Gamuda Land fue acusada de incumplir deliberadamente sus compromisos.

Al no poder presentar la documentación legal, Gamuda Land retrasa la entrega del proyecto Ciudad Celadón. Muchos clientes desean rescindir el contrato y exigen una indemnización.

Recientemente, muchos clientes que compraron casas en el Complejo de Apartamentos A5, parte del proyecto del Complejo Deportivo y Área Residencial Tan Thang (nombre comercial Celadon City, ubicado en la parcela número 39, mapa número 40, en el barrio Son Ky, distrito Tan Phu, Ciudad Ho Chi Minh) han informado al periódico Periodist and Public Opinion que el inversor, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), no cumplió con los términos del contrato de compraventa y no proporcionó documentos legales suficientes para responder a las preguntas de los clientes.

Según algunos clientes que compraron apartamentos en la urbanización Diamond Analta, firmaron un contrato de compraventa con el inversor desde mediados de 2019 hasta casi finales de 2020. El plazo para la entrega de la vivienda se establece en el segundo trimestre de 2022, junto con el retraso permitido de 90 días, y luego, a principios del cuarto trimestre de 2022, Gamuda Land es responsable de entregar la vivienda al cliente.

Proyecto del Complejo Deportivo y Zona Residencial Tan Thang - Ciudad Celadón

Sin embargo, en la fecha mencionada, Gamuda Land aún no había finalizado el proyecto. No fue sino hasta enero de 2023 que algunos clientes recibieron una notificación de Gamuda Land solicitando el cumplimiento de sus obligaciones financieras para proceder con la entrega de la vivienda. Por lo tanto, este inversor se retrasó aproximadamente cuatro meses en la entrega y, a partir de entonces, surgieron conflictos adicionales entre clientes e inversores relacionados con los términos del contrato de compraventa.

Específicamente, según el contrato de compraventa firmado por Gamuda Land con el cliente, el artículo 11.7a sobre "Penalización por retraso en la entrega" también estipula que si el comprador ha cumplido con la obligación de pago según lo prescrito, pero el vendedor no entrega el apartamento al comprador, el vendedor deberá pagar intereses al 18% anual calculados sobre el valor total de los pagos del precio de compra que el vendedor haya recibido efectivamente del comprador por cada día de retraso en la entrega, calculado desde la fecha de finalización del período de retraso en la entrega permitido hasta la fecha del aviso de entrega cuando el apartamento haya cumplido con las condiciones de entrega prescritas.

Además, según el artículo 11.7b del contrato, si el vendedor continúa sin entregar el apartamento una vez finalizado el plazo de entrega diferida permitido, ambas partes pueden acordar una nueva fecha de entrega. Durante este período, el vendedor seguirá abonando los intereses por demora. Otra opción es que el comprador rescinda unilateralmente el contrato, aplicándose en tal caso el artículo 18.4.

Edificios en la zona de Diamond Alnata - Complejo de apartamentos A5.

El artículo 18.4 de este contrato de compraventa también estipula que Gamuda Land debe devolver el dinero recibido del cliente (sin intereses), pagar los intereses por demora en la entrega calculados sobre el importe total recibido, desde el momento de finalización del período de demora permitido hasta la fecha efectiva de la notificación de rescisión del contrato.

Además, Gamuda Land también deberá pagar una multa equivalente al 30% del precio de compra por incumplimiento de contrato y compensar cualquier daño real sufrido por el comprador debido al incumplimiento de contrato por parte del vendedor.

Con los términos claramente expuestos, un grupo de clientes no aceptó la entrega tardía y solicitó la rescisión del contrato de conformidad con el artículo 11.7b y el cumplimiento de las responsabilidades del inversor según el artículo 18.4. Además, algunos clientes solo solicitaron a Gamuda Land el pago de un interés penal del 18% anual sobre el importe pagado según los términos del contrato.

Gamuda Land fue multada por captar capital ilegalmente, los clientes perdieron la confianza y quisieron cancelar el contrato.

Para reclamar sus derechos legítimos, en las sesiones de trabajo algunos clientes solicitaron a Gamuda Land que proporcionara la documentación legal completa del proyecto, como documentos que confirmaran la elegibilidad para vender y arrendar futuros proyectos de vivienda emitidos por el Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, documentos que confirmaran la elegibilidad para la aceptación, documentos que aprobaran las garantías bancarias, etc.

Tras numerosos diálogos, estas solicitudes y las demandas de derechos no se han atendido por completo. El asunto se limita al reconocimiento, sin ofrecer una solución clara. Por ello, algunas personas han manifestado su frustración por tener que invertir tanto esfuerzo para reclamar sus derechos, los cuales estaban claramente estipulados en el contrato de compraventa.

Los clientes que compraron apartamentos en los complejos de apartamentos A5 y A6 han mantenido numerosos diálogos con el inversor, pero no han llegado a un resultado final.

Por ejemplo, en el caso del Sr. P.D.T., un cliente que firmó un contrato con Gamuda Land para comprar un apartamento en el bloque base P1 del área Diamond Alnata (A5a) el 4 de septiembre de 2020, dijo que debido a que el inversor violó el plazo de entrega y ya no tenía confianza en este proyecto, el cliente decidió rescindir el contrato de compraventa de acuerdo con los términos del contrato.

El 9 de noviembre de 2022, el Sr. T. envió a Gamuda Land una notificación de rescisión de contrato, solicitando al inversor que activara los términos acordados en el contrato de compraventa. El 18 de noviembre de 2022, el Sr. T. continuó enviando una solicitud de pago al inversor para que Gamuda Land efectuara el pago completo.

En lugar de respetar los derechos del cliente estipulados en los términos, el 5 de diciembre de 2022, Gamuda Land invitó al Sr. T. a abordar el problema del retraso en la entrega y le comunicó que enviarían promociones y tarifas de servicio reducidas a los clientes. Sin embargo, el Sr. T. no aceptó las promociones ofrecidas.

«No pueden ofrecer este tipo de promociones para eludir su responsabilidad por el retraso en la entrega. Además, le pedí al inversor que me proporcionara la documentación legal y una copia del contrato de garantía al firmar el contrato, pero se negó a hacerlo. Los problemas de este proyecto y la actitud del inversor me han hecho desistir de quedarme con este apartamento», expresó el Sr. T. visiblemente molesto.

Como último recurso, después de muchos intentos infructuosos de reclamar sus derechos, el Sr. T. recientemente tuvo que presentar una demanda civil contra el inversor Gamuda Land en el Tribunal Popular del Distrito de Tan Phu para reclamar sus derechos legítimos.

Numerosos clientes se congregaron frente a las oficinas de Gamuda Land para firmar una petición dirigida a las autoridades, con la esperanza de que el inversor les reembolsara el dinero invertido en sus viviendas, de acuerdo con la sanción impuesta por el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh. Asimismo, solicitaron que el inversor cumpliera con los términos del contrato.

Se sabe que, si bien el contrato de compraventa de los apartamentos de los edificios A5 y A6 del proyecto del complejo deportivo y residencial Tan Thang - Celadon City se firmó hace mucho tiempo, recién el 8 de mayo el Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh emitió un documento que autoriza a Gamuda Land a vender futuras viviendas.

Según este documento, el proyecto está autorizado a vender futuras viviendas para 160 apartamentos en el complejo de apartamentos A5 y 1.153 apartamentos en el complejo de apartamentos A6.

En relación con este proyecto, el 13 de abril, el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh emitió una resolución para sancionar administrativamente a Gamuda Land por la infracción de "movilización ilegal de capital" en el proyecto del Complejo de Apartamentos A5 mencionado anteriormente. Gamuda Land fue multada con 900 millones de VND y obligada a devolver el capital movilizado ilegalmente.

¿Constituye esto el delito de "engañar a los clientes"?

Analizando el caso desde una perspectiva legal, el abogado Diep Nang Binh, director del bufete Tinh Thong Luat, afirmó que para hacer negocios en el sector de la vivienda de nueva construcción, antes de vender bienes inmuebles, los inversores deben cumplir las condiciones para la puesta en marcha de este tipo de propiedades, tal como se prescribe en el artículo 55 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014.

Específicamente, el inversor debe tener todos los siguientes documentos: Documentos sobre derechos de uso del suelo, documentos del proyecto, planos de construcción aprobados por las autoridades competentes, Permiso de Construcción en los casos en que sea necesario, documentos de aceptación de la finalización de la construcción de la infraestructura técnica correspondiente al avance del proyecto; En el caso de edificios de apartamentos o edificios de uso mixto con fines residenciales que se construirán en el futuro, debe existir un registro de aceptación de la finalización de los cimientos de ese edificio.

Antes de vender o arrendar futuras viviendas, el inversor debe notificar por escrito a la agencia provincial de gestión de vivienda que la vivienda es apta para la venta o el arrendamiento.

Así pues, al no existir permiso de construcción ni condiciones suficientes para la venta de futuras viviendas, el inversor ha suscrito un contrato de compraventa con los clientes, lo cual es ilegal. Este acto puede ser procesado por el delito de estafa si, tras la investigación, el organismo competente verifica que existen elementos suficientes para constituir un delito.

Abogado Diep Nang Binh - Jefe del despacho jurídico Tinh Thong Luat.

Según lo dispuesto en la Cláusula 1 del Artículo 198 del Código Penal de 2015, modificado y complementado en 2017, engañar a los clientes puede entenderse como comprar, vender bienes o prestar servicios pesando, midiendo, contando, calculando bienes o servicios o utilizando otros trucos engañosos en la compra y venta para obtener ganancias ilegales”, analizó el abogado Diep Nang Binh.

Por el contrario, si el acto de engañar a los clientes no constituye el delito de engaño a los clientes según lo dispuesto en el Código Penal de 2015, el infractor será sancionado administrativamente de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 61 del Decreto 98/2020/ND-CP con una multa máxima de 20.000.000 VND.

Además, al sujeto que cometa el acto se le podrá revocar su licencia comercial, certificado de elegibilidad comercial o certificado de práctica por un período de 1 a 3 meses o suspender sus operaciones por un período de 1 a 3 meses por violaciones especificadas en las cláusulas 4 y 5 de este artículo en caso de violaciones múltiples o reincidentes.

Además, muchos clientes también expresaron su preocupación sobre si el contrato de compraventa entre el cliente y Gamuda Land sería inválido debido a que el inversor firmó el contrato cuando no se cumplían las condiciones para la apertura a la venta, y sobre si los derechos del cliente estarían garantizados o no bajo este contrato.

Respecto a este asunto, el abogado Diep Nang Binh declaró: «De conformidad con los artículos 123 a 129, 407 y 408 del Código Civil de 2015, los contratos civiles son nulos en ocho casos: son nulos por contravenir prohibiciones legales o contrarias a la ética social; son nulos por falsificación; son nulos cuando son otorgados y ejecutados por menores de edad, personas sin capacidad jurídica, personas con dificultades de percepción o control de la conducta, o personas con capacidad jurídica limitada; son nulos por errores; son nulos por engaño, amenazas o coacción; son nulos cuando son otorgados por una persona incapaz de percibir o controlar su conducta; son nulos cuando no cumplen con las normas de forma; y son nulos cuando su objeto es irrealizable».

Por lo tanto, si se cumple alguna de las condiciones anteriores, el contrato puede ser nulo. Sin embargo, existen dos tipos de contratos nulos: contratos totalmente nulos y contratos parcialmente nulos.

En caso de que el Contrato sea totalmente inválido, las partes deberán restablecer su estado original y devolverse mutuamente lo recibido. Si no fuera posible la devolución en especie, deberá devolverse en efectivo, salvo en los casos en que los bienes, beneficios y ganancias obtenidos sean confiscados conforme a la ley. En caso de que el Contrato sea parcialmente inválido, las partes continuarán cumpliendo la parte válida restante.

Si los términos del contrato de este proyecto son los siguientes: Penalización al vendedor por retraso en la entrega del 18% anual; el vendedor debe compensar el 30% si el comprador desea rescindir el contrato debido al retraso en la entrega de la parte que aún es válida en el contrato, entonces las partes deben llevar a cabo la transacción exactamente como se comprometieron”, analizó el abogado Diep Nang Binh.

En respuesta a las inquietudes de los lectores, el periódico Periodistas y Opinión Pública envió preguntas al inversor Gamuda Land para que aclarara la información difundida y, al mismo tiempo, para conocer las medidas que tomará para proteger los intereses de los clientes, de acuerdo con el contrato firmado. Sin embargo, tras varios días de enviar información y preguntas, Gamuda Land aún no ha respondido a estas cuestiones.

Gia Nguyen - Le Phong

Según la información publicada en el sitio web de Gamuda Land, esta es la división de desarrollo inmobiliario de Gamuda Berhad, el grupo líder en construcción y desarrollo de infraestructura de Malasia. Con más de 25 años de experiencia en desarrollo urbano y de rascacielos, Gamuda Land ha construido hasta la fecha 12 áreas urbanas y 9 proyectos integrados de gran envergadura en Malasia, Singapur, Vietnam y Australia, con un valor bruto de desarrollo (VBD) total superior a los 5.500 millones de dólares estadounidenses.

Gamuda Land, que entró en el mercado vietnamita en 2007, actualmente está invirtiendo en dos áreas urbanas: Gamuda City, con una superficie de 274 hectáreas en el distrito de Hoang Mai, Hanoi , y Celadon City, con una superficie de 82 hectáreas en el distrito de Tan Phu, Ciudad Ho Chi Minh.

Además, recientemente, Gamuda Land promocionó el proyecto Elysian, ubicado en la calle Lo Lu n.° 170 (Truong Thanh, distrito 9, Thu Duc, Ciudad Ho Chi Minh), como su segundo proyecto en la ciudad. Este complejo residencial de apartamentos, con una superficie de 3 hectáreas y cerca de 1400 viviendas, se diseñó para anticiparse al desarrollo de la infraestructura vial en la zona.

Fuente: https://www.congluan.vn/gamuda-land-ban-nha-khi-du-an-celadon-city-chua-du-phap-ly-khach-hang-khon-kho-di-doi-quyen-loi-post248013.html