¿Qué tiene de malo el impuesto del 2% sobre la renta inmobiliaria?

chuyển nhượng - Ảnh 1. — Expertos en impuestos orientan a las personas sobre los procedimientos de pago de impuestos - Foto: TTD

Los dos métodos que estudia el Ministerio de Finanzas incluyen el cálculo sobre la renta imponible (igual al precio de venta menos los costes totales relacionados con el inmueble transferido) o la aplicación de una tasa impositiva general sobre el precio total de transferencia.

En caso de que exista una base de datos que determine con exactitud el precio de compra y los costos relacionados con la transmisión de bienes inmuebles, se aplica el método de recaudación del impuesto sobre la renta personal de la transmisión de bienes inmuebles, calculado mediante la fórmula de la tasa impositiva (propuesta 20%) multiplicada por la renta imponible.

En los casos en que no se pueda determinar el precio de adquisición y los costes relacionados con la transmisión de un inmueble, el impuesto sobre la renta de las personas físicas se determina sobre el precio total de transmisión del inmueble multiplicado por el tipo impositivo del 2%.

Es necesario que haya una diferenciación en las políticas tributarias según el propósito del uso de los bienes inmuebles, aplicando tasas impositivas más bajas a los terrenos para fines productivos y comerciales para incentivar el uso eficiente del suelo, creando valor para la sociedad.

Los impuestos aún tienen muchas deficiencias

A partir del 1 de agosto de 2024 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024), la recaudación del impuesto sobre la renta de las personas físicas procedente de transmisiones de bienes inmuebles se divide en los dos casos siguientes:

Los ingresos por transferencia de derechos de uso de tierras para hogares y personas, el impuesto sobre la renta personal se calcula con base en el precio de la tierra en la tabla de precios de la tierra multiplicado por la tasa impositiva del 2%.

Es decir, si solo se transfieren los derechos de uso del suelo (sin viviendas ni construcciones), el Estado no se basará en el precio declarado en el contrato, como antes, sino en la lista de precios de terrenos publicada anualmente por el Comité Popular Provincial para calcular los impuestos. Esta es una nueva regulación de la Ley de Tierras de 2024 para reducir la posibilidad de que se subestimen deliberadamente los precios de los terrenos para reducir las obligaciones tributarias.

Para los ingresos provenientes de la transmisión de derechos de uso de terrenos asociados a viviendas y obras de construcción sobre terrenos, la renta imponible por transmisión de inmuebles se determina como el precio de transmisión multiplicado en cada ocasión por el tipo impositivo del 2%.

De acuerdo con el artículo 17 de la Circular 92/2015/TT-BTC, el precio de transferencia en cada momento es el precio indicado en el contrato de transferencia en el momento de la transferencia.

En caso de que en el contrato de transferencia de tierras no se indique el precio de la tierra o el precio de la tierra en el contrato de transferencia sea inferior al precio prescrito por el Comité Popular Provincial, el precio de transferencia de tierras será el precio prescrito por el Comité Popular Provincial al momento de la transferencia de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre tierras.

En ambos casos anteriores, el transmitente debe tributar a la tasa del 2% del valor total del inmueble (al precio estatal o al precio convenido por las partes) independientemente de que el vendedor obtenga ganancias o pérdidas.

Método de cobro simple pero con fácil cobro excesivo

En primer lugar, el impuesto sobre la renta personal se aplica básicamente solo sobre los ingresos (beneficios) generados tras deducir los gastos, pero en realidad se recauda sobre el valor total de la transacción, lo que puede fácilmente llevar a una recaudación excesiva. Las personas deben pagar impuestos incluso si venden con pérdidas, lo cual resulta frustrante e irrazonable.

En segundo lugar, la aplicación de la lista de precios de tierras del Comité Popular Provincial en el caso de solo transferir derechos de uso de tierras no refleja correctamente el valor de mercado, lo que reduce la negociación de transacciones civiles.

En tercer lugar, la tasa impositiva del 2% sobre el valor total de los bienes inmuebles es bastante alta, lo que crea una carga financiera y obliga a muchos transferentes a encontrar formas de declarar precios contractuales inferiores a los reales (transacciones de dos precios), lo que causa pérdidas presupuestarias y reduce la transparencia del mercado.

Reducir la tasa impositiva por debajo del 1%, ¿de acuerdo?

Ante esta situación, resulta razonable la propuesta del Ministerio de Finanzas de aplicar una tasa impositiva del 20% sobre las ganancias (equivalente a los ingresos menos los costos totales) si se determina información completa, o de mantener una tasa impositiva del 2% sobre el precio total de transferencia si no se pueden determinar los costos. Este enfoque contribuye a una aproximación gradual a la naturaleza del impuesto sobre la renta de las personas físicas, a la vez que se adapta a las condiciones actuales de la gestión tributaria en Vietnam.

Sin embargo, además de innovar en el método de cálculo de impuestos, es necesario considerar ajustar la tasa impositiva. Si se aplica una tasa impositiva general sobre el precio total de transferencia, esta debería reducirse del 2% a menos del 1%, o bien, debería determinarse una tasa impositiva progresiva según el valor del inmueble para reducir la carga financiera de las personas.

Al desarrollar un método para calcular el impuesto sobre la renta personal proveniente de las transmisiones de bienes inmuebles, es necesario garantizar los principios de equidad, razonabilidad y equilibrio entre las exigencias de la gestión tributaria del Estado y las capacidades reales de las personas.

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Maestría en Ciencias NGO GIA HOANG (FACULTAD DE DERECHO COMERCIAL, UNIVERSIDAD DE DERECHO DE LA CIUDAD DE HO CHI MINH)

Fuente: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm