„Plötzliches Bremsen“ der Immobilienkredite kann die Immobilienpreise nicht senken

Das Bauministerium bittet um Stellungnahmen zum Resolutionsentwurf der Regierung über den Mechanismus zur Kontrolle und Eindämmung der Immobilienpreise. Der Entwurf sieht eine Begrenzung der Kredite für den Kauf einer Zweitwohnung oder mehrerer Wohnungen vor (maximal 50 % des Kaufvertragswerts für eine Zweitwohnung und maximal 30 % für eine Drittwohnung).

Im Gespräch mit der elektronischen Investmentzeitung Baodautu.vn erklärte ein Wirtschaftsexperte , dass eine zweite und dritte Verschärfung der Immobilienkredite einen abrupten Rückgang der Immobilienkredite zur Folge haben werde. Dies könne zu einem plötzlichen Rückgang der Liquidität und einem eingefrorenen Markt führen. In der Vergangenheit hatte eine solche Verschärfung auch zu einer Krise auf dem Immobilienmarkt geführt.

„Vor über einem Jahrzehnt, zwischen 2011 und 2013, geriet auch der Immobilienmarkt in eine Krise. Dies war teilweise darauf zurückzuführen, dass die Banken die Immobilienkredite verknappten, als die Immobilienblase 2009/10 platzte. Damals stufte die Staatsbank die Immobilienkreditvergabe als „nicht-produzierenden Sektor“ ein und musste die Kreditvergabe begrenzen. Infolgedessen fielen die Immobilienpreise, doch auch die Liquidität war sehr schwach, der Markt erstarrte beinahe. Die zweite und dritte Verschärfung der Immobilienkredite würde, würden sie in der laufenden Periode umgesetzt, aufgrund des knappen Angebots nicht unbedingt zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen, sondern den Markt in eine Liquiditätskrise stürzen lassen, bevor er sich vollständig erholt hat“, so der Experte.

Dr. Le Xuan Nghia, Wirtschaftsexperte.

Auch Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des politischen Beratungsgremiums des Premierministers , sagte, diese Maßnahme sollte nicht angewendet werden. Seit Jahresbeginn haben Partei und Regierung eine Reihe von Resolutionen erlassen, die den Fokus von administrativer Verwaltung auf proaktives Schaffen im Dienste der Bevölkerung und der Unternehmen verlagern. In Bezug auf Kredite forderte der Premierminister die Staatsbank zudem auf, im Jahr 2026 die Schließung von Kreditspielräumen zu testen. In diesem Zusammenhang sei die Anwendung eines Kreditlimits für eine zweite oder weitere Immobilie nicht marktüblich.

Darüber hinaus, so der Experte, haben Geschäftsbanken nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen das Recht, ihre Kreditlimits für Kunden selbst festzulegen. Die Staatsbank oder eine andere Verwaltungsbehörde könne nicht in die Geschäftsfreiheit der Unternehmen eingreifen. Die Staatsbank könne lediglich technische Instrumente bereitstellen, um einen sicheren und gesunden Betrieb der Banken zu gewährleisten (zum Beispiel Vorschriften zu Eigenkapitalquoten, Kreditlimits, Schuldenklassifizierung usw.).

In den letzten Jahrzehnten hat die Staatsbank viele Lösungen zur Kontrolle der Immobilienkreditrisiken entwickelt, beispielsweise die Erhöhung/Verringerung des Immobilienrisikokoeffizienten (manchmal bis zu 250 %), die Reduzierung des Anteils des kurzfristigen Kapitals, das für mittel- und langfristige Kredite verwendet wird, von 60 % auf 30 % … Tatsächlich sind viele Instrumente zur Kontrolle von Immobilienkrediten wirkungslos, und es fließt immer noch viel Bankkapital in diesen Bereich.

Laut Dr. Le Xuan Nghia verhindert jedoch kaum ein Land Immobilienspekulationen durch eine Verschärfung der Kreditpolitik, sondern vor allem durch die Steuerpolitik. Eine Besteuerung von Zweitimmobilien könne nur dann erfolgen, wenn eine vollständige Immobiliendatenbank vorhanden sei. Angesichts der aktuellen Situation in Vietnam sei dies jedoch unmöglich.

„Banken sind keine Behörden, deshalb können sie nicht wissen, wie viele Immobilien Kreditnehmer besitzen. Auch die Besteuerung von Zweitimmobilien ist nicht einfach. China hat einmal eine Zweitwohnungssteuer eingeführt, die jedoch scheiterte, weil es keine Kontrolle über die Informationen hatte und die Immobilienpreise nicht senken konnte“, sagte Dr. Le Xuan Nghia.

Laut diesem Experten erfordert der Prozess der Erfassung von Immobiliendaten und der Klassifizierung, welche Immobilien erster, zweiter oder dritter Klasse sind, einen enormen Aufwand an Personal, Technologie und Zeit und kann nicht sofort durchgeführt werden.

Darüber hinaus ist das Ausmaß der Immobilienkredite in unserem Land (etwa 4 Milliarden VND, was 24 % der gesamten ausstehenden Schulden des gesamten Systems entspricht) nicht allzu groß. In vielen Industrieländern kann dieser Anteil bis zu 40 % betragen. Natürlich sind Immobilienkredite in anderen Ländern hauptsächlich für Privatpersonen gedacht, die sich damit Häuser kaufen möchten. Investoren finden ihr Kapital oft auf den Anleihe- und Aktienmärkten.

Das Wichtigste ist laut diesem Experten, dass die Immobilienpreise selbst bei einer Verschärfung der Immobilienkredite oder einer Besteuerung von Zweitwohnungen nicht sinken können, wenn das Angebot weiterhin so knapp bleibt wie jetzt.

Experten empfehlen daher, dass wir uns statt auf eine Verschärfung der Kreditvergabe für Zweit- und Drittwohnungen auf die praktikabelste und grundlegendste Lösung des Problems konzentrieren sollten, nämlich auf die Ausweitung des Immobilienangebots, insbesondere von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen.

Um das Angebot an Sozialwohnungen und preiswertem Wohnraum zu erhöhen, müssen rechtliche Hindernisse beseitigt und Maßnahmen zur Unterstützung von Eigenheimkäufern ergriffen werden. Die Staatsbank verfügt derzeit über ein Kreditpaket für Sozialwohnungen in Höhe von 145.000 Milliarden VND, die Auszahlungen sind jedoch noch sehr gering. Neben strengen Bedingungen und Kreditvergabekriterien sind die geringe Anzahl an Projekten und die hohen Zinssätze (aufgrund fehlender Haushaltsunterstützung) weitere Gründe für diese Situation.

Quelle: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html