Bloqueo de la división y venta de terrenos

Según la última decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, a partir del 21 de octubre de 2024, los inversores de nuevos proyectos inmobiliarios y nuevos proyectos de construcción de viviendas en la ciudad no podrán transferir derechos de uso de la tierra en proyectos inmobiliarios con infraestructura técnica y proyectos de inversión en construcción de viviendas a organizaciones e individuos que construyan sus propias casas.

Según la última decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, a partir del 21 de octubre de 2024, los inversores de nuevos proyectos inmobiliarios y nuevos proyectos de construcción de viviendas en la ciudad no podrán transferir derechos de uso de la tierra en proyectos inmobiliarios con infraestructura técnica y proyectos de inversión en construcción de viviendas a organizaciones e individuos que construyan sus propias casas.

Así, aunque la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 solo prohíbe los proyectos de división de terrenos en parcelas para la venta en zonas urbanas, con la decisión mencionada, Ciudad Ho Chi Minh ha prohibido oficialmente este tipo de proyectos en la ciudad. Sin embargo, la ciudad también cuenta con regulaciones que permiten a los hogares y personas con terreno, si cumplen con los requisitos, dividir el terreno.

De hecho, la Ley de Tierras de 2003 prohibió por completo la subdivisión y venta de terrenos en zonas urbanas y de desarrollo urbanístico, pero permitió la subdivisión y venta de terrenos en zonas urbanas y rurales. En 2008, cuando el mercado inmobiliario afrontó dificultades, esta regulación se flexibilizó cuando la Ley de Tierras de 2013 permitió la subdivisión y venta de terrenos en la zona central.

Esto ha contribuido a aliviar las dificultades del mercado inmobiliario en el período 2008-2013.

Pero la laxa normativa también crea oportunidades para que la subdivisión y venta de terrenos se extienda desde las afueras de la ciudad a las provincias vecinas. A partir de ahí, se formaron numerosas zonas residenciales espontáneas, sin sistemas de drenaje, sin espacios comunes y sin conexiones de infraestructura con las zonas vecinas.

Aquí también proliferan las actividades de construcción ilegal. Las consecuencias son la falta de planificación urbanística, el despilfarro de terrenos y el aumento de la especulación inmobiliaria.

Según el informe del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, entre junio de 2019 y junio de 2024, se registraron 3.085 construcciones que incumplían las órdenes de construcción (un promedio de 1,7 casos diarios). Esta agencia explicó que la principal razón de esta situación fueron las enormes ganancias generadas por la compraventa de terrenos agrícolas y la división de parcelas para su venta en la ciudad. En ese contexto, algunos intermediarios se aprovecharon de la necesidad de vivienda de la gente, transformando el uso del suelo y construyendo casas en terrenos agrícolas para fines comerciales o dividiendo una casa en varios apartamentos pequeños. Estos sujetos luego realizaron transacciones bajo documentos privados, lo que complicó las actividades de construcción en algunos distritos suburbanos y periféricos de Ciudad Ho Chi Minh.

Cabe añadir que la subdivisión y venta de terrenos también tiene aspectos positivos, pero es explotada por algunas organizaciones e individuos con fines especulativos. Muchas personas sin necesidades reales de vivienda se han aprovechado de la subdivisión y venta de terrenos para lucrarse, lo que ha provocado el abandono y el desperdicio de muchas áreas.

El endurecimiento de la división y venta de tierras puede causar una disminución a corto plazo en las transacciones de tierras, los precios de las tierras pueden subir, pero evitará otras consecuencias negativas. La regulación que prohíbe la división y venta de tierras en Ciudad Ho Chi Minh también tiene como objetivo unificar la gestión estatal de la vivienda y aumentar la responsabilidad de los inversores del proyecto, asegurando la inversión en la construcción sincronizada de infraestructura técnica con infraestructura social; evitando la situación en la que las personas construyen sin permiso o sin permiso. La pregunta es, ¿puede Ciudad Ho Chi Minh evitar que los especuladores utilicen sus propios métodos para eludir la ley al prohibir completamente los proyectos de división y venta de tierras? ¿Por qué Ciudad Ho Chi Minh prohíbe los proyectos de división y venta de tierras, pero aún considera permitir que los hogares e individuos separen parcelas si tienen un área de tierra que cumple con las condiciones? Es muy probable que las actividades de división y venta de tierras se transformen a partir de esta política de permitir la división de tierras.

En realidad, se han dado casos en los que individuos y organizaciones se han aprovechado de la política de división de tierras para dividir las parcelas y luego revenderlas. Numerosas parcelas se han dividido, pero se han disfrazado de "proyectos" para atraer compradores. Sin mencionar la situación en la que organizaciones e individuos construyen viviendas arbitrariamente en terrenos agrícolas y no agrícolas, para luego comprarlas y venderlas, formando tres zonas de vivienda compartidas ( propiedad compartida, permiso de construcción compartido y número de casa compartido). Esta es también una de las razones que han provocado la inflación de precios, la fiebre inmobiliaria y los posibles riesgos para el mercado en los últimos tiempos.

Por lo tanto, la tarea de la agencia gestora es identificar con prontitud y gestionar armoniosamente el problema mencionado. De lo contrario, la subdivisión y venta de terrenos se volverá más sofisticada o se distorsionará negativamente, lo que inevitablemente tendrá un impacto negativo en el desarrollo del mercado inmobiliario y la planificación urbana en el futuro.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html