 |
| طی ۲ تا ۳ سال آینده، بازار املاک و مستغلات با تغییرات قابل توجهی، از جمله نوسانات قیمت و تعدیل تقاضا از سوی سرمایهگذاران و خریداران خانه، شفافتر خواهد شد. (عکس: آنه فونگ) |
با وجود افزایش عرضه، بعید است قیمت مسکن کاهش یابد.
پیشبینی میشود عرضه آپارتمانهای جدید در سال ۲۰۲۴ به تقریباً ۳۵۰۰۰ واحد برسد که بالاتر از پیشبینی قبلی ۲۲۰۰۰ تا ۲۴۰۰۰ واحد است. پیشبینی میشود در سال ۲۰۲۵، این تعداد برای هر دو بازار اصلی هانوی و هوشی مین سیتی به ۴۰۰۰۰ آپارتمان افزایش یابد. با این حال، کارشناسان عموماً موافقند که حتی با افزایش قابل توجه عرضه، کاهش قیمت املاک و مستغلات همچنان دشوار خواهد بود.
دونگ توی دونگ، مدیرعامل CBRE ویتنام، با پیشبینی بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۵ معتقد است که قیمت مسکن کاهش نخواهد یافت، اما دیگر به سرعت دوره اخیر افزایش نخواهد یافت. این افزایش میتواند بین ۵ تا ۸ درصد در مقایسه با سال ۲۰۲۴ باشد. چگونگی دستیابی به قیمتهایی که برای یک فرد عادی مقرون به صرفه باشد، همچنان یک سوال دشوار و یک چالش بزرگ برای بازار است که پاسخ آن در حال حاضر ناشناخته است.
طبق تحلیل خانم دانگ، شاخص قیمت آپارتمان در هانوی در مقایسه با سه ماهه دوم سال ۲۰۱۹، ۶۴ درصد افزایش یافته است که دو برابر افزایش در شهر هوشی مین است. میانگین قیمت فروش اولیه به ۶۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع نزدیک میشود.
با این دیدگاه، دانشیار دکتر دین ترونگ تین - کارشناس اقتصادی - اظهار داشت که سال 2024 زمانی بود که بخش آپارتمان هانوی شاهد افزایش سریع و قابل توجه قیمتها بود. قیمت آپارتمان که در سال 2022 به طور متوسط 40 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود، تا پایان سه ماهه سوم سال 2024 به بیش از 70 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافت. نکته قابل توجه این است که بازار دیگر پروژههایی با قیمت کمتر از 60 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع ندارد و بسیاری از پروژههای میان رده حتی قیمتهایی بالاتر از 100 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع دارند.
در دورههای تقاضای شدید، قیمتهای فروش معمولاً روزانه یا هفتگی افزایش مییابند، اما نقدینگی همچنان بالا است. تقاضای انباشته شده برای مسکن، چه برای زندگی و چه برای سرمایهگذاری، سرانجام فوران کرده است، زیرا عوامل مختلف اعتماد مشتریان و سرمایهگذاران را به بازار بازگرداندهاند. این افزایش تقاضا، همراه با کمبود مداوم عرضه، قیمتها را بالاتر برده است.
| اخبار مرتبط |
 عکسهای خیرهکننده از سال ۲۰۲۴: تمام جهان از رویدادهای بیسابقه و تاریخی شوکه شد. |
کارشناسان معتقدند اگرچه روند صعودی قیمت آپارتمان در هانوی کند شده است، اما به دلیل افزایش هزینههای زمین، کاهش قیمت فروش در سال 2025 دشوار خواهد بود. در واقع، بازار هانوی همان سناریوی رشد شهر هوشی مین را دنبال میکند. در 2-3 سال آینده، بازار املاک و مستغلات با تغییرات قابل توجهی، از جمله نوسانات قیمت و تعدیل تقاضا از سوی سرمایهگذاران و خریداران خانه، شفافتر خواهد شد. پیشبینی میشود که کل عرضه اولیه در هانوی در سال 2025 متعلق به بخشهای لوکس و گرانقیمت باشد؛ به طوری که لوکس 36 درصد را تشکیل میدهد.
از دیدگاه تجاری، آقای نگو هوو ترونگ، معاون مدیر کل گروه هونگ تین، معتقد است که کاهش قیمت املاک و مستغلات در دوره آینده بسیار دشوار خواهد بود. یکی از دلایل آن ناشی از این واقعیت است که فرآیند تصویب پروژه اغلب زمان قابل توجهی طول میکشد و هزینههای سرمایهگذاری را افزایش میدهد.
نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، در مورد قیمت املاک و مستغلات نیز اظهار داشت که از اکنون تا پایان سال 2025، مقررات قانون جدید به طور کامل اعمال نشده است و مقررات موجود هنوز مورد استفاده قرار میگیرند. بنابراین، پیشبینی میشود قیمت زمین در سطح معقولی باقی بماند. با این حال، در دوره 2026-2027، اگر تعدیلهای مناسبی از این زمان تا آن زمان انجام نشود، فشار بیشتری بر قیمتها وارد خواهد شد.
به گفته آقای دین، دو سناریو برای بازار املاک و مستغلات وجود دارد. اگر بازار به درستی تنظیم شود، در سالهای 2026-2027 پایدار خواهد ماند. با این حال، اگر تعدیلهای فنی مناسبی صورت نگیرد، قیمت املاک و مستغلات میتواند به سطوح بالاتر و غیرمنطقیتری افزایش یابد. در این صورت، بازار دوباره با مشکل مواجه خواهد شد.
بازار سختترین مرحله خود را پشت سر گذاشته است.
وزارت ساخت و ساز به تازگی 10 نکته برجسته کلیدی صنعت ساخت و ساز در سال 2024 را اعلام کرده است. در میان آنها، سال 2024 نرخ رشد قابل توجهی تقریباً 7.8-8.2٪ را نشان میدهد که بالاترین میزان از سال 2020 است و از هدف تعیین شده توسط دولت در قطعنامه شماره 01 (6.4-7.3٪) فراتر رفته است.
این همچنین بالاترین نرخ رشدی است که صنعت ساخت و ساز از سال ۲۰۲۰ به دست آورده و باعث رشد کلی تولید ناخالص داخلی اقتصاد شده است. نرخ شهرنشینی به ۴۴.۳ درصد رسید که از هدف ۴۳.۷ درصدی تعیین شده توسط مجلس ملی فراتر رفت. صنعت ساخت و ساز همچنین به دو هدف دیگر تعیین شده توسط دولت دست یافت، از جمله: نرخ جمعآوری و تصفیه فاضلاب ۱۸ درصد و میانگین مساحت مسکن ۲۶.۵ متر مربع به ازای هر نفر در سراسر کشور.
وزارت ساخت و ساز با ارزیابی بازار املاک و مستغلات در طول سال گذشته اظهار داشت که راهحلهای جامع بسیاری برای رفع مشکلات بازار اجرا شده است. کارگروه نخست وزیر برای حل مشکلات و موانع در اجرای پروژههای املاک و مستغلات، با محلات و مشاغل املاک و مستغلات برای جمعآوری اطلاعات و ارزیابی وضعیت همکاری کرده و هر پروژه خاص را برای ارائه راهنمایی، راهحلها و رفع مشکلات و موانع در اجرا بررسی کرده است.
وزارت ساخت و ساز تأکید کرد: «بازار املاک و مستغلات شاهد تغییرات مثبتی بوده و بر سختترین دوره برای دستیابی به شتاب لازم برای بهبود و توسعه غلبه کرده است.»
یکی دیگر از نکات برجسته سال گذشته توجه ویژه به توسعه مسکن اجتماعی بود. در 24 مه، کمیته مرکزی حزب دستورالعمل شماره 34 را در مورد تقویت رهبری حزب بر توسعه مسکن اجتماعی در شرایط جدید صادر کرد.
وزارت ساخت و ساز در حال ارائه پیشنویس مصوبهای در مورد منابع سرمایه ترجیحی برای توسعه مسکن اجتماعی به دولت است. بر این اساس، پیشنهاد اجرای بسته وام ترجیحی ۱۰۰۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برای مسکن اجتماعی از محل اوراق قرضه، به مدت ۵ سال، را ارائه میدهد. این تلاشها، پایه و اساس تسریع توسعه مسکن اجتماعی در سراسر کشور در دوره آینده خواهد بود.
تأثیر فهرست قیمت جدید زمین در هانوی.
طبق فهرست قیمت زمین که اخیراً برای هانوی صادر و از 20 دسامبر 2024 لازمالاجرا شده است، قیمت زمین در برخی مناطق هانوی 2 تا 6 برابر بیشتر از فهرست قیمت زمین صادر شده در سال 2019 است. بالاترین قیمت زمین در برخی خیابانهای منطقه هوان کیم یافت میشود که به نزدیک به 700 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع میرسد.
برخی معتقدند اجرای فهرست جدید قیمت زمین توسط هانوی میتواند به افزایش بیشتر قیمت مسکن منجر شود.
گزارشی از وزارت ساخت و ساز نشان میدهد که در صورت اعمال فهرست قیمت زمین ۲۰۲۴، هزینههای استفاده از زمین برای پروژههای املاک و مستغلات در مقایسه با قبل به طور قابل توجهی افزایش خواهد یافت. دلیل این امر این است که اجزای اصلی مؤثر بر قیمت مسکن و املاک و مستغلات شامل موارد زیر است: هزینههای جبران خسارت و آزادسازی زمین، هزینههای استفاده از زمین، هزینههای ساخت پروژه (مانند مسکن و املاک و مستغلات)، مالیات و هزینههای مرتبط.
به طور خاص، هزینههای استفاده از زمین معمولاً بخش بزرگی از کل هزینه یک پروژه مسکن را تشکیل میدهد، که از 7 تا 20 درصد برای پروژههای آپارتمانهای مرتفع و 25 تا 50 درصد برای پروژههای ویلا و خانههای شهری متغیر است.
به گفته وزارت ساخت و ساز، اعمال فهرست جدید قیمت زمین، تأثیر موجی خواهد داشت و باعث افزایش ۱۵ تا ۲۰ درصدی قیمت املاک و مسکن در مقایسه با قبل خواهد شد.
آقای وو کونگ کوئیت، مدیر کل شرکت دات زان ویتنام شمالی، گفت که برای مشاغل، داشتن فهرست قیمت زمین از فرآیند ارزیابی زمین پشتیبانی میکند تا قیمتهای بازار را به دقت منعکس کند. فهرست قیمت زمین تعدیلشده، مبنای مهمی برای مشاغل در تعیین مالیات بر زمین است.
با این حال، اگر مالیات زمین بر اساس ارزش بازار تعیین شود، مالیات تبدیل کاربری زمین برای مشاغل بالاتر خواهد بود و در نتیجه قیمت فروش املاک و مستغلات برای خریداران بالاتر میرود.
آیا فروش آپارتمانی که هنوز اقساط آن طبق مقررات جدید پرداخت میشود، مجاز است؟
خرید اقساطی آپارتمان برای بسیاری از افرادی که میخواهند بدون پرداخت مبلغ زیادی پیشپرداخت صاحب خانه شوند، یک روند محبوب است. بنابراین، هنگام خرید اقساطی آپارتمان چه مقرراتی باید رعایت شود؟
خرید و فروش آپارتمان از طریق پرداختهای معوق یا اقساطی در ماده ۱۶۷ قانون مسکن ۲۰۲۳ به شرح زیر تنظیم شده است:
- همانطور که طرفین توافق کردهاند و به وضوح در قرارداد خرید مسکن ذکر شده است.
- در مدتی که بهای آپارتمان به صورت اقساط پرداخت میشود، خریدار حق استفاده و مسئولیت نگهداری از آن را دارد، مگر اینکه توافق دیگری شده باشد یا در دوره گارانتی آپارتمان باشد.
به طور خاص، بند ۲ ماده ۱۶۷ قانون مسکن ۲۰۲۳ تأیید میکند که: خریداران مسکن که به صورت اقساطی یا با پرداختهای معوق، مبلغ را پرداخت میکنند، تنها پس از پرداخت کامل قیمت خرید، میتوانند معاملاتی مانند خرید، فروش، هدیه، معاوضه، رهن یا مشارکت در سرمایه این مسکن را با دیگران انجام دهند، مگر اینکه طرفین طور دیگری توافق کرده باشند.
طبق این آییننامه، اگر خریدار آپارتمانی که اقساط آن را پرداخت میکند، بخواهد آن را به شخص دیگری بفروشد، موظف است کل قیمت خرید را به فروشنده بپردازد، مگر اینکه طرفین طور دیگری توافق کرده باشند.
بنابراین، اگر آپارتمانی را از طریق طرح پرداخت با توسعهدهنده یا طرح اقساطی با فروشنده خریداری کنید، فقط پس از پرداخت کامل قیمت خرید، مجاز به فروش آن به شخص دیگری هستید، مگر اینکه طرفین طور دیگری توافق کرده باشند.
به همین ترتیب، هنگام رهن آپارتمان برای وام اقساطی بانکی، اگر راهن بخواهد آن را به شخص دیگری بفروشد، طبق بند ۵ ماده ۳۲۱ قانون مدنی مصوب ۱۳۹۴، راهن میتواند آپارتمان رهن شده نزد بانک را در صورت موافقت بانک یا به موجب قانون، به شخص دیگری بفروشد.
بر این اساس، در صورت توافق طرفین یا موافقت بانک با فروش آپارتمانی که به صورت اقساطی پرداخت میشود، میتوان از روشهای زیر استفاده کرد:
- سازنده قبل از ارسال درخواست گواهی مالکیت به مقامات دولتی، سند انتقال قرارداد خرید آپارتمان را امضا کرد.
- طرفین قرارداد خرید اقساطی قدیمی آپارتمان را لغو میکنند و فروشنده مستقیماً قرارداد خرید آپارتمان جدید را با خریدار جدید امضا میکند (اگر خریدار قدیمی هنوز سند مالکیت را منتقل نکرده باشد) یا یک قرارداد کتبی در مورد فروش آپارتمان تحت پرداخت اقساطی بین سه طرف: خریدار قدیمی، فروشنده و خریدار جدید ایجاد میکند.
- یک توافق سه جانبه بین بانک، خریدار و فروشنده تنظیم کنید که به موجب آن بانک موافقت کند آپارتمانی را که به صورت اقساطی پرداخت میشود به طرف دیگر بفروشد. همزمان، وام مسکن را آزاد کنید، قرارداد فروش جدیدی امضا کنید و سند مالکیت (دفترچه قرمز) را به خریدار جدید منتقل کنید.
در این حالت، طرفین میتوانند تعهدات وام بانک را مطابق ماده ۳۷۰ قانون مدنی مصوب ۲۰۱۵ به طرف دیگر منتقل کنند.
بنابراین، خریدار میتواند آپارتمان را در حالی که هنوز اقساط آن پرداخت میشود، بفروشد، در صورتی که فروشنده موافق باشد، همانطور که در بالا توضیح داده شد، یا زمانی که تمام اقساط پرداخت شده باشد، یا طبق توافق هر دو طرف.
نظر (0)