Muchos indicadores de recuperación; la inversión en apartamentos genera ganancias buenas y estables

El informe del tercer trimestre de 2023 publicado por Batdongsan.com.vn el 4 de octubre muestra que, aunque el mercado inmobiliario todavía enfrenta dificultades, ha habido señales positivas en términos de demanda de transacciones y sentimiento del comprador.

El informe del tercer trimestre de 2023, publicado por Batdongsan.com.vn el 4 de octubre, muestra que el mercado inmobiliario ha mostrado señales positivas en cuanto a la demanda de transacciones y la mentalidad del comprador. (Fuente: Periódico de Construcción)

3 indicadores importantes que señalan un punto de reversión

Según el Informe, hay 3 indicadores básicos del mercado inmobiliario que están en línea con las tendencias previamente previstas.

En primer lugar , en cuanto a las tasas de interés bancarias, si en el período 2008-2012, el mercado tardó 4 años en mostrar señales de ajuste de las tasas de interés bancarias, en este período, a partir del primer trimestre de 2023, el Banco Estatal ha realizado 2 ajustes para reducir las tasas de interés operativas, seguidos de reducciones en muchos tipos de tasas de interés.

En segundo lugar, sobre el crecimiento del crédito. En 2012, el crecimiento del crédito disminuyó del 20% al 7%, mientras que la inflación alcanzó el 8%. En 2013, el crecimiento del crédito aumentó al 12% y la inflación fue del 6%. Justo en el año de la flexibilización del crédito, el mercado inmobiliario mostró inmediatamente señales de reversión. En el contexto actual del mercado, desde principios de 2023, el Banco Estatal ha orientado el crecimiento del crédito para todo el año 2023 al 14-15%, en comparación con el 14% en 2022, lo cual es una señal positiva.

En tercer lugar, la política inmobiliaria. En 2008, la liquidez del mercado inmobiliario se desplomó, pero no fue hasta 2013 que se introdujeron políticas de apoyo al mercado, como el paquete de apoyo de 30 billones de euros y la promulgación de la Ley de Tierras revisada. En 2022, el mercado volvió a desacelerarse con la restricción del crédito, el aumento de los tipos de interés y la disminución de la liquidez.

Sin embargo, desde finales de 2022, el Gobierno ha implementado continuamente medidas para eliminar las dificultades del mercado inmobiliario, como el paquete de apoyo de 120.000 billones de VND, el Decreto 08 ayuda a aliviar la presión de los pagos de bonos para las empresas, la Resolución 33 contribuye a destrabar el mercado inmobiliario, el Decreto 35 permite al Comité Popular Provincial regular las áreas que se pueden dividir en parcelas para la venta, etc.

Basándose en el análisis de los indicadores anteriores, el Informe mantiene la opinión: "Es probable que el mercado inmobiliario se recupere alrededor del segundo al cuarto trimestre de 2023".

Segmento terrestre: fuerte incremento en el Sur, incremento estable en el Norte

Según datos de Batdongsan.com.vn , el índice de precios de la tierra ha mantenido un aumento estable desde 2018 hasta el presente en todo el país, pero tiende a diferenciarse entre regiones y áreas específicas en 2023.

Tras un largo período, del primer trimestre de 2018 al tercer trimestre de 2023, el precio de venta de la tierra en el Sur aumentó un 71% y en el Norte un 54%. Por lo tanto, en los últimos cinco años, el aumento promedio del precio de la tierra en el Sur fue mayor que en el Norte.

Sin embargo, considerando solo 2023, los precios de los terrenos en ambas regiones han mostrado tendencias diferentes. El precio promedio de venta de terrenos en el Norte ha mantenido una tendencia al alza, aumentando un 4,9 % en el tercer trimestre de 2023 en comparación con el cuarto trimestre de 2022. Mientras tanto, el precio de los terrenos en el Sur ha mostrado signos de descenso, con una disminución del 26,2 % desde finales del año pasado.

Las provincias típicas del norte experimentaron un crecimiento estable en los precios de la tierra durante un largo período, desde el primer trimestre de 2018 hasta el tercer trimestre de 2023, incluidas Hai Phong (un aumento del 128%), Quang Ninh (un aumento del 44%), Hung Yen (un aumento del 36%) y Bac Ninh (un aumento del 20%).

En el sur, Binh Duong ha aumentado el precio de la tierra un 147% en comparación con principios de 2018, siendo una de las provincias con mayor crecimiento de precios de la región. Si bien en otras localidades como Long An , Ba Ria-Vung Tau y Dong Nai se ha observado una disminución reciente en los precios de venta, en los últimos cinco años se han registrado aumentos del 89%, 64% y 60%, respectivamente.

El mercado inmobiliario de baja altura se diferencia

Desde principios de año, el mercado inmobiliario de baja altura a nivel nacional ha mostrado un bajo crecimiento, con una disminución en las transacciones. Según el informe del tercer trimestre de 2023 de Batdongsan.com.vn , el 57 % de los agentes inmobiliarios encuestados afirmó que las transacciones de este tipo de inmuebles disminuyeron en más del 50 %, mientras que el 28 % comentó que las transacciones disminuyeron entre un 10 % y un 50 %.

El Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, comentó que el precio es la mayor barrera para los compradores en la actualidad porque los tipos de bienes raíces de baja altura tienen precios mucho más altos que el ingreso promedio de las personas y los productos de alto valor son difíciles de pedir prestado para comprar.

El precio de venta promedio de casas adosadas en el tercer trimestre de 2023 es de 333 millones de VND/m2 en Hanoi y de 209 millones de VND/m2 en Ciudad Ho Chi Minh.

El Sr. Dinh Minh Tuan afirmó que cada segmento inmobiliario de baja altura presenta una tendencia y un potencial de recuperación diferentes. En concreto, el sector de las casas adosadas sigue estancado, ya que el turismo y el comercio minorista no han experimentado un crecimiento sólido debido al impacto de la macroeconomía y la pandemia posterior a la COVID-19.

Los datos de Batdongsan.com.vn muestran que el nivel de interés en las casas adosadas en las áreas urbanas centrales se ha mantenido casi estable, mientras que en las provincias turísticas costeras de las regiones Central, Norte y Sur ha disminuido un 11%, 22% y 41% respectivamente en comparación con el primer trimestre de 2021.

Desde principios de año, el mercado inmobiliario de baja altura a nivel nacional ha entrado en una crisis con una disminución en el volumen de transacciones. (Fuente: Dan Viet)

Mientras tanto, las casas adosadas y villas en zonas urbanas suburbanas tienen un gran potencial gracias a la futura red de infraestructura que impulsa la expansión de las zonas urbanas hacia las afueras y las zonas vecinas. Muchas zonas urbanas suburbanas han experimentado un importante aumento en el precio de las villas y casas adosadas en los últimos años, como en el área urbana de Starlake, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity y Ecopark (Hanoi), con un incremento anual de más del 20 % y el 30 %; o en el área urbana de Swan Bay, Eco Village Saigon River y Mizuki Park (Ciudad Ho Chi Minh), con un incremento anual de más del 20 %, según datos de Batdongsan.com.vn .

En el caso de las viviendas particulares, el interés y los precios de venta se mantienen estables en Hanói, ya que se trata de un tipo de vivienda que satisface las necesidades reales de vivienda, por lo que la demanda se mantiene. En el tercer trimestre de 2023, los precios de venta de viviendas particulares en muchos distritos, como Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai y Ha Dong, aumentaron entre un 4 % y un 9 % en comparación con el mismo período de 2022. El interés también aumentó ligeramente entre un 2 % y un 3 % en algunos distritos de Hanói.

En Ciudad Ho Chi Minh, el precio de venta y el nivel de interés de las viviendas particulares siguen una tendencia a la baja, pero la disminución no supera el 10% en comparación con el tercer trimestre de 2022.

La inversión en apartamentos consigue una rentabilidad media de alrededor del 12,5%/año

El informe también muestra que los apartamentos son el tipo de inmueble menos afectado por los impactos negativos del mercado durante el último año, ya que satisfacen necesidades reales de vivienda. En el tercer trimestre de 2023, el interés por los apartamentos mostró signos de recuperación: la demanda de compra aumentó un 1% y la de alquiler un 6% en comparación con el trimestre anterior. En particular, los apartamentos con precios entre 2.000 y 4.000 millones de VND son los más buscados.

En 2023, el precio de venta de los apartamentos no varió mucho, con un ligero aumento del 1% al 5% en Hanói y prácticamente sin cambios en Ciudad Ho Chi Minh. Sin embargo, desde 2015 hasta la fecha, el aumento de los precios de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh ha superado el aumento de los ingresos de las personas. Ocho años después, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói aumentaron un 82% y un 56% respectivamente, mientras que los ingresos de las personas en las zonas urbanas aumentaron solo un 39%.

El Sr. Le Bao Long, Director de Estrategia de Batdongsan.com.vn, comentó: «Comprar un apartamento se vuelve cada vez más difícil cuando el crecimiento de los ingresos no puede seguir el ritmo del aumento del precio de la vivienda. En el futuro, los proyectos de viviendas primarias también tendrán precios altos, ya que los inversores deben optimizar sus ganancias cuando los costos suben».

En cuanto a la psicología de los consumidores inmobiliarios, en el contexto de los altos precios de la vivienda, la gente está optando por alquilar o buscar financiación para comprar una casa. Sin embargo, actualmente, muchos compradores aún no han solicitado un préstamo para comprar porque aún les preocupan los tipos de interés.

Dado que el precio de los apartamentos aumenta constantemente y la demanda de compra y alquiler de este tipo de apartamentos siempre es alta, la rentabilidad promedio al invertir en apartamentos alcanza el 12,5 % anual (combinando el aumento de precio y la rentabilidad del alquiler). Esta rentabilidad es mejor y más estable que la de otros tipos de inversión, como acciones, oro, divisas, terrenos y ahorros.

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