Los apartamentos en Hanoi son menos escasos pero los precios de venta siguen siendo altísimos, ¿por qué?

(Dan Tri) - Según los expertos, el costo actual de los impuestos sobre la tierra, la construcción, la inversión, etc., está aumentando, lo que dificulta la disminución de los precios de los apartamentos. Al mismo tiempo, los inversores esperan mayores ganancias debido a los altos costos de inversión.

Los precios de venta de apartamentos siguen aumentando.

Según datos de estudios de mercado, solo en los últimos nueve meses, la oferta total de apartamentos nuevos en Hanói superó las 19.000 unidades, superando la oferta total de todo el año 2023. Con esta abundante oferta, este año podría poner fin a cuatro años de escasez de vivienda en Hanói. Se proyecta que el país tendrá una oferta total de apartamentos cercana a las 30.000 unidades este año.

A pesar del aumento de la oferta de apartamentos, los precios de venta en Hanói siguen mostrando una tendencia al alza, tanto en el mercado primario como en el secundario. En el mercado primario, el precio medio de venta alcanzó los 64 millones de VND/m² (sin IVA ni gastos de mantenimiento), un 3 % inferior al de Ciudad Ho Chi Minh.

En el mercado secundario, el precio medio de venta continuó su tendencia alcista respecto al trimestre anterior, alcanzando los 46 millones de VND/m² (sin IVA ni gastos de mantenimiento), lo que representa un incremento intertrimestral del 5,5 % y casi un 26 % interanual. Esta tendencia alcista no muestra signos de detenerse y actualmente se encuentra a tan solo 2 millones de VND/m² del precio medio de los apartamentos en el mercado secundario de Ciudad Ho Chi Minh.

Muchos apartamentos han aumentado sus precios de venta en cientos de millones de dongs después de sólo un mes (Ilustración: Duong Tam).

Según una encuesta realizada por los periodistas de Dan Tri , durante el último mes, los precios de venta de apartamentos en Hanoi han seguido aumentando y no muestran signos de desaceleración.

En concreto, una casa de 64 m² y dos habitaciones en el proyecto Vinhomes Smart City se anunció a mediados de septiembre por aproximadamente 4200 millones de VND. Actualmente, la misma casa se ofrece a la venta a precios que oscilan entre 4500 y 4700 millones de VND.

Por ejemplo, en el proyecto Thang Long Número Uno, a finales de septiembre se anunció la venta de un apartamento de 87 m² con dos dormitorios por 5.700 millones de VND. Sin embargo, el precio de venta ha subido a 6.000 millones de VND.

Nguyen Van Ngu (de la provincia de Nam Dinh ), quien busca comprar una casa, comentó que durante los últimos tres meses su familia ha estado visitando continuamente numerosos apartamentos en los distritos de Nam Tu Liem y Ha Dong. Con un presupuesto de aproximadamente 3 mil millones de dongs, el Sr. Ngu planea comprar un apartamento de unos 65-70 m² con dos habitaciones.

"Cuantas más casas veo, más altos son los precios que piden los propietarios. Por ejemplo, una casa de 68 m² en My Dinh (Nam Tu Liem, Hanói) se anunció por unos 3.300 millones de VND en agosto. Ahora se ofrece a la venta por 3.700 millones de VND", explicó.

¿Por qué es tan difícil bajar los precios de los apartamentos?

El experto inmobiliario Tran Quang Trung cree que mucha gente sigue esperando que bajen los precios de los apartamentos, pero esta espera parece inviable. Esto se debe a que todos los factores que inciden en los promotores inmobiliarios, como los impuestos sobre la tierra según la nueva lista de precios, los costes de construcción y la inversión en diseño de productos, están aumentando significativamente.

En un contexto de creciente escasez de terrenos, adquirir una ubicación privilegiada, especialmente en el centro de la ciudad, requiere una inversión considerable. Cuando los precios de los terrenos ya son altos, un promotor que cree un producto de bajo precio inevitablemente incurrirá en pérdidas. En el caso de las ubicaciones privilegiadas, los promotores deben crear productos que se ajusten al prestigio de la ubicación, evitando así los precios bajos.

Un proyecto de condominios en Hanoi (Foto: Duong Tam).

La Sra. Nguyen Hoai An, Directora Sénior de CBRE Vietnam, considera que la mayoría de los nuevos proyectos se ubican en zonas urbanas ya existentes con precios ya elevados. Además, los altos precios de venta se deben en parte a la fuerte demanda de inversión, ya que el capital sigue fluyendo hacia productos que satisfacen las necesidades reales de vivienda en el centro de la ciudad. Por lo tanto, la liquidez del mercado se mantiene positiva.

Al lanzar un nuevo producto, los promotores calculan cuidadosamente la correlación de precios con la zona circundante, por lo que es improbable que los nuevos edificios tengan precios más bajos que las fases anteriores o los proyectos circundantes. Esto garantiza el margen de beneficio esperado del promotor ante el aumento de los costes de los materiales.

Según el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la oferta de apartamentos en Hanói ha aumentado recientemente, pero aún no satisface las necesidades de la población. Además, la mayoría de las nuevas viviendas se construyen con altos estándares de calidad, lo que resulta en un aumento de la inversión y del precio del terreno.

Con los altos costos de inversión actuales, los promotores esperan mayores ganancias que antes. Por lo tanto, es muy difícil que los precios de los apartamentos en el mercado primario bajen. El fuerte aumento de los precios de los apartamentos en el mercado primario también ha provocado un aumento en los precios del mercado secundario.

Al explicar por qué la oferta de bienes raíces ha aumentado pero los precios no han disminuido, en una reciente conferencia de prensa del Ministerio de Construcción , el Sr. Vuong Duy Dung, subdirector del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), afirmó que la oferta de bienes raíces es solo una de las razones del aumento de los precios de los bienes raíces en algunas áreas y localidades en los últimos tiempos.

Según él, el aumento de los precios inmobiliarios se debe en parte a las recientes fluctuaciones en los costos de los terrenos, así como al impacto de la aplicación de nuevos métodos de valoración de terrenos y tablas de precios. Además, existe un fenómeno en el que muchos inversores forman asociaciones o grupos para participar en subastas; pujan por terrenos a precios mucho más altos que el precio inicial y luego, potencialmente, abandonan sus depósitos tras ganar la subasta, con el objetivo de crear un nivel artificial de precios en la zona para obtener ganancias.

"La subasta de derechos de uso de suelo con ofertas ganadoras mucho más altas que el precio inicial tendrá el impacto de un aumento en los precios del suelo, los precios de los bienes raíces y los precios de la vivienda en la zona circundante. Al mismo tiempo, esto incrementará el costo de implementación de proyectos de vivienda, creará dificultades para las empresas, reducirá la oferta e impactará negativamente en el mercado inmobiliario", afirmó.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm