der Nationalversammlung, Quan Minh Cuong, spricht mit Nguoi Dua Tin (Foto: Hoang Bich).
Die Bestimmungen des Investitionsgesetzes und des Vergabegesetzes enthalten jedoch klare Vorgaben zur finanziellen Leistungsfähigkeit des Investors. Da im Rahmen der Prüfung von Investitionsprojektunterlagen, Angebotsunterlagen und der Genehmigung von Investitionsrichtlinien bereits die Nachweise der finanziellen Leistungsfähigkeit des Investors überprüft wurden, sind zusätzliche Bestimmungen in diesem Gesetz überflüssig und könnten zu zusätzlichem Verwaltungsaufwand führen.
Darüber hinaus wird in Artikel 10 Absatz 1 Punkt d hinzugefügt, der besagt, dass „Investoren von Immobilienprojekten sicherstellen müssen, dass das Verhältnis von ausstehenden Kreditschulden und ausstehenden Unternehmensanleihen zu ihrem eigenen Kapital den staatlichen Vorschriften entspricht“.
Derzeit gibt es seitens der Regierung keine spezifischen Vorschriften über das Verhältnis von ausstehenden Krediten und ausstehenden Unternehmensanleihen zum Eigenkapital des Unternehmens (derzeit gibt es entsprechende Vorschriften nur im Bankensektor) .
Daher schlage ich vor, dass die zuständige Behörde diesen Inhalt prüft und nicht in den Entwurf aufnimmt oder dass ein Regierungsdekretentwurf zu diesem Thema erstellt wird, damit die Delegierten ihre Meinung einbringen können.
Investor: Wie sollte Ihrer Meinung nach die Verantwortung des Investors beim Aufbau sozialer Infrastruktur in Immobilienprojekten umgesetzt werden, um die Probleme zu lösen?
Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Quan Minh Cuong, erklärte: „Bezüglich der Verantwortung von Investoren beim Aufbau sozialer Infrastruktur in Immobilienprojekten legt Artikel 18, Absatz 7 fest, dass Investoren „Häuser erst dann an Kunden übergeben dürfen, wenn sie den Bau der Häuser sowie die technischen und sozialen Infrastrukturarbeiten gemäß dem im genehmigten Projekt festgelegten Zeitplan abgeschlossen haben“.
Meiner Meinung nach ist soziale Infrastruktur ein sehr umfassender Begriff, der alle kommerziellen, öffentlichen, Bildungs-, medizinischen usw. Versorgungseinrichtungen umfasst.
Tatsächlich können Projekte, je nach Zweck und Geschäftsplan des Investors, mehrmals zum Verkauf angeboten werden, sodass die Anzahl der Bewohner dem Verkaufsfortschritt folgt. Daher errichten Investoren oft im Voraus die notwendige Infrastruktur, um den Bedürfnissen der Bewohner gerecht zu werden (wie Parks, Grünanlagen, Gemeinschaftsflächen, Parkplätze, Freizeitbereiche usw.).
Die übrige soziale Infrastruktur wie Schulen, Supermärkte und Einkaufszentren wird in der Regel von Sekundärinvestoren realisiert, wenn das Projekt bereits viele Bewohner hat.
Falls der Investor verpflichtet ist, die gesamte soziale Infrastruktur des Projekts zu errichten, obwohl die Bevölkerungsdichte gering ist, führt dies zu Verschwendung.
Es bedarf spezifischer Regelungen für die essentielle soziale Infrastruktur (Foto: Pham Tung).
Andererseits führen Dienstleister in den Bereichen Bildung, Handel und Supermärkte die Umsetzung in der Realität erst durch, wenn in jedem Projekt eine bestimmte Anzahl von Nutzern vorhanden ist (mit Ausnahme von Investoren mit einem Ökosystem, das Immobilien sowie medizinische, Bildungs- und Handelsdienstleistungen umfasst, die die Investition und die Geschäftsumsetzung selbst durchführen... In der Praxis hat es jedoch bei einigen Investoren, die in vielen Bereichen investieren, zu finanziellen Ungleichgewichten oder ineffektiven Geschäftspraktiken geführt).
Die Regelung „fertiggestellte Bauarbeiten…“ ist so zu verstehen, dass die Arbeiten abgeschlossen sein müssen. Beispielsweise darf der Investor im Falle eines Projekts, das aus vielen Einzelteilen besteht, darunter ein separates Schulprojekt, das zwar fertiggestellt ist und sich im Fertigstellungsverfahren befindet, aber noch nicht abgenommen wurde, das Haus gemäß den Bestimmungen des Entwurfs nicht an den Kunden übergeben.
Tatsächlich erfolgt die Übergabe der Häuser zwischen Investoren und Kunden gemäß dem Haus-/Wohnungskaufvertrag, und der Entwurf enthält auch spezifische Regelungen zur Übergabefrist und zur Zahlung bei Übergabe des Hauses.
Gleichzeitig verlangt Punkt b, Absatz 1, Artikel 31, dass Immobilienprojekte mit Landnutzungsrechten, die in den Bau der technischen Infrastruktur investiert haben und in Betrieb genommen werden, die Anforderung erfüllen müssen: „Die Investition in den Bau von Versorgungsanlagen und wesentlichen technischen Infrastrukturanlagen wurde gemäß der Planung, der detaillierten Bauplanung 1/500 oder dem genehmigten Masterplan und dem Projektinhalt abgeschlossen“, wobei jedoch noch nicht spezifiziert wird, welche wesentlichen Versorgungsanlagen dazu gehören.
Daher bin ich der Ansicht, dass es spezifische Regelungen für die notwendige soziale Infrastruktur geben sollte. Investoren sollten lediglich verpflichtet werden, „die notwendigen technischen und sozialen Infrastrukturarbeiten gemäß dem im genehmigten Projekt festgelegten Zeitplan abzuschließen“, um Häuser zu übergeben oder Nutzungsrechte an Grundstücken an Kunden zu übertragen. Dies würde die Probleme lösen und wäre praxisgerecht.
Investor: Vielen Dank !
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