Η πόλη Χο Τσι Μινχ απαγορεύει την υποδιαίρεση και την πώληση γης: Οι τιμές της γης αναμένεται να αυξηθούν, αλλά είναι απίθανο να «εκτοξευθούν»

Γιατί η πόλη Χο Τσι Μινχ απαγορεύει την υποδιαίρεση και την πώληση γης;

Η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ μόλις εξέδωσε την απόφαση αριθ. 83/2024, η οποία τίθεται σε ισχύ από τις 21 Οκτωβρίου, η οποία ορίζει ότι οι επενδυτές έργων ακινήτων και επενδυτικών έργων κατασκευής κατοικιών σε ολόκληρη την περιοχή δεν επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή στο έργο σε οργανισμούς και ιδιώτες για την κατασκευή κατοικιών από τους ίδιους. Αυτός ο κανονισμός εξαιρεί τις περιπτώσεις όπου οι επενδυτές έχουν ως στόχο την επανεγκατάσταση μέσω γης σε κοινότητες, πόλεις και περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Έτσι, η πόλη Χο Τσι Μινχ απαγορεύει την κατανομή και την πώληση οικοπέδων σε έργα για οργανισμούς και άτομα με σκοπό την κατασκευή των δικών τους κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων και των 5 περιοχών Μπιν Τσανχ, Να Μπε, Χοκ Μον, Κου Τσι και Καν Τζίο.

Προηγουμένως, το Τμήμα Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ εξήγησε ότι ο λόγος για την απαγόρευση της υποδιαίρεσης και της πώλησης οικοπέδων είναι ότι η πόλη αναπτύσσει ένα έργο για επενδύσεις και κατασκευή περιοχών σε περιοχές ή πόλεις υπό την πόλη Χο Τσι Μινχ κατά την περίοδο 2021-2030. Μέχρι το 2030, οι περιοχές θα επικεντρωθούν σε επενδύσεις στην κατασκευή υποδομών με στόχο να γίνουν πόλεις υπό την πόλη Χο Τσι Μινχ.

Για να αποφευχθούν οι διακρίσεις μεταξύ των επενδυτικών έργων κατασκευής εμπορικών κατοικιών και για την ενιαία εφαρμογή των κανονισμών, οι επενδυτές σε έργα ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να επενδύσουν σε πλήρη κατασκευή κατοικιών σύμφωνα με τους κανονισμούς και στη συνέχεια να εκτελέσουν διαδικασίες για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης, δικαιωμάτων ιδιοκτησίας κατοικίας και άλλων περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη σε οργανισμούς και ιδιώτες. Ο παρών κανονισμός αποτελεί εξαίρεση για έργα ακινήτων με στόχο την επανεγκατάσταση μέσω γης σε κοινότητες, πόλεις και περιοχές που πληρούν τις προϋποθέσεις σύμφωνα με τους κανονισμούς.

Έτσι, ο κανονισμός που απαγορεύει την υποδιαίρεση και πώληση οικοπέδων σε όλη την πόλη έχει ως στόχο την ενοποίηση της κρατικής διαχείρισης των κατοικιών και την ενίσχυση της ευθύνης των επενδυτών έργων, διασφαλίζοντας ταυτόχρονες επενδύσεις στην κατασκευή τεχνικών υποδομών και κοινωνικών υποδομών, αποφεύγοντας την κατάσταση όπου οι άνθρωποι χτίζουν χωρίς άδεια, χωρίς άδεια ή χωρίς να διασφαλίζουν τους κανονισμούς για την αρχιτεκτονική διαχείριση. Το Υπουργείο Κατασκευών πιστεύει ότι η απαγόρευση της υποδιαίρεσης και πώλησης οικοπέδων σε όλη την περιοχή είναι απαραίτητη.

Ο κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) - δήλωσε ότι η παραπάνω εξήγηση δεν συνάδει με τις διατάξεις του Νόμου περί Ακινήτων του 2023 και την πρακτική κατάσταση. Επειδή το έργο εξακολουθεί να είναι έργο. Επί του παρόντος, οι 5 περιφέρειες Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi και Can Gio εξακολουθούν να είναι περιφέρειες, όχι περιφέρειες ή πόλεις της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Ακινήτων του 2023 και του Νόμου περί Στέγασης του 2023, αυτές οι 5 περιφέρειες εξακολουθούν να ισχύουν στην περίπτωση «στις υπόλοιπες περιοχές, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή, βάσει των τοπικών συνθηκών, καθορίζει τις περιοχές όπου οι επενδυτές έργων επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε ιδιώτες για την κατασκευή των δικών τους κατοικιών». Επιπλέον, η ζήτηση των ατόμων που επιθυμούν να λάβουν τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε έργα στις παραπάνω 5 περιφέρειες για την κατασκευή των δικών τους κατοικιών εξακολουθεί να είναι πολύ μεγάλη.

Ως εκ τούτου, πρότεινε στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ να επανεξετάσει και να τροποποιήσει τους κανονισμούς προς την κατεύθυνση της διαίρεσης των οικοπέδων προς πώληση σε κοινότητες, εξαιρουμένων των πόλεων στις 5 περιφέρειες Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio, και όχι στην περίπτωση της δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης για επενδύσεις σε έργα κατασκευής κατοικιών.

Συμμεριζόμενος αυτήν την άποψη, ο ειδικός σε θέματα ακινήτων Dinh Minh Tuan - Διευθυντής της Νότιας Περιφέρειας του Batdongsan.com.vn - δήλωσε ότι για την αστικοποίηση, είναι απαραίτητο να προσελκύσουμε κατοίκους, να επενδύσουμε σε καλές υποδομές και να έχουμε ελκυστικές τιμές ακινήτων. Για να γίνουν οι περιοχές περιοχές ή πόλεις υπό την πόλη Χο Τσι Μινχ, οι άνθρωποι πρέπει να επιλέξουν να ζήσουν σε αυτήν την περιοχή και να αποδεχτούν να πάνε πιο μακριά για να βρουν φθηνότερες τιμές ακινήτων.

Ωστόσο, όταν η υποδιαίρεση και η πώληση οικοπέδων απαγορεύεται σε αυτές τις 5 περιοχές, η διαφορά στις τιμές των κατοικιών με τις απομακρυσμένες περιοχές δεν θα είναι πολύ μεγάλη, καθιστώντας δύσκολη την απόφαση των ανθρώπων να μεταναστεύσουν. Ως εκ τούτου, ο κ. Tuan πιστεύει ότι ο στόχος του έργου θα είναι δύσκολο να επιτευχθεί έως το 2030.

Ο παραπάνω εμπειρογνώμονας πρότεινε ότι αυτή τη στιγμή, η πόλη Χο Τσι Μινχ θα πρέπει να εξετάσει σχέδια προετοιμασίας, να περιορίσει τη λήψη αποφάσεων που επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων ή, εάν υπάρχουν, να υπάρξει ένας οδικός χάρτης για τη σταδιακή μείωση του αντίκτυπου. Ταυτόχρονα, εάν η πόλη Χο Τσι Μινχ απαγορεύσει την υποδιαίρεση και πώληση γης, μπορεί να την απαγορεύσει σε ορισμένες ιδιαίτερα αστικοποιημένες περιοχές σε συνοικίες, όπως τα κέντρα των πόλεων. Οι απομακρυσμένες περιοχές με αραιό πληθυσμό δεν πρέπει να βιάζονται.

Η πόλη Χο Τσι Μινχ απαγορεύει την υποδιαίρεση και πώληση οικοπέδων σε όλη την περιοχή, συμπεριλαμβανομένων 5 προαστιακών περιοχών (Εικόνα: Nam Anh).

Οι τιμές των οικοπέδων και των οικιστικών εκτάσεων προβλέπεται να αυξηθούν απότομα, αλλά είναι απίθανο να «εκτοξευθούν» σε «πυρετώδη» επίπεδα.

Οι ειδικοί ανησυχούν ότι ο κανονισμός που απαγορεύει την υποδιαίρεση και την πώληση γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ θα μπορούσε να έχει σημαντικό αντίκτυπο στην αγορά, καθώς ταυτόχρονα εκδίδεται και ένας νέος τιμοκατάλογος γης. Η τιμή της οικιστικής γης και της υποδιαίρεσης γης θα αυξηθεί απότομα. Παράλληλα, ενδέχεται να αυξηθούν και οι τιμές αποζημίωσης και εκκαθάρισης για έργα υποδομής.

Ο κ. Ντιν Μιν Τουάν δήλωσε ότι η απαγόρευση της υποδιαίρεσης και της πώλησης γης θα καταστήσει ακόμη πιο περιορισμένη την ήδη περιορισμένη προσφορά γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ και θα περιοριστεί η ευκαιρία για τους ανθρώπους να μετακινηθούν στα προάστια.

Είπε ότι όσοι θέλουν να μετατρέψουν γη σε οικιστική γη θα πρέπει να ξοδέψουν περισσότερα χρήματα λόγω των επιπτώσεων του νέου τιμοκαταλόγου γης, επομένως θα είναι πιο δύσκολο να το κάνουν. Ο περιορισμός της υποδιαίρεσης και της πώλησης γης θα προκαλέσει αύξηση της τιμής της γης και της οικιστικής γης στο μέλλον. Η αύξηση των τιμών της αγοράς θα προσαρμόσει τον ετήσιο τιμοκατάλογο γης αντίστροφα, επηρεάζοντας το κόστος εκκαθάρισης του χώρου για έργα υποδομής δημοσίων επενδύσεων, αυξάνοντας το εκτιμώμενο κόστος.

Επιπλέον, αυτός ο κανονισμός απαιτεί επίσης από τις μονάδες ανάπτυξης μικρών έργων να έχουν επαρκή ικανότητα υλοποίησης: κατασκευή κατοικιών, ολοκλήρωση κατασκευών, παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας για την πώληση προϊόντων. Το αυξημένο κόστος εισροών δυσκολεύει την πώληση προϊόντων σε χαμηλές τιμές. Οι αυξημένες τιμές, περιορίζοντας τους αγοραστές, μπορούν να οδηγήσουν στο σχηματισμό «φανταστικών» αστικών περιοχών.

Γενικά, πιστεύει ότι ο κανονισμός που απαγορεύει την υποδιαίρεση και την πώληση γης θα βοηθήσει στη μείωση των νομικών κινδύνων για τους αγοραστές κατοικιών. Ωστόσο, προς το παρόν, ο κανονισμός μπορεί να μην είναι κατάλληλος για την πραγματικότητα, καθώς η αγορά μόλις έχει περάσει μια δύσκολη περίοδο. Οι άνθρωποι ενδιαφέρονται λιγότερο για τη γη, επομένως η αγορά έχει παραμείνει στάσιμη. Εάν εφαρμοστεί, η αύξηση των τιμών των ακινήτων θα δυσχεράνει την επίτευξη του στόχου της μείωσης του πληθυσμού στην κεντρική περιοχή και της αστικοποίησης στα περίχωρα της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Ωστόσο, υποστηρίζοντας τη σωστή απόφαση της πόλης Χο Τσι Μινχ, ο κ. Βο Χονγκ Τανγκ - Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής του Ομίλου DKRA - δήλωσε ότι η απαγόρευση της υποδιαίρεσης γης βοηθά την πόλη να λύσει πολλά προβλήματα. Εάν επιτραπεί στους επενδυτές να διαιρούν και να πωλούν γη αδιακρίτως, αυτό μπορεί να καταστρέψει τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Ειδικά όταν η πόλη έχει μεγάλα πολεοδομικά έργα, που απαιτούν αρκετές εκατοντάδες εκτάρια για έργα, αλλά έχει κολλήσει με την υποδιαίρεση γης.

Σύμφωνα με τον κ. Thang, τα προϊόντα γης προορίζονται κυρίως για επενδυτές, τα οποία αγοράζουν και μεταπωλούν με σκοπό το κέρδος, ενώ υπάρχουν πολύ λίγοι πραγματικοί αγοραστές. Ως εκ τούτου, η υποδιαιρεμένη γη δεν χρησιμοποιείται συχνά, ενώ το επίπεδο αστικοποίησης είναι χαμηλό, με αποτέλεσμα την σπατάλη πόρων.

Παραδέχτηκε επίσης ότι η απαγόρευση της υποδιαίρεσης και πώλησης οικοπέδων θα μπορούσε ενδεχομένως να αυξήσει την τιμή των οικοπέδων και των οικιστικών οικοπέδων στο πλαίσιο της περιορισμένης προσφοράς. Ωστόσο, η τρέχουσα αγορά γης στο νότο έχει χαμηλή ρευστότητα και το Κράτος έχει κατάλληλες πολιτικές διαχείρισης, επομένως είναι απίθανο να υπάρξει «πυρετός» γης.

Οι επενδυτές μπορούν να αναζητήσουν κατάλληλα προϊόντα σε άλλες προαστιακές αγορές της πόλης Χο Τσι Μινχ, όπως το Μπιν Ντουόνγκ, το Λονγκ Αν , το Μπα Ρία - Βουνγκ Τάου... Για τους πραγματικούς αγοραστές, μπορούν να έχουν πολλές καλές επιλογές, όπως διαθέσιμα δευτερεύοντα προϊόντα, γη, υπάρχουσες μεζονέτες σε διαθέσιμες κατοικίες, καθώς και προϊόντα για διαμερίσματα, πρόσθεσε.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm