¿Qué dice el Banco Estado sobre 'no prestar dinero para comprar casas futuras'?

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Recientemente, muchas empresas inmobiliarias han expresado su preocupación por las regulaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios.

En concreto, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que él y las empresas inmobiliarias están muy preocupados por las disposiciones del punto a, cláusula 11, artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN (enmendada y complementada por la Circular 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — El negocio inmobiliario acaba de atravesar un año lleno de fluctuaciones y dificultades.

De acuerdo con este reglamento, para los préstamos garantizados con bienes inmuebles a particulares para comprar casas, incluidas las casas comerciales, los bancos sólo están autorizados a prestar a particulares para comprar casas que hayan sido terminadas para su entrega, es decir, casas disponibles.

Por lo tanto, la Circular 22/2023/TT-NHNN no permite a los bancos otorgar préstamos a particulares para la compra de viviendas comerciales inacabadas para su entrega (es decir, viviendas comerciales que se construirán en el futuro) con garantía hipotecaria sobre la propia vivienda. Por lo tanto, quienes deseen obtener crédito para la compra de viviendas comerciales que se construirán en el futuro deberán implementar otras medidas de garantía o garantizar su adquisición con otros activos.

Respecto a este contenido, el 31 de enero el Banco Estado respondió.

Según el Banco Estatal, la Circular 41/2016/TT-NHNN (modificada y complementada por la Circular 22/2023/TT-NHNN) que regula el coeficiente de seguridad de capital de los bancos comerciales (BC) y las sucursales de bancos extranjeros no es un documento que oriente las operaciones de concesión de crédito de las entidades crediticias.

La cláusula 10, artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: "Un préstamo garantizado por un bien inmueble es un préstamo a una persona física o jurídica para comprar un bien inmueble, llevar a cabo un proyecto inmobiliario y está garantizado por el bien inmueble o el proyecto inmobiliario formado a partir del préstamo de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre transacciones garantizadas".

El Banco Estatal afirma que la Circular 22/2023/TT-NHNN no modifica ni complementa este contenido. Las organizaciones y personas que necesiten comprar una vivienda y garantizar (hipoteca) esta futura vivienda aplicarán un coeficiente de riesgo del 30 % al 120 %, según el índice de garantía (LTV), calculado como la relación entre el saldo del préstamo y el valor de la garantía; en caso de que no se disponga de información sobre el LTV, el coeficiente de riesgo es del 150 %.

Los préstamos para comprar vivienda social no tienen por qué cumplir la condición de que la casa esté terminada para su entrega.

Según el Banco Estatal, la Cláusula 11, Artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: "Un préstamo hipotecario de vivienda es un préstamo garantizado por bienes inmuebles para que las personas compren una casa. cumplir plenamente las siguientes condiciones: la fuente de los fondos para pagar la deuda no es la fuente de los fondos para el alquiler de la casa formada a partir del préstamo; la casa se ha completado de acuerdo con el contrato de compraventa de la casa.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — Una zona de viviendas sociales en el Distrito 12 (HCMC)

Los bancos y las sucursales de bancos extranjeros tienen plenos derechos legales para gestionar viviendas hipotecadas cuando los clientes no pueden pagar sus deudas de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre transacciones garantizadas.

La vivienda formada a partir de este préstamo hipotecario debe ser valorada de forma independiente (valorada por un tercero o por un departamento independiente del departamento de aprobación de créditos del banco o sucursal del banco extranjero) con el principio de prudencia (que el precio no sea superior al precio de mercado en el momento de la aprobación del préstamo) de acuerdo a la normativa del banco o sucursal del banco extranjero".

Mientras tanto, la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN estipula: "1. Modificar y complementar la Cláusula 11, Artículo 2, de la siguiente manera: "11. Un préstamo hipotecario para vivienda es un préstamo con garantía inmobiliaria para la compra de una vivienda, incluyendo un préstamo con garantía inmobiliaria para la compra de una vivienda que cumpla con las siguientes condiciones: la fuente de dinero para pagar la deuda no es la fuente de dinero para el alquiler de la vivienda formada con el préstamo; la vivienda ha sido terminada para su entrega de acuerdo con el contrato de compraventa de vivienda.

"La vivienda constituida a partir de este préstamo hipotecario deberá ser valorada de forma independiente (valorada por un tercero o por un departamento independiente del departamento de aprobación de créditos del banco o sucursal del banco extranjero) con el principio de prudencia (que el valor no sea superior al precio de mercado al momento de la aprobación del préstamo) de acuerdo a la normativa del banco o sucursal del banco extranjero...".

Para los préstamos para comprar viviendas sociales, comprar casas en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno , no es necesario cumplir la condición de que la casa esté terminada para la entrega y tiene un coeficiente de riesgo más bajo que otros préstamos hipotecarios de vivienda en solo 20 - 50%, con el fin de implementar la política del Gobierno de fomentar la vivienda social.

La condición de vivienda terminada según el contrato de compraventa de vivienda sólo se aplica a los préstamos hipotecarios de vivienda (que están sujetos a una ponderación de riesgo menor que otros préstamos garantizados con bienes inmuebles).

Banco estatal

En el caso de los préstamos hipotecarios para vivienda, se incluirán: préstamos hipotecarios para vivienda para comprar casas que cumplan las condiciones prescritas, incluida la condición de finalización para la entrega, y préstamos para comprar viviendas sociales, comprar casas en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno.

El coeficiente de riesgo aplicado a los préstamos hipotecarios varía según el tipo, entre el 20 % y el 100 %, dependiendo de la relación préstamo-valor y el índice de ingresos (DSC). Para los préstamos destinados a la compra de vivienda social y la compra de casas en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno, no es necesario que la vivienda esté terminada para su entrega y tienen un coeficiente de riesgo menor que otros préstamos hipotecarios, de tan solo el 20 % al 50 %, con el fin de implementar la política gubernamental de fomento de la vivienda social.

Según el Banco Estatal, la condición de casa terminada en el contrato de compraventa de vivienda sólo se aplica a los préstamos hipotecarios de vivienda (que están sujetos a un coeficiente de riesgo menor que otros créditos garantizados con bienes inmuebles).

En caso de que una organización o individuo tenga la necesidad de construir o comprar una futura vivienda e hipoteque la futura vivienda, se tratará de un préstamo garantizado con un bien inmueble según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN y se aplicará el coeficiente de riesgo correspondiente según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 9 de la Circular 41/2016/TT-NHNN.

"Por tanto, esta normativa no restringe el derecho de organizaciones e individuos a adquirir futuras viviendas, ni es contraria a la normativa vigente (Ley Civil, Ley de Vivienda, Ley de Negocios Inmobiliarios, Ley de Inversiones 2020, Ley de Entidades de Crédito 2024)", afirmó el Banco Estatal.

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