نگرانی‌ها در مورد لیست جدید قیمت زمین در شهر هوشی مین

مردم نگران و مضطرب هستند.

انتظار می‌رود از اول آگوست، شهر هوشی مین لیست جدیدی از قیمت زمین منتشر کند که قیمت‌ها را بسته به منطقه، ۵ تا ۲۰ تا ۳۰ برابر نسبت به لیست فعلی افزایش می‌دهد. انتظار می‌رود بیشترین افزایش قیمت در مناطق حومه شهر مانند کان جیو، کو چی، هوک مون و نها به رخ داده شود.

فهرست قیمت زمین مورد انتظار برای برخی از خیابان‌های منطقه ۱.

خانم نگوین تی هوین (منطقه بینه تان) از شنیدن این خبر که شهر هوشی مین پیش‌نویس فهرست جدید قیمت زمین را در ابتدای ماه اوت منتشر و اعمال خواهد کرد، گیج شده است. او تنها چند روز پیش از طریق دوستانش از این موضوع مطلع شد. خانواده خانم هوین به همراه یکی از دوستانش قطعه زمینی را در کو چی به طور مشترک خریداری کرده‌اند؛ این زمین شامل مقدار کمی زمین مسکونی و بقیه آن زمین برای کشت محصولات چند ساله است. خانواده او قصد دارند بخش بیشتری از زمین را به زمین مسکونی تبدیل کرده و سپس سند مالکیت آن را جدا کنند.

با انتشار خبر افزایش شدید و غیرمنتظره قیمت زمین در کو چی، خانم هوین نگران است زیرا هیچ گونه آمادگی مالی نداشته است. بر اساس قیمت جدید زمین، او ممکن است چند صد میلیون دونگ برای تبدیل زمین خود به مسکونی از دست بدهد.

خانم تران تی آن (از بخش هوک مون) نیز مانند خانم هوین نگران لیست جدید قیمت زمین است که در مقایسه با قیمت فعلی چندین برابر افزایش یافته است. خانواده او در زمینی که از اجدادشان به ارث رسیده زندگی می‌کنند و کاربری زمین تغییر نکرده یا تقسیم نشده است. مدت زیادی است که او و همسرش با والدینش زندگی می‌کنند و به دلیل بودجه ناکافی، نتوانسته‌اند مراحل تقسیم زمین، اخذ گواهی مالکیت زمین یا تغییر کاربری زمین را تکمیل کنند. خانم آن معتقد است که اگر شهر به طور ناگهانی قیمت جدید زمین را اعمال کند، خانواده‌اش در مدیریت امور مالی و تقسیم زمین با مشکل مواجه خواهند شد.

علاوه بر این، خانم آنه ابراز تمایل کرد که اجرای فهرست جدید قیمت زمین برای مدتی دیگر به تعویق بیفتد تا مردم بتوانند با آن آشنا شوند و محاسبات مناسب را انجام دهند.

خانم آن و خانم هوین از جمله کسانی هستند که مستقیماً تحت تأثیر فهرست جدید قیمت زمین قرار می‌گیرند. طبق اعلام اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، فهرست جدید قیمت زمین ۱۲ گروه از مردم را تحت تأثیر قرار خواهد داد. گروهی که کمترین تأثیر را می‌پذیرند، کسانی هستند که زمین‌های اسکان مجدد به آنها اختصاص داده شده است. فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین تضمین می‌کند که قیمت‌های خاص زمین با قیمت‌های بازار مطابقت داشته باشد.

۱۱ گروه باقی‌مانده مستقیماً تحت تأثیر قرار خواهند گرفت. از این تعداد، دو گروه که بیشترین تأثیر را می‌پذیرند، خانوارها و افرادی هستند که حق استفاده از زمین به آنها اعطا شده و هدف استفاده از زمین را تغییر داده‌اند.

بسیاری از خیابان‌های منطقه مرکزی شهر هوشی مین شاهد افزایش تقریباً پنج برابری قیمت زمین در مقایسه با لیست قیمت فعلی بوده‌اند (تصویر تزئینی: های لانگ).

با این حال، این اداره اظهار داشت که موارد استفاده از زمین که قبل از ۱۵ اکتبر ۱۹۹۳ پایدار بوده‌اند، از پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین معاف هستند. اگر مساحت زمین از حد مجاز فراتر رود، هزینه‌ها طبق فهرست قیمت زمین سال ۲۰۰۵ دریافت خواهد شد.

برای سایر موارد استفاده از زمین، نرخ وصول مناسب بر اساس مبدا و نقاط زمانی استفاده از زمین تعیین خواهد شد. در پیش‌نویس مصوبه مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین که توسط دولت صادر خواهد شد، نرخ وصول بر اساس نقاط زمانی از 10٪ تا 50٪ از فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده پیش‌بینی‌شده خواهد بود. علاوه بر این، کاربران زمین متعلق به خانواده‌های ذینفع بیمه، جانبازان جنگ و خانوارهای فقیر طبق مقررات دولتی از هزینه‌های استفاده از زمین معاف یا تخفیف دریافت خواهند کرد.

آیا فهرست جدید قیمت زمین باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد؟

آقای وو هونگ تانگ - مدیر خدمات مشاوره و توسعه پروژه در گروه DKRA - گفت که پیش‌نویس فهرست قیمت زمین ۵ تا ۳۰ برابر بیشتر از چارچوب قیمت فعلی زمین است، اما قیمت فعلی نزدیک به ۷۰ درصد قیمت بازار است. بسیاری از مردم به اشتباه معتقدند که فهرست قیمت زمین نشان دهنده مالیاتی است که مردم هنگام تبدیل کاربری زمین به زمین مسکونی باید بپردازند، اما این نادرست است.

آقای تانگ گفت، این مالیات دارای ضرایب تعدیل و روش محاسبه مالیات خواهد بود، بنابراین قبل از اینکه بتوانیم هزینه‌هایی را که مردم باید برای تغییر کاربری زمین بپردازند، به طور دقیق محاسبه کنیم، باید منتظر احکام و بخشنامه‌های بیشتر از سوی سازمان‌های مدیریت ایالتی باشیم.

آقای تانگ در مجموع ارزیابی کرد که فهرست جدید قیمت زمین بر دو گروه تأثیر می‌گذارد. برای مردم، فهرست جدید قیمت زمین بر مالیات تبدیل کاربری زمین تأثیر می‌گذارد، اما این افزایش بسته به منطقه، فقط 0.5 تا 1 برابر است.

برای کسب و کارها، فهرست جدید قیمت زمین، هزینه‌های آزادسازی زمین و جبران خسارت را افزایش می‌دهد، زیرا این هزینه‌ها به طور فزاینده‌ای به قیمت‌های بازار نزدیک‌تر می‌شوند. افزایش هزینه‌های استفاده از زمین و مالیات‌ها و عوارض مرتبط نیز به افزایش قیمت فروش املاک و مستغلات کمک خواهد کرد که انتظار می‌رود در آینده افزایش یابد.

با این حال، از دیدگاه مثبت، او اظهار داشت که فهرست جدید قیمت زمین، اثربخشی قانون زمین ۲۰۲۴ را منعکس می‌کند و به کوتاه شدن زمان اجرای قانونی پروژه‌ها و حل موانع قانونی کمک می‌کند. به ویژه در زمینه آزادسازی زمین و جبران خسارت، وقتی قیمت‌ها به نرخ‌های بازار نزدیک‌تر باشند، دستیابی به توافق با ساکنان برای مشاغل آسان‌تر خواهد بود.

ثانیاً، مسئله عوارض استفاده از زمین حل شده است. حتی اگر عوارض استفاده از زمین افزایش یابد، زمان اجرای قانونی پروژه‌ها را کوتاه می‌کند و کسب‌وکارها در هزینه‌های مالی صرفه‌جویی خواهند کرد.

آقای ثانگ انتظار دارد که سه قانون آتی، روند قانونی پروژه‌ها را ساده‌تر، زمان صدور مجوز پروژه‌ها را کوتاه‌تر و به کسب‌وکارها کمک کند تا در هزینه‌های مالی و اداری صرفه‌جویی کنند. صرفه‌جویی در این دو نوع هزینه، هزینه‌های استفاده از زمین را جبران می‌کند و در نتیجه افزایش قیمت املاک و مستغلات را کاهش می‌دهد.

او همچنین اعمال فهرست جدید قیمت زمین از اول آگوست را تلاشی از سوی سازمان‌های مدیریت دولتی برای اجرای سریع قوانین مربوط به املاک و مستغلات ارزیابی کرد. این فرآیند کوتاه‌شده، بهبود بازار را تسریع می‌کند. البته، وقتی سازمان‌های دولتی پیش‌نویس بخشنامه‌ها و احکام راهنما را صادر می‌کنند، واکنش‌های متفاوتی از بازار دریافت خواهند کرد.

او معتقد است که سازمان‌های دولتی برای تسهیل کاربرد عملی، تنظیمات مناسبی را انجام خواهند داد. بازخورد چندوجهی که نشان‌دهنده علاقه فعالان بازار باشد، ضروری است.

کارشناسان معتقدند که با افزایش قیمت زمین، قیمت املاک و مستغلات نیز افزایش خواهد یافت (تصویر تزئینی: ترین نگوین).

رئیس اداره منابع طبیعی و محیط زیست اخیراً در یک کنفرانس مطبوعاتی، در مورد اعمال فوری فهرست جدید بهای زمین از اول مرداد ماه توضیحاتی ارائه داد.

آقای نگوین توان تانگ، مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، گفت که قانون زمین سال ۲۰۲۴ که در شرف اجرا است، تصریح می‌کند که فهرست قیمت زمین صادر شده توسط کمیته مردمی استان تحت قانون قدیمی تا پایان سال ۲۰۲۵ همچنان اعمال خواهد شد. در صورت لزوم، کمیته مردمی استان تصمیم خواهد گرفت که فهرست قیمت زمین را متناسب با وضعیت واقعی منطقه تنظیم کند.

بر اساس این آیین‌نامه، کمیته مردمی شهر هوشی مین فهرست قیمت زمین سال ۲۰۲۰ را دیگر مناسب نمی‌داند. علاوه بر این، لازم است قیمت زمین‌های اسکان مجدد مطابق با قانون جدید زمین صادر شود.

بنابراین، در اوایل ماه جولای، کمیته مردمی شهر هوشی مین، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست را موظف کرد تا رهبری را به دست گیرد و با سایر ادارات، سازمان‌ها و ادارات محلی برای تهیه فهرست اصلاح‌شده قیمت زمین هماهنگی کند. فهرست جدید قیمت زمین دیگر ضرایب تعدیل نخواهد داشت، بلکه فقط یک محدوده قیمت واحد خواهد داشت و شامل قیمت زمین‌های اسکان مجدد مطابق با قانون جدید زمین خواهد بود.

وقتی از آقای نگوین توان تانگ پرسیده شد که آیا افزایش جداول قیمت زمین منجر به افزایش قیمت املاک و مستغلات می‌شود، او اظهار داشت که این اطلاعات نادرست است. به گفته آقای تانگ، مبنای تهیه جداول قیمت زمین، داده‌های بازار و داده‌های قیمت زمین است که طی سال‌ها از اداره مالیات شهر هوشی مین و اداره ثبت زمین شهر هوشی مین جمع‌آوری شده است.

این پیش‌نویس فهرست قیمت، نسخه‌ای به‌روز شده از داده‌های واقعی معاملات است و وزارت منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، اصلاحاتی را در آن اعمال کرده است. این فهرست قیمت، قیمت املاک و مستغلات را افزایش نخواهد داد؛ برعکس، قیمت‌ها دقیقاً منعکس‌کننده قیمت معاملات در شهر هستند. علاوه بر این، این وزارتخانه اظهار داشت که قیمت زمین‌هایی که به کمیته مردمی شهر ارائه کرده است، تقریباً 70 درصد از قیمت فعلی بازار است.

نماینده‌ای از اداره اقتصاد زمین (اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین) افزود که فهرست جدید قیمت زمین بر هزینه‌های ورودی پروژه‌ها تأثیری ندارد و بنابراین قیمت املاک و مستغلات را افزایش نمی‌دهد. علاوه بر این، قیمت املاک و مستغلات طبق قانون عرضه و تقاضا عمل می‌کند و تحت تأثیر این فهرست جدید قیمت زمین قرار نمی‌گیرد.

در مواردی که افراد اسناد ثبت زمین را قبل از اول آگوست امسال ارائه داده‌اند، نماینده‌ای از اداره منابع طبیعی و محیط زیست اظهار داشت که این سازمان فهرست بهای زمین را که در زمان دریافت مدارک کامل معتبر است، اعمال خواهد کرد.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm