Dank einer Reihe von Fördermaßnahmen der Regierung und der Zentralbank zeigte der Immobilienmarkt ab der zweiten Jahreshälfte 2023 in einigen Segmenten Anzeichen einer Erholung des Transaktionsvolumens. Es wird erwartet, dass sich die Erholung des Immobilienmarktes im Jahr 2024 fortsetzen wird.
Herr Nguyen Minh Giang, Senior Client Asset Management Experte von KB Securities Vietnam, sprach mit PV.VietNamNet über den Immobilienmarkt sowie Immobilienaktien und deren Aussichten im Jahr Giap Thin 2024.
Lichtblicke sind Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Der Immobilienmarkt hat in der zweiten Jahreshälfte 2023 Anzeichen einer Erholung gezeigt. Wie beurteilen Sie diese Einschätzung?
Herr Nguyen Minh Giang: Meinen Beobachtungen zufolge hat sich der Immobilienmarkt im zweiten Halbjahr 2023 leicht erholt, allerdings mit regionalen Unterschieden. Die Preise für Altbauten in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt steigen weiterhin. Einige Neubauprojekte mit Wohnungen im mittleren Preissegment haben Investoren angezogen.
Darüber hinaus hat sich der private Wohnungsmarkt ebenfalls recht gut erholt. Provinzen und Städte mit starken öffentlichen Investitionen sind besonders attraktiv für Investoren, und die Verkaufspreise sind dort weniger stark gesunken als im allgemeinen Durchschnitt. Im Bereich der Grundstücke hingegen, insbesondere für Vorstadtgrundstücke, Geschäftshäuser und Ferienvillen, herrscht weiterhin eine schwache Stimmung.
Die Nationalversammlung hat soeben drei wichtige Gesetze offiziell verabschiedet, die sich direkt auf die Immobilienwirtschaft auswirken: das Wohnungsgesetz (geändert), das Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert) und das Grundstücksgesetz (geändert).
Der Immobiliensektor ist stark von rechtlichen Rahmenbedingungen abhängig, da diese die Erschließung von Kapitalquellen und die Beschleunigung der Projektumsetzung ermöglichen. Investoren hoffen daher, dass die drei oben genannten Gesetze, die ab dem 1. Januar 2025 offiziell gelten, dem Markt einen Schub verleihen und seine nachhaltige Entwicklung im neuen Zyklus fördern werden.
- Wie beurteilen Sie mit Blick auf das Jahr 2024 die Fortsetzung der Erholungsdynamik des Marktes?
Die lockere Geldpolitik wird auch 2024 maßgeblich dazu beitragen, dass sich der Immobilienmarkt weiterhin positiv entwickelt. Ein Großteil der Wohnungsbaueinlagen aus dem späten Jahr 2022 und dem frühen Jahr 2023 wird wieder in die Produktion fließen und teilweise in Investitionen investiert werden. Immobilien spielen dabei stets eine wichtige Rolle. Eine stabile Geldpolitik stärkt das Vertrauen der Anleger, und der Immobilienmarkt erholt sich in der Regel.
Die Marktaussichten sind positiv, aber voraussichtlich lokal begrenzt und fragmentiert.
Hochwertige Segmente wie Ferienvillen und Geschäftshäuser werden weiterhin schwächeln und es mangelt an Investoren. Auch der hochspekulative Markt für Grundstücke und sogenannte „Grünreisland“-Agrarflächen wird weiterhin ruhig bleiben, da die meisten Investoren in diesem Segment mit hoher Fremdkapitalquote arbeiten, die tatsächliche Nachfrage gering ist und die rechtlichen Verfahren noch nicht abgeschlossen sind. Das Überangebot in diesem Segment ist sehr groß, sodass sich die Lage bis 2024 kaum verbessern dürfte.
Zudem bietet das Wohnungssegment in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt erschwingliche Preise für Menschen mit durchschnittlichem Einkommen. Auch der Markt für Einfamilienhäuser wird sich entsprechend den tatsächlichen Bedürfnissen der Bevölkerung weiter erholen.
Drei Herausforderungen
Welchen Herausforderungen sieht sich der Immobilienmarkt Ihrer Meinung nach noch gegenüber?
Ich glaube, der Immobilienmarkt steht vor drei Herausforderungen.
Erstens ist der allgemeine wirtschaftliche Kontext zu berücksichtigen. Im Jahr 2024 könnte sich das globale Wirtschaftswachstum verlangsamen. Im Inland erreichte das Kreditwachstum bis Ende Oktober 2023 lediglich 7,39 % und beschleunigte sich erst in den letzten beiden Monaten des Jahres auf 13,7 %. Daraus lässt sich schließen, dass die Nachfrage nach neuen Krediten von Unternehmen und Privatpersonen sehr gering ist, obwohl die Zinssätze zuvor recht hoch waren.
Die Weltwirtschaft präsentiert sich weiterhin in einer trüben Stimmung. Der inländische Geldfluss ist sehr gering. Vietnams Einkaufsmanagerindex für das verarbeitende Gewerbe liegt seit vielen Monaten unter 50 Punkten, was ebenfalls ein Zeichen für die anhaltend schwache Nachfrage ist. Daher steht nicht nur der Immobiliensektor, sondern alle Wirtschaftszweige vor dieser Herausforderung.
Zweitens geht es um den Cashflow. Immobilienkredite, die 2023 mehr als 21 % des gesamten Kreditvolumens der Wirtschaft ausmachten, wuchsen stärker als die allgemeine Wachstumsrate der Branche. Dies spiegelt die Wirksamkeit der Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und zur Erleichterung des Kapitalzugangs für Immobilienunternehmen wider.
Es ist jedoch anzumerken, dass die Cashflows von Immobilienunternehmen größtenteils mit Schwierigkeiten zu kämpfen haben. Im Jahr 2023 ist die Anzahl der Unternehmen mit neuen Projekten zum Verkauf sehr gering, und der Cashflow des Kerngeschäfts ist überwiegend negativ.
Sollten die Projekte bis 2024 keine rechtlichen Probleme lösen und die Infrastruktur für die Markteinführung der Produkte nicht vollständig bereitstellen können, bestehen Risiken. Hinzu kommt der enorme Druck, Anleihen im Wert von über 120 Billionen VND fällig zu stellen. Dies ist der höchste Fälligkeitsstand der letzten fünf Jahre.
Drittens spielt der rechtliche Faktor eine Rolle. Immobilienunternehmen stoßen bei der Projektdurchführung auf zahlreiche Schwierigkeiten. Dies ist auch der Grund für den Angebotsrückgang in den letzten Jahren.
Ein neues Projekt benötigt 70 % des Kapitals durch Kunden und Kredite. Der Investor stellt lediglich 30 % des Kapitals bereit. Sollten rechtliche Schwierigkeiten auftreten, kann das Unternehmen nicht auf das für die Projektdurchführung benötigte Kapital zugreifen. Dies verzögert das Projekt, erhöht die Kosten und hat weitreichende Folgen für das Unternehmen sowie Risiken für den Markt.
Daher bin ich der Ansicht, dass die Legalität der Schlüsselfaktor auf dem Immobilienmarkt ist.
Umkehrung der Prognose von 2025: Wird der Immobilienmarkt ab 2027 einen Ausbruch erleben?
- Wann erwarten Sie eine Marktwende? Welchen Rat haben Sie für Immobilieninvestoren?
Im Primärmarkt wird es im Zeitraum 2024–2025 zu sinkenden Verkaufspreisen seitens der Investoren kommen. Dies ist für Unternehmen notwendig, um die schwierige Lage zu überwinden. Angebot und Nachfrage können sich dadurch leichter angleichen. Dies ist auch ein Indiz für den Wendepunkt des Immobilienmarktes.
Ein weiteres wichtiges Signal ist das Bevölkerungseinkommen. Angesichts sinkender Bevölkerungseinkommen ist ein Wendepunkt am Immobilienmarkt im Jahr 2024 schwer vorherzusagen. Es dürfte sich lediglich um eine langsame, vorwiegend differenzierte Erholung handeln.
Der nächste wichtige Faktor ist rechtlicher Natur, da ab dem 1. Januar 2025 drei wichtige Gesetze in Kraft treten. Dies wird auch als Übergangszeit zwischen dem alten und dem neuen Zyklus betrachtet.
Meinen Recherchen zufolge benötigt der Markt nach dem Wendepunkt in der Regel mindestens 2 Jahre, um sich zu stabilisieren und wieder stark zu wachsen.
Daher prognostiziere ich, dass die zweite Jahreshälfte 2025 den Wendepunkt für den Immobilienmarkt markieren wird. Ab 2027 wird sich der Markt deutlich erholen, sobald der Konjunkturzyklus die schwierige Phase überwunden hat, das Rechtssystem vollständig etabliert ist und die Einkommen der Bevölkerung wieder steigen. Auch Unternehmen werden mit einer entsprechenden Geschäftsausrichtung wieder florieren.
Für Anleger ist es meiner Meinung nach in diesem Kontext extrem wichtig, den persönlichen Cashflow zu managen und den richtigen Zeitpunkt für Investitionen zu wählen.
In einer wirtschaftlich unsicheren Phase mit instabilem geopolitischem Umfeld ist eine angemessene und langfristige Investitionsverteilung unerlässlich. Immobilieninvestoren sollten sich auf Objekte in zentralen Lagen mit positivem Cashflow konzentrieren. Darüber hinaus bieten sich Gebiete mit starker öffentlicher Förderung sowie das Segment für Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen an. Entscheidend ist die Wahl des richtigen Zeitpunkts, basierend auf einem Marktwendepunkt, um durch positive Cashflows eine optimale Rendite zu erzielen.
Immobilienaktien folgen eng den Höhen und Tiefen des Immobilienmarktes.
Wie bewertet man die Aktien von Immobilienunternehmen, die an der Börse notiert sind?
Ich glaube, dass der Immobilienmarkt stets eng mit den Aktienkursen börsennotierter Immobilienunternehmen zusammenhängt und mit diesen übereinstimmt.
Im Zuge des Immobilienbooms 2021 stiegen die Kurse von Immobilienaktien innerhalb weniger Monate um das Fünf- bis Zehnfache. Als der Immobilienmarkt 2022 zum Erliegen kam, brachen viele Aktienkurse um das Fünf- bis Zehnfache ein. Ich nenne Immobilienaktien oft „wie hoch und wie hoch sie fallen“, was die Natur des Marktes und die Schwierigkeiten der Unternehmen deutlich widerspiegelt.
Im Jahr 2022 wurden die Aktien vieler Investoren und Immobilienunternehmer liquidiert. Das war die schwierigste Zeit für den Immobilienmarkt.
Doch jede Gefahr birgt auch Chancen. Gerade in den schwierigsten Zeiten ist die Jagd nach neuen Möglichkeiten besonders effektiv. Objektiv betrachtet, stehen viele börsennotierte Immobilienunternehmen aufgrund massiver Projektentwicklungen und hoher Verschuldung vor Herausforderungen. Gleichzeitig gibt es aber auch viele erfolgreiche Immobilienunternehmen, die diese Zeit nutzen werden, um aktiv nach neuen Chancen zu suchen.
Ich prognostiziere, dass es in den Jahren 2024-2025 einen Boom bei Fusionen und Übernahmen (M&A) im Immobiliensektor geben wird.
Für Privatanleger ist dies auch ein sehr guter Zeitpunkt, um Unternehmen zu prüfen und nach Qualitätsunternehmen mit einer langfristigen Perspektive für Investitionen zu suchen.
Ein erfolgreiches Unternehmen benötigt ein solides und gesundes Finanzpotenzial. Solche Unternehmen weisen eine geringe Verschuldung und einen niedrigen Fremdkapitalanteil auf. Um in dem aktuell schwierigen Umfeld Umsatz und Cashflow zu sichern, muss das Unternehmen zudem flexibel in seiner Geschäftsausrichtung sein, beispielsweise durch die Fokussierung auf das Segment der Mittelschicht oder den Bau von Sozialwohnungen.
Finanzstarke Unternehmen bieten sich in der aktuellen Phase mit zahlreichen Fusions- und Übernahmemöglichkeiten, die nachhaltige Wertschöpfung für den neuen Konjunkturzyklus generieren. Investoren sollten dies bei der Suche nach geeigneten Unternehmen berücksichtigen.
Es ist wichtig zu betonen, dass der operative Zyklus des Immobilienmarktes länger und langsamer ist als der des Aktienmarktes im Allgemeinen. Anleger sollten daher bei Immobilienaktieninvestitionen derzeit einen langfristigen Anlagehorizont verfolgen, da der größte Immobilienboom bereits vorbei ist. Um einen ähnlichen Boom wie 2021 zu erreichen, benötigte der Immobiliensektor sieben bis acht Jahre zum Aufbau seiner Marktposition.
Danke schön!
Welche der drei neuen Gesetze – Wohnungsgesetz (geändert), Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert) und Grundstücksgesetz (geändert) – werden Ihrer Meinung nach bei Anwendung positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im neuen Zyklus haben?
Damit soll im Ausland lebenden Vietnamesen das Recht eingeräumt werden, Immobiliengeschäfte wie ihre Landsleute zu tätigen. Dies soll die jährlichen Geldüberweisungen nach Vietnam erhöhen. Vietnam gehört weltweit zu den drei Ländern mit den höchsten Geldüberweisungen.
* Die Regelungen für die Grundstücksteilung und den Verkauf sollten verschärft werden. Dadurch werden Bodenspekulationen minimiert, Ressourcenverschwendung vermieden und der Fokus auf Segmente mit tatsächlicher Nachfrage gelegt.
In der kommenden Zeit müssen sich Immobilienunternehmen auf geeignete Immobiliensegmente für den neuen Zyklus ausrichten und so zu einer Stabilisierung und nachhaltigeren Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen.
* Ausstellung von rosa Eigentumsurkunden für Mini-Apartments ohne Angabe der Eigentumsdauer der Apartments.
* Grundstücke, für die vor dem 1. Juli 2014 keine Nutzungspapiere ausgestellt wurden, erhalten ein rotes Buch.
* Abschaffung des festgelegten Bodenpreisrahmens; Bodenpreise sollen nach Marktprinzipien bestimmt werden. Die Entschädigungsformen für Landbesitzer, deren Land zurückgewonnen wird, sollen diversifiziert werden. Umsiedlungswohnungen sollen vor der Rückgewinnung bereitgestellt werden. Landbesitzer, deren landwirtschaftliche Flächen zurückgewonnen werden, erhalten als Entschädigung Wohnbauland oder -wohnungen.
Dies kommt den Menschen zugute und ermöglicht es Unternehmen, Grundstücke leichter zu roden und Projekte schneller umzusetzen.
* Unternehmen zahlen die Grundsteuer jährlich, anstatt sie auf einmal entrichten zu müssen.
* Ein offenerer Mechanismus für landwirtschaftliche Flächen, beispielsweise durch die Erhöhung des maximalen individuellen Eigentums von 10 auf 15 Mal. Personen, die nicht direkt landwirtschaftliche Flächen bewirtschaften, können weiterhin Reisanbauflächen übertragen bekommen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass diese drei geänderten Gesetze tiefgreifende Auswirkungen auf alle Bereiche der Gesellschaft und alle Bevölkerungsschichten haben. Nach ihrem Inkrafttreten werden sie voraussichtlich Unternehmen dabei helfen, rechtliche Schwierigkeiten zu überwinden und die Entwicklung des Immobiliensektors im neuen Zyklus neu auszurichten. Das Immobilienangebot wird sich schrittweise erholen und sich hin zu Produkten entwickeln, die der Wirtschaft nachhaltigen Mehrwert bieten und die Grundbedürfnisse der Bevölkerung befriedigen.
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