Gamuda Land está siendo criticada por incumplir deliberadamente sus compromisos.

Debido a la falta de documentación legal y a los retrasos en la entrega del proyecto Celadon City, Gamuda Land ha provocado que muchos clientes quieran rescindir sus contratos y exigir una indemnización.

Recientemente, muchos clientes que compraron apartamentos en el complejo residencial A5, que forma parte del proyecto del Complejo Deportivo y Zona Residencial Tan Thang (nombre comercial: Ciudad Celadon, ubicado en la parcela número 39, hoja cartográfica número 40, en el barrio de Son Ky, distrito de Tan Phu, Ciudad Ho Chi Minh), se han quejado ante el Periódico de Periodistas y Opinión Pública de que la promotora, Gamuda Land Joint Stock Company, no ha cumplido los términos del contrato de compraventa y no ha proporcionado suficientes documentos legales para responder a las preguntas de los clientes.

Según algunos clientes que compraron apartamentos en la urbanización Diamond Analta, firmaron contratos de compraventa con la promotora entre mediados de 2019 y casi finales de 2020. La fecha límite de entrega estipulada en el contrato era el segundo trimestre de 2022, y con un retraso permitido de 90 días, Gamuda Land era responsable de entregar los apartamentos a los clientes a principios del cuarto trimestre de 2022.

Proyecto del Complejo Deportivo y Zona Residencial Tan Thang - Ciudad Celadon

Sin embargo, en el momento mencionado, Gamuda Land aún no había finalizado la construcción. No fue hasta enero de 2023 que algunos clientes recibieron notificaciones de Gamuda Land, solicitándoles que cumplieran con sus obligaciones financieras para poder proceder con la entrega de sus viviendas. De esta manera, la promotora retrasó la entrega aproximadamente cuatro meses, lo que generó nuevos conflictos entre los clientes y la promotora con respecto a los términos del contrato de compraventa.

En concreto, según el contrato de compraventa firmado entre Gamuda Land y sus clientes, el artículo 11.7a, que estipula "Penalizaciones por retraso en la entrega", establece que si el comprador ha cumplido con sus obligaciones de pago según lo estipulado, pero el vendedor no entrega el apartamento, el vendedor será responsable de pagar intereses del 18% anual sobre el valor total de las cuotas del precio de compra que el vendedor haya recibido efectivamente del comprador por cada día de retraso en la entrega, calculados desde el final del período de retraso permitido hasta la fecha del aviso de entrega cuando el apartamento esté listo para su entrega según lo estipulado.

Además, según la cláusula 11.7b del contrato, si el vendedor continúa sin entregar el apartamento una vez transcurrido el plazo de demora permitido, ambas partes podrán acordar una nueva fecha de entrega, y el vendedor seguirá abonando los intereses por demora durante dicho período. Alternativamente, el comprador podrá rescindir unilateralmente el contrato, en cuyo caso se aplicará la cláusula 18.4 del mismo.

Los edificios están ubicados en la zona de Diamond Alnata, en el complejo de apartamentos A5.

El artículo 18.4 de este contrato de compraventa estipula además que Gamuda Land deberá reembolsar el dinero recibido del cliente (excluidos los intereses) y pagar intereses por la demora en la entrega, calculados sobre el importe total recibido, desde el momento en que finalice el plazo de demora permitido hasta la fecha en que la notificación de rescisión del contrato surta efecto.

Además, Gamuda Land también es responsable de una penalización equivalente al 30% del precio de compra por incumplimiento de contrato y de una indemnización por todos los daños reales sufridos por el comprador debido al incumplimiento de contrato por parte del vendedor.

Con base en los términos claramente establecidos anteriormente, un grupo de clientes no aceptó el retraso en la entrega y solicitó la rescisión del contrato conforme a la cláusula 11.7b y el cumplimiento de las responsabilidades del promotor conforme a la cláusula 18.4. Además, algunos clientes solo solicitaron que Gamuda Land pagara intereses de penalización del 18% anual sobre el monto ya pagado, según los términos del contrato.

Gamuda Land fue multada por captar capital de forma indebida, lo que provocó que los clientes perdieran la confianza y quisieran cancelar sus contratos.

Para reivindicar sus derechos legítimos, durante las reuniones, algunos clientes solicitaron a Gamuda Land que les proporcionara todos los documentos legales relacionados con el proyecto, como el certificado que confirma la elegibilidad para la venta y el arrendamiento de futuras unidades de vivienda emitido por el Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, el certificado que confirma la elegibilidad para las pruebas de aceptación y el documento de aprobación de la garantía bancaria, etc.

Tras numerosos diálogos, estas solicitudes y demandas de derechos aún no se han atendido por completo. El contenido se limita a reconocer los problemas sin ofrecer una solución clara. Por lo tanto, algunas personas han expresado su frustración por tener que realizar tanto esfuerzo para reclamar sus derechos, los cuales estaban claramente estipulados en el contrato de compraventa.

Los clientes que adquirieron apartamentos en los complejos residenciales A5 y A6 han mantenido numerosos diálogos con la promotora, pero aún no se ha llegado a una solución definitiva.

Por ejemplo, el Sr. P.D.T., un cliente que firmó un contrato con Gamuda Land para comprar un apartamento en el bloque P1 del complejo Diamond Alnata (A5a) el 4 de septiembre de 2020, declaró que, debido al incumplimiento por parte del promotor del plazo de entrega, ya no confiaba en el proyecto y decidió rescindir el contrato de compraventa según los términos del mismo.

El 9 de noviembre de 2022, el Sr. T. envió una notificación de rescisión de contrato a Gamuda Land, solicitando al promotor que activara los términos acordados en el contrato de compraventa. El 18 de noviembre de 2022, el Sr. T. continuó enviando una solicitud de pago al promotor, exigiendo que Gamuda Land efectuara el pago completo.

En lugar de respetar los derechos del cliente estipulados en los términos y condiciones, el 5 de diciembre de 2022, Gamuda Land invitó al Sr. T. a una reunión para tratar el retraso en la entrega y le ofreció promociones y descuentos en las tarifas de servicio. Sin embargo, el Sr. T. rechazó las promociones ofrecidas.

“No pueden ofrecer esos ascensos para eludir su responsabilidad por la demora en la entrega. También le pedí al promotor que me proporcionara los documentos legales y una copia del contrato de garantía firmado, pero no lo hicieron. Debido a estos problemas con el proyecto y la conducta del promotor, ya no quiero quedarme con este apartamento”, dijo el Sr. T. con enojo.

Como último recurso, tras numerosos intentos infructuosos de reclamar sus derechos, el Sr. T. presentó recientemente una demanda civil contra la promotora Gamuda Land ante el Tribunal Popular del Distrito de Tan Phu para exigir sus derechos legítimos.

Numerosos clientes se congregaron en las oficinas de Gamuda Land para firmar una petición dirigida a las autoridades, con la esperanza de que la constructora les devolviera el dinero de las viviendas que habían comprado, de conformidad con la sanción impuesta por el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh. Asimismo, exigieron que la constructora cumpliera con los términos de sus contratos.

Se sabe que, si bien los contratos de compra de apartamentos en los bloques A5 y A6 del proyecto del Complejo Deportivo y Zona Residencial Tan Thang - Ciudad Celadon se firmaron hace mucho tiempo, no fue hasta el 8 de mayo que el Departamento de Construcción de la Ciudad de Ho Chi Minh emitió un documento que autoriza a Gamuda Land a vender viviendas en construcción.

Según este documento, el proyecto está autorizado a vender viviendas sobre plano, concretamente 160 apartamentos en el edificio A5 y 1.153 apartamentos en el edificio A6.

En relación con este proyecto, el 13 de abril, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió una resolución imponiendo sanciones administrativas a Gamuda Land por infringir la normativa sobre "recaudación ilegal de fondos" en el proyecto del complejo de apartamentos A5. Gamuda Land fue multada con 900 millones de VND y se le ordenó devolver el capital recaudado ilegalmente.

¿Esto constituye el delito de "engaño a los clientes"?

Desde una perspectiva legal, el abogado Diep Nang Binh, director del bufete Tinh Thong, considera que, para realizar negocios con viviendas en construcción, el inversor debe cumplir las condiciones para que los bienes inmuebles en construcción se destinen a la actividad comercial, tal como se estipula en el artículo 55 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, antes de ofrecerlos a la venta.

Específicamente, el inversor debe contar con los siguientes documentos: certificado de derechos de uso del suelo, expediente del proyecto, planos de diseño de la construcción aprobados por la autoridad competente, permiso de construcción (si fuera necesario) y documentos que certifiquen la finalización de la construcción de la infraestructura técnica correspondiente según el cronograma del proyecto; en el caso de edificios de apartamentos o edificios de uso mixto destinados a fines residenciales en construcción, debe existir un certificado de finalización de los cimientos del edificio.

Antes de vender o arrendar viviendas en construcción, el promotor debe notificar por escrito a la agencia provincial de gestión de viviendas que dichas viviendas cumplen las condiciones para su venta o arrendamiento.

Por lo tanto, cuando no se ha obtenido el permiso de construcción y no se han cumplido las condiciones para la venta de viviendas en construcción, el inversor que celebra contratos de compraventa con los clientes está actuando ilegalmente. Este acto puede ser objeto de enjuiciamiento penal por el delito de engaño a los clientes si, tras la investigación, el organismo investigador verifica que existen elementos suficientes para configurar dicho delito.

Abogado Diep Nang Binh - Jefe del bufete de abogados Tinh Thong.

Según lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 198 del Código Penal de 2015, modificado y complementado en 2017, engañar a los clientes puede entenderse como la compraventa de bienes o la prestación de servicios en la que el pesaje, la medición, el recuento o el cálculo de los bienes o servicios sean fraudulentos, o se utilicen otros métodos engañosos en el proceso de compraventa para obtener beneficios ilícitos”, analizó el abogado Diep Nang Binh.

Por el contrario, si el acto de engañar a los clientes no reúne los elementos que constituyen el delito de engaño a los clientes según lo estipulado en el Código Penal de 2015, el infractor estará sujeto a las sanciones administrativas previstas en el artículo 61 del Decreto 98/2020/ND-CP, con una multa máxima de 20.000.000 VND.

Además, el infractor podrá ver revocada su licencia comercial, certificado de aptitud comercial o certificado profesional por un período de 1 a 3 meses, o sus operaciones suspendidas por un período de 1 a 3 meses por violaciones de las normas establecidas en los apartados 4 y 5 de este artículo en casos de violaciones reiteradas o reincidencia.

Además, muchos clientes también han expresado su preocupación sobre si sus contratos de compraventa con Gamuda Land quedarán invalidados debido a que el promotor firmó los contratos antes de cumplir las condiciones de venta, y sobre si sus derechos estarán protegidos en virtud de dichos contratos.

Respecto a este asunto, el abogado Diep Nang Binh declaró que, según los artículos 123 a 129, 407 y 408 del Código Civil de 2015, los contratos civiles son inválidos en ocho casos: contratos inválidos por violación de prohibiciones legales o moral social; contratos inválidos por falsificación; contratos inválidos por establecimiento y ejecución por menores, personas que carecen de capacidad jurídica, personas con dificultades para comprender y controlar sus acciones o personas con capacidad jurídica limitada; contratos inválidos por error; contratos inválidos por engaño, amenazas o coacción; contratos inválidos por falta de comprensión y control del constituyente sobre sus acciones; contratos inválidos por incumplimiento de requisitos formales; y contratos inválidos por imposibilidad de cumplimiento del objeto del contrato.

Por lo tanto, si se cumple alguna de las condiciones anteriores, el contrato puede ser nulo. Sin embargo, existen dos tipos de contratos nulos: los contratos totalmente nulos y los contratos parcialmente nulos.

En caso de nulidad total del contrato, las partes deberán restablecer el estado original y devolverse mutuamente lo recibido. Si no fuera posible la devolución en especie, se deberá proceder a la devolución en dinero, salvo en los casos en que los bienes, frutos o beneficios obtenidos hayan sido confiscados conforme a la ley. En caso de nulidad parcial del contrato, las partes continuarán cumpliendo la parte válida restante.

"Si las cláusulas del contrato para este proyecto, tales como: penalización para el vendedor por retraso en la entrega del 18% anual; el vendedor debe compensar al comprador con un 30% si este desea rescindir el contrato debido al retraso en la entrega, siguen siendo válidas, entonces las partes deben llevar a cabo la transacción exactamente como se comprometieron", analizó el abogado Diep Nang Binh.

En respuesta a las inquietudes de los lectores, el Periódico de Periodistas y Opinión Pública también envió preguntas al inversionista, Gamuda Land, para aclarar la información publicada y preguntar sobre las medidas que tomará para resolver los derechos de los clientes de acuerdo con el contrato firmado. Sin embargo, tras enviar la información y las preguntas hace varios días, Gamuda Land aún no ha respondido.

Gia Nguyen - Le Phong

Según la información disponible en el sitio web de Gamuda Land, esta es la división de desarrollo inmobiliario de Gamuda Berhad, un grupo líder malasio en construcción y desarrollo de infraestructuras. Con más de 25 años de experiencia en desarrollo urbano y de rascacielos, Gamuda Land ha construido 12 desarrollos urbanos y 9 proyectos integrados de gran escala en Malasia, Singapur, Vietnam y Australia, con un valor bruto de desarrollo total (GDV) que supera los 5.500 millones de dólares estadounidenses.

Tras su entrada en el mercado vietnamita en 2007, Gamuda Land está invirtiendo actualmente en dos zonas urbanas: Gamuda City, un proyecto urbanístico de 274 hectáreas en el distrito de Hoang Mai, Hanoi , y Celadon City, un proyecto urbanístico de 82 hectáreas en el distrito de Tan Phu, Ciudad Ho Chi Minh.

Además, Gamuda Land promocionó recientemente el proyecto Elysian en la calle Lo Lu n.° 170 (barrio Truong Thanh, distrito 9, distrito Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh) como su segundo proyecto en la ciudad. Se trata de un proyecto de condominios desarrollado para aprovechar la creciente infraestructura de transporte de la zona, que abarca 3 hectáreas y comprende cerca de 1400 apartamentos.

Fuente: https://www.congluan.vn/gamuda-land-ban-nha-khi-du-an-celadon-city-chua-du-phap-ly-khach-hang-khon-kho-di-doi-quyen-loi-post248013.html