۵ نکته که هنگام خرید زمین باید به دقت بررسی کنید تا از ضرر مالی و دردسر جلوگیری شود.

(روزنامه دن تری) - معاملات انتقال حق استفاده از زمین، خطرات قانونی زیادی را برای کسانی که متخصص نیستند، به همراه دارد.

بند ۱ ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که سازمان‌ها، خانوارها و افراد در صورت احراز شرایط زیر حق انتقال حقوق استفاده از زمین را دارند:

- داشتن گواهی حق استفاده از زمین، مالکیت خانه‌ها و سایر دارایی‌های متصل به زمین، به جز در موارد زیر: ارث بردن حق استفاده از زمین، تبدیل زمین کشاورزی در طول یکپارچه‌سازی و مبادله زمین، اهدای حق استفاده از زمین به دولت یا جامعه؛ سازمان‌های اقتصادی با سرمایه سرمایه‌گذاری خارجی که طبق مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات، انتقال پروژه‌های املاک و مستغلات را دریافت می‌کنند؛

- خانوارهایی که هنوز گواهی حق استفاده از زمین دریافت نکرده‌اند اما شرایط لازم را دارند، می‌توانند حق استفاده از زمین را واگذار کنند، اجاره دهند، حق استفاده از زمین را به اجاره‌های فرعی واگذار کنند یا حق استفاده از زمین را به عنوان سرمایه برای اجرای پروژه ارائه دهند.

- زمینی که عاری از اختلاف است یا اختلافات در آن توسط مقامات ذیصلاح دولتی، احکام یا تصمیمات دادگاه یا آرای داوری که از نظر قانونی لازم‌الاجرا شده‌اند، حل و فصل شده است؛

- حقوق استفاده از زمین مشمول توقیف یا سایر اقدامات لازم برای تضمین اجرای احکام طبق قانون اجرای احکام مدنی نمی‌شود؛

- در طول دوره استفاده از زمین؛

- حقوق استفاده از زمین مشمول اقدامات اضطراری موقت مقرر در قانون نمی‌شود.

بر اساس مقررات فوق، هنگام انتقال حقوق بهره‌برداری از زمین، طرفین باید به 5 مورد توجه کنند.

اطلاعات فروشنده را تأیید کنید

هنگام خرید زمین، خریدار باید بداند که آیا فروشنده حق فروش آن قطعه زمین را دارد یا خیر. دو حالت وجود دارد که در آنها حق انتقال زمین قابل اعمال است: شخصی که نامش در گواهی زمین ذکر شده است یا شخصی که مجاز به اعمال حق انتقال است (وکالتنامه معتبر قانونی لازم است).

ثانیاً، آیا زمینی که برای فروش در نظر گرفته شده است، ملک مشترک است یا ملک جداگانه؟ اگر ملک مشترک زن و شوهر است، انتقال باید با رضایت هر دو زن و شوهر باشد.

اگر زمین به صورت مشاع متعلق به چند نفر باشد، گواهی مالکیت زمین باید شامل نام کامل همه کسانی باشد که حقوق استفاده از زمین را به اشتراک دارند. در این صورت، اگر کل قطعه زمین منتقل شود و چند نفر حقوق استفاده از زمین را به اشتراک بگذارند، رضایت همه کسانی که در گواهی نام برده شده اند، الزامی است.

آیا قطعه زمین از قبل دارای سند مالکیت زمین است؟

ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که برای انتقال زمین (به جز در موارد ذکر شده در بالا) گواهی مالکیت زمین (دفترچه قرمز) الزامی است. بنابراین، اگر انتقال‌دهنده مشمول استثنائات فوق نباشد، حق انتقال زمین را ندارد.

آیا قطعه زمین در طرح برنامه ریزی لحاظ شده است؟

طبق بند ۴، ماده ۷۶ قانون زمین ۲۰۲۴، اگر یک قطعه زمین تحت عنوان برنامه‌ریزی کاربری زمین که به صورت عمومی اعلام شده است، قرار گیرد اما فاقد برنامه سالانه کاربری زمین در سطح منطقه باشد، کاربر زمین می‌تواند به استفاده از زمین ادامه دهد و حقوق خود را طبق مقررات اعمال کند. در این صورت، فروشنده همچنان مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین است.

مورد ۲: برای قطعات زمین در یک منطقه برنامه‌ریزی‌شده با طرح کاربری زمین سالانه در سطح ناحیه، حقوق کاربر زمین همچنان می‌تواند اعمال شود تا زمانی که تصمیمی برای بازپس‌گیری زمین یا تغییر هدف کاربری آن طبق طرح گرفته شود، اما خانه‌ها، سازه‌ها یا درختان چندساله جدید نمی‌توانند ساخته شوند.

برای کسب اطلاعات در مورد یک قطعه زمین، مانند طرح منطقه بندی و وضعیت قانونی آن، خریداران می‌توانند درخواستی برای اطلاعات زمین مربوط به قطعه زمینی که قصد خرید آن را دارند، ارسال کنند.

آگهی خرید و فروش قطعات زمین (عکس: فناوری اطلاعات).

نکاتی که هنگام واریز وجه هنگام خرید یا فروش زمین باید به آنها توجه کنید.

با افزایش ارزش حقوق استفاده از زمین، طرفین اغلب قبل از انتقال مالکیت، بر سر ودیعه توافق می‌کنند. ودیعه به عنوان ضمانتی برای انعقاد یا اجرای قرارداد عمل می‌کند. برای جلوگیری از خطرات، طرفین باید هنگام تهیه پیش‌نویس قرارداد ودیعه، شاهد داشته باشند یا آن را محضری و گواهی کنند تا از اختلافات جلوگیری شود.

ثبت رسمی قرارداد انتقال حقوق استفاده از زمین.

بند ۳ ماده ۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که قراردادهای انتقال، اهدا، رهن یا مشارکت سرمایه با استفاده از حقوق استفاده از زمین، یا حقوق استفاده از زمین و دارایی‌های متصل به زمین، باید محضری یا گواهی‌شده باشند، به جز مواردی که در بند ب این بند مشخص شده است.

بر این اساس، تنها در مواردی که یک یا هر دو طرف انتقال، سازمان‌هایی باشند که در فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند، نیازی به گواهی محضری یا صدور گواهینامه نیست.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm