Prevenir el uso indebido de la subdivisión y venta de terrenos.

Según la última decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, a partir del 21 de octubre de 2024, los inversores en nuevos proyectos inmobiliarios y de construcción de viviendas en la ciudad no podrán transferir los derechos de uso del suelo dentro de proyectos inmobiliarios que ya cuenten con infraestructura técnica y proyectos de inversión en construcción de viviendas a organizaciones o particulares para la autoconstrucción de viviendas.

Según la última decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, a partir del 21 de octubre de 2024, los inversores en nuevos proyectos inmobiliarios y de construcción de viviendas en la ciudad no podrán transferir los derechos de uso del suelo dentro de proyectos inmobiliarios que ya cuenten con infraestructura técnica y proyectos de inversión en construcción de viviendas a organizaciones o particulares para la autoconstrucción de viviendas.

Así, aunque la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 solo prohíbe los proyectos de subdivisión de terrenos en zonas urbanas, la decisión mencionada prohíbe oficialmente dichos proyectos en Ciudad Ho Chi Minh. Sin embargo, la ciudad también cuenta con regulaciones que permiten a los hogares y particulares con suficiente superficie de terreno —si cumplen con los requisitos— subdividir sus propiedades.

De hecho, la Ley de Tierras de 2003 prohibía completamente la subdivisión y venta de terrenos en zonas urbanas y áreas bajo planificación urbana, pero la permitía en pueblos y zonas rurales. En 2008, cuando el mercado inmobiliario atravesaba dificultades, esta normativa se flexibilizó cuando la Ley de Tierras de 2013 permitió la subdivisión y venta de terrenos incluso en zonas céntricas.

Esto contribuyó a aliviar las dificultades del mercado inmobiliario durante el período 2008-2013.

Sin embargo, la laxitud de las regulaciones también ha propiciado la proliferación de subdivisiones y ventas ilegales de terrenos, que se extienden desde las afueras de la ciudad hasta las provincias vecinas. Esto ha dado lugar a la formación de numerosas zonas residenciales espontáneas que carecen de sistemas de drenaje, espacios comunes y conexiones de infraestructura con las áreas circundantes.

De ahí también se derivan las actividades de construcción no autorizadas e ilegales, que se extienden por todo el país. Entre las consecuencias se incluyen la interrupción de la planificación del desarrollo urbano, el desperdicio de recursos terrestres y el aumento de la especulación inmobiliaria.

Según un informe del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, entre junio de 2019 y junio de 2024, la ciudad registró 3.085 infracciones de construcción (un promedio de 1,7 casos por día). La principal razón de esta situación, según la agencia, es el alto margen de beneficio que se obtiene al comprar y vender terrenos agrícolas y subdividirlos en parcelas para su venta. En este contexto, algunos especuladores inmobiliarios se han aprovechado de la necesidad de vivienda de la población, cambiando ilegalmente el uso del suelo y construyendo viviendas en terrenos agrícolas con fines comerciales o dividiendo una sola casa en varios apartamentos más pequeños. Estas personas realizan transacciones mediante acuerdos informales, lo que da lugar a complejas actividades de construcción en algunos distritos suburbanos y zonas periféricas de Ciudad Ho Chi Minh.

Cabe añadir que, si bien la subdivisión y venta de terrenos tiene aspectos positivos, a menudo son explotadas por algunas organizaciones e individuos con fines especulativos. Muchas personas sin una necesidad real de vivienda se han aprovechado de la subdivisión y venta de terrenos para obtener ganancias rápidas, lo que ha provocado que grandes extensiones de tierra queden sin cultivar y abandonadas.

El endurecimiento de las regulaciones sobre la subdivisión y venta de terrenos podría provocar una disminución a corto plazo de las transacciones inmobiliarias y, potencialmente, un aumento de los precios, pero mitigaría otras consecuencias negativas. La prohibición de la subdivisión y venta de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh también busca unificar la gestión estatal de la vivienda y fortalecer la responsabilidad de los promotores inmobiliarios, garantizando el desarrollo sincronizado de la infraestructura técnica y social, y previniendo la construcción no autorizada o ilegal por parte de los residentes. La pregunta es: ¿puede Ciudad Ho Chi Minh impedir que los especuladores utilicen sus propios métodos para eludir la ley al prohibir completamente los proyectos de subdivisión y venta de terrenos? ¿Por qué Ciudad Ho Chi Minh prohíbe estos proyectos, pero aún permite que los hogares y particulares subdividan terrenos si la superficie cumple con los requisitos? Es muy posible que esta política distorsione las actividades de subdivisión y venta de terrenos.

En realidad, se han dado casos en los que individuos y organizaciones han explotado las políticas de subdivisión de terrenos para crear parcelas subdivididas con fines de reventa. Numerosas parcelas subdivididas se han disfrazado de "proyectos" para atraer compradores. Esto sin mencionar la situación en la que individuos y organizaciones construyen casas arbitrariamente en terrenos agrícolas y no agrícolas, para luego comprarlas y venderlas, creando complejos residenciales con propiedad compartida, permisos de construcción y números de casa independientes. Esta es también una de las razones que han provocado la inflación de precios, la especulación inmobiliaria y los riesgos potenciales para el mercado en los últimos tiempos.

Por lo tanto, la tarea del organismo gestor consiste en identificar y abordar este problema de manera oportuna y armoniosa. De lo contrario, las actividades de subdivisión y venta de terrenos se volverán más complejas o se distorsionarán negativamente, lo que inevitablemente repercutirá negativamente en el desarrollo del mercado inmobiliario y en la planificación urbana futura.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html