Se acusó a Gamuda Land de no cumplir deliberadamente sus compromisos.

Al no poder proporcionar la documentación legal, Gamuda Land tarda en entregar el proyecto de Ciudad Celadón. Muchos clientes quieren rescindir el contrato y exigen una indemnización.

Recientemente, muchos clientes que compraron casas en el complejo de apartamentos A5, parte del proyecto Tan Thang Sports Complex and Residential Area (nombre comercial Celadon City, ubicado en el lote número 39, mapa número 40, en el barrio Son Ky, distrito Tan Phu, Ciudad Ho Chi Minh) informaron al periódico Journalist and Public Opinion que el inversor, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), no cumplió con los términos del contrato de venta y no proporcionó suficientes documentos legales para responder las preguntas de los clientes.

Según algunos clientes que compraron apartamentos en la subdivisión Diamond Analta, el inversor les firmó un contrato de compraventa desde mediados de 2019 hasta casi finales de 2020. La fecha límite para la entrega de la casa está establecida en el segundo trimestre de 2022, junto con el retraso permitido de 90 días, luego, a principios del cuarto trimestre de 2022, Gamuda Land es responsable de entregar la casa al cliente.

Proyecto del complejo deportivo y residencial Tan Thang - Ciudad Celadón

Sin embargo, en el momento mencionado, Gamuda Land aún no había finalizado el proyecto. No fue hasta enero de 2023 que algunos clientes recibieron una notificación de Gamuda Land, solicitando el cumplimiento de sus obligaciones financieras para proceder con la entrega de la vivienda. Por lo tanto, este inversor se retrasó aproximadamente cuatro meses en la entrega y, a partir de entonces, surgieron nuevos conflictos entre clientes e inversores relacionados con los términos del contrato de compraventa.

En concreto, según el contrato de compraventa firmado por Gamuda Land con el cliente, el artículo 11.7a sobre "Penalización por demora en la entrega" también estipula que si el comprador ha cumplido la obligación de pago según lo prescrito pero el vendedor no entrega el apartamento al comprador, el vendedor tendrá que pagar un interés del 18%/año calculado sobre el valor total de los pagos del precio de compra que el vendedor haya recibido efectivamente del comprador por cada día de retraso en la entrega, calculado desde la fecha de finalización del período de retraso en la entrega permitido hasta la fecha de notificación de entrega cuando el apartamento haya cumplido las condiciones para la entrega según lo prescrito.

Además, según el artículo 11.7b del contrato, si el vendedor persiste en el impago de la vivienda una vez finalizado el plazo de entrega tardía, ambas partes podrán acordar otra fecha de entrega, y el vendedor seguirá pagando los intereses de demora durante dicho plazo. Otra opción es que el comprador rescinda unilateralmente el contrato, aplicándose el artículo 18.4 del contrato.

Edificios en la zona Diamond Alnata - Complejo de apartamentos A5.

El artículo 18.4 del presente contrato de compraventa también estipula que Gamuda Land debe reembolsar el dinero recibido del cliente (sin intereses), pagar el interés de demora calculado sobre el importe total recibido, calculado desde el momento de la terminación del período de entrega tardía permitido hasta la fecha efectiva del aviso de terminación del contrato.

Además, Gamuda Land también debe pagar una multa equivalente al 30% del precio de compra por incumplimiento del contrato y compensar cualquier daño real sufrido por el comprador debido al incumplimiento del contrato por parte del vendedor.

Con las condiciones claras mencionadas, un grupo de clientes no aceptó la entrega tardía y solicitó la rescisión del contrato conforme al Artículo 11.7b y el cumplimiento de las responsabilidades del inversor conforme al Artículo 18.4. Además, algunos clientes solo solicitaron a Gamuda Land el pago de un interés moratorio del 18% anual sobre el importe pagado según las condiciones del contrato.

Gamuda Land fue multada por recaudar capital ilegalmente, los clientes perdieron la confianza y quisieron cancelar el contrato.

Para reclamar derechos legítimos, en las sesiones de trabajo, algunos clientes solicitaron a Gamuda Land que proporcionara documentos legales completos del proyecto, tales como documentos que confirmen la elegibilidad para vender y arrendar futuros proyectos de vivienda emitidos por el Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, documentos que confirmen la elegibilidad para la aceptación, documentos que aprueben garantías bancarias, etc.

Tras numerosos diálogos, estas solicitudes y demandas de derechos no se han satisfecho plenamente. El contenido se limita al reconocimiento, sin una dirección clara para su resolución. Por lo tanto, algunas personas han expresado su frustración por tener que dedicar mucho esfuerzo a reclamar sus derechos, claramente estipulados en el contrato de compraventa.

Los clientes que compraron apartamentos en los complejos de apartamentos A5 y A6 han tenido muchos diálogos con el inversor pero no han llegado a un resultado final.

Por ejemplo, en el caso del Sr. P.D.T, un cliente que firmó un contrato con Gamuda Land para comprar un apartamento en el bloque base P1 del área Diamond Alnata (A5a) el 4 de septiembre de 2020, dijo que debido a que el inversor violó el plazo de entrega y ya no confiaba en este proyecto, el cliente decidió rescindir el contrato de venta de acuerdo con los términos del contrato.

El 9 de noviembre de 2022, el Sr. T. envió una notificación de rescisión del contrato a Gamuda Land, solicitando al inversor que activara los términos acordados en el contrato de compraventa. El 18 de noviembre de 2022, el Sr. T. continuó enviando una solicitud de pago al inversor para que Gamuda Land realizara el pago completo.

En lugar de cumplir con los derechos del cliente estipulados en los términos, el 5 de diciembre de 2022, Gamuda Land invitó al Sr. T. a trabajar en el problema de la demora en la entrega y le comunicó que enviarían a los clientes promociones y tarifas de servicio reducidas. Sin embargo, el Sr. T. no aceptó las promociones ofrecidas.

No pueden ofrecer tales promociones para deslindarse de la responsabilidad por el retraso en la entrega. También le pedí al inversor que me proporcionara documentos legales y una copia del contrato de garantía al firmar el contrato, pero no pudieron proporcionármelos. Los problemas de este proyecto y el comportamiento del inversor me han hecho perder las ganas de quedarme con este apartamento —dijo el Sr. T. molesto.

Como último recurso, después de muchos intentos infructuosos de reclamar sus derechos, el Sr. T. tuvo que presentar recientemente una demanda civil contra el inversor Gamuda Land en el Tribunal Popular del Distrito de Tan Phu para reclamar sus derechos legítimos.

Numerosos clientes se congregaron en las oficinas de Gamuda Land para firmar una petición a las autoridades, con la esperanza de que el inversor les reembolsara el dinero invertido en sus viviendas, de acuerdo con la sanción del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh. Al mismo tiempo, también exigieron que el inversor cumpliera con los términos del contrato.

Se sabe que, aunque el contrato de compraventa de los apartamentos de los edificios A5 y A6 del complejo deportivo y residencial Tan Thang - Celadon City se firmó hace mucho tiempo, recién el 8 de mayo el Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh emitió un documento que permite a Gamuda Land vender futuras viviendas.

Según este documento, el proyecto podrá vender en el futuro 160 apartamentos en el complejo A5 y 1.153 apartamentos en el complejo A6.

En relación con este proyecto, el 13 de abril, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh también emitió una decisión para sancionar administrativamente a Gamuda Land por la infracción de la "Movilización ilegal de capital" en el proyecto del Complejo de Apartamentos A5, antes mencionado. Gamuda Land fue multada con 900 millones de dongs y obligada a devolver el capital movilizado ilegalmente.

¿Constituye el delito de “Engañar al cliente”?

Mirando el caso desde una perspectiva legal, el abogado Diep Nang Binh, director de la oficina legal Tinh Thong Luat, dijo que para hacer negocios en viviendas futuras, antes de vender bienes raíces, los inversores deben cumplir con las condiciones para que los bienes raíces futuros se pongan en el negocio, como se prescribe en el artículo 55 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014.

En concreto, el inversor deberá contar con todos los siguientes documentos: Documentos sobre derechos de uso de suelo, documentos del proyecto, planos de construcción aprobados por autoridades competentes, Permiso de Construcción en los casos en que se requiera Permiso de Construcción, documentos sobre aceptación de la finalización de la construcción de la infraestructura técnica correspondiente al avance del proyecto; En caso de edificios de apartamentos o edificios de uso mixto con fines residenciales a construir en el futuro, deberá existir un registro de aceptación de la finalización de la cimentación de dicho edificio.

Antes de vender o arrendar una vivienda futura, el inversor debe notificar por escrito a la agencia provincial de gestión de viviendas que la vivienda es elegible para la venta o el arrendamiento.

Así, al no existir permiso de construcción ni condiciones suficientes para iniciar la venta de la futura vivienda, el inversor ha firmado un contrato de compraventa con los clientes, lo cual es ilegal. Este acto puede ser perseguido por el delito de engaño a los clientes si, tras la investigación, el organismo investigador verifica que existen suficientes elementos para constituir un delito.

Abogado Diep Nang Binh - Jefe del despacho jurídico Tinh Thong Luat.

"De acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1, Artículo 198 del Código Penal de 2015, modificado y complementado en 2017, engañar a los clientes puede entenderse como comprar, vender bienes o prestar servicios pesando, midiendo, contando, calculando bienes o servicios o utilizando otros trucos engañosos en la compra y venta para obtener ganancias ilegales", analizó el abogado Diep Nang Binh.

Por el contrario, si el acto de engañar a los clientes no constituye el delito de engaño a los clientes según las disposiciones del Código Penal de 2015, el infractor será sancionado administrativamente de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 61 del Decreto 98/2020/ND-CP con una multa máxima de VND 20.000.000.

Además, al sujeto que cometa el hecho se le podrá revocar la Licencia Comercial, el Certificado de Elegibilidad Comercial o el Certificado de Ejercicio por un período de 1 a 3 meses o suspender sus operaciones por un período de 1 a 3 meses por las infracciones especificadas en las Cláusulas 4 y 5 de este Artículo en caso de infracciones múltiples o reincidentes.

Además, muchos clientes también expresaron su preocupación sobre si el contrato de venta entre el cliente y Gamuda Land sería inválido porque el inversor firmó el contrato cuando no se cumplían las condiciones para la apertura a la venta, y si los derechos del cliente estarían garantizados bajo este contrato o no.

Con respecto a este tema, el abogado Diep Nang Binh dijo, de conformidad con los artículos 123 a 129, artículo 407, artículo 408 del Código Civil de 2015. Los contratos civiles son inválidos en 8 casos: Los contratos son inválidos debido a la violación de las prohibiciones de la ley, contrarios a la ética social; Los contratos civiles son inválidos debido a la falsificación; Los contratos son inválidos debido al establecimiento y ejecución por menores, personas sin capacidad de acto civil, personas con dificultad de percepción, control de conducta, personas con capacidad limitada de acto civil; Los contratos son inválidos debido a errores; Los contratos son inválidos debido al engaño, amenazas, coerción; Los contratos son inválidos debido al establecimiento de la persona que no percibe ni controla su comportamiento; Los contratos son inválidos debido al incumplimiento de las regulaciones sobre la forma; Los contratos son inválidos debido a tener un objeto irrealizable.

Por lo tanto, si se cumple alguna de las condiciones anteriores, el contrato puede ser nulo. Sin embargo, existen dos tipos de contratos nulos: contratos totalmente nulos y contratos parcialmente nulos.

En caso de nulidad total del contrato, las partes restablecerán su estado original y se reembolsarán mutuamente lo recibido. Si no se puede restituir en especie, se deberá restituir en efectivo, salvo en los casos en que los bienes, beneficios y ganancias obtenidos sean confiscados conforme a lo dispuesto por la ley. En caso de nulidad parcial del contrato, la parte restante válida seguirá siendo ejecutada por las partes.

"Si los términos del contrato de este proyecto son los siguientes: Multa al vendedor por entrega tardía del 18%/año; el vendedor debe compensar el 30% si el comprador quiere rescindir el contrato debido a la entrega tardía de la parte que aún es válida en el contrato, entonces las partes deben llevar a cabo la transacción exactamente como se comprometieron", analizó el abogado Diep Nang Binh.

En respuesta a las inquietudes de los lectores, el periódico "Periodistas y Opinión Pública" también envió preguntas al inversor Gamuda Land para aclarar la información y, al mismo tiempo, conocer las medidas que se tomarán próximamente para atender los intereses de los clientes, según el contrato firmado. Sin embargo, tras varios días de envío de información y preguntas, Gamuda Land aún no ha recibido respuesta.

Gia Nguyen - Le Phong

Según la información publicada en el sitio web de Gamuda Land, esta es la división de desarrollo inmobiliario de Gamuda Berhad, el grupo líder en construcción e infraestructura de Malasia. Con más de 25 años de experiencia en desarrollo urbano y de rascacielos, Gamuda Land ha construido hasta la fecha 12 áreas urbanas y 9 proyectos integrados de rascacielos a gran escala en Malasia, Singapur, Vietnam y Australia, con un valor total de desarrollo (VDV) de más de 5.500 millones de dólares.

Gamuda Land ingresó al mercado vietnamita en 2007 y actualmente está invirtiendo en dos áreas urbanas: Gamuda City con una escala de 274 hectáreas en el distrito de Hoang Mai, Hanoi y Celadon City con un área de 82 hectáreas en el distrito de Tan Phu, Ciudad Ho Chi Minh.

Además, recientemente, el proyecto Elysian, ubicado en la calle Lo Lu 170 (Truong Thanh, Distrito 9, Thu Duc, Ciudad Ho Chi Minh), también fue promovido por Gamuda Land como el segundo proyecto de este inversor en Ciudad Ho Chi Minh. Se trata de un proyecto de apartamentos de 3 hectáreas, con casi 1400 apartamentos, que anticipa el desarrollo de la infraestructura vial en esta zona.

Fuente: https://www.congluan.vn/gamuda-land-ban-nha-khi-du-an-celadon-city-chua-du-phap-ly-khach-hang-khon-kho-di-doi-quyen-loi-post248013.html