¿Hay algún problema con el impuesto del 2% sobre la renta que se aplica a las transacciones inmobiliarias?

De acuerdo con la Cláusula 1, Artículo 14 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (modificada y complementada por el Artículo 243 de la Ley de Tierras de 2024), en el caso de transferencia de derechos de uso de la tierra, la renta imponible se calcula en función del precio de la tierra que figura en la tabla de precios de la tierra.

Funcionarios tributarios orientan a los ciudadanos sobre los procedimientos de pago de impuestos - Foto: TTD

El Ministerio de Hacienda está considerando dos métodos: calcular el impuesto sobre la base de la renta imponible (equivalente al precio de venta menos los costes totales relacionados con el bien transferido) o aplicar un tipo impositivo general al precio total de la transferencia.

En los casos en que exista una base de datos que determine con precisión el precio de compra y los costos relacionados de la transferencia de bienes inmuebles, el método de recaudación del impuesto sobre la renta personal derivado de la transferencia de bienes inmuebles se calculará utilizando la fórmula: tasa impositiva (propuesta del 20%) multiplicada por la renta imponible.

En los casos en que no se pueda determinar el precio de compra y los costos relacionados con la transmisión del inmueble, el impuesto sobre la renta personal se calcula sobre el precio total de la transmisión del inmueble multiplicado por una tasa impositiva del 2%.

Es necesario diferenciar las políticas fiscales en función del uso previsto de los bienes inmuebles, aplicando tipos impositivos más bajos a los terrenos utilizados para fines productivos y comerciales, con el fin de fomentar un uso eficiente de la tierra y crear valor para la sociedad.

El sistema tributario aún presenta muchas deficiencias.

A partir del 1 de agosto de 2024 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024), la recaudación del impuesto sobre la renta personal derivado de las transmisiones inmobiliarias se divide en los dos casos siguientes:

Los ingresos derivados de la cesión de derechos de uso de la tierra a hogares e individuos se gravan en función del precio del terreno que figura en la tabla de precios de la tierra, multiplicado por un tipo impositivo del 2%.

Esto significa que si solo se transfiere el derecho de uso del terreno (sin viviendas ni construcciones), el Estado ya no basará el cálculo del impuesto en el precio declarado en el contrato, como antes, sino en la lista de precios de terrenos publicada anualmente por el Comité Popular Provincial. Esta es una nueva disposición de la Ley de Tierras de 2024, cuyo objetivo es reducir la práctica de declarar precios inferiores a los reales para evadir impuestos.

En el caso de los ingresos derivados de la transmisión de derechos de uso de terrenos asociados a viviendas y obras de construcción en dichos terrenos, la renta imponible por transmisión inmobiliaria se determina multiplicando el precio de transmisión de cada transacción por un tipo impositivo del 2%.

Según el artículo 17 de la Circular 92/2015/TT-BTC, el precio de transferencia para cada transacción es el precio estipulado en el contrato de transferencia en el momento de la transferencia.

En los casos en que el contrato de transferencia de tierras no especifique el precio del terreno, o el precio del terreno indicado en el contrato sea inferior al precio estipulado por el Comité Popular Provincial, el precio de transferencia de tierras será el precio estipulado por el Comité Popular Provincial en el momento de la transferencia, de conformidad con la ley de tierras.

En ambos casos, el transmitente debe pagar un impuesto del 2% del valor total del inmueble (según el precio fijado por el Estado o el precio acordado por las partes), independientemente de si obtiene ganancias o pérdidas en la venta.

Método de cobro sencillo, pero propenso a cobros excesivos.

En primer lugar, el impuesto sobre la renta personal se aplica esencialmente solo a los ingresos (ganancias) generados tras deducir los gastos, pero en realidad se recauda sobre el valor total de la transacción, lo que fácilmente conduce a una tributación excesiva. Las personas tienen que pagar impuestos incluso cuando venden con pérdidas, lo que genera resentimiento y resulta injusto.

En segundo lugar, la aplicación de la lista de precios de terrenos del Comité Popular provincial en los casos de transferencia de derechos de uso de la tierra no refleja con precisión el valor de mercado, lo que reduce el grado de acuerdo en las transacciones civiles.

En tercer lugar, el tipo impositivo del 2% sobre el valor total de los bienes inmuebles es bastante elevado, lo que supone una carga financiera y lleva a muchas de las partes implicadas en las transferencias a declarar precios contractuales inferiores al valor real (transacciones a dos precios), lo que provoca pérdidas de ingresos y una menor transparencia del mercado.

¿Podemos reducir el tipo impositivo a menos del 1%?

Ante esta situación, la propuesta del Ministerio de Finanzas de aplicar un tipo impositivo del 20% sobre los beneficios (equivalente a los ingresos menos los gastos totales) si se puede determinar toda la información, o mantener un tipo impositivo del 2% sobre el precio total de transferencia si no se pueden determinar los gastos, resulta razonable. Este enfoque se aproxima gradualmente a la verdadera naturaleza del impuesto sobre la renta personal, a la vez que se ajusta a las condiciones actuales de la administración tributaria en Vietnam.

Sin embargo, además de reformar el método de cálculo de impuestos, conviene considerar ajustes en el tipo impositivo. Si se aplica un tipo impositivo fijo al precio total de transferencia, este debería reducirse del 2 % a menos del 1 %, o bien establecerse un sistema de tipos impositivos progresivos basado en el valor del inmueble para aliviar la carga financiera de la población.

Al desarrollar un método para calcular el impuesto sobre la renta personal derivado de las transferencias de bienes inmuebles, es necesario garantizar los principios de equidad, razonabilidad y equilibrio entre las exigencias de gestión tributaria del Estado y la capacidad financiera real de las personas.

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MA NGO GIA HOANG (FACULTAD DE DERECHO COMERCIAL, UNIVERSIDAD DE DERECHO DE CIUDAD HO CHI MINH)

Fuente: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm