املاک و مستغلات: قیمت املاک و مستغلات احتمالاً افزایش می‌یابد اما کاهش آن دشوار است، با پیش‌بینی دو سناریوی بازار در سال 2025، لیست جدید قیمت زمین در هانوی واکنش زنجیره‌ای خواهد داشت.

بعید است قیمت املاک و مستغلات کاهش یابد، کارشناسان دو سناریوی بازار را برای سال 2025 پیش بینی می کنند، لیست جدید قیمت زمین در هانوی یک واکنش زنجیره ای خواهد داشت و سطح قیمت مسکن را فعال می کند... آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

در ۲-۳ سال آینده، بازار املاک و مستغلات با تغییرات قابل توجهی، از جمله نوسانات قیمت و تعدیل تقاضا از سوی سرمایه‌گذاران و خریداران خانه، شفاف‌تر خواهد شد. (عکس: آنه فونگ)

افزایش عرضه، کاهش قیمت املاک و مستغلات هنوز دشوار است

عرضه آپارتمان‌های تازه افتتاح‌شده در سال ۲۰۲۴ به حدود ۳۵۰۰۰ واحد خواهد رسید که بالاتر از پیش‌بینی قبلی ۲۲۰۰۰ تا ۲۴۰۰۰ واحد است. پیش‌بینی می‌شود در سال ۲۰۲۵، این تعداد برای هر دو بازار اصلی، هانوی و هوشی مین سیتی، به ۴۰۰۰۰ آپارتمان افزایش یابد. با این حال، کارشناسان عموماً معتقدند که اگرچه عرضه به طور قابل توجهی افزایش خواهد یافت، اما «کاهش» قیمت املاک و مستغلات همچنان دشوار خواهد بود.

دونگ توی دونگ، مدیرعامل CBRE ویتنام، با پیش‌بینی بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۵ گفت که قیمت مسکن کاهش نخواهد یافت، اما به سرعت دوره اخیر نیز افزایش نخواهد یافت. این افزایش ممکن است بین ۵ تا ۸ درصد در مقایسه با سال ۲۰۲۴ باشد. اینکه چگونه قیمتی مناسب با توانایی پرداخت مردم داشته باشیم، همچنان یک سوال دشوار و چالش بزرگی برای بازار است که در حال حاضر هیچ پاسخی برای آن وجود ندارد.

طبق تحلیل خانم دانگ، شاخص قیمت آپارتمان در هانوی در مقایسه با سه ماهه دوم سال ۲۰۱۹، ۶۴ درصد افزایش یافته است که دو برابر افزایش در شهر هوشی مین است. میانگین قیمت فروش اولیه به ۶۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع نزدیک می‌شود.

دکتر دین ترونگ تین، دانشیار و کارشناس اقتصادی ، با همین دیدگاه اظهار داشت که سال 2024 زمانی است که بخش آپارتمان هانوی شاهد افزایش سریع قیمت‌ها خواهد بود. قیمت آپارتمان از میانگین 40 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در سال 2022 به بیش از 70 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع تا پایان سه ماهه سوم سال 2024 افزایش یافته است. نکته قابل توجه این است که بازار دیگر پروژه‌هایی با قیمت کمتر از 60 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع ندارد، بسیاری از پروژه‌های میان رده حتی قیمت‌هایی بالاتر از 100 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع دارند.

در دوره‌های داغ، قیمت فروش روز به روز و هفته به هفته افزایش می‌یابد، اما نقدینگی همچنان بالا است. تقاضای انباشته شده برای مسکن و سرمایه‌گذاری زمانی آزاد شده است که انگیزه‌های زیادی برای بازگرداندن اعتماد مشتریان و سرمایه‌گذاران به بازار وجود دارد. تقاضای رو به رشد، در حالی که عرضه هنوز کم است، قیمت‌ها را افزایش داده است.

اخبار مرتبط

عکس‌های چشمگیر سال ۲۰۲۴: تمام جهان از رویدادهای بی‌سابقه و تاریخی شوکه شده است

کارشناسان می‌گویند اگرچه افزایش قیمت آپارتمان‌های هانوی کند شده است، اما به دلیل افزایش هزینه‌های زمین ورودی، کاهش قیمت فروش در سال 2025 دشوار خواهد بود. در واقع، بازار هانوی سناریوی رشد شهر هوشی مین را دنبال می‌کند. در 2-3 سال آینده، بازار املاک و مستغلات با تغییرات قابل توجهی، از جمله نوسانات قیمت و تعدیل تقاضا از سوی سرمایه‌گذاران و خریداران خانه، شفاف‌تر خواهد شد. پیش‌بینی می‌شود که تمام عرضه اولیه در هانوی در سال 2025 در بخش‌های لوکس و گران‌قیمت باشد؛ که لوکس بودن 36 درصد از آن را تشکیل می‌دهد.

از دیدگاه تجاری، آقای نگو هوو ترونگ - معاون مدیر کل شرکت هونگ تین - گفت که کاهش قیمت املاک و مستغلات در دوره آینده دشوار خواهد بود. یکی از دلایل این است که فرآیند تصویب پروژه اغلب زمان زیادی طول می‌کشد و هزینه‌های سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد.

در مورد قیمت املاک و مستغلات، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، نگوین ون دین، نیز اظهار داشت که از اکنون تا پایان سال 2025، مفاد قانون جدید به طور کامل اعمال نشده است، اما همچنان از مشکل قدیمی سوءاستفاده می‌شود. بنابراین، انتظار می‌رود قیمت زمین در سطح معقولی باقی بماند. با این حال، در دوره 2026-2027، اگر از اکنون تا آن زمان هنوز تعدیل مناسبی صورت نگیرد، فشار بیشتری بر قیمت‌ها وارد خواهد شد.

به گفته آقای دین، دو سناریو برای بازار املاک و مستغلات وجود خواهد داشت. اگر مقررات خوبی وجود داشته باشد، بازار در سال‌های ۲۰۲۶-۲۰۲۷ به ثبات خود ادامه خواهد داد. اما اگر تعدیل فنی خوبی صورت نگیرد، ممکن است قیمت املاک و مستغلات به سطوح بالاتر و غیرمنطقی‌تری افزایش یابد. و سپس، بازار دوباره با مشکل مواجه خواهد شد.

بازار سخت‌ترین دوران خود را پشت سر گذاشته است.

وزارت ساخت و ساز به تازگی 10 نکته برجسته صنعت ساخت و ساز در سال 2024 را اعلام کرده است. به طور خاص، سال 2024 از نظر رشد نقطه عطفی را نشان می‌دهد و به حدود 7.8 تا 8.2 درصد می‌رسد که بالاترین میزان از سال 2020 است و از هدف تعیین شده توسط دولت در قطعنامه شماره 01 (6.4 تا 7.3 درصد) فراتر می‌رود.

این همچنین بالاترین نرخ رشدی است که صنعت ساخت و ساز از سال ۲۰۲۰ به دست آورده است، که نیروی محرکه رشد کلی تولید ناخالص داخلی اقتصاد است. نرخ شهرنشینی به ۴۴.۳ درصد رسید که از هدف تعیین شده توسط مجلس ملی ۴۳.۷ درصد فراتر رفت. صنعت ساخت و ساز همچنین به دو هدف دیگر تعیین شده توسط دولت دست یافت، از جمله: نرخ جمع‌آوری و تصفیه فاضلاب ۱۸ درصد و میانگین مساحت مسکن در سراسر کشور ۲۶.۵ متر مربع مساحت هر نفر.

وزارت ساخت و ساز در ارزیابی بازار املاک و مستغلات در سال گذشته اعلام کرد که بسیاری از راه‌حل‌های همزمان برای رفع مشکلات بازار اجرا شده‌اند. گروه کاری نخست‌وزیر برای رفع مشکلات و موانع در اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات با همکاری با مناطق و شرکت‌های املاک و مستغلات، اطلاعات و موقعیت‌ها را جمع‌آوری و هر پروژه خاص را بررسی کرد تا در مورد آنها بحث، راهنمایی و پاسخ دهد تا مشکلات و موانع در اجرا برطرف شود.

وزارت ساخت و ساز تأکید کرد: «بازار املاک و مستغلات تغییرات مثبتی داشته و بر سخت‌ترین دوره برای دستیابی به شتاب لازم برای بهبود و توسعه غلبه کرده است.»

یکی دیگر از نکات برجسته سال گذشته توجه ویژه به توسعه مسکن اجتماعی بود. در 24 مه، دبیرخانه دستورالعمل شماره 34 را در مورد تقویت رهبری حزب در توسعه مسکن اجتماعی در وضعیت جدید صادر کرد.

وزارت ساخت و ساز در حال ارائه پیش‌نویس مصوبه‌ای در مورد منابع سرمایه ترجیحی برای توسعه مسکن اجتماعی به دولت است. بر این اساس، پیشنهاد اجرای بسته ترجیحی ۱۰۰۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برای وام مسکن اجتماعی از محل اوراق قرضه، به مدت ۵ سال، را مطرح می‌کند. تلاش‌های فوق، زمینه‌ساز تسریع توسعه مسکن اجتماعی در سراسر کشور در آینده خواهد بود.

تأثیر فهرست جدید قیمت زمین در هانوی

طبق فهرست قیمت زمین هانوی که اخیراً از 20 دسامبر 2024 صادر و لازم‌الاجرا شده است، قیمت زمین در برخی مناطق هانوی 2 تا 6 برابر بیشتر از فهرست قیمت زمین صادر شده از سال 2019 است. به طور خاص، بالاترین قیمت زمین متعلق به برخی از جاده‌های منطقه هوان کیم است که به نزدیک به 700 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع می‌رسد.

برخی معتقدند که اجرای فهرست جدید قیمت زمین توسط هانوی می‌تواند باعث افزایش مداوم قیمت مسکن شود.

گزارشی از وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که در صورت اعمال جدول قیمت زمین ۲۰۲۴، هزینه‌های استفاده از زمین در پروژه‌های ملکی نسبت به قبل به طور قابل توجهی افزایش خواهد یافت. دلیل آن این است که هزینه‌های اصلی مؤثر بر قیمت مسکن و املاک شامل موارد زیر است: هزینه‌های غرامت آزادسازی محل، هزینه‌های استفاده از زمین، هزینه‌های ساخت پروژه مانند مسکن، املاک و مستغلات، مالیات، هزینه‌های مرتبط...

به طور خاص، هزینه‌های مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین اغلب بخش بزرگی از کل هزینه یک پروژه مسکن را تشکیل می‌دهد، که از 7 تا 20 درصد برای پروژه‌های آپارتمان‌های بلندمرتبه و 25 تا 50 درصد برای پروژه‌های ویلا و خانه‌های شهری متغیر است.

به گفته وزارت ساخت و ساز، اعمال فهرست جدید قیمت زمین، واکنش زنجیره‌ای خواهد داشت و باعث افزایش ۱۵ تا ۲۰ درصدی قیمت املاک و مسکن در مقایسه با قبل خواهد شد.

آقای وو کونگ کوئیت، مدیر کل شرکت دات زان مین باک، گفت که برای مشاغل، داشتن فهرست قیمت زمین، از مراحل ارزیابی قیمت زمین با پیروی دقیق از قیمت‌های بازار پشتیبانی می‌کند. فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده، مبنای مهمی برای مشاغل در تعیین مالیات زمین است.

با این حال، اگر مالیات زمین بر اساس قیمت بازار تعیین شود، مالیات تبدیل کاربری زمین شرکت‌ها بالاتر خواهد بود و در نتیجه قیمت فروش املاک و مستغلات خروجی برای خریداران بالاتر خواهد بود.

آیا می‌توانم آپارتمانی را که طبق مقررات جدید به صورت اقساطی پرداخت می‌شود، بفروشم؟

خرید آپارتمان به صورت قسطی روندی است که بسیاری از مردم ترجیح می‌دهند بدون نیاز به صرف مبلغ زیادی پول، صاحب خانه شوند. بنابراین هنگام خرید آپارتمان به صورت قسطی چه مقرراتی باید رعایت شود؟

خرید و فروش آپارتمان با پرداخت اقساطی در ماده ۱۶۷ قانون مسکن ۲۰۲۳ به شرح زیر تنظیم شده است:

- مورد توافق طرفین بوده و به وضوح در قرارداد خرید خانه ذکر شده باشد.

- در طول دوره پرداخت اقساط، خریدار آپارتمان مجاز به استفاده و مسئول نگهداری است، مگر اینکه توافق دیگری صورت گرفته باشد یا در دوره گارانتی آپارتمان باشد.

به طور خاص، بند ۲، ماده ۱۶۷ قانون مسکن ۲۰۲۳ تصریح می‌کند: خریدار خانه که به صورت اقساطی یا اقساطی پرداخت می‌کند، تنها پس از پرداخت کامل قیمت خانه، می‌تواند معاملات خرید، فروش، اهدا، مبادله، رهن یا مشارکت در سرمایه این خانه را با شخص دیگری انجام دهد، مگر اینکه طرفین توافق دیگری داشته باشند.

طبق این آیین‌نامه، اگر خریدار آپارتمانی که در حال حاضر اقساط آن را پرداخت می‌کند، بخواهد آن را به شخص دیگری بفروشد، باید تمام قیمت خرید را به فروشنده بپردازد، مگر اینکه طرفین توافق دیگری داشته باشند.

بنابراین، اگر خرید آپارتمان با پرداخت اقساطی با سرمایه‌گذار یا پرداخت اقساطی به فروشنده انجام شود، تنها در صورت پرداخت کل مبلغ خرید آپارتمان، خریدار مجاز به فروش آن به شخص دیگری است، مگر اینکه طرفین توافق دیگری داشته باشند.

به همین ترتیب، هنگام رهن وام اقساطی بانکی، اگر بخواهید آن را به شخص دیگری بفروشید، طبق بند ۵ ماده ۳۲۱ قانون مدنی مصوب ۱۳۹۴، راهن می‌تواند در صورت موافقت بانک یا طبق مقررات قانونی، آپارتمان رهن شده نزد بانک را به شخص دیگری بفروشد.

بر این اساس، اگر طرفین توافق کنند یا بانک موافقت کند که آپارتمان را به صورت اقساطی بفروشد، می‌توان از روش‌های زیر استفاده کرد:

- سرمایه‌گذار سند انتقال قرارداد خرید و فروش آپارتمان را بدون ارائه درخواست به سازمان دولتی برای صدور گواهی امضا کرد.

- طرفین برای لغو قرارداد خرید اقساطی قدیمی آپارتمان امضا می‌کنند و فروشنده مستقیماً قرارداد خرید آپارتمان را با خریدار جدید امضا می‌کند (در صورتی که خریدار قدیمی کتاب قرمز را منتقل نکرده باشد) یا یک توافق کتبی در مورد فروش اقساطی آپارتمان بین سه طرف تنظیم می‌کند: خریدار قدیمی، فروشنده و خریدار جدید.

- یک توافق سه‌جانبه بین بانک، خریدار و فروشنده منعقد کنید که بانک موافقت کند آپارتمانی را که به صورت اقساطی پرداخت می‌شود به شخص دیگری بفروشد. همزمان، رهن ملک را آزاد کنید، قرارداد فروش را دوباره امضا کنید و دفترچه قرمز را به خریدار جدید منتقل کنید.

در این صورت، طرفین می‌توانند تعهد وام بانک را مطابق با مفاد ماده ۳۷۰ قانون مدنی مصوب ۱۳۹۴ به شخص دیگری منتقل کنند.

بنابراین، خریدار می‌تواند آپارتمانی را که به صورت اقساطی پرداخت می‌شود، در صورت رضایت فروشنده طبق تحلیل فوق یا زمانی که قسط به طور کامل یا طبق توافق طرفین پرداخت شده باشد، بفروشد.