Se espera un aumento en la oferta inmobiliaria cuando entre en vigor la Ley de Tierras (modificada)

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La Ley de Tierras (modificada) que entra en vigor tendrá impactos positivos en el mercado inmobiliario.

El Sr. Dinh Minh Tuan, Director de Batdongsan.com.vn Región Sur, comentó que la Ley de Tierras (enmendada) tendrá un impacto positivo en el mercado inmobiliario vietnamita. En consecuencia, contribuirá a un aumento sostenible de los precios de la tierra, ya que promoverá precios cercanos al precio de mercado y mejorará la eficiencia en su uso. Específicamente, la Ley de Tierras (enmendada) eliminará el marco de precios de la tierra y los determinará según el mecanismo del mercado. Esto garantiza el derecho a compensación para quienes tengan tierras sujetas a recuperación; incluye regulaciones sobre tierras combinadas con usos múltiples, la conversión de tierras agrícolas y la contribución a la acumulación de tierras para la producción; el derecho a arrendamiento, empresas conjuntas y asociaciones para unidades de servicio público; la transferencia de tierras agrícolas para quienes no participan directamente en la producción agrícola; y la ampliación de los casos de conversión de uso de la tierra.

Según el Sr. Tuan, todas las regulaciones mencionadas mejorarán la eficiencia del uso del suelo, contribuyendo al aumento del precio de los terrenos agrícolas y no comerciales, lo que a su vez incrementará los precios de los bienes raíces en general. Además, también mejorará la oferta inmobiliaria. Una de las razones por las que muchos proyectos se retrasan durante largos periodos es la dificultad para desalojar el terreno debido a la insuficiente compensación. Por lo tanto, el mecanismo de fijación de precios basado en la realidad del mercado facilitará la implementación más rápida del fondo de tierras.

Según el Sr. Tuan, si bien antes el acceso a la tierra no estaba claramente regulado, ahora existen regulaciones específicas en la Ley de Tierras (enmendada), que incluyen: determinar qué tipo de tierra puede utilizarse para el comercio; qué tipo de tierra satisface qué necesidades debe ser objeto de licitación y subasta de derechos de uso de la tierra. Cuando los inversores en proyectos inmobiliarios cuenten con métodos y regulaciones más claros para acceder a fondos de tierras, la oferta de productos en el mercado inmobiliario ya no será tan escasa como ahora.

La Ley de Tierras (enmendada) también incluye disposiciones para ampliar el acceso a la tierra a más personas, protegiendo mejor sus derechos. Estas disposiciones incluyen la ampliación del alcance de los derechos de uso de la tierra para los ciudadanos vietnamitas, incluidos los residentes en el extranjero, y políticas de tierras para minorías étnicas. Asimismo, la Ley de Tierras (enmendada) estipula los derechos e intereses de las personas cuyas tierras se recuperan, la implementación de la planificación del uso del suelo, los procedimientos administrativos y la concesión de certificados a personas y empresas, por ejemplo, la recepción de transferencias de proyectos inmobiliarios y la prórroga automática de tierras agrícolas.

Sin embargo, el Sr. Tuan afirmó que los negocios inmobiliarios no deben esperar demasiado con la entrada en vigor de la Ley de Tierras (enmendada), ya que contribuirá a la rápida recuperación del mercado inmobiliario, ya que su asimilación e implementación demorará entre 8 y 12 meses. Esta es también la razón por la que la Asamblea Nacional la aprobó anticipadamente, para que, de aquí a 2025, los actores del mercado inmobiliario puedan debatir, comprender y elaborar planes de adaptación y aplicación.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Vo Hong Thang, Director de Desarrollo de Proyectos del Grupo DKRA, afirmó que si los precios de los terrenos se ajustan al mercado, los costos del proyecto sin duda aumentarán, pero el corredor legal ayudará a las empresas a reducir los gastos financieros derivados de la prolongación del proyecto y otros costos no especificados. "El 70 % de las dificultades de los negocios inmobiliarios se deben a problemas legales, incluyendo numerosos problemas con la valoración de terrenos, el marco de precios de compensación de terrenos...; normalmente, el desarrollo de un proyecto, desde el inicio de los trámites legales hasta su comercialización, toma entre uno y tres años", afirmó el Sr. Thang.

Sin embargo, en realidad, muchos proyectos inmobiliarios tardan entre 5 y 7 años más de lo previsto en completar los trámites legales, y si se estancan, pueden extenderse indefinidamente. Si los costos superan la estimación inicial, el inversor los incluirá en el precio de venta. Esto provoca congestión de la oferta, pérdida de flujo de caja y el aumento del precio de la vivienda a lo largo de los años. Por lo tanto, la Ley de Tierras (enmendada) eliminará las barreras legales que se consideran causantes de costos innecesarios para las empresas.

Mientras tanto, el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), afirmó que las leyes recientemente aprobadas (enmendadas), como la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada), no entrarán en vigor hasta enero de 2025, lo que significa que persistirán algunos problemas legales. Esta ley es el tema que mayor impacto tiene en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, incluyendo políticas crediticias, tasas de interés de préstamos bancarios, bonos, etc. Por lo tanto, la VARS recomienda que el Gobierno emita pronto decretos y circulares que detallen y guíen la implementación de la Ley de Tierras (enmendada), para garantizar que entre en vigor simultáneamente con la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada).

Muchos expertos inmobiliarios también predicen que, a corto plazo, la nueva lista de precios de terrenos tendrá cierto impacto en el sector inmobiliario. Sin embargo, a largo plazo, la entrada en vigor de la Ley de Terrenos, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) resolverá los problemas de solapamiento e inconsistencia que han dificultado la inversión y las actividades comerciales del sector inmobiliario; los inversores también tendrán un acceso más fácil al terreno; los costos de desarrollo de proyectos también tendrán la oportunidad de reducirse gracias a la simplificación del proceso de finalización legal; y los precios de los productos también se ajustarán a un nivel razonable.

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