۵ نکته که هنگام خرید زمین باید به دقت بررسی کنید تا از «از دست دادن پول و سلامتی» جلوگیری کنید

(دن تری) - معاملات انتقال حقوق کاربری زمین، خطرات قانونی زیادی را برای افراد غیرحرفه‌ای در بر دارد.

بند ۱، ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که سازمان‌ها، خانوارها و افراد در صورت احراز شرایط زیر، حق انتقال حقوق استفاده از زمین را دارند:

- داشتن گواهی حق استفاده از زمین، حق مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین، به جز در موارد زیر: ارث حق استفاده از زمین، تبدیل زمین کشاورزی هنگام تجمیع زمین، مبادله قطعات زمین، اهدای حق استفاده از زمین به دولت، مجتمع‌های مسکونی؛ سازمان‌های اقتصادی با سرمایه سرمایه‌گذاری خارجی که طبق مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات، انتقال پروژه املاک و مستغلات را دریافت می‌کنند؛

- خانوارهایی که دفترچه قرمز دریافت نکرده‌اند اما واجد شرایط دفترچه قرمز هستند، مجاز به انتقال حقوق استفاده از زمین، اجاره، اجاره مجدد حقوق استفاده از زمین و مشارکت در سرمایه با استفاده از حقوق استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌ها هستند.

- زمین مورد نظر هیچ اختلافی ندارد یا اختلاف توسط یک نهاد دولتی ذیصلاح، حکم یا تصمیم دادگاه، تصمیم یا حکم داوری که لازم‌الاجرا شده است، حل و فصل شده است.

- حقوق استفاده از زمین مشمول توقیف یا سایر اقدامات برای تضمین اجرای احکام طبق مفاد قانون اجرای احکام مدنی نمی‌شود؛

- در طول دوره استفاده از زمین؛

- حقوق استفاده از زمین مشمول اقدامات اضطراری موقت مقرر در قانون نمی‌شود.

بر اساس مقررات فوق، هنگام معامله انتقال حقوق استفاده از زمین، طرفین باید به 5 نکته توجه کنند.

اطلاعات فروشنده را تأیید کنید

هنگام خرید زمین، خریدار باید بداند که آیا فروشنده حق فروش آن قطعه زمین را دارد یا خیر. دو حالت وجود دارد که حق انتقال زمین می‌تواند اعمال شود: شخصی که نامش در گواهی ذکر شده است یا شخصی که مجاز به اعمال حق انتقال است (باید قرارداد مجوز قانونی داشته باشد).

دوم، آیا قطعه زمینی که قرار است فروخته شود، ملک مشترک است یا ملک جداگانه؟ اگر ملک مشترک زن و شوهر باشد، انتقال مالکیت باید با رضایت هر دو طرف باشد.

اگر ملک به صورت مشترک متعلق به افراد زیادی باشد، دفتر قرمز باید نام کامل افرادی را که حقوق استفاده از زمین را به اشتراک دارند، ثبت کند. در این صورت، اگر کل قطعه زمین منتقل شود و افراد زیادی وجود داشته باشند که حقوق استفاده از زمین را به اشتراک می گذارند، رضایت همه افرادی که نامشان در دفتر ذکر شده است، الزامی است.

آیا این سرزمین کتاب قرمز دارد؟

ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که هنگام انتقال، ارائه دفترچه قرمز الزامی است (به جز موارد ذکر شده در بالا). بنابراین، اگر انتقال‌دهنده مشمول استثنائات فوق نشود، حق انتقال ندارد.

آیا قطعه زمین در برنامه ریزی هست یا نه؟

طبق بند ۴، ماده ۷۶ قانون زمین ۲۰۲۴، اگر قطعه زمین مشمول طرح کاربری زمین اعلام‌شده عمومی باشد اما هیچ طرح کاربری زمین سالانه در سطح منطقه وجود نداشته باشد، کاربر زمین می‌تواند به استفاده از آن ادامه دهد و از حقوق یک کاربر زمین طبق مقرر استفاده کند. در این صورت، فروشنده همچنان می‌تواند حقوق کاربری زمین را منتقل کند.

در حالت دوم، قطعه زمین در حال برنامه‌ریزی با طرح کاربری اراضی سالانه در سطح منطقه است، حقوق کاربر زمین همچنان می‌تواند اعمال شود تا زمانی که تصمیمی برای بازپس‌گیری زمین یا تغییر کاربری زمین طبق طرح گرفته شود، اما خانه‌ها، کارگاه‌ها یا درختان چند ساله جدید نمی‌توانند ساخته شوند.

برای اطلاع از اطلاعات مربوط به قطعه زمین مانند نقشه، وضعیت حقوقی و ...، خریدار می‌تواند برای اطلاعات مربوط به قطعه زمینی که قصد خرید آن را دارد، درخواست دهد.

آگهی فروش زمین (عکس: فناوری اطلاعات).

نکات لازم هنگام واریز وجه هنگام خرید و فروش زمین

ارزش حقوق استفاده از زمین در حال افزایش است، بنابراین هنگام انتقال، طرفین اغلب توافق می‌کنند که از قبل ودیعه بگذارند. ودیعه یک اقدام امنیتی برای انعقاد یا اجرای قرارداد است. برای جلوگیری از خطرات، طرفین هنگام انعقاد قرارداد ودیعه باید شاهد داشته باشند یا آن را محضری یا گواهی کنند تا از اختلافات جلوگیری شود.

ثبت اسناد رسمی قراردادهای انتقال حقوق استفاده از زمین

بند ۳، ماده ۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که قراردادهای انتقال، اهدا، رهن و مشارکت سرمایه با استفاده از حقوق استفاده از زمین، حقوق استفاده از زمین و دارایی‌های متصل به زمین باید محضری یا گواهی شده باشند، به جز موردی که در بند ب این بند مشخص شده است.

بر این اساس، به جز در مواردی که یک یا چند نفر از انتقال دهندگان، موسسات تجاری املاک و مستغلات باشند، نیازی به گواهی محضری یا گواهی نیست.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm