Gemäß dem Immobiliengesetz darf ab dem 1. August die Anzahlung für den Kauf eines Hauses 5 % nicht überschreiten, die Anzahlung bei Unterzeichnung des Kaufvertrags darf 30 % nicht überschreiten, und die restlichen 50 % müssen vor der Übergabe bezahlt werden.
Ein Bauprojekt im Bezirk Ha Dong in Hanoi verzögert sich seit über einem Jahrzehnt. Viele Käufer haben dem Bauträger bereits den vollen Kaufpreis gezahlt. Dies ist nur ein Beispiel von vielen, in denen Hauskäufer Risiken eingehen, wenn sie sich für den Kauf von Häusern in Projekten entscheiden, die sich noch im Bau befinden, sogenannte „im Bau befindliche“ Projekte. Zukünftig zu bauende Wohngebäude. Dazu gehören beispielsweise Wohnungen, Reihenhäuser oder Villen.
Ab dem 1. August Immobilienwirtschaftsrecht Neue Regelungen treten in Kraft. Viele dieser neuen Bestimmungen sichern insbesondere die Rechte von Wohnungskäufern in Projekten, also Wohnbauprojekten von Bauträgern und Unternehmen. Diese zukünftigen Wohnbauprojekte ermöglichen es den Käufern, von Beginn des Projekts an Wohnungen oder Häuser entsprechend ihren Bedürfnissen und ihrem Budget auszuwählen. Dies birgt jedoch auch Risiken, insbesondere bei Projekten mit Bauträgern, denen die notwendigen Kompetenzen fehlen.
Beim Kauf eines Hauses in einem Neubauprojekt werden die Zahlungen in kleinere Raten aufgeteilt, sodass Käufer Zeit zum Sparen haben oder ihre Finanzen vorausschauend planen können. Bei dieser Art von Wohnraum haben sich viele Zahlungsbestimmungen im Vergleich zu früher geändert.
„Die Zeiten, in denen man Säcke schleppen oder Geld im Auto transportieren musste, um ein Haus zu kaufen, sind vorbei. Das Gesetz schreibt nun vor, dass der Kauf eines Hauses von einem Bauträger per Banküberweisung erfolgen muss. Einzelne Transaktionen sind jedoch nicht zwingend vorgeschrieben; wir müssen lediglich die Bestimmungen des Wirtschaftsrechts bei der Durchführung von Transaktionen beachten und deren Rechtmäßigkeit gewährleisten“, erklärte Herr Pham Duc Toan, Vorstandsvorsitzender der EZ Vietnam Investment Joint Stock Company.
Für im Bau befindliche Immobilien werden die neuen Regelungen auch dazu beitragen, den von den Käufern zu zahlenden Betrag zu reduzieren.
Herr Pham Duc Toan, Vorstandsvorsitzender der EZ Vietnam Investment Joint Stock Company, erklärte: „Laut dem neuen Gesetz darf die Anzahlung 5 % nicht überschreiten, die Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung 30 % nicht übersteigen, und bis zu 50 % müssen vor der Übergabe gezahlt werden. Nach dem alten Gesetz konnten bis zu 70 % gezahlt werden. Dies ist vorteilhaft für Immobilienkäufer und reduziert den finanziellen Druck, auf den sie sich vorbereiten müssen.“
Nach den alten Bestimmungen musste der Käufer eines Hauses im Wert von 5 Milliarden VND 70 % bzw. 3,5 Milliarden VND vor der Übergabe bezahlen. Das neue Gesetz sieht jedoch eine Anzahlung von nur noch 50 % bzw. 2,5 Milliarden VND vor. Dies entlastet die Käufer und motiviert Bauträger, die Häuser termingerecht zu übergeben, um den Restbetrag vertragsgemäß zu erhalten.
„Laut den Vorschriften stellt eine Anzahlung von mehr als 5 % des Kaufpreises einen Verstoß gegen das Immobilienrecht dar. Bauträger haben jedoch verschiedene Möglichkeiten, dies zu umgehen. Sie können beispielsweise eine vorzeitige Zahlung verlangen oder private Vereinbarungen treffen, etwa eine Art Darlehen, um einen Rabatt zu erhalten“, sagte Herr Pham Duc Toan, Vorstandsvorsitzender der EZ Vietnam Investment Joint Stock Company.
Im Laufe der Jahre, Immobilienmarkt Es besteht seit Langem das Problem, dass der tatsächliche Transaktionspreis vom vertraglich vereinbarten Preis abweicht. Üblicherweise ist der Vertragspreis niedriger als der tatsächliche Transaktionspreis, um die von beiden Parteien zu zahlenden Steuern und Gebühren zu reduzieren. Dies führt nicht nur zu erheblichen Steuerausfällen bei Immobilientransaktionen, sondern birgt auch viele Risiken für Käufer. Seit dem 1. August schreibt das Gesetz über das Immobiliengeschäft jedoch vor, dass Einzelpersonen und Organisationen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, den tatsächlichen Transaktionspreis in Kaufverträgen korrekt angeben müssen und haftbar gemacht werden, wenn der Vertragspreis vom tatsächlichen Transaktionspreis abweicht.
Ein Hauch frischer Luft für den Immobilienmarkt.
Die Erfahrungen von Journalisten haben gezeigt, dass es viele strengere Vorschriften zum Schutz von Immobilienkäufern gibt. Offene Rückmeldungen von Wirtschaftsvertretern deuten jedoch auch darauf hin, dass Bauträger möglicherweise noch Schlupflöcher nutzen, um Kapital von der Öffentlichkeit zu beschaffen. Daher warten Immobilieninvestoren auf detaillierte Dokumente und Richtlinien zur Rechtsdurchsetzung, um eine reibungslose Umsetzung ab dem 1. August zu gewährleisten.
Die verschärften Bestimmungen des Immobilienrechts werden als willkommene Erneuerung für den Markt betrachtet. Diese neue Entwicklung soll die Risiken beseitigen, die den Markt jahrelang belastet haben, wie etwa unvollständige Informationspflichten bei Projekten, verzögerte oder abgebrochene Projekte sowie Fehlinvestitionen, die zu finanziellen Verlusten führen. Dies wird dem Markt helfen, in eine neue Entwicklungsphase mit mehr Transparenz, Professionalität und Standardisierung einzutreten.
Bezüglich der Transparenz bei der Bereitstellung von Projektinformationen und Bankzahlungen erklärte ein Vertreter der Rechtsabteilung für Investitionen der Tran Anh Group, dass das neue Immobilienwirtschaftsgesetz erhebliche Auswirkungen haben werde und die Unternehmen unter Druck setzen werde, alle Aspekte von Recht, Investitionen und Bau zu standardisieren.
„Hinsichtlich der rechtlichen Aspekte des Projekts sind Investoren verpflichtet, Geschäftsmodelle und Transaktionsverträge zu standardisieren, um den Vorschriften zu entsprechen. Dies erfordert ein ausgewogeneres und gerechteres Verhältnis zwischen Investoren und Anwohnern bei Transaktionen mit diesen Produkten“, sagte Herr Nguyen Tieu Lam, Leiter der Rechts- und Investitionsabteilung der Tran Anh Group.
Die maximal zulässige Anzahlung beträgt nun nur noch 5 %, bzw. die maximal vor der Übergabe von Kunden zu leistende Zahlung nur noch 50 %. Im Vergleich zu früher schränken diese Regelungen die Kapitalbeschaffung der Kunden weiter ein, was erheblichen finanziellen Druck erzeugt und Unternehmen zwingt, ihre Produktentwicklungsstrategien zu ändern und Kredite effektiver zu beschaffen.
Herr Nguyen Cong Binh, stellvertretender Generaldirektor der Hung Loc Phat Group, erklärte: „Dies stellt auch eine Belastung und eine Herausforderung für Investoren dar, sich stärker auf das Kapital zu konzentrieren. Meiner Meinung nach sollten Investoren bei der Markteinführung von Produkten ‚langsam, aber sicher‘ vorgehen, die vollständige Einhaltung aller rechtlichen Bestimmungen gewährleisten und sich verstärkt darauf konzentrieren, Kapital von Kreditinstituten zu sichern, um das Projekt von Anfang bis Ende zu unterstützen.“
Laut Juristen hilft das neue Immobilienwirtschaftsgesetz dabei, Immobilienunternehmen, die sowohl hinsichtlich ihrer Kapazität als auch ihrer Investitionsressourcen schwach sind, vom Markt herauszufiltern und einzuschränken.
„Unsere Gesetze wurden kürzlich angepasst, und wir haben alle Risiken und potenziellen Probleme minimiert, um der neuen Situation gerecht zu werden und durch Transparenz Vertrauen in der Bevölkerung zu schaffen. Sollten bei der Umsetzung dieser neuen Regelungen Probleme auftreten, bin ich überzeugt, dass diese umgehend behoben werden, um einen reibungslosen Ablauf auf dem Immobilienmarkt zu gewährleisten“, sagte Rechtsanwältin Nguyen Van Quynh von der Kanzlei Hung Yen .
Mit dem neuen Gesetz planen viele Immobilienunternehmen, in ihren zukünftigen Strategien der Entwicklung von mehr Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum Priorität einzuräumen, um den tatsächlichen Wohnbedarf der Mehrheit der Bevölkerung zu decken.
Mit Grundstücksrecht Das neue Wohnungsgesetz und das neue Immobilienwirtschaftsgesetz, die am 1. August in Kraft getreten sind, gelten als bedeutender Meilenstein für den vietnamesischen Immobilienmarkt. Mit diesen neuen Regelungen müssen Unternehmen, die in den Markt eintreten wollen, über eine solide Finanzlage verfügen und die Rechte der Wohnungskäufer gewährleisten. Dies wird zu einer transparenteren und nachhaltigeren Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen.
Kürzlich unterzeichnete und veröffentlichte Premierminister Pham Minh Chinh die offizielle Depesche Nr. 71 zu den wichtigsten Aufgaben und Lösungsansätzen zur Förderung des Wachstums, zur Inflationsbekämpfung und zur Stabilisierung der Makroökonomie im Juli und im dritten Quartal 2024. Der Premierminister forderte die Ministerien und Behörden auf, detaillierte Verordnungen auszuarbeiten und der Regierung zur Verkündung vorzulegen sowie im Rahmen ihrer Zuständigkeit Rundschreiben und Leitfäden zu erlassen, um eine gleichzeitige Umsetzung mit dem Bodengesetz, dem Wohnungsgesetz, dem Immobilienwirtschaftsgesetz und mehreren anderen Gesetzen zu gewährleisten.
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