Precios inmobiliarios anormalmente altos debido al creciente número de personas que compran bienes raíces para ahorrar

La burbuja inmobiliaria alimentada por intereses creados.

Español En la mañana del 28 de octubre, durante el debate en el salón de la Asamblea Nacional sobre el Informe de la Delegación de Supervisión y el proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional sobre los resultados de la supervisión temática sobre "la implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de viviendas sociales desde 2015 hasta finales de 2023", el delegado Ta Van Ha (delegación de Quang Nam ) señaló que la realidad del mercado inmobiliario que experimenta aumentos repentinos y pronunciados de precios, además de obstáculos institucionales y políticos, muestra signos de manipulación, inflación de precios y la creación de una burbuja inmobiliaria por un grupo de intereses creados.

Un delegado de la provincia de Quang Nam declaró: «Es necesario evaluar el problema con precisión y exactitud, y a partir de ahí identificar soluciones específicas y fundamentales. El proyecto de resolución ha evaluado las limitaciones, pero estas se refieren principalmente a políticas y leyes. Sin embargo, aún existen factores inusuales, como aumentos repentinos de precios de dos a tres veces, que no se ajustan a la situación general ni a las necesidades de la población».

Representante Ta Van Ha (Delegación de Quang Nam). Foto: Asamblea Nacional

Según el Sr. Ha, una solución para reducir los precios del mercado inmobiliario son los bonos inmobiliarios. Sin embargo, actualmente, estos bonos se emiten con tasas de interés del 12-15%, más una comisión de emisión de aproximadamente el 3%. Por lo tanto, el objetivo de emitir bonos inmobiliarios y la deuda pendiente de vencimiento en este sector se encuentran bajo una enorme presión. Si no se controla estrictamente para recuperar y desarrollar el mercado inmobiliario, la emisión de bonos será ineficaz. Pagar tasas de interés tan altas durante aproximadamente tres años fácilmente representa una carga para el Estado y la población. Incluso podría provocar un aumento de la morosidad y, potencialmente, impagos.

"Por lo tanto, es improbable que el mercado inmobiliario se desacelere en el futuro cercano y que la gente no tenga la oportunidad de acceder a él. Por ello, es necesario estudiar soluciones y realizar inspecciones y revisiones exhaustivas para restablecer y desarrollar fundamentalmente el mercado inmobiliario de forma saludable y adecuada", sugirió el delegado Ta Van Ha.

Delegado Hoang Van Cuong, delegación de Hanoi

Tras apreciar altamente el informe de la Delegación de Supervisión sobre "la implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de viviendas sociales desde 2015 hasta fines de 2023", el delegado Hoang Van Cuong (Delegación de Hanoi) también sugirió que se debería establecer un mecanismo profesional de gestión del intercambio de bienes raíces.

Según el delegado Hoang Van Cuong, los precios inmobiliarios inusualmente altos se deben al creciente número de personas que compran bienes raíces para acumular, lo que provoca que un gran flujo de dinero se dirija a los bienes raíces en lugar de a los negocios y la producción; la oferta de bienes raíces es cada vez más escasa; y además, las fuerzas del mercado, como los corredores y subastadores, empujan intencionalmente los precios hacia arriba para obtener ganancias.

"El problema más importante es que los precios inmobiliarios en las grandes ciudades son muy altos y suben constantemente, superando la capacidad de la gran mayoría de las personas que necesitan vivienda, mientras que los ingresos inmobiliarios son bajos en comparación con el costo de la inversión inicial", comentó el Sr. Cuong.

Eliminación de los "cuellos de botella" institucionales

Después de revisar el Informe de Seguimiento, el delegado Dang Bich Ngoc (delegación de Hoa Binh) enfatizó que, con el fin de eliminar rápidamente los cuellos de botella institucionales y resolver definitivamente los problemas legales con los proyectos, se han emitido muchas políticas y leyes que gestionan el mercado inmobiliario, contribuyendo a crear un marco legal para el desarrollo del mercado inmobiliario y la vivienda social.

El representante Dang Bich Ngoc afirmó que el informe también señala que la financiación del presupuesto estatal para programas de crédito preferencial para vivienda social sigue siendo baja, el proceso y los procedimientos de préstamo a través del Banco de Política Social siguen siendo complejos y superpuestos; el monto máximo del préstamo para los beneficiarios de la política social es bajo y no se ajusta a las condiciones socioeconómicas…

Representante Dang Bich Ngoc (Delegación de Hoa Binh). Foto: Asamblea Nacional

Dadas estas deficiencias, el representante Dang Bich Ngoc argumentó que la supervisión suprema de la Asamblea Nacional sobre la implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de viviendas sociales es extremadamente necesaria y oportuna, especialmente para identificar los "cuellos de botella" institucionales que deben abordarse en el futuro.

Por lo tanto, los delegados sugirieron que el Gobierno continúe revisando a fondo las deficiencias y limitaciones de las políticas y leyes en la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de la vivienda social.

Además de los 22 problemas y deficiencias políticas y legales que persisten tras la promulgación de la Ley de Negocios Inmobiliarios, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Tierras de 2024, es necesario continuar la revisión e investigación para proponer soluciones rápidas e integrales que permitan eliminar rápidamente los obstáculos institucionales, resolver adecuadamente y abordar definitivamente los proyectos inmobiliarios que enfrentan dificultades, obstáculos legales y estancamiento debido a los prolongados procesos de implementación y los cambios legislativos a lo largo del tiempo, cumpliendo así con los requisitos para el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario y la vivienda social, sugirió la Sra. Ngoc.

Al mismo tiempo, según la delegación de Hoa Binh, las deficiencias y superposiciones institucionales señaladas en el informe de seguimiento constituyen una base fundamental para que los organismos encargados de la redacción actualicen, investiguen y modifiquen los proyectos de ley a partir de esta sesión, especialmente las leyes de planificación urbana y rural y la Ley de Inversión Pública. En particular, es necesario estudiar la normativa destinada a promover la descentralización y la delegación de competencias a las localidades para fortalecer el papel, la iniciativa y la responsabilidad de los gobiernos locales, de acuerdo con sus capacidades y en relación con la asignación de recursos.

Al compartir su opinión sobre la implementación efectiva de soluciones institucionales, el delegado Duong Khac Mai (delegación de Dak Nong) argumentó que las políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de viviendas sociales no han seguido el ritmo del rápido desarrollo del mercado. Algunas regulaciones carecen de coherencia y uniformidad entre las leyes del sector inmobiliario y las regulaciones conexas, como las leyes de tierras y vivienda.

Además, la responsabilidad del Estado en la gestión del sector inmobiliario es deficiente y poco clara, lo que afecta la eficacia de la gestión. La práctica de declarar precios de transferencia de terrenos inferiores a su valor real para evadir impuestos sigue siendo común. La normativa sobre la elegibilidad para las políticas de vivienda social y el proceso de inversión en suelo para el desarrollo de viviendas sociales aún presenta deficiencias.

Representante Duong Khac Mai (Delegación de Dak Nong). Foto: Asamblea Nacional

Según los delegados, estas deficiencias y limitaciones se deben a la falta de una previsión exhaustiva de las condiciones del mercado y a la incapacidad del personal asesor para evaluar y analizar la normativa legal. La estructura inmobiliaria es inadecuada y no existe una normativa unificada sobre la proporción de suelo destinado a vivienda social y apartamentos de lujo. Implementar el seguimiento y la declaración de precios durante la certificación notarial, así como de los precios reales de las transacciones inmobiliarias, resulta muy difícil.

Ante esta situación, el delegado Duong Khac Mai propuso: «Es necesario continuar implementando eficazmente el conjunto de soluciones institucionales en el futuro. Continuar revisando, modificando y perfeccionando leyes relevantes como la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios. Construir un sistema de información del mercado inmobiliario transparente y de fácil acceso para que la gente comprenda claramente los precios de los terrenos y así limitar la especulación y la inflación. Asimismo, el delegado propuso que el Ministerio de Construcción asesore sobre la emisión de mecanismos y políticas para gestionar estrictamente a los inversores en proyectos de vivienda social; y, al mismo tiempo, coordinar la evaluación y revisión de las dificultades y obstáculos en las políticas de crédito preferencial para la vivienda social».

Fuente: https://vov.vn/chinh-polit/gia-bat-dong-san-cao-bat-thuong-do-nguoi-mua-bat-dong-san-de-tich-luy-tang-cao-post1131459.vov