In einem Bericht an den Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung über die Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Immobilienmarktverwaltung und zum sozialen Wohnungsbau von 2015 bis Ende 2023 wies das Finanzministerium auf zahlreiche Schlupflöcher, Mängel und Einschränkungen bei der Mobilisierung von Investitionskapital für den Bau von gewerblichen Wohnbauprojekten, die Übertragung von Investitionsprojekten sowie die Übertragung von Immobilien hin.

Risiken bei der Übertragung von Investitionsprojekten

Bezüglich der Kapitalmobilisierung für Investitionen in den Bau von gewerblichen Wohnbauprojekten erklärte das Finanzministerium, dass Investoren gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes zuvor berechtigt waren, Verträge, Kapitalbeitragsdokumente oder Investitionskooperationsverträge und -dokumente mit Organisationen und Einzelpersonen abzuschließen, um in den Wohnungsbau zu investieren, und dass die Kapitalgeber oder Investitionskooperationsteilnehmer berechtigt waren, die Wohnprodukte auf der Grundlage des vereinbarten Kapitalbeitragsverhältnisses aufzuteilen.

Nach den geltenden Vorschriften ist es Investoren jedoch nicht gestattet, Kapitalmobilisierung zu nutzen, um Wohnimmobilien aufzuteilen oder die Registrierung, Einzahlung und das Recht auf den Kauf von Wohnraum oder die Landnutzungsrechte im Projekt für die kapitalmobilisierte Partei zu priorisieren, außer im Falle der Kapitalbereitstellung zur Gründung einer neuen juristischen Person, die vom Staat als Investor eines Wohnungsbauprojekts eingesetzt wird.

Nach Fertigstellung des Hausfundaments gemäß den Bestimmungen des Dekrets 71 ist der Investor berechtigt, einen Vertrag über den Verkauf und Kauf künftiger Häuser und Bauwerke zu unterzeichnen, der die zuvor unterzeichneten Kapitaleinlageverträge ersetzt.

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Laut Finanzministerium gibt es zahlreiche Möglichkeiten, das Gesetz zu umgehen, was es staatlichen Stellen erschwert, den tatsächlichen Wert von Immobilientransaktionen zu überprüfen. Foto: Hoang Ha

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags für zukünftige Wohngebäude oder Bauprojekte ist der Kapitalgeber berechtigt, den Kaufvertrag für zukünftige Wohngebäude oder Bauprojekte zu übertragen.

Das Finanzministerium erklärte jedoch, dass die staatlichen Stellen in der Realität noch nicht in der Lage seien, zu kontrollieren, dass Investoren weiterhin Verträge (in vielfältiger Form) mit Privatpersonen abschließen. Erst wenn die Betroffenen Dokumente an die Steuerbehörden übermitteln müssen, bemerken sie den Vorfall.

Darüber hinaus gibt es Fälle, in denen Investoren sich bereit erklären, die Einkommensteuer im Namen des Käufers zu zahlen, die Einkommensteuer vom Käufer bei der Übertragung des Kapitaleinlagevertrags einziehen, aber keine Steuer an den Staatshaushalt abführen.

Bezüglich der Übertragung von Investitionsprojekten erklärte das Finanzministerium, dass Steuerpflichtige juristische Personen sind, die Investitionsrechte übertragen oder ein Investitionsprojekt ganz oder teilweise an andere Organisationen oder Einzelpersonen übertragen, sei es durch Ausgliederung, Fusion, Umwandlung eines Unternehmens oder Übertragung von Kapitaleinlagen, wobei die Regelungen der Gesetze über Grundstücke, Investitionen, Wohnungsbau und Immobiliengeschäfte zu beachten sind.

Falls es sich bei der übertragenden Organisation um ein staatseigenes Unternehmen handelt, muss sie auch die Bestimmungen des Gesetzes über die Verwaltung und Verwendung von in Produktion und Geschäftstätigkeit von Unternehmen investiertem Staatskapital sowie des Gesetzes über die Verwaltung öffentlicher Vermögenswerte einhalten.

Laut Finanzministerium ist diese Tätigkeit mit vielen Risiken verbunden, wie beispielsweise der Angabe von Verrechnungspreisen durch die Organisation, die nicht den tatsächlichen Preisen entsprechen und dadurch Verluste für den Staatshaushalt verursachen; der Übertragung von Projekten, die die gesetzlich vorgeschriebenen Übertragungsbedingungen nicht erfüllen; dem Verkauf von Vermögenswerten ohne Auktionen, was zu Verlusten von staatlichen Vermögenswerten führt; und der Nutzung von Grundstücken für den falschen Zweck.

Personen, die Kapital einbringen oder Gründungsaktionäre sind, erhalten vom Staat Land, wofür Gebühren für die Landnutzung erhoben werden. Der Staat verpachtet Land (die Pacht wird jährlich oder als Einmalzahlung entrichtet), um Investitionsprojekte durchzuführen. Nach einer Reihe von Übertragungen von Kapitaleinlagen und Anteilen, die zum Austausch aller ursprünglichen Kapitaleinbringer und Gründungsaktionäre führen, wird das Land ebenfalls verpachtet.

Tatsächlich hat sich das Unternehmen, das das Investitionsprojekt durchführt, nicht verändert (die Unternehmenssteuergesetzgebung hat sich nicht geändert), wohl aber die Kapitalgeber. Man kann sagen, dass das Immobilienprojekt im Wesentlichen durch eine Kapitalübertragung von Kapitalgebern oder Gründungsgesellschaftern veräußert wird.

Das Finanzministerium erklärte, dass die Aktivitäten der oben genannten Steuerzahler mit vielen Steuerrisiken verbunden seien, die zu Einnahmeverlusten für den Staatshaushalt führten und die Gefahr bestünde, gegen Bestimmungen des Gesetzes über die Landverwaltung zu verstoßen.

Es ist schwierig, den tatsächlichen Wert der Überweisungstransaktion zu überprüfen.

Bezüglich des Kaufpreises der Immobilie wies das Finanzministerium darauf hin, dass die Steuerzahler einen für die Steuerberechnung angegebenen Kaufpreis angegeben hatten, der nicht dem tatsächlichen Kaufpreis entsprach. Käufer und Verkäufer hatten einen handschriftlichen, von beiden Parteien unterzeichneten Vertrag verwendet, in dem der tatsächliche Transaktionspreis festgehalten war, um Streitigkeiten vor Gericht zu vermeiden.

„Daher ist es für die zuständigen staatlichen Stellen sehr schwierig, den tatsächlichen Wert von Immobilientransaktionen zu überprüfen, insbesondere da die Steuerbehörden derzeit keine Untersuchungsfunktion haben“, heißt es in dem Bericht des Finanzministeriums.

Bei einem Vertrag über die Übertragung eines zukünftigen Kauf- und Verkaufsvertrags für Häuser und Bauvorhaben vom zweiten auf den dritten Vertragspartner entspricht der Wert des Vertrags lediglich dem Kaufpreis vom Investor. Alternativ kann der Steuerpflichtige bei der Erstellung des Grundbuchauszugs einen niedrigeren Wert als den des Investors angeben, was zu Einnahmeverlusten bei der Berechnung der Staatseinnahmen führt.

Bezüglich der Vorgehensweise beim Kauf und Verkauf von Immobilien und Immobilienprojekten erklärte das Finanzministerium, dass der Investor zustimmt, dass der Käufer den Vertrag für das zukünftige Haus mit einem neuen Käufer neu unterzeichnet, um die Einkommensteuer aus der Immobilienübertragung zu vermeiden.

„Der Investor umgeht die Bestimmungen des Wohnungsgesetzes hinsichtlich der Begrenzung der Anzahl von Häusern, die Ausländer besitzen dürfen, indem er langfristige Mietverträge abschließt, wobei der Mieter die gleichen Rechte wie ein Hauseigentümer hat; die eigentliche Immobilientransaktion wird durch den Kauf von Anteilen und die anschließende Aufteilung des Unternehmens legalisiert“, heißt es in dem Bericht.

Zur Genehmigung einer Immobilienübertragung unterzeichnet der Steuerpflichtige, der die Immobilie überträgt, keinen Übertragungsvertrag, sondern einen Bevollmächtigungsvertrag (in dem die bevollmächtigte Person das Recht hat, die Immobilie zu besitzen, zu nutzen und darüber zu verfügen), um die Einkommensteuer aus der Immobilienübertragung zu vermeiden.

Laut Angaben des Finanzministeriums sind die Einnahmen aus der Einkommensteuer für Immobilientransaktionen im Zeitraum 2017-2022 im Vergleich zu den Einnahmen des Vorjahres gestiegen.

Konkret beliefen sich die Einnahmen im Jahr 2017 auf 10.818 Milliarden VND. 2018 erreichten sie 12.963 Milliarden VND, ein Anstieg um 19,82 %. 2019 lagen die Einnahmen bei 14.447 Milliarden VND, ein Plus von 11,44 %. 2020 betrugen sie 16.213 Milliarden VND, ein Anstieg um 12,22 %. 2021 erreichten sie 21.142 Milliarden VND, ein Plus von 30,4 %. Den Höchstwert erzielte das Unternehmen 2022 mit 34.746 Milliarden VND, ein Anstieg um 64,34 % gegenüber 2021.

Allein im Jahr 2023 werden die Einnahmen aus der Einkommensteuer aufgrund von Marktschwierigkeiten und rückläufigen Transaktionen auf lediglich 18.618 Milliarden VND sinken.