رویای «مستقر شدن» به حقیقت نپیوست
دولت باید حق استفاده منصفانه و مؤثر از زمین را برای همه مردم تضمین کند؛ باید استفاده مؤثر از زمین، تخصیص منصفانه و مؤثر ارزش زمین و جلوگیری از اتلاف آن را تضمین کند؛ باید بهره‌وری از منابع زمین را برای توسعه ملی به حداکثر برساند. این دیدگاه راهنمای دبیرکل تو لام است. نکته قابل توجه این است که دبیرکل به مجموعه‌ای از هشدارها در مورد خطرات ناشی از اعمال مکانیسم «قیمت بازار»، به ویژه برای دارایی‌های عمومی متعلق به همه مردم مانند زمین، اشاره کرد.
خطراتی که می‌توان به آنها اشاره کرد شامل افزایش غیرمنطقی قیمت زمین، تأثیرات منفی اجتماعی، اختلال در تخصیص منابع و خطر بی‌ثباتی اقتصاد کلان است... که دلایلی هستند که چرا بسیاری از زمین‌های متروکه هنوز قیمت‌های سرسام‌آوری دارند. شرکت‌های تولیدی در دسترسی به زمین مشکل دارند، در حالی که دلالان به لطف اختلاف قیمت‌ها ثروتمند می‌شوند. و به ویژه برای میلیون‌ها کارگر - که نیاز واقعی به خرید زمین و خانه دارند، رویای «ساکن شدن» هنوز به واقعیت تبدیل نشده است.
آقای نگو شوان گیانگ و همسرش (شماره ۱۷۳ دانگ تین دونگ، دونگ دا وارد، هانوی ) زمانی قصد داشتند پس از ۱۰ سال، برای فرار از وضعیت اجاره خانه، پول پس‌انداز کنند تا یک آپارتمان بخرند، زیرا آنها درآمد ثابتی حدود ۲۵ میلیون دانگ ویتنامی در ماه از کافی‌شاپ دارند. با این حال، مدت‌هاست که از آن ۱۰ سال گذشته است و پول پس‌انداز شده برای خرید خانه هنوز کافی نیست.
جیانگ گفت: «تورم املاک و مستغلات بسیار شدید است. برای مثال، یک آپارتمان در دونگ دا بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع قیمت دارد و ۷۰ متر مربع در حال حاضر ۷ میلیارد دانگ ویتنامی است. هزینه غذا، تحصیل، حمل و نقل برای همسر و فرزندان... به مدت ۲۰ سال، اگر چیزی نخورم یا خرج نکنم، یا حتی نیازی به خرج کردن برای بزرگ کردن فرزندان نداشته باشم، می‌توانم از پس مخارج زندگی بربیایم. اما فکر می‌کنم این خیلی غیرمنطقی است.»
در مورد آقای نگوین ون لوی (شماره ۱۸۳ دانگ تین دونگ، دونگ دا وارد، هانوی)، پس از بارها مراجعه به لیست قیمت زمین‌های هانوی، او مجبور شد از فکر خرید خانه برای پسرش منصرف شود، زیرا پولی که از دهه‌ها کار پس‌انداز کرده بود برای خرید یک آپارتمان قدیمی دیگر کافی نبود.
آقای لوی به طور محرمانه گفت: «ما خوش‌شانس بودیم که در دوره یارانه بودیم، دولت هنوز آپارتمان‌های ۲۱ متری اختصاص داده بود. بنابراین اگر پسر من مهندس است و اکنون فقط ۷ تا ۱۰ میلیون دانگ حقوق دارد، پس یک آپارتمان ۵۰ متری ۵ میلیارد دانگ قیمت دارد، بنابراین خرید آن دهه‌ها طول می‌کشد؟»
پس از ۱۰ سال، قیمت آپارتمان در هانوی سه برابر شده و رویای خانه‌دار شدن را برای بسیاری از خانواده‌های جوان دورتر و دورتر می‌کند. عکس تزئینی.
به گفته آقای تا آنه توان - شهر هانوی: «پدیده تورم قیمت، احتکار قیمت و افزایش قیمت در بازار املاک و مستغلات مدت زمان بسیار طولانی است که ادامه دارد. این امر باعث ایجاد اختلاف اجاره زمین می‌شود که بر دوش گروهی از مردم می‌افتد که قیمت را دستکاری می‌کنند. در همین حال، افرادی که نیازهای واقعی دارند نمی‌توانند به آن دسترسی پیدا کنند.»
آقای نگوین هو توان - شهر هانوی گفت: «بانک‌های وام‌دهنده نیز با خطراتی روبرو هستند زیرا هنگام وام دادن، مردم ارزش واقعی را درک نمی‌کنند. هنگام مدیریت دارایی‌های رهنی یا فروش آنها برای بازپرداخت بدهی، اصل وام تضمین نمی‌شود و اگر مجموعه‌ای از بانک‌ها این کار را انجام دهند، عواقب بزرگی برای اقتصاد ایجاد خواهد شد.»
ویتنام در مرحله طلایی جمعیت قرار دارد و بیش از ۵۰٪ از جمعیت آن زیر ۳۵ سال سن دارند و تقاضا برای مسکن بسیار زیاد است. با این حال، تعداد جوانانی که توانایی خرید خانه را دارند، هنوز تنها بخش بسیار کوچکی از کل تقاضای مسکن را تشکیل می‌دهد، زیرا هزینه‌های زندگی در حال افزایش است، در حالی که درآمد بسیار کندتر از نرخ افزایش قیمت خانه افزایش می‌یابد.
رشد املاک و مستغلات
طبق آمار موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام، در دوره ۲۰۱۴-۲۰۱۵، میانگین قیمت آپارتمان در هانوی حدود ۱۸ تا ۲۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود. اما در حال حاضر (۲۰۲۵)، پس از ۱۰ سال، میانگین قیمت به ۷۵.۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع رسیده است که حداقل ۳ برابر بیشتر است.
بسیاری از پروژه‌های لوکس هنوز با قیمت ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع برای فروش گذاشته شده‌اند، حتی تا بیش از ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع.
با توجه به افزایش قیمت املاک و مستغلات در 5 سال گذشته (2021-2025) در برخی از شهرهای بزرگ، هانوی با 112 درصد افزایش قیمت املاک و مستغلات، پیشتاز است. پس از آن های فونگ با 71 درصد افزایش، دا نانگ با 53 درصد افزایش و هوشی مین سیتی با 42 درصد افزایش قرار دارند.
نیاز به یک استراتژی اساسی برای اصلاح سیاست زمین
در ۵ سال گذشته، دولت راه‌حل‌های همزمان بسیاری، از حقوقی و اعتباری گرفته تا مدیریت بازار، را برای رساندن قیمت زمین به سطح معقول اجرا کرده است. نکته قابل توجه، تکمیل نهادها و کریدورهای قانونی با مجموعه‌ای از قوانین جدید مانند: قانون زمین، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات و غیره است. هدف، شفاف‌سازی مکانیسم قیمت، رفع موانع در رویه‌های سرمایه‌گذاری و کنترل فعالیت‌های دلالی و سفته‌بازی است.
دولت همچنین در تلاش است تا از طریق پروژه مسکن اجتماعی ۱ میلیونی تا سال ۲۰۳۰، عرضه را افزایش دهد. اما زمین همیشه یک مسئله پیچیده است که سال‌های زیادی طول می‌کشد و نیاز به یک استراتژی اساسی برای اصلاح سیاست‌ها دارد.
دبیرکل تو لام این دستورالعمل را ارائه داد: «در یک رژیم مالکیت عمومی، اگر دولت قیمت را تعیین نکند، «قیمت بازار» صحیحی وجود ندارد. تنها قیمت‌های استاندارد تعیین‌شده توسط دولت می‌توانند منافع عمومی را تضمین کنند، از سفته‌بازی جلوگیری کنند و بازار زمین را به مدار توسعه پایدار بازگردانند.»
آقای نگوین ون دین - نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام - اظهار داشت: «ما مدت زیادی است که در سیستمی هستیم که از نظر نهادها و مقررات بسیار گیج‌کننده است، که همانطور که دبیرکل گفت، این گلوگاهِ گلوگاه‌هاست. اجرای پروژه‌ای که خیلی طول می‌کشد، چندین سال، حتی ۱۰ سال طول می‌کشد تا تکمیل شود، و سپس اضافه کردن هزینه‌ها به آن، قیمت بالایی می‌شود. سپس قیمت زمینی که اعمال می‌کنیم سر به فلک می‌کشد، برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین استفاده می‌شود، که به وضوح به طرز وحشتناکی متورم است. بنابراین چگونه می‌توانیم این موارد را از بین ببریم، باید این گروه از مشکلات را تعدیل کنیم.»
به گفته آقای کان ون لوک - اقتصاددان ارشد BIDV: «دبیر کل اخیراً پیشنهاد داده است که ما باید به زودی یک صندوق مسکن را بررسی و تأسیس کنیم و به نظر من این یک مسیر بسیار مهم است. به طور خاص، ما به صندوقی نیاز داریم تا مسکن مناسب با درآمد مردم، به ویژه قشر متوسط، را توسعه دهد.»
بازگرداندن قیمت زمین به ارزش واقعی آن، امروزه یک نیاز فوری است. عکس تزئینی.
آقای نگوین چی تان، نایب رئیس دائمی انجمن دلالان املاک ویتنام، پیشنهاد داد: «اخیراً تعداد پروژه‌های تأیید شده کم است. دوم، هرچه افراد کمتری مایل به مشارکت باشند، فعالانه‌تر به سمت آن هجوم می‌آورند. نرخ افزایش قیمت زمین و مسکن بسیار بیشتر از درآمد مردم است، بنابراین کاری که در این زمان باید انجام دهیم این است که مفاهیم را تغییر دهیم؟ ما باید برای تثبیت، نه فقط جمع‌آوری قیمت زمین و مسکن، خود را وفق دهیم، این به توسعه پایدار بازار ما کمک خواهد کرد.»
آقای تران نگوک چین، رئیس انجمن برنامه‌ریزی و توسعه شهری ویتنام، پیشنهاد داد: «هانوی و هوشی مین دو شهری هستند که قیمت املاک و مستغلات در آنها از هیچ قانونی پیروی نمی‌کند. این قوانین توسط سرمایه‌گذاران و حتی دلالان املاک و مستغلات، افزایش می‌یابد. بنابراین ما باید راهی برای مدیریت سیستم مسکن اجتماعی به شیوه‌ای پایدارتر و با قیمت‌هایی که برای مردم مقرون به صرفه باشد، داشته باشیم.»
از دیدگاه دبیرکل تو لام، به وضوح می‌توان دید که یک بازار تنها زمانی می‌تواند به طور سالم توسعه یابد که منعکس کننده ارزش واقعی باشد، نه ارزش مجازی. «قیمت گذاری بر اساس بازار» به معنای واگذاری آن به بازار برای دستکاری نیست. همه سیاست‌های توسعه اقتصادی باید منافع مردم را در مرکز قرار دهند.
تعیین قیمت زمین در مالکیت عمومی، مسئولیت تاریخی دولت است و همچنین کلید فرار بازار املاک و مستغلات ویتنام از چرخه سوداگری، ورود به مداری پایدار و عادلانه و ایجاد زمینه برای توسعه پایدار است.
منبع: https://vtv.vn/bat-dong-san-tang-phi-ma-nguoi-lao-dong-bi-day-xa-giac-mo-an-cu-100251012202640245.htm
![[عکس] دبیرکل تو لام در افتتاحیه اولین کنگره حزب دولت شرکت می‌کند](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/13/1760321055249_ndo_br_cover-9284-jpg.webp)
نظر (0)