Το παράδοξο των ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ «δεν έχουν απόθεμα»

Η αγορά είναι κλειστή…

Συγκεκριμένα, η έκθεση για την αγορά ακινήτων κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023 και ολόκληρο το έτος 2023, η οποία ανακοινώθηκε πρόσφατα από το Τμήμα Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ, δείχνει ότι οι επιχειρηματικές δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν πολλές δυσκολίες, αλλά έχουν σταδιακά ανακάμψει, με αρνητική ανάπτυξη στο επόμενο τρίμηνο, χαμηλότερη από το προηγούμενο τρίμηνο. Συγκεκριμένα, το πρώτο 6μηνο του έτους παρουσίασε αρνητική ανάπτυξη 11,58%, το πρώτο 9μηνο αρνητική ανάπτυξη 8,71% και ολόκληρο το έτος ήταν μόνο -6,38%.

Όσον αφορά την προσφορά, μόνο κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023, η πόλη Χο Τσι Μινχ διαθέτει 4 εμπορικά έργα κατοικιών με περισσότερες από 3.700 μονάδες επιλέξιμες για διάθεση στην αγορά, με το 100% της προσφοράς να αφορά την κατηγορία των πολυτελών διαμερισμάτων. Η προσφορά το 2023 αυξήθηκε κατά 20,6% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2022 και όλα αυτά τα σπίτια έχουν πωληθεί, δεν υπάρχει απόθεμα.

Μόνο το έργο Kenton Node έχει περίπου 1.600 διαμερίσματα σε απόθεμα.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών , το απόθεμα υπολογίζεται από την ημερομηνία μετά από ένα έτος από την ημερομηνία που το ακίνητο είναι επιλέξιμο για έναρξη λειτουργίας, αλλά δεν έχει πωληθεί ή δεν έχει πωληθεί. Αυτός μπορεί να είναι ο λόγος για τον οποίο στην έκθεση, το Τμήμα Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ έδωσε έναν μάλλον «καλό» αριθμό, όπως αναφέρθηκε παραπάνω, δεν υπάρχει απόθεμα, παρόλο που οι συναλλαγές εξακολουθούν να είναι πολύ αργές και η αγορά εξακολουθεί να αναπτύσσεται αρνητικά. Ωστόσο, ο κ. Vo Hong Thang, Αναπληρωτής Διευθυντής Έρευνας και Ανάπτυξης του Ομίλου DKRA, δήλωσε ότι αυτός ο κανονισμός δεν είναι κοντά στην πραγματικότητα, επειδή πολλά νέα έργα έχουν άδειες, δεν έχουν λάβει ειδοποίηση επιλεξιμότητας για πώληση, αλλά οι επιχειρήσεις έχουν πουλήσει «πράσινο ρύζι». Μέχρι τη στιγμή που το έργο είναι επιλέξιμο για πώληση, έχει εξαντληθεί.

Αντιθέτως, πολλά έργα που έχουν πωληθεί για δεκαετίες εξακολουθούν να έχουν απούλητο απόθεμα. Επομένως, πιο συγκεκριμένα, το απόθεμα πρέπει να υπολογίζεται τη στιγμή που το έργο είναι επιλέξιμο για πώληση και ο επενδυτής ανοίγει το προϊόν στην αγορά. Το ποσό του αποθέματος που υπολογίζεται με αυτόν τον τρόπο θα αλλάζει σε κάθε στατιστικό χρόνο. Επομένως, η τρέχουσα μέθοδος υπολογισμού του Υπουργείου Κατασκευών ενδέχεται να μην αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα της αγοράς. Το απόθεμα θα πρέπει να ξεκινά από τη στιγμή της πώλησης και να συσσωρεύεται με την πάροδο των ετών έως ότου το έργο αναλωθεί στο 100%.

Με βάση τα παραπάνω επιχειρήματα, ο κ. Vo Hong Thang σχολίασε ότι η έκθεση του Τμήματος Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ δεν είναι ακριβής, επειδή στην πραγματικότητα, η ποσότητα παλαιού και νέου αποθέματος στην πόλη είναι πολύ μεγάλη. Η πιο σαφής απόδειξη είναι ότι από την αρχή του έτους μέχρι σήμερα, υπήρξαν πολύ λίγες συναλλαγές, απούλητα αγαθά και πολλά έργα σε απόθεμα.

Ένας ειδικός στον τομέα των ακινήτων επιβεβαίωσε επίσης: Είναι παράλογο για την πόλη Χο Τσι Μινχ να μην έχει απόθεμα ακινήτων επειδή η αγοραστική δύναμη είναι χαμηλή καθ' όλη τη διάρκεια του 2023. Μόνο ένα ή δύο έργα που ανταποκρίνονται στις ανάγκες των πελατών, στοχεύοντας σε πραγματικούς πελάτες, πωλούνται καλά, ενώ τα υπόλοιπα έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας πωλούνται πολύ αργά ή ακόμα και δεν πωλούνται καθόλου. Αν είναι λογικό να πούμε ότι δεν υπάρχει απόθεμα σε ένα έργο που είναι κατάλληλο για την αγορά, είναι λογικό, αλλά είναι αδύνατο για ολόκληρη την αγορά να μην έχει απόθεμα. «Πολλά έργα που πωλούνται μέσω ορόφων ή συγγενών μπορούν να ανακοινώσουν ότι είναι 100% εξαντλημένα, αλλά στην πραγματικότητα, τα ορόφωνα «κρατούν τα αγαθά» για να πουλήσουν ξανά», ανέφερε αυτός ο ειδικός.

...αλλά οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να έχουν απούλητα αγαθά

Στατιστικά στοιχεία μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου 2023, οι οικονομικές εκθέσεις 10 επιχειρήσεων ακινήτων κατέγραψαν συνολική αξία αποθεμάτων άνω των 300.000 δισεκατομμυρίων VND, σημειώνοντας αύξηση 5% σε σχέση με την ίδια περίοδο. Η No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ), η αξία αποθεμάτων στο τέλος του τρίτου τριμήνου του 2023 ήταν πάνω από 137.755 δισεκατομμύρια VND. Η Khang Dien Company κατέγραψε αποθέματα 17.152 δισεκατομμυρίων VND. Ο όμιλος Nam Long είχε αποθέματα 16.800 δισεκατομμυρίων VND. Ο όμιλος Dat Xanh είχε αποθέματα 14.788 δισεκατομμυρίων VND. Η Quoc Cuong Gia Lai είχε επίσης αποθέματα 7.100 δισεκατομμυρίων VND... Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία του ομίλου DKRA, μέχρι σήμερα στην πόλη Χο Τσι Μινχ, μόνο ο τομέας των διαμερισμάτων έχει 7.890 μονάδες σε απόθεμα, σημειώνοντας αύξηση 13,2% σε σύγκριση με το 2022. και για την κατηγορία των μεζονετών και των βιλών, το απόθεμα μέχρι στιγμής είναι 2.904 μονάδες.

Πρόσφατα, σε μια προκαταρκτική ανάλυση των οικονομικών καταστάσεων 1.579 επιχειρήσεων (σε 10 κλάδους) που είναι εισηγμένες στο χρηματιστήριο, το Συμβούλιο Έρευνας Ιδιωτικής Οικονομικής Ανάπτυξης (Board IV) δήλωσε ότι από τα μέσα του 2022 έως το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2023, τα έσοδα όλων των κλάδων μειώθηκαν. Οι πιο σοβαροί είναι οι όμιλοι ακινήτων και κατασκευών. Αυτές είναι οι δύο ομάδες με τα μεγαλύτερα προβλήματα ταμειακών ροών, όταν ο αριθμός των ημερών απογραφής και ο αριθμός των ημερών εισπρακτέων απαιτήσεων (ο μέσος χρόνος είσπραξης του χρέους μετά την πώληση) αυξήθηκαν πολλές φορές. Τα αποτελέσματα της ανάλυσης έδειξαν ότι ο μέσος αριθμός ημερών απογραφής ακινήτων στο πρώτο τρίμηνο του 2023 ανήλθε σε 5.662 ημέρες, με ορισμένες επιχειρήσεις να έχουν έως και 54.334 ημέρες. Δηλαδή, χρειάστηκαν στις επιχειρήσεις έως και 149 χρόνια για να πουλήσουν ολόκληρο το καλάθι των προϊόντων τους.

Η αγορά ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ παραμένει υποτονική

Για την επίλυση των δυσκολιών για τις επιχειρήσεις, η Επιτροπή IV συνιστά πολιτικές που επικεντρώνονται στην υποστήριξη της ταμειακής ροής για τις επιχειρήσεις μέσω της πρόσβασης σε κεφάλαια, της επέκτασης και της μείωσης του κόστους. Αυτό βοηθά τις επιχειρήσεις να δημιουργήσουν βραχυπρόθεσμη ταμειακή ροή τουλάχιστον κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2023 ή μέχρι το πρώτο εξάμηνο του επόμενου έτους. Η Επιτροπή IV πιστεύει επίσης ότι θα πρέπει να υπάρχουν πρόσθετες αντικυκλικές δημοσιονομικές πολιτικές για την ενίσχυση της συνολικής ζήτησης, εκτός από τις νομισματικές πολιτικές. Για παράδειγμα, προώθηση των δημόσιων επενδύσεων, εστίαση σε μεγάλες υποδομές, ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Αφενός, υποστήριξη επιχειρήσεων στους κλάδους των κατασκευών, των οικοδομικών υλικών και των ακινήτων· αφετέρου, κάλυψη των πραγματικών αναγκών των εργαζομένων. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να μειωθούν και να επεκταθούν οι φόροι και άλλα κόστη, επειδή αυτή είναι η στιγμή για να χαλαρώσουν οι δυνάμεις των ανθρώπων.

Μακροπρόθεσμα, η Επιτροπή IV συνιστά να δοθεί προσοχή στην ανάπτυξη μιας σύγχρονης κεφαλαιαγοράς, ώστε να αποφευχθεί η υπερβολική εξάρτηση της ανάπτυξης από την πίστωση. Να συνεχιστεί η διεξαγωγή ανάλυσης για τον σχεδιασμό πολιτικών φορολογίας εισοδήματος εταιρειών κατάλληλων για κάθε ομάδα κλίμακας εσόδων και κλάδο, ώστε να διασφαλιστεί ο στόχος της αύξησης των εσόδων του προϋπολογισμού, ώστε να βοηθηθούν οι επιχειρήσεις να αναπτυχθούν.

Ο ειδικός σε θέματα ακινήτων Phan Minh Chanh σχολίασε ότι η πραγματικότητα δείχνει ότι το απόθεμα ακινήτων είναι πολύ μεγάλο. Για παράδειγμα, μόνο ένα έργο Kenton Node στην περιοχή Nha Be έχει 1.600 απούλητα διαμερίσματα. Ή ένα έργο στην πόλη Thu Duc έχει χιλιάδες προϊόντα που έχουν κυκλοφορήσει, αλλά οι πωλήσεις είναι επίσης αργές. Στην πραγματικότητα, το απόθεμα αυξάνεται λόγω της μείωσης των συναλλαγών και της χαμηλής ρευστότητας. Ο τομέας των ακινήτων αποτελείται κυρίως από προϊόντα υψηλής ποιότητας που εξυπηρετούν τους επενδυτές. Όχι μόνο αυτό, αλλά και οι νομικές δυσκολίες, η δυσκολία στην κινητοποίηση ομολογιακού κεφαλαίου, η περιορισμένη πρόσβαση σε πιστωτικό κεφάλαιο, οι δυσκολίες στη ροή μετρητών... έχουν επίσης προκαλέσει αύξηση του αποθέματος ακινήτων.

Για να «σωθούν» οι επιχειρήσεις και να υποστηριχθεί η αγορά ώστε να ανακάμψει σύντομα, ο εν λόγω ειδικός συνιστά ότι η μεγαλύτερη λύση τώρα είναι η εντατικοποίηση των προσπαθειών για την επίλυση των αποθεμάτων, την επίλυση νομικών ζητημάτων και την «αποδέσμευση» ημιτελών έργων ακινήτων. Οι λύσεις πρέπει να είναι πρακτικές, όχι απλώς κενά περιεχομένου συνθήματα.

Μειώθηκε το απόθεμα ακινήτων σε εθνικό επίπεδο

Σύμφωνα με τα αναφερόμενα στοιχεία των 53/63 τοποθεσιών, το απόθεμα ακινήτων σε έργα κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023 είναι περίπου 16.315 μονάδες (συμπεριλαμβανομένων διαμερισμάτων, μεμονωμένων κατοικιών και οικοπέδων). Εκ των οποίων, υπάρχουν 2.826 διαμερίσματα, 5.173 μεμονωμένες κατοικίες και 8.316 οικόπεδα. Το απόθεμα αφορά κυρίως τους τομείς ακινήτων μεμονωμένων κατοικιών και οικοπέδων των έργων. Το απόθεμα στον τομέα των διαμερισμάτων κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023 είναι περίπου 88,42% σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο του 2023. Το απόθεμα στον τομέα των οικοπέδων είναι περίπου 115,66% σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο και το απόθεμα στον τομέα των μεμονωμένων κατοικιών είναι περίπου 78,93% σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο.

Έτσι, διαπιστώνεται ότι το 2023, το απόθεμα ακινήτων σε έργα για πολυκατοικίες, ατομικές κατοικίες και τμήματα γης τείνει να μειώνεται.

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm