Prevenir el uso indebido de la subdivisión y venta de tierras.

Según la última decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, a partir del 21 de octubre de 2024, los inversores de nuevos proyectos inmobiliarios y nuevos proyectos de construcción de viviendas en la ciudad no podrán transferir los derechos de uso de la tierra dentro de proyectos inmobiliarios que ya tengan infraestructura técnica y proyectos de inversión en construcción de viviendas a organizaciones o individuos para la autoconstrucción de viviendas.

Según la última decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, a partir del 21 de octubre de 2024, los inversores de nuevos proyectos inmobiliarios y nuevos proyectos de construcción de viviendas en la ciudad no podrán transferir los derechos de uso de la tierra dentro de proyectos inmobiliarios que ya tengan infraestructura técnica y proyectos de inversión en construcción de viviendas a organizaciones o individuos para la autoconstrucción de viviendas.

Así pues, aunque la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 solo prohíbe los proyectos de subdivisión de terrenos en zonas urbanas, la decisión mencionada prohíbe oficialmente los proyectos de subdivisión de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh. No obstante, la ciudad también cuenta con regulaciones que permiten a los hogares y personas con suficiente terreno, si cumplen los requisitos, subdividir sus terrenos.

De hecho, la Ley de Tierras de 2003 prohibía por completo la subdivisión y venta de terrenos en zonas urbanas y bajo planificación urbanística, pero la permitía en pueblos y zonas rurales. En 2008, cuando el mercado inmobiliario afrontaba dificultades, esta regulación se flexibilizó cuando la Ley de Tierras de 2013 permitió la subdivisión y venta de terrenos incluso en zonas céntricas.

Esto ayudó a aliviar las dificultades del mercado inmobiliario durante el período 2008-2013.

Sin embargo, la laxitud de las regulaciones también ha propiciado la expansión de la subdivisión y venta ilegal de terrenos desde las afueras de la ciudad hacia las provincias vecinas. Esto ha propiciado la formación de numerosas zonas residenciales espontáneas que carecen de sistemas de drenaje, espacios comunes y conexiones de infraestructura con las zonas circundantes.

Esto también se debe a la proliferación de actividades de construcción no autorizadas e ilegales. Las consecuencias incluyen la alteración de la planificación urbanística, el despilfarro de terrenos y el aumento de la especulación inmobiliaria.

Según un informe del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, entre junio de 2019 y junio de 2024, la ciudad registró 3085 infracciones de construcción (un promedio de 1,7 casos por día). La principal razón de esta situación, según la agencia, es el alto margen de beneficio que genera la compraventa de terrenos agrícolas y su subdivisión en parcelas para su venta. En este contexto, algunos especuladores inmobiliarios se han aprovechado de la necesidad de vivienda de la población, transformando ilegalmente el uso del suelo y construyendo viviendas en terrenos agrícolas para fines comerciales o dividiendo una sola casa en varios apartamentos más pequeños. Estos individuos realizan transacciones mediante acuerdos informales, lo que da lugar a complejas actividades de construcción en algunos distritos suburbanos y zonas periféricas de Ciudad Ho Chi Minh.

Cabe añadir que, si bien la subdivisión y venta de terrenos tiene aspectos positivos, a menudo son explotados por algunas organizaciones e individuos con fines especulativos. Muchas personas sin una necesidad real de vivienda se han aprovechado de la subdivisión y venta de terrenos para obtener ganancias rápidas, lo que ha dejado grandes extensiones de terreno sin cultivar y desperdiciadas.

El endurecimiento de las regulaciones sobre la subdivisión y venta de tierras puede llevar a una disminución a corto plazo en las transacciones de tierras y potencialmente impulsar el aumento de los precios de las tierras, pero mitigará otras consecuencias negativas. La prohibición de la Ciudad Ho Chi Minh sobre la subdivisión y venta de tierras también tiene como objetivo unificar la gestión estatal de la vivienda y fortalecer la responsabilidad de los desarrolladores de proyectos, asegurando el desarrollo sincronizado de la infraestructura técnica y social; previniendo la construcción no autorizada o ilegal por parte de los residentes. La pregunta es, ¿puede Ciudad Ho Chi Minh evitar que los especuladores usen sus propios métodos para eludir la ley al prohibir completamente los proyectos de subdivisión y venta de tierras? ¿Por qué Ciudad Ho Chi Minh prohíbe los proyectos de subdivisión y venta de tierras, pero aún considera permitir que los hogares e individuos subdividan la tierra si la superficie de la tierra cumple las condiciones? Es muy posible que las actividades de subdivisión y venta de tierras se distorsionen por esta política que permite la subdivisión de tierras.

En realidad, se han dado casos en los que individuos y organizaciones han explotado las políticas de subdivisión de terrenos para crear parcelas subdivididas para la reventa. Numerosas parcelas subdivididas se han disfrazado de "proyectos" para atraer compradores. Esto sin mencionar la situación en la que individuos y organizaciones construyen viviendas arbitrariamente en terrenos agrícolas y no agrícolas, para luego comprarlas y venderlas, creando complejos habitacionales con propiedad compartida, permisos de construcción y números de casas. Esta es también una de las razones que han provocado la inflación de precios, la especulación inmobiliaria y los posibles riesgos para el mercado en los últimos tiempos.

Por lo tanto, la tarea de la agencia gestora es identificar y abordar este problema con prontitud y de forma armoniosa. De lo contrario, las actividades de subdivisión y venta de terrenos se sofisticarán o distorsionarán negativamente, lo que inevitablemente afectará negativamente el desarrollo del mercado inmobiliario y la planificación urbana en el futuro.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html