El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente acaba de presentar un informe a la Asamblea Nacional sobre la implementación de la Ley de Tierras 2024, dos meses después de que la ley entró en vigor (1 de agosto de 2024).

Según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, las nuevas políticas de la ley han sido efectivas, sin embargo, existen algunos obstáculos como los procedimientos de subasta de tierras y los ajustes a las tablas de precios de tierras.

Inflar los precios para crear un nivel de precios artificial.

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente declaró que, tras la implementación de la Ley de Tierras de 2024, en algunas localidades se han observado discrepancias significativas entre el precio inicial y el precio de la oferta ganadora en las subastas de derechos de uso de suelo. Esto ha generado una opinión pública negativa y ha afectado negativamente el desarrollo del mercado inmobiliario.

Tras una inspección, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente encontró que varios factores que contribuían a esta situación se debían a la falta de una planificación sistemática, transparente y abierta y de divulgación pública de los planes de desarrollo de viviendas, lo que creaba oportunidades para que las personas explotaran la situación para especular con tierras.

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Recientemente, muchos distritos de Hanói han intensificado las subastas de terrenos para aumentar los ingresos presupuestarios. Foto: Bao Kien

Algunos postores en realidad no necesitan terrenos ni viviendas, sino que su objetivo principal es la especulación y la manipulación de los precios inflando artificialmente los precios y revendiendo inmediatamente los terrenos que ganaron para obtener ganancias, o creando un nivel de precios artificial en las áreas circundantes.

"En particular, después de la subasta, algunos postores ganadores no pagaron las tasas de uso de la tierra a tiempo de acuerdo con las normas de la subasta, mostrando signos de pérdida de depósitos, lo que provocó una opinión pública negativa en algunas localidades", afirmó el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

En concreto, según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, las inspecciones de las subastas de tierras en los distritos de Thanh Oai y Hoai Duc (Hanoi) han revelado que en Thanh Oai, 56 de las 68 parcelas de tierra subastadas aún no han recibido sus pagos por parte de los postores ganadores, mientras que en Hoai Duc, 8 de las 19 parcelas de tierra subastadas aún no han recibido sus pagos por parte de los postores ganadores.

Además, algunas localidades utilizan como precio de salida los precios de los terrenos de la lista vigente, que no se han ajustado oportunamente y son muy inferiores al precio real. Esto genera una gran discrepancia entre la oferta ganadora y el precio de salida, lo que atrae a muchos a participar en la subasta para obtener ganancias.

"Los problemas que han surgido recientemente se deben principalmente a la deficiente implementación en algunas localidades. Por lo tanto, es necesario fortalecer el liderazgo y la orientación en el proceso de implementación para minimizar las deficiencias y obstáculos en la implementación de la Ley de Tierras de 2024", declaró el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

Problemas en el ajuste de las tablas de precios de la tierra

Según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el segundo obstáculo se relaciona con la adecuación del actual catálogo de precios de tierras, según lo estipulado en la Cláusula 1 del Artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024. Se trata de una disposición transitoria destinada a ayudar a las localidades a implementar gradualmente la hoja de ruta para la elaboración de un nuevo catálogo de precios de tierras conforme a la ley, que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2026.

Al ajustar la lista actual de precios de tierras, si las localidades no consideran cuidadosamente y evalúan completamente el impacto, puede haber una situación en que los precios de las tierras en la lista ajustada de precios de tierras difieran significativamente de los precios de las tierras en la lista actual de precios de tierras.

Algunas localidades no ajustaron las tablas de precios de terrenos según las regulaciones de la Ley de Tierras de 2013 durante el período 2021-2024. Ahora que se están ajustando, las grandes discrepancias han provocado reacciones públicas y empresariales, ya que la cantidad de dinero necesaria para cumplir con las obligaciones financieras relacionadas con la tierra ha aumentado significativamente en comparación con la aplicación de la tabla de precios de terrenos antes del ajuste.

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente citó el ejemplo del ajuste de las tablas de precios de la tierra en la ciudad de Ho Chi Minh, que, cuando se propuso por primera vez para consulta pública, enfrentó resistencia de los ciudadanos y las empresas debido a cambios significativos y repentinos en los precios de la tierra en algunas áreas en comparación con los precios de la tabla de precios de la tierra actual.

Posteriormente, el Primer Ministro ordenó al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, junto con otros ministerios y Ciudad Ho Chi Minh, celebrar una reunión para acordar una solución. Posteriormente, Ciudad Ho Chi Minh desarrolló un plan para ajustar la lista de precios con una hoja de ruta acorde con la realidad local.

Según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, las dificultades y obstáculos reportados por algunas localidades para implementar las regulaciones relacionadas con las tablas de precios de tierras se derivan de la poca frecuencia de revisión, ajuste y complementación de las tablas de precios de tierras según lo estipulado en la Ley de Tierras de 2013.

“Estas deficiencias no se deben a obstáculos políticos o regulatorios en la Ley de Tierras de 2024 y sus directrices de implementación”, afirmó el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

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