Los segmentos inmobiliarios se recuperan claramente en las localidades

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Visión general del mercado

A pesar de las numerosas dificultades y desafíos, la economía vietnamita logró un crecimiento sobresaliente en los primeros meses de 2024, sentando las bases para alcanzar y superar el objetivo de crecimiento establecido por el Gobierno para 2024. Esto es fundamental para impulsar la recuperación del mercado inmobiliario, impulsando la actividad de más de 40 sectores económicos relacionados.

El Instituto de Investigación del Mercado Inmobiliario de Vietnam analizó que los segmentos inmobiliarios como: vivienda social, vivienda asequible, que ya están "de moda", son escasos y se han vuelto aún más urgentes en las localidades después de una serie de incendios en "mini apartamentos" y pensiones; los terrenos en muchos lugares están mostrando signos de "calentamiento"; el atractivo de los bienes raíces industriales afirma su posición en el mercado cuando el capital de IED está aumentando y atrayendo a muchos inversores a invertir...

Solo en el segundo trimestre de 2024, la oferta primaria de vivienda alcanzó más de 27.000 productos, con casi 20.000 nuevos productos puestos a la venta, 3 veces más que en el primer trimestre de 2024. Los precios de venta de los segmentos de vivienda, especialmente el segmento de apartamentos en el segundo trimestre, han establecido un nuevo nivel de precios y se han mantenido estables en el mercado.

Además, el índice de precios de los apartamentos sigue manteniendo una tendencia al alza en las principales ciudades de Hanoi , Ciudad Ho Chi Minh y Ciudad Da Nang. Específicamente, desde finales de 2023, la tasa de crecimiento en los precios de venta del mercado de apartamentos de Hanoi ha comenzado a aumentar y superó el aumento de precios del mercado de Ciudad Ho Chi Minh. Para el segundo trimestre, el precio de venta promedio de los apartamentos principales en Hanoi fue cercano a los 60 millones de VND/m2. En comparación con el precio en el segundo trimestre de 2019, el precio de venta de los apartamentos principales en Hanoi registró un aumento del 58%, más del doble de la tasa de aumento (27%) del mercado de Ciudad Ho Chi Minh, mientras que el mercado de apartamentos de Da Nang registró una tasa de crecimiento de precios menor que los dos mercados en el Norte y el Sur.

Según el Sr. Le Dinh Chung, miembro del Grupo de Trabajo de Investigación de Mercado (Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, Director General de SGO Homes), junto con la recuperación del mercado, la confianza de los inversores está volviendo positivamente. En este contexto de rápida recuperación del mercado, la aprobación de leyes relacionadas con el mercado inmobiliario, como la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Tierras enmendada, que entrará en vigor el 1 de agosto de 2024 para completar el corredor legal inmobiliario, junto con las bajas tasas de interés de los préstamos bancarios, están atrayendo a los inversores a regresar al mercado.

Esta realidad ha contribuido a mejorar la tasa de absorción de todos los segmentos inmobiliarios. El mercado inmobiliario primario ha registrado 20.600 productos inmobiliarios exitosos desde principios de año, tres veces más que en el mismo período de 2023. Solo en el segundo trimestre de 2024, el mercado registró más de 14.400 transacciones exitosas, 2,4 veces más que en el primer trimestre, con un aumento de la demanda real de vivienda y de inversión de aproximadamente un 30 % en comparación con el trimestre anterior.

Antes de la hora "G"

La Sra. Pham Mien, subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, comentó que la recuperación del mercado inmobiliario sigue presentando fuertes diferencias entre los segmentos en las distintas localidades. En cuanto a los segmentos, el de apartamentos sigue siendo el principal, dominando la liquidez del mercado. Los segmentos de edificios bajos y terrenos también están comenzando a mostrar señales positivas de recuperación, ya que algunos proyectos, principalmente en la región central, registraron buenos resultados en las transacciones de apertura y transferencia.

En cuanto a la región, el mercado inmobiliario del norte, desde terrenos hasta villas y apartamentos, continúa registrando crecimiento y se prepara para acelerarse. La región central, que incluye los mercados de Da Nang , Nha Trang y Nghe An, ha comenzado a registrar cambios positivos en el segmento de rascacielos en el mercado primario y en productos de flujo de caja en el mercado secundario. Mientras tanto, la recuperación en el mercado sur muestra irregularidad, con una oferta limitada, proveniente principalmente de la próxima fase de ventas de proyectos antiguos.

En cuanto a los resultados de la implementación de proyectos de vivienda social, desde 2021 hasta la fecha, se han completado en todo el país 75 proyectos, con una escala de 39.884 unidades, lo que representa un aumento de 3 proyectos (1.756 unidades) en comparación con el informe del 15 de marzo de 2024, pero solo alcanza el 9,3 % del plan 2021-2025. Las transacciones en el segmento de vivienda social han mejorado, aunque no significativamente, con una baja tasa de absorción de alrededor del 40 %, con más de 800 transacciones exitosas. Las transacciones aún provienen principalmente de provincias y ciudades desarrolladas asociadas con el desarrollo industrial.

Vnrea analizó que el mercado inmobiliario, antes de la entrada en vigor de leyes como la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Tierras revisada, que entrarán en vigor el 1 de agosto de 2024, aún espera la eliminación de los obstáculos para una verdadera recuperación. Cuando las leyes entren en vigor, se eliminará la mentalidad de espera, las empresas inmobiliarias iniciarán la carrera para eliminar los obstáculos con las agencias de gestión estatales, y los inversores ofrecerán bienes con confianza, lo que les permitirá recuperar la confianza.

Ante la evolución del mercado, Vnrea recomienda que los organismos de gestión estatal investiguen rápidamente y emitan circulares y decretos detallados para que las leyes puedan implementarse inmediatamente en la práctica, asegurando que todos los individuos y organizaciones involucrados tengan una comprensión correcta, suficiente y oportuna del nuevo corredor legal; es necesario mejorar la difusión del conocimiento legal fomentando la organización de conferencias, seminarios y programas para difundir mecanismos y políticas; al mismo tiempo, insta a los ministerios, sucursales y localidades a garantizar que no se creen lagunas o vacíos legales durante el proceso de implementación.

Según el Dr. Can Van Luc, economista jefe de BIDV, director del Instituto de Capacitación e Investigación de BIDV, acelerar la fecha de vigencia oficial de las tres Leyes en 5 meses en comparación con las reglamentaciones contribuirá activamente a promover la recuperación del mercado inmobiliario, eliminando obstáculos relacionados con la valoración de tierras, la limpieza del sitio, el reasentamiento, la implementación del Proyecto de Vivienda Social, creando una base para que el mercado inmobiliario se desarrolle en una dirección segura, saludable y sostenible.

Los expertos afirman que para abrir el mercado inmobiliario vietnamita, es necesario: resolver rápida y decisivamente las recientes barreras del mercado; abrir oportunidades para que las empresas y los inversores accedan a fuentes de capital; mejorar el salario mínimo para que las personas tengan la oportunidad de aumentar sus ingresos, aumentando así la demanda; atraer flujos de inversión para mantener y promover los segmentos inmobiliarios industriales, comerciales y turísticos.

El vibrante mercado inmobiliario es la materialización de numerosos puntos destacados bajo la dirección del Gobierno, los ministerios, las sucursales, las localidades y la cooperación de las empresas inmobiliarias. Si bien los puntos brillantes no son lo suficientemente fuertes como para impulsar el mercado, sin duda sientan las bases para el desarrollo.

El sector inmobiliario industrial y comercial está en pleno auge, mientras que el inmobiliario turístico muestra señales positivas.

Desde principios de año, el sector inmobiliario industrial ha mantenido su liderazgo en el mercado, atrayendo gran atención de inversores nacionales y extranjeros, con 10 nuevos proyectos de inversión en parques industriales aprobados. Empresas líderes en el sector inmobiliario industrial como DIC Holdings, Phat Dat, Khang Dien, Ha Do... planean desarrollar fuertemente este segmento. El segmento inmobiliario comercial y de oficinas continúa registrando cambios positivos, con una serie de nuevos edificios de oficinas en los que se invierte y se construyen con espacios y servicios de alta calidad, cumpliendo con los estándares EDGE, LEED, WELL... y logrando una tasa de ocupación de más del 60% en un corto tiempo de operación debido a la necesidad de expandir la escala y cambiar a edificios de oficinas de alta calidad de empresas en los sectores financiero y tecnológico. En particular, el segmento inmobiliario turístico y turístico ha mostrado signos más positivos en el segundo trimestre de 2024 en comparación con el primero.

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