Los inversores pueden quedarse con apartamentos tras la fiebre de precios, la razón por la que Bac Giang canceló 102 proyectos, condiciones para transferir los derechos de uso de la tierra

El mercado de Hanoi ya no es fácil para los pequeños inversores, Bac Giang decidió cancelar más de 100 proyectos, Da Nang ajustó la planificación de un proyecto de área urbana súper turística por un valor de casi 44.000 billones de VND... son las últimas noticias inmobiliarias.

Al cuarto trimestre de 2024, prácticamente no había nuevos proyectos en el mercado inmobiliario con precios inferiores a 60 millones de VND/m²; muchos proyectos en venta incluso superan los 100 millones de VND/m², ubicados en zonas residenciales como Dong Anh. (Foto: Hai An)

Después de la fiebre de los precios, ¿será el mercado inmobiliario de Hanoi una “puerta estrecha” para los pequeños inversores?

En el informe sobre el desempeño del mercado inmobiliario de 2024, el Ministerio de Construcción afirmó que el segmento de apartamentos en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh ha aumentado en comparación con 2023. En particular, Hanoi lidera la tasa de aumento de precios.

El aumento de precios ha provocado que el segmento de gama baja, que antes costaba menos de 30 millones de VND/m², ahora suba a menos de 45 millones de VND/m². El segmento de gama media, que antes costaba entre 30 y 45 millones de VND/m², ahora ronda los 45 y 70 millones de VND/m².

El segmento de alta gama, que antes costaba entre 50 y 70 millones de VND/m², ahora ha aumentado a entre 70 y 100 millones de VND/m². De hecho, los criterios para cada segmento han aumentado entre un 28 % y un 44 %.

Los datos de CBRE registraron que, a partir del cuarto trimestre de 2024, el precio de venta de apartamentos principales en Hanoi alcanzó los 72 millones de VND/m2, el nivel más alto en la historia del mercado inmobiliario de la capital en muchos años.

Se observa que casi no hay nuevos proyectos en el mercado con precios inferiores a 60 millones de VND/m2, muchos proyectos en venta incluso tienen precios superiores a 100 millones de VND/m2 ubicados en suburbios como Dong Anh.

Los precios de los apartamentos han aumentado tanto en el mercado primario como en el secundario, y los proyectos antiguos no son la excepción. Según CBRE, el año pasado, los precios de los apartamentos secundarios en Hanói aumentaron más del 26 %. Este es el nivel más alto jamás registrado, alcanzando un promedio de 48 millones de VND/m².

No solo los apartamentos, las subastas de terrenos en los suburbios de Hanoi también son un "punto caliente" en el mercado inmobiliario en 2024 cuando las subastas en los distritos de Thanh Oai y Hoai Duc... atrajeron una gran cantidad de solicitudes de registro, las subastas duraron toda la noche y los precios de las subastas ganadoras se dispararon, docenas de veces más alto que el precio inicial.

Tras el fuerte aumento de apartamentos y terrenos subastados, los anuncios de venta de bienes inmuebles en Hanoi, desde áreas suburbanas hasta pequeños callejones en el centro de la ciudad, se están incrementando drásticamente, lo que hace que el sueño de establecerse sea aún más difícil para las personas.

La Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Consultoría e Investigación de Savills Hanoi, comentó que se espera que el mercado inmobiliario de Hanoi, así como el mercado nacional, en 2025 entre en un nuevo ciclo de desarrollo.

Según la Sra. Hang, este ciclo avanzará hacia el desarrollo sostenible gracias al sólido respaldo de la finalización del marco legal y a los sólidos factores de crecimiento macroeconómico. En particular, junto con las leyes de Bienes Raíces, Suelo, Vivienda, Planificación de la Capital de Hanói para el período 2021-2030 y Visión 2050, se han creado las condiciones para que las personas y los inversores vean con mayor claridad la orientación y la forma del desarrollo del espacio urbano de Hanói.

En este nuevo ciclo de mercado, la finalización del marco legal generará una mayor competencia, lo que provocará una nueva depuración de productos e inversores. Si antes, los inversores solo necesitaban capital y proyectos para participar en el mercado, ahora deben construir reputación, experiencia y potencial financiero para poder desarrollar proyectos, evaluó el experto.

Cabe destacar que los expertos destacaron que la diferencia en este mercado es la participación directa de inversionistas extranjeros.

Los inversores extranjeros participarán de forma más profunda y amplia en el mercado y diversificarán sus segmentos de inversión. Han participado más activamente mediante actividades de cooperación en materia de inversión y se han unido con grandes inversores nacionales para desarrollar proyectos. Además, el potencial financiero de estos acuerdos de cooperación mejorará el mercado existente, facilitando la participación de los pequeños inversores, comentó la Sra. Hang.

Al evaluar los apartamentos en Hanói este año, el profesor asociado Dr. Dinh Trong Thinh afirmó que el aumento de precios se ralentizará, ya que el mercado tiende a ser más estable y ya no presenta el dinamismo del pasado. En consecuencia, el flujo de caja de los compradores tenderá a desplazarse de zonas con precios altos a zonas con precios más competitivos y mayor margen de crecimiento.

El Sr. Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, cree que el precio de los apartamentos en Hanói no bajará, o lo hará con mucha dificultad. Sin embargo, según él, los apartamentos solo son adecuados para quienes necesitan vivir, y la inversión no será rentable, e incluso los inversores se verán estancados.

Para los inversionistas, los expertos señalan que es necesario considerar y evaluar cuidadosamente las áreas que han establecido niveles de precios altos y pueden expandirse a áreas con buen potencial de crecimiento económico y fuerte desarrollo industrial, porque estos son lugares donde se pueden lograr grandes márgenes de ganancia.

Bac Giang canceló más de 100 proyectos en áreas urbanas y residenciales.

Bac Giang decidió cancelar 102 proyectos urbanos y residenciales que necesitan atraer inversiones y han sido aprobados, pero aún no se han decidido sus políticas de inversión.

La decisión acaba de ser firmada y emitida por el Vicepresidente del Comité Popular Provincial de Bac Giang, Sr. Phan The Tuan.

Estos 102 proyectos han tenido decisiones que aprueban la lista de proyectos de áreas urbanas y residenciales que necesitan atraer inversiones en 3 decisiones del Comité Popular Provincial y 24 decisiones del Presidente del Comité Popular Provincial, pero aún no se han decidido sus políticas de inversión.

Anteriormente, a fines de diciembre de 2024, el subdirector del Departamento de Construcción de Bac Giang Nguyen Ngoc Son firmó un documento para presentarlo al Comité Popular Provincial y al presidente del Comité Popular Provincial para considerar la cancelación de la lista de 102 proyectos de áreas urbanas y residenciales que necesitan atraer inversión en el área para que la implementación de proyectos de áreas urbanas y residenciales en la provincia pueda llevarse a cabo de acuerdo con las regulaciones.

El Departamento de Construcción de Bac Giang propuso cancelar 102 proyectos en áreas urbanas y residenciales porque, según la normativa vigente, los procedimientos de inversión en construcción en estas áreas han cambiado. Por lo tanto, es necesario cancelar la lista de proyectos aprobados, pero la política de inversión no ha sido aprobada.

Además, el Departamento de Construcción de la provincia de Bac Giang solicitó al Comité Popular Provincial que asigne a los Comités Populares de los distritos, pueblos y ciudades la tarea de revisar y hacer anualmente una lista de los proyectos que requieren recuperación de tierras, proyectos de conversión del uso de tierras de cultivo de arroz a otros fines, informar al Comité Popular Provincial para su consideración y presentarlo al Consejo Popular Provincial para su aprobación de conformidad con las disposiciones de la ley.

En la lista de 102 proyectos cancelados, hay muchos proyectos ubicados en distritos, ciudades y pueblos: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... con decisiones que aprueban la lista de 2020 a 2024.

Cabe mencionar el Área Urbana Ecológica de Nham Bien, en la localidad de Nham Bien, distrito de Yen Dung, cuya lista de proyectos cancelados se aprobó en 2020 con una extensión de 45,3 hectáreas. También se aprobó en 2020 la Nueva Área Urbana de Quang Chau, en el distrito de Viet Yen (30 hectáreas), y la Nueva Área Residencial de Quyet Tien-Thanh Cong, en la comuna de Tien Phong, distrito de Yen Dung (19,6 hectáreas).

O algunos proyectos a gran escala como el área urbana ecológica y de servicios inteligentes de clase alta en el sur de la ciudad de Bac Giang (280,2 hectáreas), el área urbana de Ninh Son, la comuna de Ninh Son y la comuna de Quang Minh, el distrito de Viet Yen (casi 144 hectáreas), el área urbana de uso mixto y mercado internacional de Bac Giang (296 hectáreas)...

Da Nang ajusta la planificación de un gran proyecto valorado en casi 44 billones de VND

El 6 de febrero, el Comité Popular del Distrito de Lien Chieu (ciudad de Da Nang) anunció la decisión de aprobar el ajuste de la planificación detallada 1/500 del proyecto del complejo turístico y área urbana turística de Lang Van.

Según la información aprobada, el terreno para la investigación urbanística pertenece al barrio de Hoa Hiep Bac, distrito de Lien Chieu. La superficie antes del ajuste urbanístico supera las 1.067 hectáreas y, tras el ajuste, supera las 512 hectáreas.

El área ajustada se reduce en aproximadamente 555,7 hectáreas en comparación con el plan original. De estas, se eliminan del proyecto 63,3 hectáreas de bosque natural. Además, se eliminan del proyecto 6,4 hectáreas de bancos de arena naturales; 6,6 hectáreas de terrenos que se superponen con el puerto de Lien Chieu; 2,7 hectáreas de terrenos para exploración y excavación arqueológica, y 476,7 hectáreas de superficie marina.

La población del proyecto es de aproximadamente 19.000 personas (de las cuales la población oficial es de casi 18.000 personas, la población transitoria es de aproximadamente 1.000 personas).

El proyecto se conforma como un complejo ecoturístico y turístico de clase internacional; un área urbana inteligente, de vivienda y servicios comerciales, con una gama completa de sistemas de infraestructura social y técnica en armonía con el terreno y el paisaje natural.

Anteriormente, en noviembre de 2024, el Primer Ministro emitió una decisión aprobando el ajuste de la política de inversión para el proyecto del complejo turístico y de entretenimiento Lang Van.

El objetivo del proyecto es formar un complejo que incluya instalaciones de servicios comerciales, desarrollo ecoturístico combinado con viviendas de baja densidad, asociado a la conservación de la naturaleza.

El capital total de inversión del proyecto asciende a casi 44 billones de VND. El proyecto tiene un plazo de ejecución de 5 años desde la fecha de aprobación del ajuste de la política de inversión. La fase 1, que abarca del año 1 al año 2, completa los procedimientos de preparación de la inversión; la fase 2, que abarca del año 2 al año 5 (2027-2029), implementa la inversión, la aceptación y la puesta en marcha.

Cosas que debe saber sobre la transferencia del libro rojo cuando no paga la tarifa de uso de la tierra

De acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, para transferir el nombre del Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos vinculados a la tierra (también conocido como libro rojo) u otras transacciones relacionadas con los derechos de uso de la tierra, el usuario de la tierra debe cumplir con obligaciones financieras.

¿Puedo transferir el libro rojo si debo tasas por uso de suelo?

La cláusula 5 del artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024 estipula las condiciones para ejercer los derechos de uso de la tierra en los casos en que los usuarios de la tierra adeudan tasas por uso de la tierra de la siguiente manera:

En caso de que al usuario de la tierra se le permita retrasar el cumplimiento de obligaciones financieras o se le permita deber obligaciones financieras, debe completar las obligaciones financieras antes de ejercer los derechos de convertir, transferir, arrendar, subarrendar, donar derechos de uso de la tierra, hipotecar o contribuir con capital utilizando derechos de uso de la tierra.

Por lo tanto, en caso de deuda por el pago de la tasa de uso del suelo, el terreno solo podrá transferirse, donarse, etc., una vez saldado el importe total de la deuda. Para cambiar el nombre rápidamente, consulte y siga las instrucciones sobre los documentos y procedimientos para cambiar el nombre en el Certificado.

Condiciones para la transferencia de derechos de uso de la tierra

La Ley de Tierras de 2024 estipula claramente las condiciones para el ejercicio de los derechos de los usuarios de la tierra, como los derechos de transferencia, específicamente:

Condiciones del cedente (vendedor)

De conformidad con la Cláusula 1 del Artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024, los usuarios de tierras pueden transferir o donar sus derechos de uso de tierras a otros cuando cumplan las siguientes condiciones:

Los usuarios de tierras tienen derecho a ejercer los derechos de convertir, transferir, arrendar, subarrendar, heredar, donar derechos de uso de tierras; hipotecar y aportar capital utilizando derechos de uso de tierras cuando cumplan las siguientes condiciones:

a) Tener un Certificado de derechos de uso de la tierra o un Certificado de propiedad de la vivienda y derechos de uso de la tierra o un Certificado de derechos de uso de la tierra, propiedad de la vivienda y otros bienes afectos a la tierra o un Certificado de derechos de uso de la tierra, propiedad de bienes afectos a la tierra, excepto en los casos de herencia de derechos de uso de la tierra, conversión de tierras agrícolas al consolidar tierras, intercambio de parcelas, donación de derechos de uso de la tierra al Estado, comunidades residenciales y los casos especificados en la Cláusula 7, Artículo 124 y el Punto a, Cláusula 4, Artículo 127 de esta Ley;

b) La tierra no está en disputa o la disputa ha sido resuelta por un organismo estatal competente, una sentencia o decisión judicial o un laudo o decisión arbitral que haya entrado en vigor legalmente;

c) Los derechos de uso de la tierra no están sujetos a embargo ni a otras medidas para asegurar la ejecución de sentencias de acuerdo con lo dispuesto en la ley sobre ejecución de sentencias civiles;

d) Durante el período de uso del suelo;

d) Los derechos de uso de la tierra no están sujetos a las medidas de emergencia temporales prescritas por la ley.

Condiciones para el cesionario (comprador)

De acuerdo con la cláusula 8 del artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024, no se permite recibir transferencia o donación de derechos de uso de tierras en los siguientes casos:

Los casos en que los derechos de uso de la tierra no pueden transferirse ni donarse se estipulan de la siguiente manera:

a) Las organizaciones económicas no están autorizadas a recibir transferencias de derechos de uso de tierras para bosques protectores y bosques de uso especial de particulares, excepto en los casos en que el propósito del uso de la tierra se modifique de acuerdo con la planificación y el plan de uso de la tierra aprobados por las autoridades competentes;

b) Las personas que no viven en bosques protectores o bosques de uso especial no están autorizadas a recibir transferencias o donaciones de derechos de uso de tierras para terrenos residenciales y otras tierras en bosques protectores, en zonas estrictamente protegidas o en zonas de restauración ecológica de esos bosques de uso especial;

c) Organizaciones, individuos, comunidades residenciales, organizaciones religiosas, organizaciones religiosas afiliadas, personas de origen vietnamita residentes en el extranjero y organizaciones económicas con capital de inversión extranjera que no estén autorizadas por ley a recibir transferencias o donaciones de derechos de uso de tierras.

En consecuencia, incluso si el cedente cumple las condiciones, la transferencia o donación no será legal si el cesionario no las cumple. En otras palabras, si el cesionario se encuentra en alguno de los supuestos en los que se prohíbe recibir transferencias o donaciones, el cedente no podrá cambiar el nombre.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html