Schrittweise Ausstellung des roten Buches für Immobilien, die auf handschriftlichen Dokumenten gekauft und verkauft wurden

Komplizierter Status der Immobilienakte

Anfang Dezember 2023 fordert das Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt die Volkskomitees der Bezirke, die Stadt Thu Duc, das Grundbuchamt von Ho-Chi-Minh-Stadt und seine angeschlossenen Zweigstellen auf, Aufzeichnungen über willkürliche Änderungen der Landnutzungszwecke, willkürliche Grundstücksteilungen und handschriftliche Übertragungen von Rechten zu bearbeiten.

Laut Bericht des Amtes für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt Fälle von Haushalten und Einzelpersonen, die landwirtschaftliche Flächen nutzen, denen vom Volkskomitee des Bezirks eine Nutzungsberechtigung erteilt wurde. Im Laufe der Nutzung kam es zu Veränderungen wie beispielsweise: Trennung von Haushalten, um getrennt zu leben; Erbschaft, Schenkung oder Übertragung eines Teils der Landfläche…

Um diesem praktischen Bedarf zu begegnen, haben die Landnutzer Parzellen willkürlich aufgeteilt, Teile der Parzelle von Hand übertragen (ohne einen Vertrag über die Übertragung der Landnutzungsrechte und der mit dem Land verbundenen Vermögenswerte abzuschließen, wie vorgeschrieben), den Landnutzungszweck willkürlich geändert (Häuser gebaut, landwirtschaftliche Flächen bearbeitet...).

Da das Grundstücksrecht über viele Zeiträume hinweg nicht zeitnah und vollständig geregelt wurde, wurde dem Erwerber in diesen Fällen keine Bescheinigung über die Nutzungsrechte am Grundstück, die Eigentumsrechte am Haus und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte (Bescheinigung) ausgestellt.

Das oben genannte Problem bestand so lange, bis die Regelung in Absatz 2, Artikel 82 des Dekrets Nr. 43/2014/ND-CP die Abwicklung von Fällen des Empfangs von Übertragungen, Erbschaften und Schenkungen durch handschriftliche Dokumente vor dem 1. Juli 2014 ermöglichte.

Da das Land jedoch willkürlich aufgeteilt wurde, um die Übertragungsrechte zu sichern, entsprach der größte Teil der übertragenen Landfläche nicht den Bestimmungen des Provinzvolkskomitees.

Herr Nguyen Toan Thang, Direktor der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte: „Derzeit liegen keine konkreten Statistiken vor, da die Meldung und Registrierung noch nicht systematisch organisiert sind. Unseren Aufzeichnungen zufolge konzentrieren sich diese Fälle jedoch hauptsächlich auf Vorstadtgebiete, insbesondere auf Bezirke mit rasanter Urbanisierung wie Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan usw.“

Um eine einigermaßen genaue Zahl zu erhalten, muss das Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt eine stadtweite Erklärung und Erhebung durchführen, die in enger Abstimmung mit den Bezirken, der Stadt Thu Duc, den Stadtteilen, den Gemeinden sowie den Personen, denen in dieser Situation Immobilien "gehören", erfolgen muss.

Die Menschen müssen ihre Pflichten und Rechte zur Mitwirkung an einer transparenten Erklärung klar erkennen, um konkrete und genaue Zahlen zu erhalten.

Um Zertifikate für privat gekaufte und verkaufte Immobilien auszustellen, muss Ho-Chi-Minh-Stadt Aspekte wie den Zeitpunkt des Kaufs und Verkaufs, den Umgang mit Verstößen gegen Land- und Bauvorschriften (Geldstrafen, erzwungener Abriss oder Eintragung, erzwungene Rückgabe illegaler Gewinne usw.), die Überprüfung der Planung, die Sicherstellung der Einhaltung der Vorschriften zu Grundstücksteilungsgrenzen und Infrastruktur usw. berücksichtigen, um jeden einzelnen Fall zu bestimmen, der die Voraussetzungen erfüllt.

Da der Kauf und Verkauf handschriftlicher Dokumente nicht von der zuständigen Behörde bestätigt wird, ist die Überprüfung der Echtheit des Kauf- und Verkaufszeitpunkts unbegründet und kann leicht zum Verstoß gegen Vorschriften missbraucht werden. Bei mangelnder konsequenter Durchsetzung kann dies leicht zu Gesetzesumgehung und zur unkontrollierten Aufteilung von Grundstücken führen.

„Daher muss die Ausstellung von Bescheinigungen in diesen Fällen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen geprüft und gegen Verwaltungsverstöße im Grundstückssektor vorgegangen werden. Die Ausstellung von Bescheinigungen muss in jedem Einzelfall auch auf der Grundlage von Planungs-, Flächennutzungs-, Grundstücksteilungs- und Infrastrukturvorgaben erfolgen. Dies sind Angelegenheiten, die in die Zuständigkeit des Volkskomitees des Bezirks fallen“, bekräftigte Herr Thang.

Rechtliche Fragen bedürfen der Klärung.

Rechtsanwalt Quach Thanh Luc, Direktor der Anwaltskanzlei LSX Law Firm LLC, sagte, dass Immobilientransaktionen zwischen Privatpersonen, bei denen handschriftliche Dokumente ohne notarielle Beglaubigung oder Zertifizierung verwendet werden, derzeit relativ häufig vorkommen.

Der Grund für die Transaktion zwischen den beiden Parteien lag darin, dass sie die rechtlichen Bestimmungen nicht genau kannten, dass für das Grundstück keine Nutzungsberechtigung vorlag, dass sie einander vertrauten, dass sie die Transaktion nicht öffentlich machen wollten und somit Steuern vermeiden wollten...

Das Gesetz schreibt vor, dass für die Übertragung von Grundstücken ein notariell beglaubigter und zertifizierter Vertrag erforderlich ist. Die Grundstücksgesetze der verschiedenen Epochen enthalten einheitliche Bestimmungen, wonach der Vertrag über die Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken von einem Notar beglaubigt oder vom Volkskomitee der Gemeinde, des Stadtteils oder der Stadt, in der sich das Grundstück befindet, zertifiziert werden muss.

Rechtsanwalt Luc wies darauf hin, dass Immobilientransaktionen mittels handschriftlicher Dokumente nicht den formalen Vorschriften entsprechen und den Namen des Nutzers nicht auf die Dokumente übertragen können, die das Nutzungsrecht belegen, weshalb sie rechtlich nicht anerkannt werden.

Der Käufer wird rechtlich nicht als rechtmäßiger Eigentümer oder Nutzer der Immobilie bestimmt.

Wird der Käufer nicht als rechtmäßiger Nutzer des Grundstücks anerkannt, ist es ihm nicht gestattet, das Grundstück umzuwandeln, zu übertragen, zu vererben oder zu beleihen. Im Falle einer Rückforderung des Grundstücks durch den Staat verbleibt die Verantwortung für die Feststellung des Nutzers weiterhin beim Verkäufer.

Im Falle einer Streitigkeit zwischen den beiden Parteien über die Höhe der Entschädigung oder die Räumung des Geländes wird dieser Betrag auf ein temporäres Bankkonto eingezahlt, bis ein Urteil oder eine Entscheidung zur Beilegung der Streitigkeit zwischen den beiden Parteien ergangen ist.

Wenn zwischen Verkäufer und Käufer keine Einigung oder Versöhnung erzielt werden kann, kommt es zu Streitigkeiten. In diesem Fall muss einer der beiden eine Klage bei dem Gericht einreichen, bei dem sich die Immobilie befindet, um die Angelegenheit zu klären.

Der Handel mit Immobilien ohne Zertifikate ist derzeit noch relativ verbreitet. Obwohl solche Transaktionen mit hohen Risiken verbunden sind, wagen es viele dennoch, denn je höher das Risiko, desto größer das Gewinnpotenzial.

„Um die Rechte des Käufers zu sichern, empfiehlt es sich in diesem Fall, einen handschriftlichen Kaufvertrag mit einer Anzahlungsklausel aufzusetzen, die Folgendes besagt: Sobald für Grundstück und Haus die Nutzungsberechtigung erteilt wurde, ist der Verkäufer für die Durchführung der rechtlichen Übertragungsformalitäten an den Käufer verantwortlich. Andernfalls droht ihm eine Geldstrafe in Höhe des doppelten erhaltenen Betrags. Mit dieser Klausel wird das Risiko von Streitigkeiten minimiert, und falls es doch zu Streitigkeiten kommt, werden die Rechte des Käufers gemäß dem Gesetz gewährleistet“, erklärte Rechtsanwalt Luc.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/tp-hcm-tung-buoc-cap-so-do-nha-dat-mua-ban-qua-giay-viet-tay-a638178.html