Una serie de magnates han caído en desgracia.
El mercado inmobiliario chino se enfrenta a una volatilidad prolongada. Recientemente, se consideró que la promotora inmobiliaria privada Country Garden había incumplido el pago de sus bonos en dólares estadounidenses. Esta situación pone de relieve las dificultades de la empresa ante la persistente falta de recuperación del sector inmobiliario chino.
Country Garden no cumplió con el plazo de pago de intereses de bonos por $15,4 millones al final de su período de gracia de 30 días, luego de una fecha límite de pago inicial del 17 de septiembre. El incumplimiento por parte de Country Garden de pagar los intereses de los bonos durante el período de gracia, que finalizó la semana pasada, se considera un incumplimiento, según un aviso enviado a los tenedores de bonos.
El impago es casi seguro después de que la compañía anunciara la semana pasada que prevé no poder cumplir con todas sus obligaciones de deuda externa a tiempo. Country Garden podría estar planeando una de las mayores reestructuraciones de deuda de la historia de China.
Country Garden también ha experimentado recientemente una caída en las ventas y miles de proyectos de desarrollo se han estancado en toda China. Esto también pone de relieve las dificultades que enfrenta Pekín para afrontar la prolongada crisis que ha sacudido a la segunda economía más grande del mundo.
Las ventas en los primeros seis meses del año disminuyeron un 44% en comparación con el mismo período del año anterior. Las acciones de la compañía también cayeron aproximadamente un 70% este año.
Se espera que el conglomerado se una a docenas de otros promotores inmobiliarios en la reestructuración de su deuda externa. Sin embargo, sus cuantiosas deudas, incluyendo préstamos de bancos y empresas de inversión, siguen sin resolverse.
Evergrande es la promotora inmobiliaria más endeudada del mundo . (Foto: SCMP)
Hace dos años, el impago de otra promotora inmobiliaria, Evergrande, también generó preocupación sobre la situación del mercado inmobiliario chino. Evergrande, que en su día fue una de las principales empresas inmobiliarias de China, es ahora conocida como la empresa más endeudada del mundo, con deudas que superan los 300 000 millones de dólares.
Evergrande todavía está luchando por completar su plan de reestructuración a largo plazo, que recientemente se vio frustrado por su incapacidad para refinanciar su deuda externa.
Según el Índice de Multimillonarios de Bloomberg , el patrimonio neto de Xu Jiayin, fundador de Evergrande Group, se ha reducido a tan solo 979 millones de dólares. Esto se debe a que las acciones de la compañía han caído un 86% desde que se reanudaron las operaciones a finales de agosto.
El presidente de Evergrande llegó a ser la segunda persona más rica de China en 2017, con un patrimonio neto de 42 000 millones de dólares. Hasta la fecha, su patrimonio ha disminuido un 98 %. Además, está siendo investigado por las autoridades chinas por presuntas actividades ilegales.
Se vio obligado a vender acciones de la empresa y bienes personales, incluyendo obras de arte y caligrafía, cuando el gobierno chino se negó a rescatar a Evergrande. El año pasado, supuestamente vendió otra mansión en Londres valorada en más de 200 millones de dólares.
El destino de esta empresa depende de una audiencia judicial en Hong Kong sobre la solicitud de liquidación de activos presentada por los acreedores. Si el tribunal falla a favor de la solicitud, Evergrande se enfrentará a aún más obstáculos al intentar completar su plan de reestructuración para pagar a sus acreedores.
Muchas empresas podrían verse arrastradas a un “pantano”.
Gary Ng, economista senior del banco Natixis, cree que otros negocios inmobiliarios también corren el riesgo de verse arrastrados al "pantano".
Durante años, los promotores inmobiliarios chinos han recurrido a la emisión de bonos nacionales y extranjeros para impulsar la reinversión. Las inmobiliarias suelen vender apartamentos antes de su finalización y luego utilizan los ingresos para invertir en nuevos proyectos de desarrollo.
Pero cuando los responsables políticos intentaron frenar los nuevos préstamos con estrictas políticas de "tres líneas rojas" en 2020, el viejo modelo para los desarrolladores inmobiliarios colapsó.
Más de 25 de las empresas inmobiliarias más grandes de 2020 ya han incumplido sus deudas (Foto: SCMP).
En 2020, la mayoría de las 10 principales empresas inmobiliarias de China también enfrentaron una fuerte caída en las ventas en medio de una menor confianza del consumidor, lo que se sumó a las preocupaciones sobre la liquidez de los desarrolladores.
Los expertos sugieren que los consumidores chinos están mostrando preferencia por comprar viviendas de promotores respaldados por el Estado porque tienen menos probabilidades de quebrar.
En un intento por ajustar la dirección, las autoridades chinas anunciaron medidas para apoyar al sector inmobiliario en noviembre pasado.
Los bancos también han abierto nuevas líneas de crédito para promotores inmobiliarios de mayor calidad, como Country Garden. Sin embargo, hasta el momento no han logrado evitar una crisis de liquidez.
Más de 25 de las mayores empresas inmobiliarias de 2020 han incumplido sus obligaciones. Según datos de Bloomberg, los conglomerados inmobiliarios chinos han incumplido aproximadamente 115.000 millones de dólares de los 175.000 millones de dólares en bonos en dólares estadounidenses en circulación desde 2021. Una gran cantidad de préstamos bancarios nacionales también se encuentran en proceso de reestructuración o reinversión.
Mientras los promotores se apresuran a completar los proyectos de vivienda inacabados, Beijing y las autoridades locales han enfatizado hasta ahora la necesidad de terminarlos.
Aunque no se dispone de cifras completas sobre el número de proyectos de desarrollo sin terminar, los datos existentes sugieren que el número total de proyectos sin terminar ha disminuido en comparación con 2021, pero se mantiene en un nivel alto.
Luchando con la política
Este año, el gobierno chino ha buscado brindar mayor apoyo a los compradores de vivienda. Los bancos redujeron las tasas de interés para cubrir la mitad de los préstamos hipotecarios en septiembre. Algunos ayuntamientos levantaron las restricciones a la compra de vivienda a partir de julio.
Según los expertos, la crisis inmobiliaria aún no ha provocado fluctuaciones significativas en los precios de la vivienda. Los precios de las viviendas nuevas, un indicador clave del mercado inmobiliario en China, han caído en algunas ciudades importantes, pero siguen subiendo en otras.
"Muchas políticas buscan estabilizar el mercado interno y proporcionar liquidez suficiente a los promotores para que completen las viviendas existentes y reduzcan la deuda. Pero con tantos objetivos, garantizar el buen funcionamiento es una tarea difícil", enfatizó un experto del banco Natixis al Financial Times .
Los analistas sugieren que China ha implementado numerosas políticas para reactivar su mercado inmobiliario. Sin embargo, estas políticas aún no han sido efectivas, ya que el país aún lucha por encontrar el equilibrio entre proporcionar suficiente liquidez y frenar la especulación en el sector.
Según los expertos, la crisis inmobiliaria aún no ha provocado fluctuaciones significativas en los precios de la vivienda (Foto: CNBC).
"China ha estado luchando por equilibrar su política inmobiliaria durante los últimos dos años. Todavía están lidiando con cómo abordar la crisis inmobiliaria. Sin embargo, hasta ahora, las medidas que han tomado no han sido suficientes para aliviar el riesgo crediticio asociado a los grandes conglomerados inmobiliarios", declaró Larry Hu, economista jefe de la Universidad Macquarie, al Financial Times .
La crisis inmobiliaria es un problema complejo para China, ya que la construcción y el sector inmobiliario son importantes motores del crecimiento del país. El sector inmobiliario y sus industrias afines contribuyen aproximadamente a una cuarta parte del PIB de China.
Rory Green, experto de TS Lombard, dijo que los responsables políticos chinos parecen haber comprendido la necesidad crucial de reducir el apalancamiento de los activos hace dos años.
"Pero el error fue no tener un plan sobre cómo iban a cambiarlo y prepararse para los posibles cambios en este sector. Es muy difícil cambiar abruptamente el modelo de crecimiento e intentar reasignar recursos del sector inmobiliario, especialmente cuando tiene vínculos tan fuertes con los activos de los hogares y los gobiernos locales dentro del sistema financiero", explicó Green.
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