Los precios de los apartamentos sólo suben, no bajan, los precios de alquiler se mantienen "sin cambios", condiciones para la recuperación forzosa de tierras

Los edificios de apartamentos siguen siendo un "punto caliente" en el mercado, casi 4.000 apartamentos antiguos en la ciudad de Ho Chi Minh están a punto de ser renovados y se está utilizando un nuevo método para calcular el impuesto sobre la renta personal cuando se transfieren los derechos de uso de la tierra... estas son las últimas noticias inmobiliarias.

En el mercado del norte, los apartamentos son un segmento que recibirá una atención significativa en 2024. (Foto: Linh An)

Edificios de apartamentos: un punto caliente en el mercado.

Recientemente, Batdongsan.com.vn organizó el evento "Descripción general del mercado inmobiliario vietnamita 2024 y enfoque en Da Nang ".

En el seminario, el Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn, afirmó que los edificios de apartamentos son un tipo de propiedad que disfruta de un interés relativamente estable y un crecimiento de precios en el mercado.

En concreto, el precio medio de venta de apartamentos en 2021 osciló entre 34 y 37 millones de VND/m². En 2022, el precio medio de venta de apartamentos osciló entre 38 y 40 millones de VND/m². En 2023, el precio medio de venta de apartamentos osciló entre 39 y 42 millones de VND/m². En 2024, el precio medio de venta de apartamentos osciló entre 45 y 51 millones de VND/m².

En contraste con la continua tendencia al alza en los precios de venta, los precios de alquiler de apartamentos se han mantenido prácticamente sin cambios en los últimos años. En 2021, el precio promedio de alquiler de un apartamento era de 10 millones de VND al mes. Para 2023 y 2024, el precio promedio de alquiler de un apartamento había ascendido ligeramente a 12 millones de VND al mes.

En particular, en el mercado del norte, los apartamentos son un segmento que recibirá una atención significativa en 2024. Los mercados líderes en términos de interés en apartamentos incluyen Hanoi y Hung Yen, con un crecimiento del 7% en comparación con el segundo trimestre de 2024, seguidos de Hai Phong con un crecimiento del 6%.

En Hanoi, los proyectos de apartamentos que recibieron el mayor interés de los usuarios en el tercer trimestre de 2024 son Hanoi Melody Residence con un aumento del 88% en el interés, Heritage West Lake con un aumento del 87%, Sunshine Green Iconic con un aumento del 76%, Sunshine Golden River con un aumento del 74% y The Sapphire – Vinhomes Smart City con un aumento del 58%.

En Ciudad Ho Chi Minh, los proyectos de apartamentos que recibieron el mayor interés de los usuarios en el tercer trimestre de 2024 son Lavida Plus con un aumento del 258% en el interés, Celesta Rise con un aumento del 198%, el área urbana de Van Phuc City con un aumento del 57%, The Opera Residence con un aumento del 55%, Thu Thiem Green House con un aumento del 55% y The Beverly Solari – Vinhomes Grand Park con un aumento del 46%.

En comparación con el mismo período del año pasado, los proyectos de apartamentos con los mayores aumentos de precio en el mercado de Hanói incluyen Times City (39%), Goldmark City (38%), Vinhomes Ocean Park Gia Lam (38%), Vinhomes D'Capital (27%) y Vinhomes Smart City (26%). En Ciudad Ho Chi Minh, los proyectos de apartamentos con los mayores aumentos de precio son Lavida Plus (24%), The Era Town (19%), Masteri Thao Dien (18%), The Opera Residence (13%) y Empire City Thu Thiem (13%).

Según el Sr. Quoc Anh, los apartamentos de lujo y alta gama están representando gradualmente una mayor proporción de la oferta de apartamentos en las principales ciudades, específicamente en los tres mercados clave del país: Hanói, Ciudad Ho Chi Minh y Da Nang. Cabe destacar que los apartamentos de lujo en Da Nang muestran un buen crecimiento tanto en precios de venta como en el interés, mientras que el mercado en las otras dos ciudades principales, Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, tiende a mantenerse estancado.

Según datos de Batdongsan.com.vn, el precio de los apartamentos de lujo en Hanoi disminuyó de 136 millones de VND/m2 en el segundo trimestre de 2024 a 132 millones de VND/m2 en el tercer trimestre de 2024. Durante el mismo período, el precio de venta de apartamentos de lujo en Ciudad Ho Chi Minh aumentó de 113 millones de VND/m2 a 121 millones de VND/m2.

El precio de los apartamentos de lujo en Da Nang aumentó de 106 millones de VND/m² a 111 millones de VND/m². Da Nang también registra el mayor interés en apartamentos de lujo del mercado, con un aumento de 240 a 260 puntos.

Mientras tanto, en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói se registró una disminución en el interés. En concreto, el interés por los apartamentos de lujo en Hanói disminuyó de 109 a 107 puntos, y en Ciudad Ho Chi Minh, de 50 a 45 puntos.

El Sr. Quoc Anh afirmó que los residentes de Hanói buscan cada vez más apartamentos de lujo y muestran gran interés en zonas como Hung Yen, Da Nang y Hai Phong . En cuanto al porcentaje de interés en apartamentos de lujo por región, Hung Yen lidera con un 44%, seguida de Da Nang con un 15% y Hai Phong con un 9%. Estas tres zonas también son las que registran el mayor número de búsquedas de apartamentos de lujo en el mercado.

Según el subdirector general de Batdongsan.com.vn, una característica destacada en el segmento de apartamentos de lujo son los inmuebles de marca. "Las residencias de marca son proyectos inmobiliarios de alta gama desarrollados en colaboración con marcas reconocidas. Estos proyectos ofrecen servicios y comodidades de lujo, con diseños sofisticados. Las principales razones por las que los consumidores eligen comprar inmuebles de marca incluyen: servicios y comodidades (34%), potencial de rentabilidad (25%), mantenimiento y administración de edificios (23%) y reconocimiento de marca (10%)".

Casi 4.000 apartamentos antiguos en Ciudad Ho Chi Minh están a punto de ser renovados.

El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió recientemente un documento que asigna a las agencias pertinentes la tarea de abordar las dificultades y obstáculos en la reparación de apartamentos y áreas comunes en edificios de apartamentos administrados por el Centro de Gestión de Vivienda e Inspección de Construcción, bajo el Departamento de Construcción.

Anteriormente, a fines de julio, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh asignó 3.944 apartamentos de propiedad estatal a los Comités Populares de distritos, condados y la ciudad de Thu Duc para que estas localidades aprobaran planes de gestión y uso para fines de reasentamiento.

El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh ha solicitado a los distritos, condados y la ciudad de Thu Duc que informen detalladamente sobre el número real de apartamentos que requieren reparación, así como sobre el progreso y el plan de reasentamiento. Con base en este plan, el Centro de Gestión de Viviendas e Inspección de la Construcción reparará los apartamentos y las áreas comunes de los edificios.

Cerca de 4.000 unidades de apartamentos han sido asignadas a varias localidades, divididas en 3 grupos.

En concreto, el Grupo 1 incluye todos los apartamentos vacíos en edificios de apartamentos públicos que aún no han sido asignados para su uso. El Grupo 2 incluye apartamentos vacíos que aún no han sido asignados para su uso, intercalados con apartamentos que sí lo han sido, pero para los cuales no se ha constituido una junta de administración del edificio.

Para los apartamentos pertenecientes a los dos grupos antes mencionados, el Centro de Gestión de Vivienda e Inspección de Construcción tomará la iniciativa en las reparaciones, asegurándose de que el progreso esté de acuerdo con las propuestas de las autoridades locales.

El grupo 3 está formado por apartamentos vacíos, intercalados con otros que ya han sido ocupados y en los que se ha constituido una junta de administración de condominios.

Para este grupo, el Centro de Administración de Vivienda e Inspección de Construcción está encargado de reparar los apartamentos, coordinar con la junta directiva e informar al Departamento de Construcción sobre el plan de reparación de las áreas comunes del edificio de apartamentos.

Nuevo método para calcular el impuesto sobre la renta de las personas físicas en caso de transmisión de derechos de uso de terrenos.

Anteriormente, la renta imponible derivada de la transferencia de derechos de uso del suelo se determinaba según el precio de transferencia de cada transacción. Sin embargo, con la nueva normativa de la Ley de Suelo de 2024, el método de cálculo ha cambiado.

Este es un aspecto destacable de la Ley de Tierras de 2024, que modifica la normativa sobre la renta personal gravable (IRPF) procedente de actividades de transmisión de inmuebles.

Anteriormente, la renta imponible proveniente de la transmisión de bienes inmuebles estaba regulada en la Cláusula 1, Artículo 14 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de 2007 (modificada y complementada por la Ley Nº 71/2014/QH13), que estipulaba que la renta imponible proveniente de la transmisión de bienes inmuebles se determinaba como el precio de transferencia de cada transacción.

Sin embargo, la citada normativa ha sido modificada y completada por el artículo 247 de la Ley de Tierras de 2024, que entró en vigor el 1 de agosto.

En consecuencia, la renta imponible proveniente de la transmisión de bienes inmuebles se determina como el precio de transferencia de cada operación; en el caso de transmisión de derechos de uso de terrenos, la renta imponible se calcula con base en el precio del terreno en la tabla de precios de terrenos.

Así, la Ley de Tierras de 2024 ha añadido normas para la determinación de la renta personal imponible en casos de transmisión de derechos de uso de suelo. En concreto, a partir del 1 de agosto, la renta personal imponible derivada de la transmisión de derechos de uso de suelo se determinará en función del precio del suelo indicado en la tabla de precios de terrenos.

Mientras tanto, los ingresos imponibles provenientes de otras actividades de transferencia de bienes inmuebles (excluidos los derechos de uso de la tierra) todavía se determinan en función del precio de transferencia de cada transacción.

Según la Ley de Tierras de 2024, a partir de 2026 los Comités Populares provinciales emitirán anualmente listas de precios de tierras para reflejar los precios del mercado, en lugar de cada cinco años como lo estipulaban las regulaciones anteriores.

Actualmente, en muchas localidades, la lista de precios de tierras emitida por el Comité Popular Provincial de conformidad con la Ley de Tierras de 2013 continúa aplicándose hasta el 31 de diciembre de 2025.

Mientras tanto, en Ciudad Ho Chi Minh, a fines de octubre, después de casi tres meses de recibir comentarios, brindar explicaciones y hacer ajustes, el Comité Popular de la Ciudad emitió oficialmente una decisión para ajustar la lista de precios de tierras para 2020. Esta lista de precios de tierras se aplicará desde el 31 de octubre de 2024 hasta el 31 de diciembre de 2025.

En la nueva lista de precios, los precios de los terrenos agrícolas se ajustan multiplicando la lista de precios de 2020 por el coeficiente de ajuste correspondiente (coeficiente K) para cada zona y ubicación. En comparación con los precios anteriores, los precios de los terrenos agrícolas han aumentado ligeramente.

En el caso de terrenos residenciales, si el precio del terreno en 2020, después de ser multiplicado por el coeficiente K, es solo el 30% del precio de mercado, entonces la lista de precios del terreno ajustada será aproximadamente el 50% del precio de mercado.

Los precios de terrenos más altos en Ciudad Ho Chi Minh se encuentran en terrenos a lo largo de las calles Nguyen Hue, Dong Khoi y Le Loi, en el Distrito 1, alcanzando los 687,2 millones de VND/m². En comparación con el precio de los terrenos de 2020 multiplicado por un factor (567 millones de VND/m²), los precios ajustados de los terrenos en estas calles han aumentado en 120,2 millones de VND/m², o un 21 %.

Sin embargo, esta cifra ha disminuido significativamente en comparación con el borrador publicado para comentarios públicos a fines de julio, cuando el precio propuesto para terrenos residenciales a lo largo de las tres carreteras mencionadas anteriormente era de 810 millones de VND/m2.

El precio más bajo del terreno en Ciudad Ho Chi Minh se encuentra en la zona residencial de Thieng Lieng, en el distrito de Can Gio, con 2,3 millones de VND/m². En la lista de precios de 2020, al multiplicarlo por el coeficiente K, el precio del terreno en esta zona era de tan solo 170.000 VND/m². Tras el ajuste, el precio del terreno se ha multiplicado por 13,5.

Condiciones para la recuperación obligatoria de tierras

¿Cuáles son las condiciones para hacer cumplir una decisión de recuperación de tierras?

La cláusula 2 del artículo 89 de la Ley de Tierras de 2024 (vigente a partir de agosto de 2024) estipula que la ejecución de las decisiones de recuperación de tierras se llevará a cabo cuando se cumplan las siguientes condiciones:

a) La decisión de revocación de tierras ha entrado en vigor, pero el propietario de la tierra se niega a cumplirla después de que el Comité Popular de la comuna, el Comité del Frente de la Patria de Vietnam de la comuna donde se encuentra la tierra y la agencia de gestión de tierras o la unidad/organización responsable de la compensación, el apoyo y el reasentamiento han intentado persuadirlos;

b) La decisión de hacer cumplir la decisión de recuperación de tierras se ha publicado en la sede del Comité Popular a nivel comunal y en el lugar de reunión común del área residencial donde se está recuperando la tierra;

c) La decisión de ejecutar la resolución de recuperación de tierras haya entrado en vigor;

d) La persona sujeta a ejecución haya recibido la decisión sobre la ejecución de la resolución efectiva de recuperación de tierras.

Si la persona sujeta a ejecución se niega a aceptar la decisión de ejecución o está ausente cuando se dicta la decisión de ejecución, el Comité Popular a nivel comunal levantará un acta.

Por tanto, la ejecución de las decisiones de recuperación de tierras sólo podrá llevarse a cabo cuando se cumplan todas las condiciones prescritas anteriormente.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html