Derecho Inmobiliario 2023: Transparencia, impulsando el desarrollo sostenible del mercado

El 1 de agosto de 2024 marca un cambio importante en el mercado inmobiliario vietnamita con la entrada en vigor oficial de la Ley de Negocios Inmobiliarios modificada. Quang Ninh , la localidad con la quinta tasa de urbanización más alta del país, también está implementando regulaciones específicas para implementar eficazmente este marco legal.

Gracias al enfoque y la prioridad de la inversión en el desarrollo de infraestructura sincrónica, en los últimos años, Quang Ninh se ha posicionado como una de las localidades con mejor índice de infraestructura en Vietnam, con cuatro ciudades directamente bajo la provincia y áreas urbanas desarrolladas ubicadas en distritos y pueblos. El sólido desarrollo y crecimiento económico , con un PIB récord de dos dígitos consecutivos durante nueve años, ha convertido al mercado inmobiliario de Quang Ninh en el más dinámico del norte, con un desarrollo relativamente amplio en muchas áreas.

Con el objetivo de dar vida pronto a las regulaciones legales, desarrollar de forma saludable el mercado inmobiliario y gestionar estrictamente este mercado... implementando el Despacho Oficial del Gobierno No. 63/CD-TTg del 26 de junio de 2024 sobre la aceleración del progreso de la construcción y la promulgación de documentos que detallan la implementación de la Ley de Negocios Inmobiliarios, el Comité Popular de la provincia de Quang Ninh ordenó rápidamente al Departamento de Construcción que presidiera, recopilara opiniones y promulgara una serie de regulaciones y contenidos específicos de la Ley para guiar, aplicar, propagar e implementar en la provincia.

El camarada Nguyen Manh Tuan, Director del Departamento de Construcción, declaró: «Con base en las disposiciones de la ley, los decretos rectores y las instrucciones del Comité Popular Provincial, el Departamento ha recomendado a este que aporte opiniones al Ministerio de Construcción sobre el contenido del decreto y que redacte proactivamente reglamentos específicos para recabar la opinión de las unidades pertinentes. Según los comentarios recibidos, se observa inicialmente que la Ley de Negocios Inmobiliarios enmendada contiene numerosas novedades y avances importantes que contribuyen al objetivo de perfeccionar las instituciones y políticas, mejorando la eficacia de la gestión estatal. Esto contribuye a la transparencia y profesionalización de las actividades de intermediación y transacción inmobiliaria, garantizando así el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario».

En comparación con la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 incorpora y complementa ajustes para resolver dificultades, minimizar los trámites, garantizar la publicidad, la transparencia y la libertad de negociación, respetando los derechos e intereses legítimos de las partes en los contratos, sin violar las prohibiciones legales. La nueva normativa, además de ser coherente con la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Tierras de 2024, también atribuye la responsabilidad de los organismos estatales en la construcción de un sistema jurídico inmobiliario unificado, sincronizado y específico, creando un corredor legal sólido para las actividades inmobiliarias.

Perspectiva de la visión de planificación de la ciudad de Ha Long 2040.

Específicamente, algunos puntos nuevos: No autorizar a otras organizaciones o individuos a firmar contratos de depósito, los inversores solo pueden recoger depósitos de no más del 5% del precio de venta, precio de arrendamiento con opción a compra de casas y obras de construcción que hayan cumplido todas las condiciones para comenzar a operar; reducir el monto del pago en el arrendamiento con opción a compra de casas futuras; las personas que realizan negocios inmobiliarios a pequeña escala no tienen que establecer un negocio; los inversores de proyectos, negocios inmobiliarios, negocios de servicios inmobiliarios que reciben el pago bajo el contrato deben hacerlo a través de una cuenta bancaria; restringir el área donde se transfieren los derechos de uso de la tierra en forma de división de lotes, venta de terrenos... Junto con eso, hay algunos nuevos cambios en las condiciones comerciales del corretaje de bienes raíces, tales como: Las organizaciones y los individuos que realizan servicios de corretaje de bienes raíces deben establecer un negocio de servicios inmobiliarios, antes de operar, deben enviar información comercial a la agencia de gestión estatal de negocios inmobiliarios para publicarla en el sistema de información del mercado inmobiliario y de la vivienda; los pisos de negociación de bienes raíces deben obtener una Licencia de Operación de Piso antes de operar; las personas que practican el corretaje de bienes raíces deben practicar en una empresa de negocios de servicios inmobiliarios...

La nueva ley también agrega actos prohibidos para garantizar la coherencia con la Ley Civil, la Ley de Inversiones, la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la idoneidad con la práctica, tales como: Prohibir estrictamente la falsificación de documentos, falsificar intencionalmente información sobre bienes raíces, proyectos inmobiliarios puestos en marcha; las transacciones de derechos de uso de tierras, casas, obras de construcción que no cumplen con las condiciones comerciales siguen siendo rampantes en el mercado, lo que genera dificultades en el control...

De hecho, en los últimos tiempos, muchos inversores inmobiliarios han cometido actos ilegales que han perjudicado los intereses del Estado y a clientes que son organizaciones e individuos, tales como: evasión fiscal, firma ilegal de futuros contratos de compraventa de bienes raíces, contratos que no son simétricos en términos de derechos e intereses entre las partes, incumplimiento de obligaciones contractuales como la entrega puntual de bienes raíces, no garantizar la calidad de la construcción, apropiación del capital de los clientes... causando disputas, violando la ley, manipulación del mercado, juicios prolongados... no implementando los principios de igualdad ante la ley, igualdad y simetría en términos de derechos y obligaciones de las partes en la transacción. Esto ha causado confusión y afectado gravemente a muchas personas y organizaciones. Por lo tanto, a partir del 1 de agosto de 2024, la implementación de la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios contribuirá a prevenir y minimizar las deficiencias anteriores.

El mercado inmobiliario se considera uno de los pilares de la economía, contribuyendo a la concentración de recursos y la creación de activos fijos para el país. Su desarrollo impulsa el crecimiento de sectores relacionados (mercado financiero, construcción, producción de materiales de construcción, interiorismo, mano de obra, etc.), satisfaciendo las necesidades de vivienda y desarrollo urbano, turismo, servicios e infraestructura social, entre otras. Por lo tanto, la implementación de nuevas regulaciones legales para el sector inmobiliario es una solución práctica y eficaz, que estabiliza la macroeconomía y genera un sólido impulso de crecimiento, especialmente en localidades con áreas urbanas desarrolladas y un sector inmobiliario dinámico como Quang Ninh.

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