Los edificios de apartamentos siguen siendo el "punto caliente" del mercado, casi 4.000 apartamentos antiguos en la ciudad de Ho Chi Minh están a punto de ser reparados, nuevo método de cálculo del impuesto sobre la renta personal al transferir derechos de uso de la tierra... son las últimas noticias inmobiliarias.
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| En el mercado del norte, los apartamentos serán el segmento que recibirá mayor atención en 2024. (Foto: Linh An) |
Apartamento - punto caliente del mercado
Recientemente, Batdongsan.com.vn organizó el evento "Descripción general del mercado inmobiliario de Vietnam 2024 y Da Nang Focus".
En la conferencia, el Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn, dijo que los apartamentos son un tipo de propiedad con un nivel de interés y crecimiento de precios bastante estable en el mercado.
En concreto, el precio medio de venta de los apartamentos en 2021 osciló entre 34 y 37 millones de VND/m². En 2022, entre 38 y 40 millones de VND/m². En 2023, entre 39 y 42 millones de VND/m². En 2024, entre 45 y 51 millones de VND/m².
A diferencia de la continua tendencia al alza de los precios de venta, el precio del alquiler de apartamentos prácticamente no ha variado significativamente en los últimos años. En 2021, el precio promedio de alquiler de apartamentos era de 10 millones de VND al mes. Entre 2023 y 2024, el precio promedio de alquiler de apartamentos aumentó a 12 millones de VND al mes.
En particular, en el mercado del norte, los apartamentos son el segmento que recibirá una atención positiva en 2024. Los mercados líderes en términos de interés en apartamentos incluyen Hanoi y Hung Yen con una tasa de crecimiento del 7% en comparación con el segundo trimestre de 2024, seguidos de Hai Phong con una tasa de crecimiento del 6%.
En Hanoi, los proyectos de apartamentos que recibieron el mayor interés de los usuarios en el tercer trimestre de 2024 son Hanoi Melody Residence con un aumento de interés del 88%, Heritage West Lake aumentó un 87%, Sunshine Green Iconic aumentó un 76%, Sunshine Golden River aumentó un 74%, The Sapphire - Vinhomes Smart City aumentó un 58%.
En Ciudad Ho Chi Minh, los proyectos de apartamentos que están recibiendo la mayor atención de los usuarios en el tercer trimestre de 2024 son Lavida Plus con un aumento del 258% en el interés, Celesta Rise con un aumento del 198% en el interés, área urbana de Van Phuc City con un aumento del 57%, The Opera Residence con un aumento del 55%, Thu Thiem Green House con un aumento del 55%, The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park con un aumento del 46%.
Español En comparación con el mismo período del año pasado, los proyectos de apartamentos con los mejores aumentos de precio en el mercado de Hanoi incluyen Times City con un aumento del 39%, Goldmark City con un aumento del 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lam con un aumento del 38%, Vinhomes D'Capital con un aumento del 27%, Vinhomes Smart City con un aumento del 26%. En Ciudad Ho Chi Minh, los proyectos de apartamentos con los mejores aumentos de precio en el mercado son Lavida Plus con un aumento del 24%, The Era Town con un aumento del 19%, Masteri Thao Dien con un aumento del 18%, The Opera Residence con un aumento del 13%, Empire City Thu Thiem con un aumento del 13%.
Según el Sr. Quoc Anh, los apartamentos de lujo y alta gama están ocupando gradualmente una mayor proporción de la oferta de apartamentos en las principales ciudades, concretamente en los tres mercados clave del país: Hanói, Ciudad Ho Chi Minh y Da Nang. Cabe destacar que los apartamentos de lujo en Da Nang muestran un buen crecimiento tanto en precio de venta como en interés, mientras que el mercado en las otras dos ciudades principales, Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, tiende a mantenerse estancado.
Según datos de Batdongsan.com.vn, el precio de los apartamentos de lujo en Hanoi disminuyó de VND 136 millones/m2 en el segundo trimestre de 2024 a VND 132 millones/m2 en el tercer trimestre de 2024. Durante el mismo período, el precio de venta de apartamentos de lujo en Ciudad Ho Chi Minh aumentó de VND 113 millones/m2 a VND 121 millones/m2.
El precio de los apartamentos de lujo en Da Nang aumentó de 106 millones de VND/m² a 111 millones de VND/m². Da Nang también es el mercado con mayor interés en apartamentos de lujo, con un aumento de 240 a 260 puntos porcentuales.
Mientras tanto, en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói se registró una disminución en el interés. En concreto, el interés por apartamentos de lujo en Hanói disminuyó de 109 a 107 puntos, y en Ciudad Ho Chi Minh, de 50 a 45 puntos.
El Sr. Quoc Anh afirmó que los hanoístas buscan cada vez más apartamentos de lujo y prestan especial atención a las zonas de Hung Yen, Da Nang y Hai Phong . En cuanto al interés en el segmento de apartamentos de lujo por zona, Hung Yen ocupa el primer lugar con un 44%, Da Nang el segundo con un 15% y Hai Phong el tercero con una tasa de búsqueda del 9%. Estas son también las tres zonas con mayor número de búsquedas de apartamentos de lujo en el mercado.
Según el subdirector general de Batdongsan.com.vn, lo más destacado del segmento de apartamentos de lujo son los productos inmobiliarios de marca. "Branded Residence" es un proyecto inmobiliario de alta gama desarrollado en colaboración con marcas reconocidas. Estos proyectos ofrecen servicios y comodidades de lujo con diseños elegantes. Las principales razones por las que los consumidores deciden comprar propiedades de marca incluyen: servicios y comodidades (34%), potencial de rentabilidad (25%), mantenimiento y administración de edificios (23%) y reconocimiento de marca (10%).
Casi 4.000 apartamentos antiguos en Ciudad Ho Chi Minh están a punto de ser reparados.
El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh acaba de emitir un documento que asigna agencias para resolver las dificultades y problemas en la reparación de apartamentos y propiedades comunes en edificios de apartamentos administrados por el Centro de Gestión de Vivienda e Inspección de Construcción, Departamento de Construcción.
Anteriormente, a finales de julio, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh asignó 3.944 apartamentos de propiedad estatal a los Comités Populares de los distritos y de la ciudad de Thu Duc para que estas localidades pudieran aprobar planes de gestión y uso para fines de reasentamiento.
El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh exige a los distritos y a la ciudad de Thu Duc que informen detalladamente sobre el número real de apartamentos que requieren reparación, así como sobre el progreso y el plan de reasentamiento. Con base en dicho plan, el Centro de Gestión de Viviendas e Inspección de la Construcción reparará los apartamentos y las áreas comunes de los edificios.
Cerca de 4.000 viviendas distribuidas por localidades se dividen en 3 grupos.
En concreto, el grupo 1 incluye todos los apartamentos en edificios de apartamentos de propiedad pública que aún están vacíos y no se han asignado para su uso. El grupo 2 incluye apartamentos vacíos que no se han asignado para su uso, ubicados entre apartamentos que sí se han asignado para su uso, pero que aún no han establecido una junta de administración.
Para los departamentos de los dos grupos antes mencionados, el Centro de Inspección de Construcción y Administración de Vivienda presidirá la reparación, velando por el avance de acuerdo a las propuestas de las localidades.
El grupo 3 incluye apartamentos vacíos, ubicados entre otros apartamentos que han sido dispuestos para su uso y han establecido una junta de administración de apartamentos.
Para este grupo, el Centro de Administración de Vivienda e Inspección de Construcción está asignado para reparar los apartamentos, coordinar con la junta administrativa e informar al Departamento de Construcción el plan de reparación de la propiedad común del edificio de apartamentos.
Nueva forma de calcular el IRPF al transferir derechos de uso del suelo
Según la normativa anterior, la renta imponible derivada de la transferencia de derechos de uso del suelo se determinaba como el precio de transferencia en cada caso. Sin embargo, con la nueva normativa de la Ley de Suelos de 2024, el método de cálculo ha cambiado.
Se trata de un contenido destacable de la Ley del Suelo 2024 al modificar la normativa sobre las rentas sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante IRPF) procedentes de actividades de transmisión de inmuebles.
Anteriormente, la renta imponible proveniente de la transmisión de bienes inmuebles estaba regulada en la Cláusula 1, Artículo 14 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de 2007 (modificada y complementada por la Ley Nº 71/2014/QH13), que estipula que la renta imponible proveniente de la transmisión de bienes inmuebles se determina como el precio de transferencia en cada ocasión.
Sin embargo, la normativa antes mencionada ha sido modificada y complementada por el artículo 247 de la Ley de Tierras de 2024, vigente desde el 1 de agosto.
En consecuencia, la renta imponible proveniente de la transmisión de un inmueble se determina según el precio de la transmisión en cada caso; en el caso de transmisión de derechos de uso del terreno, la renta imponible se calcula según el precio del terreno que figura en la lista de precios del mismo.
Así, la Ley de Tierras de 2024 ha añadido normas para la determinación de la renta imponible en caso de transferencia de derechos de uso de tierras. En concreto, a partir del 1 de agosto, la renta imponible derivada de la transferencia de derechos de uso de tierras se determina según el precio de la tierra indicado en la tabla de precios de tierras.
Mientras tanto, los ingresos imponibles provenientes de otras transferencias de bienes inmuebles (no derechos de uso de tierras) todavía se determinan en función del precio de transferencia en cada ocasión.
Según la Ley de Tierras de 2024, a partir de 2026 los Comités Populares provinciales emitirán listas de precios de tierras una vez al año para mantenerse al día con el mercado, en lugar de cada 5 años como estipulaban las regulaciones anteriores.
Actualmente, en muchas localidades, la lista de precios de tierras emitida por el Comité Popular Provincial de acuerdo a las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013 continúa aplicándose hasta el 31 de diciembre de 2025.
En Ciudad Ho Chi Minh, a finales de octubre, tras casi tres meses de recibir comentarios, explicaciones y ajustes pertinentes, el Comité Popular de la Ciudad emitió oficialmente la decisión de ajustar la lista de precios de terrenos de 2020. Esta lista se aplicará del 31 de octubre de 2024 al 31 de diciembre de 2025.
En la nueva lista de precios, los precios de los terrenos agrícolas se ajustan multiplicando los precios de los terrenos de la lista de precios de 2020 por el coeficiente de ajuste (coeficiente K) correspondiente a cada zona y ubicación. En comparación con el precio anterior, el precio ajustado de los terrenos agrícolas ha aumentado ligeramente.
En el caso de terrenos residenciales, si el precio del terreno en 2020, después de multiplicarlo por el coeficiente K, es solo el 30% del precio de mercado, la lista de precios del terreno ajustada es aproximadamente el 50% del precio de mercado.
El precio más alto del suelo residencial en Ciudad Ho Chi Minh corresponde a terrenos en tres rutas: Nguyen Hue, Dong Khoi y Le Loi, Distrito 1, con 687,2 millones de VND/m². En comparación con el precio del suelo en 2020 multiplicado por el coeficiente (567 millones de VND/m²), el precio ajustado del suelo residencial en las rutas mencionadas aumentó en 120,2 millones de VND/m², lo que equivale a un 21 %.
Sin embargo, esta cifra ha disminuido significativamente en comparación con el borrador publicado para comentarios a finales de julio, cuando el precio propuesto del terreno en las tres rutas era de 810 millones de VND/m2.
El precio más bajo del terreno en la ciudad se encuentra en la zona residencial de Thieng Lieng, en el distrito de Can Gio, con 2,3 millones de VND/m². En la lista de precios de 2020, al multiplicarlo por el coeficiente K, el precio del terreno en esta zona es de tan solo 170.000 VND/m². Tras el ajuste, el precio del terreno se ha multiplicado por 13,5.
Condiciones para la adquisición obligatoria de tierras
¿Cuáles son las condiciones para hacer cumplir las decisiones de recuperación de tierras?
La cláusula 2 del artículo 89 de la Ley de Tierras de 2024 (vigente a partir de agosto de 2024) estipula que la ejecución de las decisiones de recuperación de tierras se lleva a cabo cuando se cumplen las siguientes condiciones:
a) La decisión de recuperación de tierras ha entrado en vigor, pero la persona cuya tierra se ha recuperado no cumple con la decisión de recuperación de tierras después de que el Comité Popular de la comuna, el Comité del Frente de la Patria de Vietnam de la comuna donde se recuperó la tierra y el organismo de gestión de tierras competente o la unidad u organización que realiza la tarea de compensación, apoyo y reasentamiento se han movilizado y persuadido;
b) La decisión de hacer efectiva la decisión de recuperación de tierras se ha publicado en la sede del Comité Popular a nivel comunal y en el lugar de vivienda común del área residencial donde se recupera la tierra;
c) La decisión de ejecutar la resolución de recuperación de tierras haya entrado en vigor;
d) La persona sujeta a ejecución haya recibido la resolución de ejecutar la decisión de recuperación efectiva de tierras.
En caso de que la persona sujeta a ejecución se niegue a recibir la decisión de ejecución o se encuentre ausente cuando se notifique la misma, el Comité Popular a nivel comunal levantará acta.
Por tanto, la ejecución de las decisiones de recuperación de tierras sólo podrá llevarse a cabo cuando se cumplan todas las condiciones prescritas anteriormente.
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Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thu-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html
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