Serie de magnates "se caen de los caballos"
El mercado inmobiliario chino ha enfrentado una prolongada turbulencia. La promotora inmobiliaria privada Country Garden incumplió recientemente el pago de sus bonos en dólares estadounidenses, lo que pone de relieve la difícil situación de la empresa, ya que el sector inmobiliario chino no muestra señales de recuperación.
Country Garden incumplió un pago de intereses de $15.4 millones de sus bonos en dólares estadounidenses al final de un período de gracia de 30 días, tras incumplir la fecha límite de pago original del 17 de septiembre. El impago de intereses por parte de Country Garden durante el período de gracia que finalizó la semana pasada se considera un evento de incumplimiento, según un aviso enviado a los tenedores de bonos.
El impago quedó prácticamente confirmado después de que la compañía anunciara la semana pasada que preveía no poder cumplir con todas sus obligaciones de deuda externa a tiempo. Country Garden podría estar planeando una de las mayores reestructuraciones de deuda de la historia de China.
Country Garden también ha visto caer sus ventas recientemente y miles de proyectos de desarrollo se han estancado en toda China, lo que pone de relieve las dificultades de Beijing para hacer frente a la prolongada crisis que ha sacudido a la segunda economía más grande del mundo.
Las ventas en los primeros seis meses del año cayeron un 44% con respecto al mismo período del año anterior. Las acciones de la compañía también han caído alrededor de un 70% este año.
Se espera que el grupo se una a docenas de otros desarrolladores para buscar una reestructuración de la deuda en el extranjero, pero sus grandes deudas, incluidos préstamos de bancos y empresas de inversión, siguen siendo inciertas.
Evergrande es la promotora inmobiliaria más endeudada del mundo . (Foto: SCMP).
Hace dos años, el impago de otra promotora, Evergrande, también generó preocupación sobre la situación inmobiliaria en China. Evergrande, que en su día fue la principal inmobiliaria de China, es ahora conocida como la empresa más endeudada del mundo, con deudas que superan los 300 000 millones de dólares.
Evergrande todavía está luchando por completar su plan de reestructuración a largo plazo, que se descarriló recientemente cuando no logró refinanciar su deuda externa.
Según el Índice de Multimillonarios de Bloomberg , el patrimonio del Sr. Xu Ka-yin, fundador del Grupo Evergrande, asciende actualmente a tan solo 979 millones de dólares. Esto se debe a que las acciones de la compañía han caído un 86 % desde que se reanudaron sus operaciones a finales de agosto.
El presidente de Evergrande fue el segundo hombre más rico de China en 2017, con una fortuna de 42 000 millones de dólares. Desde entonces, su fortuna ha disminuido un 98 %. Además, está siendo investigado por las autoridades chinas por presuntas actividades ilegales.
Tuvo que vender las acciones de su empresa y sus bienes personales, incluyendo obras de arte y caligrafía, cuando el gobierno chino se negó a rescatar a Evergrande. El año pasado, se dice que vendió otra villa valorada en más de 200 millones de dólares en Londres (Reino Unido).
El destino de la empresa depende de una audiencia en un tribunal de Hong Kong sobre la solicitud de liquidación de un acreedor. Si el tribunal falla a favor de la solicitud, Evergrande enfrentará más dificultades mientras intenta completar un plan de reestructuración para pagar a sus acreedores.
Muchas empresas pueden verse arrastradas al "pantano"
Gary Ng, economista senior del banco Natixis, dijo que otras empresas inmobiliarias corrían el riesgo de verse arrastradas al "pantano".
Los promotores inmobiliarios chinos han dependido durante años de la emisión de bonos nacionales e internacionales para financiar la reinversión. Las inmobiliarias suelen vender apartamentos antes de su finalización y siguen utilizando el dinero para invertir en nuevos desarrollos.
Pero, cuando en 2020 las autoridades intentaron frenar los nuevos préstamos con una estricta política de “tres líneas rojas”, el viejo modelo para los promotores inmobiliarios se derrumbó.
Más de 25 de las empresas inmobiliarias más grandes de 2020 ahora están en quiebra (Foto: SCMP).
En 2020, la mayoría de los 10 principales grupos inmobiliarios de China también enfrentaron fuertes caídas en las ventas en medio de una menor confianza del consumidor, lo que se sumó a las preocupaciones sobre la liquidez de los desarrolladores.
Los expertos dicen que los chinos están mostrando señales de preferir comprar casas a promotores respaldados por el Estado porque tienen menos probabilidades de quebrar.
En un intento por corregir el rumbo, las autoridades chinas anunciaron medidas de apoyo al sector inmobiliario el pasado mes de noviembre.
Los bancos también han abierto nuevas líneas de crédito a promotores inmobiliarios de mayor calidad, como Country Garden. Sin embargo, hasta el momento no han logrado frenar la escasez de liquidez.
Más de 25 de los mayores promotores inmobiliarios de 2020 han incumplido sus pagos. Los promotores chinos han incumplido aproximadamente 115.000 millones de dólares de los 175.000 millones de dólares en bonos en dólares en circulación desde 2021, según datos recopilados por Bloomberg. Un gran número de préstamos bancarios nacionales también se enfrentan a reestructuración o reinversión.
Mientras los promotores inmobiliarios se tambalean, Beijing y los gobiernos locales han subrayado hasta el momento la necesidad de completar los proyectos de vivienda inacabados.
Si bien no existen datos exhaustivos sobre el número de proyectos de desarrollo sin completar, los datos disponibles sugieren que el número total de proyectos sin terminar ha disminuido en comparación con 2021, pero sigue siendo alto.
Dilema político
Este año, el gobierno chino ha buscado brindar mayor apoyo a los compradores. Los bancos redujeron los tipos de interés para cubrir la mitad de las hipotecas en septiembre. Algunos ayuntamientos levantaron las restricciones a la compra de viviendas en julio.
Según los expertos, la crisis inmobiliaria aún no ha provocado fluctuaciones significativas en los precios de la vivienda. Los precios de las viviendas nuevas, un indicador clave del mercado inmobiliario chino, han caído en algunas ciudades importantes, pero siguen subiendo en otras.
Muchas políticas buscan estabilizar el mercado interno y proporcionar a los promotores la liquidez suficiente para completar los apartamentos existentes y reducir la deuda. Pero con tantos objetivos, garantizar que todo funcione correctamente es una tarea difícil, enfatizó un experto del banco Natixis al Financial Times .
Los analistas dicen que China ha introducido una serie de políticas para reactivar el mercado inmobiliario, pero esas políticas no han sido efectivas porque luchan por lograr un equilibrio entre brindar suficiente apoyo de liquidez y tratar de frenar la especulación en el sector.
Según los expertos, la crisis en el sector inmobiliario aún no ha provocado fuertes fluctuaciones en los precios de la vivienda (Foto: CNBC).
"China ha estado luchando por equilibrar su política inmobiliaria durante los últimos dos años. Siguen luchando por encontrar una solución a la crisis inmobiliaria. Sin embargo, hasta ahora, las medidas que han tomado no han sido suficientes para reducir los riesgos crediticios asociados a los grandes grupos inmobiliarios", declaró Larry Hu, economista jefe de la Universidad Macquarie, al Financial Times .
La crisis inmobiliaria es un problema complejo para China, ya que la construcción y el sector inmobiliario son importantes motores del crecimiento del país. El sector inmobiliario y sus industrias afines contribuyen aproximadamente a una cuarta parte del PIB de China.
Rory Green, experto del banco TS Lombard, dijo que los responsables políticos chinos parecían haber comprendido la importante necesidad de reducir el apalancamiento hace dos años.
Pero el error es no tener un plan para cambiarlo y prepararse para los cambios que puedan surgir en el sector. Es muy difícil cambiar repentinamente el modelo de crecimiento e intentar reasignar recursos del sector inmobiliario, especialmente cuando este tiene una vinculación tan importante con los hogares y los gobiernos locales en el sistema financiero —explicó el Sr. Green—.
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