Preocupación por el propuesto aumento de los precios de las tierras agrícolas.

Es necesario ajustar los precios de las tierras agrícolas, pero el aumento debe ser apropiado para que la gente pueda pagar impuestos, el Estado pueda recaudar ingresos y se siga fomentando el desarrollo.

Es necesario ajustar los precios de las tierras agrícolas , pero el aumento debe ser a un nivel razonable para que la gente pueda pagar impuestos, el Estado pueda recaudar ingresos y se siga fomentando el desarrollo.

El Instituto de Economía de Recursos y Medio Ambiente (IEER) de Ciudad Ho Chi Minh presentó recientemente un documento al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh recomendando un ajuste para aumentar el precio de la tierra agrícola en la lista de precios de la tierra a un nivel equivalente al 65%-70% del precio de la tierra residencial.

Los precios de las tierras agrícolas son demasiado bajos.

Según el Dr. Pham Viet Thuan, director del IEER, los precios de las tierras agrícolas en Ciudad Ho Chi Minh son actualmente demasiado bajos, carecen de base científica y no se ajustan a los principios del mercado. Esta situación se traduce en bajos ingresos por impuestos de transferencia de tierras, un mercado inmobiliario estancado y, en consecuencia, una caída en el mercado de materiales de construcción debido a la menor demanda de construcción.

El IEER considera que, para alinearse con la nueva lista de precios de terrenos —cuya aplicación está prevista a partir del 1 de enero de 2026—, sería razonable aumentar los precios de los terrenos agrícolas al 65-70 % del precio de los terrenos residenciales. Sin embargo, el Sr. Thuan también señaló que esto solo debería aplicarse a las áreas agrícolas que ya se han planificado para su conversión a otros usos.

La Sra. Nguyen Hien, residente del distrito de Hiep Binh, Ciudad Ho Chi Minh, coincidió con la propuesta del IEER y afirmó que planeaba convertir más de 1.000 metros cuadrados de terreno agrícola en suelo residencial. Sin embargo, tras recibir la notificación fiscal, suspendió temporalmente el proceso por falta de fondos. Según los cálculos actuales, el precio del terreno en la zona de Hiep Binh es de aproximadamente 28 millones de VND/m², mientras que el precio del terreno agrícola es de tan solo 600.000 VND/m². Esta diferencia significa que el impuesto que debe pagar la Sra. Hien asciende a más de 27.000 millones de VND, casi un 500 % más que antes.

Según la Sra. Hien, si el precio de los terrenos agrícolas aumenta a unos 20 millones de VND/m², como propone el IEER, la diferencia impositiva para ella solo sería de unos 8 mil millones de VND, un aumento de aproximadamente el 150 % en comparación con la tasa anterior, lo cual es más razonable. Sin embargo, la Sra. Hien comentó que un aumento del 70 % en el precio de los terrenos residenciales es demasiado alto; debería ser solo del 50 % al 55 % para facilitar el equilibrio financiero de las personas. Además, le preocupa que, al cambiar el uso del suelo, las personas tengan que asumir el costo de la infraestructura, las carreteras y los límites de las carreteras, lo cual ascendería a una suma considerable.

El Sr. Do Linh Dan, director de Linh Dan Real Estate Consulting Company, también comentó que el precio de los terrenos agrícolas en Ciudad Ho Chi Minh es actualmente demasiado bajo en comparación con el precio real del mercado. Esto genera impuestos excesivamente altos al convertir terrenos en residenciales —casi iguales, o incluso superiores, al precio de venta del terreno—, lo que hace que la gente ya no quiera convertir el uso del terreno para construir viviendas.

Para las empresas, comprar terrenos agrícolas y convertirlos en viviendas para su subdivisión es casi imposible debido a los altos costos, lo que provoca una escasez de nuevos proyectos. De hecho, tras el anuncio de la nueva lista de precios de terrenos, casi nadie compra terrenos agrícolas para desarrollar proyectos en Ciudad Ho Chi Minh.

El Sr. Dan argumentó que Ciudad Ho Chi Minh necesita ajustar los precios de los terrenos agrícolas para reflejar la realidad, incentivar a las personas y empresas a cambiar el uso del suelo y promover la construcción. Actualmente, el precio de mercado de los terrenos agrícolas es de entre 10 y 20 millones de VND/m², mientras que el precio oficial es de tan solo unos cientos de miles de VND, lo que no refleja con precisión el valor real.

Si Ho Chi Minh City no ha aumentado los precios de las tierras agrícolas, el Sr. Dan propuso que debería haber un mecanismo de cálculo de impuestos más razonable para reducir la gran brecha con los precios de las tierras residenciales, evitando "congelar" el mercado.

El IEER señala que el aumento propuesto en los precios de las tierras agrícolas solo se aplica a las zonas donde ya se han establecido planes de conversión del uso del suelo. Foto: TRANG NGUYEN

Esto podría tener muchas consecuencias.

Mientras tanto, el Sr. Tran Khanh Quang, Director General de Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, comentó que la propuesta de IEER no era del todo razonable y requería estudios más detallados.

Según el Sr. Quang, los precios de las tierras agrícolas deben acercarse a los precios del mercado. En realidad, existe una gran diferencia en los precios de las tierras agrícolas entre las zonas interiores y exteriores de Ciudad Ho Chi Minh. Si los precios de las tierras agrícolas en todas las zonas aumentaran a una tasa fija, como propone el IEER, sería irrazonable.

El Sr. Quang sugirió que, para incentivar la conversión de terrenos agrícolas en residenciales, se debería aplicar un factor de ajuste, en lugar de cobrar el 100% de la diferencia de precio según la lista de precios de los terrenos. Esta tasa debería rondar el 0,4%-0,5% para evitar que el impuesto supere el costo de construcción de una vivienda, lo que desalentaría a la gente a construir.

Mientras tanto, un experto inmobiliario teme que un aumento del precio de los terrenos agrícolas al 70% del precio de los terrenos residenciales pueda tener numerosas consecuencias negativas. Los terrenos agrícolas, originalmente planificados para la producción agrícola, no pueden considerarse un tipo de "terreno residencial secundario". Fijar precios con una proporción fija es económicamente incorrecto y crea una mentalidad especulativa de "acaparamiento de terrenos anticipando aumentos de precios", lo que distorsiona el objetivo del desarrollo urbanístico según la planificación.

Según este experto, Ciudad Ho Chi Minh contaba anteriormente con aproximadamente 88.000 hectáreas de tierras agrícolas, mientras que las tierras residenciales solo alcanzaban unas 18.000 hectáreas. Si se valorara la tierra agrícola como el 70% de la tierra residencial, equivalente a 62.000 hectáreas de tierra residencial, no reflejaría fielmente la realidad.

Este experto enfatizó que cambiar el uso del suelo no implica que el suelo agrícola tenga el mismo valor que el suelo residencial. Esto se debe a que, tras la conversión del suelo agrícola en suelo residencial, las personas o empresas deben dedicar gran parte del área a infraestructura y obras públicas. En realidad, se necesitan aproximadamente 10 metros cuadrados de suelo agrícola para convertir 4 metros cuadrados en suelo residencial. Si la proporción es del 70%, es decir, 10 metros cuadrados de suelo agrícola deben generar 7 metros cuadrados de suelo residencial para alcanzar el punto de equilibrio, esto es completamente inviable.

Fuente: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm