Ventajas para atraer inversión
Según datos de la Oficina General de Estadística, al 20 de mayo de 2023, se habían autorizado 962 nuevos proyectos de inversión extranjera directa (IED) con un capital social de 5.260 millones de dólares estadounidenses, lo que representa un aumento del 66,4 % en comparación con el mismo período del año anterior en cuanto a número de proyectos y un aumento del 27,8 % en el capital social. Dada la estrecha relación entre los bienes raíces de los parques industriales y la IED, la cantidad de capital que fluye hacia Vietnam demuestra que el potencial de desarrollo de este tipo de inversión sigue siendo muy amplio.
Además, muchos parques industriales en Vietnam siguen atrayendo el interés de empresas extranjeras debido a la tendencia a trasladar plantas de fabricación fuera de China para diversificar los riesgos. Gracias a su estabilidad política y su ubicación estratégica, Vietnam es un destino atractivo para muchas grandes empresas globales.
Según un informe de la Agencia de Inversión Extranjera del Ministerio de Planificación e Inversión, en los primeros cinco meses de 2023, la inversión extranjera total registrada en Vietnam superó los 5.260 millones de dólares estadounidenses, lo que representa un aumento del 27,8 % en comparación con el mismo período de 2022. Ochenta y dos países y territorios han invertido en Vietnam. Singapur lidera la lista con una inversión total de más de 2.530 millones de dólares estadounidenses, lo que representa más del 23,3 % de la inversión total en Vietnam, seguido de Japón, China, Taiwán, Hong Kong (China), Corea del Sur, etc., con especial atención a provincias y ciudades con importantes ventajas para atraer inversiones.
Vietnam sigue atrayendo a muchas grandes empresas gracias a sus ventajas inherentes.
Las fortalezas de Vietnam también residen en sus atractivos precios de alquiler en comparación con muchos países de la región. Según algunos informes, los precios actuales de alquiler de parques industriales en Vietnam son entre un 30 % y un 36 % inferiores a los de Indonesia, Malasia y Tailandia, y similares a los de Filipinas. En cuanto al tipo de cambio, el dólar estadounidense/dong vietnamita fluctúa menos significativamente en comparación con otros países, lo que ayuda a los inversores a minimizar las pérdidas al decidir invertir.
Este tipo de servicio también está recibiendo atención del gobierno, que está desarrollando infraestructura de transporte para abordar problemas logísticos pendientes y apoyar directamente al sector inmobiliario de parques industriales. Los costos logísticos en Vietnam representan aproximadamente el 16,8 % del valor de las mercancías, mientras que a nivel mundial esta cifra ronda solo el 10,6 %.
Con una infraestructura de transporte cada vez más desarrollada, proyectos como la circunvalación 3 en Ciudad Ho Chi Minh, la circunvalación 4 en Hanoi y, especialmente, la autopista Norte-Sur, que se están acelerando, serán factores que ayudarán al sector inmobiliario industrial de Vietnam a aumentar su competitividad y avanzar hacia el desarrollo a largo plazo.
El desarrollo acelerado de la infraestructura de transporte es un importante soporte para el desarrollo del sector inmobiliario de los parques industriales.
Al comentar sobre las perspectivas de inversión en Vietnam, Morgan Ulaganathan, Director de Servicios Inmobiliarios y Asesoría Turística y Hotelera de Colliers Vietnam y miembro de la Junta Directiva de la Cámara de Comercio de Singapur en Vietnam, afirmó que Vietnam ocupa una posición estratégica para convertirse en un centro logístico gracias a su potencial para reducir significativamente los costos de transporte para las empresas. La productividad laboral vietnamita es relativamente competitiva en comparación con otros países de la región. Además, Vietnam cuenta con un entorno político relativamente estable, un fuerte consumo interno y un buen grado de apertura económica.
Según este experto, los precios de arrendamiento de terrenos en Vietnam son bastante competitivos en comparación con otros mercados emergentes, lo cual constituye una gran ventaja para el sector inmobiliario industrial. Sin embargo, algunos desarrollos recientes, como los tipos impositivos mínimos globales y la fragmentación geoeconómica, sin duda afectarán los flujos de IED hacia los mercados emergentes, incluido Vietnam.
Aún quedan muchos desafíos por delante.
A pesar de su gran potencial y ventajas, los inmuebles en parques industriales, al igual que otros tipos de inmuebles, se enfrentan a problemas de oferta debido a obstáculos procesales legales.
En el Sur, no ha habido nueva oferta de terrenos para parques industriales desde el último semestre de 2022, tras un fuerte aumento a principios de año. Este mercado tendrá dificultades para implementar nuevos proyectos en 2023. En el Norte, debido a su desarrollo tardío, la oferta de terrenos para parques industriales sigue siendo abundante y a precios razonables.
Según un informe reciente de VNDirect, la causa de la escasez de suministro es la dispersión de la planificación del desarrollo de parques industriales, que es decidida por las autoridades locales. Además, los recientes cambios en la alta dirección de muchas localidades han ralentizado el proceso de aprobación de proyectos. Esto ha provocado retrasos en la limpieza de terrenos y duplicación de la planificación. Si bien recientemente se han aprobado más proyectos para mejorar esta situación, se prevé que la escasez de suministro persista al menos hasta finales de 2023.
Además, ha surgido un nuevo desafío para el sector inmobiliario industrial: el "impuesto mínimo global". Este es uno de los dos pilares principales del programa BEPS (Erosión de la Base Imponible y Traslado de Beneficios), iniciado por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) y respaldado por más de 140 países.
Este tipo de negocios aún enfrenta muchos desafíos en el futuro, como los costos laborales, el suministro y la nueva cuestión del “impuesto mínimo global”.
En consecuencia, el tipo impositivo mínimo global es del 15%, aplicable a las empresas multinacionales con ingresos totales de 750 millones de euros (u 800 millones de dólares) o más en dos de los cuatro años consecutivos más recientes. La OCDE estima que, con la implementación del Pilar 2, la recaudación fiscal global total de las empresas multinacionales ascenderá a 220 000 millones de dólares.
La política impositiva mínima global deberá implementarse a partir del 1 de enero de 2024. Según los expertos, la tasa impositiva corporativa mínima global del 15% generará preocupaciones sobre la posible perturbación de las estrategias de inversión, los métodos operativos de las corporaciones multinacionales y las estrategias de atracción de IED si Vietnam responde lentamente.
Actualmente, Vietnam utiliza preferencias arancelarias como palanca financiera para atraer inversión extranjera, aplicando tasas impositivas del 10%, 15% y 17% según el sector, la industria, la escala y la ubicación de la inversión. En algunos casos especiales, las tasas impositivas preferenciales pueden ser tan bajas como el 5%, 7% y 9%. Sin embargo, estos incentivos dejarán de ser efectivos cuando se implemente la política de impuesto mínimo global, lo que podría afectar en cierta medida las perspectivas de Vietnam para atraer IED en los próximos años.
Además, la ventaja de Vietnam de los bajos costos laborales ha disminuido significativamente. En 2013-2014, el salario promedio de un trabajador en Vietnam era de US$162 al mes, equivalente al 75% del de India, el 69% del de Indonesia y el 44% del de Tailandia. En contraste, para 2022, el salario promedio de un trabajador en Vietnam había aumentado a US$277 al mes, equivalente al 84% del de India, el 74% del de Indonesia y el 72% del de Tailandia. La tasa de aumento salarial prevista para Vietnam en 2023 alcanzó el 5,9%, liderando el Sudeste Asiático y solo superada por India (8,7%), mientras que la productividad de los trabajadores vietnamitas no ha aumentado tanto como desearían las empresas.
Actualmente, el país cuenta con aproximadamente 563 parques industriales planificados en 61 de las 63 provincias y ciudades; se han establecido 397 parques industriales; 292 parques industriales están en funcionamiento, con una superficie total de más de 87.100 hectáreas de terreno natural y más de 58.700 hectáreas de terreno industrial. Además, hay 106 parques industriales en construcción, con una superficie de aproximadamente 23.800 hectáreas de terreno industrial.
Al cierre del primer trimestre de 2023, la tasa de ocupación de los parques industriales de primer nivel a nivel nacional continuó su tendencia ascendente, alcanzando más del 80%, con la región Sur promediando el 85% (liderando el país).
En mercados clave del Norte y del Sur, la ocupación de los parques industriales se mantuvo por encima del 90 % en 2022. Varios parques industriales en Hanói, Ciudad Ho Chi Minh, Dong Nai, Bac Ninh, Bac Giang y Binh Duong estuvieron prácticamente ocupados. Binh Duong registró la tasa de ocupación más alta, superando el 95 %.
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