گامودا لند متهم شد که عمداً به تعهدات خود عمل نکرده است.

شرکت گامودا لند به دلیل ناتوانی در ارائه اسناد قانونی، در واگذاری پروژه سلادون سیتی تعلل می‌کند. بسیاری از مشتریان خواهان فسخ قرارداد و مطالبه غرامت هستند.

اخیراً، بسیاری از مشتریانی که در مجتمع آپارتمانی A5، بخشی از پروژه مجتمع ورزشی و منطقه مسکونی تان تانگ (نام تجاری آن Celadon City است که در قطعه شماره ۳۹، نقشه شماره ۴۰، در بخش سون کی، منطقه تان فو، شهر هوشی مین واقع شده است) خانه خریداری کرده‌اند، به روزنامه روزنامه‌نگاران و افکار عمومی گزارش داده‌اند که سرمایه‌گذار، شرکت سهامی گامودا لند (گامودا لند)، شرایط قرارداد فروش را رعایت نکرده و مدارک قانونی کافی برای پاسخ به سوالات مشتریان ارائه نکرده است.

به گفته برخی از مشتریانی که آپارتمان‌هایی را در زیرمجموعه دایموند آنالتا خریداری کرده‌اند، قرارداد فروش توسط سرمایه‌گذار از اواسط سال ۲۰۱۹ تا نزدیک به پایان سال ۲۰۲۰ امضا شده است. مهلت تحویل خانه در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۲، همراه با تأخیر مجاز ۹۰ روزه، ذکر شده است، سپس تا آغاز سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۲، گامودا لند مسئول تحویل خانه به مشتری است.

گامودا لند اسپانیا وقتی پروژه سلادون سیتی قانونی نیست، مشتریان نمی‌توانند حقوق خود را مبادله کنند، تصویر ۱ — پروژه مجتمع ورزشی و منطقه مسکونی تان تانگ - شهر سلادون

با این حال، در زمان ذکر شده در بالا، گامودا لند هنوز پروژه را تکمیل نکرده بود. تا ژانویه 2023 طول کشید تا برخی از مشتریان از گامودا لند اخطاریه‌ای مبنی بر تکمیل تعهدات مالی برای ادامه تحویل خانه دریافت کنند. بنابراین، این سرمایه‌گذار حدود 4 ماه در تحویل تأخیر داشت و از این زمان به بعد، اختلافات دیگری بین مشتریان و سرمایه‌گذاران، مربوط به شرایط قرارداد فروش، ایجاد شد.

به طور خاص، طبق قرارداد فروش امضا شده توسط گامودا لند با مشتری، ماده 11.7a در مورد "جریمه تأخیر در تحویل" نیز تصریح می‌کند که اگر خریدار تعهد پرداخت را طبق مقرر انجام داده باشد اما فروشنده آپارتمان را به خریدار تحویل ندهد، فروشنده باید 18٪ در سال سود پرداخت کند که بر اساس کل ارزش پرداخت‌های قیمت خرید که فروشنده واقعاً از خریدار دریافت کرده است، برای هر روز تأخیر در تحویل محاسبه می‌شود و از تاریخ پایان دوره مجاز تأخیر در تحویل تا تاریخ ابلاغ تحویل که آپارتمان شرایط تحویل را طبق مقرر برآورده کرده است، محاسبه می‌شود.

علاوه بر این، طبق ماده ۱۱.۷ب قرارداد، اگر فروشنده از تاریخ پایان دوره مجاز تأخیر در تحویل، همچنان آپارتمان را تحویل ندهد، دو طرف می‌توانند در مورد تاریخ تحویل دیگری توافق کنند، فروشنده در این مدت همچنان سود تأخیر در تحویل را پرداخت خواهد کرد. یا گزینه دیگر این است که خریدار می‌تواند قرارداد را به صورت یکجانبه فسخ کند و ماده ۱۸.۴ قرارداد اعمال خواهد شد.

گامودا لند اسپانیا وقتی پروژه سلادون سیتی قانونی نیست، مشتریان نمی‌توانند حقوق خود را مبادله کنند، تصویر ۲ — ساختمان‌ها در منطقه دایموند آلناتا - مجتمع آپارتمانی A5.

ماده ۱۸.۴ این قرارداد فروش همچنین تصریح می‌کند که شرکت گامودا لند باید وجه دریافتی از مشتری را (بدون بهره) مسترد کند، سود دیرکرد تحویل محاسبه شده بر کل مبلغ دریافتی را که از زمان خاتمه دوره مجاز تأخیر در تحویل تا تاریخ مؤثر ابلاغیه فسخ قرارداد محاسبه می‌شود، بپردازد.

علاوه بر این، گامودا لند باید جریمه‌ای معادل ۳۰٪ از قیمت خرید را به دلیل نقض قرارداد بپردازد و هرگونه خسارت واقعی وارده به خریدار به دلیل نقض قرارداد توسط فروشنده را جبران کند.

با شرایط واضح فوق، گروهی از مشتریان تحویل دیرهنگام را نپذیرفتند و درخواست فسخ قرارداد طبق ماده 11.7b و انجام مسئولیت‌های سرمایه‌گذار طبق ماده 18.4 را داشتند. علاوه بر این، برخی از مشتریان فقط از گامودا لند درخواست کردند که جریمه‌ای معادل 18٪ در سال از مبلغ پرداختی طبق شرایط قرارداد پرداخت کند.

گامودا لند به دلیل افزایش غیرقانونی سرمایه جریمه شد، مشتریان اعتماد خود را از دست دادند و خواستار لغو قرارداد شدند.

برای مطالبه حقوق مشروع، در جلسات کاری، برخی از مشتریان از گامودا لند درخواست کردند که اسناد قانونی کامل پروژه مانند اسناد تأیید صلاحیت فروش و اجاره پروژه‌های مسکن آینده صادر شده توسط اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین، اسناد تأیید صلاحیت پذیرش، اسناد تأیید ضمانت‌های بانکی و غیره را ارائه دهد.

پس از گفتگوهای فراوان، این درخواست‌ها و همچنین مطالبات مربوط به حقوق به طور کامل برآورده نشده‌اند. محتوا تنها در سطح شناخت متوقف می‌شود و جهت مشخصی برای حل و فصل ندارد. بنابراین، برخی از مردم از اینکه مجبورند تلاش زیادی برای مطالبه حقوق خود صرف کنند، ابراز ناامیدی کرده‌اند، حقوقی که به وضوح در قرارداد فروش ذکر شده است.

گامودا لند اسپانیا وقتی پروژه سلادون سیتی قانونی نیست، مشتریان نمی‌توانند حقوق خود را مبادله کنند، تصویر ۳ — مشتریانی که آپارتمان‌های مجتمع آپارتمانی A5 و A6 را خریداری کرده‌اند، گفتگوهای زیادی با سرمایه‌گذار داشته‌اند اما به نتیجه نهایی نرسیده‌اند.

برای مثال، در مورد آقای P.D.T، مشتری که در تاریخ ۴ سپتامبر ۲۰۲۰ قراردادی را با شرکت گامودا لند برای خرید آپارتمان در بلوک P1 منطقه دایموند آلناتا (A5a) امضا کرده بود، گفت که از آنجا که سرمایه‌گذار مهلت تحویل را نقض کرده و دیگر به این پروژه اطمینان ندارد، مشتری تصمیم گرفته است که طبق مفاد قرارداد، قرارداد فروش را فسخ کند.

در تاریخ ۹ نوامبر ۲۰۲۲، آقای ت. اخطار فسخ قرارداد را به شرکت گامودا لند ارسال کرد و از سرمایه‌گذار خواست تا شرایط توافق‌شده در قرارداد فروش را فعال کند. در تاریخ ۱۸ نوامبر ۲۰۲۲، آقای ت. همچنان درخواست پرداخت را به سرمایه‌گذار ارسال کرد تا از گامودا لند بخواهد که پرداخت کامل را انجام دهد.

به جای رعایت حقوق مشتری طبق شرایط، در تاریخ ۵ دسامبر ۲۰۲۲، شرکت گامودا لند از آقای ت. دعوت کرد تا روی موضوع تأخیر در تحویل کار کند و اظهار داشت که برای مشتریان تخفیف و هزینه‌های خدمات کاهش می‌یابد. با این حال، آقای ت. با تخفیف‌های ارائه شده موافقت نکرد.

آقای ت. ناراحت بود و گفت: «آنها نمی‌توانند چنین تبلیغاتی ارائه دهند تا مسئولیت تأخیر در تحویل را از خود سلب کنند. من همچنین از سرمایه‌گذار خواستم که هنگام امضای قرارداد، مدارک قانونی و همچنین یک نسخه از قرارداد ضمانت را ارائه دهد، اما آنها نتوانستند آن را ارائه دهند. مشکلات این پروژه و رفتار سرمایه‌گذار باعث شده است که دیگر نخواهم این آپارتمان را نگه دارم.»

به عنوان آخرین راه حل، پس از تلاش‌های ناموفق فراوان برای مطالبه حقوق خود، آقای ت. اخیراً مجبور شد برای مطالبه حقوق مشروع خود، علیه سرمایه‌گذار گامودا لند در دادگاه مردمی منطقه تان فو اقامه دعوی مدنی کند.

گامودا لند اسپانیا وقتی پروژه سلادون سیتی قانونی نیست، مشتریان نمی‌توانند حقوق خود را مبادله کنند، تصویر ۴ — بسیاری از مشتریان در محوطه دفتر گامودا لند جمع شدند تا طوماری را خطاب به مقامات امضا کنند، به این امید که سرمایه‌گذار، پولی را که برای خانه‌هایشان هزینه کرده بود، طبق تصمیم جریمه کمیته مردمی شهر HCM، پس بدهد. در عین حال، آنها همچنین درخواست کردند که سرمایه‌گذار باید به شرایط قرارداد عمل کند.

مشخص است که اگرچه قرارداد فروش و خرید آپارتمان در ساختمان‌های آپارتمانی A5 و A6 پروژه مجتمع ورزشی و منطقه مسکونی تان تانگ - شهر سلادون مدت‌ها پیش امضا شده بود، اما اخیراً در 8 مه، اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین سندی را صادر کرد که به گامودا لند اجازه می‌دهد مسکن‌های آینده را بفروشد.

طبق این سند، این پروژه مجاز به فروش مسکن در آینده برای ۱۶۰ آپارتمان در مجتمع آپارتمانی A5 و ۱۱۵۳ آپارتمان در مجتمع آپارتمانی A6 است.

در رابطه با این پروژه، در ۱۳ آوریل، کمیته مردمی شهر هوشی مین نیز تصمیمی مبنی بر تحریم اداری گامودا لند به دلیل تخلف از «تجمیع غیرقانونی سرمایه» در پروژه مجتمع آپارتمانی A5 فوق‌الذکر صادر کرد. گامودا لند ۹۰۰ میلیون دونگ جریمه و مجبور به بازگرداندن سرمایه‌ای شد که به طور غیرقانونی بسیج شده بود.

آیا این جرم «فریب مشتریان» را تشکیل می‌دهد؟

وکیل دیپ نانگ بین - رئیس دفتر حقوقی تین تونگ لوات - با نگاهی به این پرونده از منظر حقوقی گفت که برای انجام تجارت در مسکن‌های آینده‌نگر، قبل از فروش املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاران باید شرایط لازم برای راه‌اندازی تجارت املاک و مستغلات آینده‌نگر را طبق ماده ۵۵ قانون تجارت املاک و مستغلات مصوب ۲۰۱۴ برآورده کنند.

به طور خاص، سرمایه‌گذار باید تمام مدارک زیر را داشته باشد: مدارک مربوط به حقوق کاربری زمین، مدارک پروژه، نقشه‌های ساختمانی تأیید شده توسط مراجع ذیصلاح، مجوز ساخت و ساز در مواردی که مجوز ساخت و ساز لازم است، مدارک مربوط به پذیرش تکمیل ساخت زیرساخت‌های فنی مربوط به پیشرفت پروژه؛ در مورد ساختمان‌های آپارتمانی یا ساختمان‌های چند منظوره با اهداف مسکونی که قرار است در آینده ساخته شوند، باید سابقه پذیرش تکمیل فونداسیون آن ساختمان وجود داشته باشد.

قبل از فروش یا اجاره مسکن در آینده، سرمایه‌گذار باید به صورت کتبی به سازمان مدیریت مسکن استان اطلاع دهد که مسکن واجد شرایط فروش یا اجاره است.

«بنابراین، وقتی مجوز ساخت و ساز وجود ندارد، شرایط کافی برای شروع فروش مسکن آینده وجود ندارد، سرمایه‌گذار قرارداد فروش با مشتریان امضا کرده است که خلاف قانون است. این عمل می‌تواند به جرم فریب مشتریان تحت پیگرد قانونی قرار گیرد، اگر پس از تحقیقات، سازمان بازرسی تأیید کند که عناصر کافی برای تشکیل جرم وجود دارد.»

گامودا لند اسپانیا وقتی پروژه سلادون سیتی قانونی نیست، مشتریان نمی‌توانند حقوق خود را مبادله کنند، تصویر ۵ — وکیل دیپ نانگ بین - رئیس دفتر حقوقی Tinh Thong Luat.

وکیل دیپ نانگ بینه تحلیل کرد: «طبق مفاد بند ۱، ماده ۱۹۸ قانون مجازات سال ۲۰۱۵ که در سال ۲۰۱۷ اصلاح و تکمیل شد، فریب مشتریان می‌تواند به عنوان خرید، فروش کالا یا ارائه خدمات از طریق وزن کردن، اندازه‌گیری، شمارش، محاسبه کالاها یا خدمات یا استفاده از سایر ترفندهای فریبکارانه در خرید و فروش برای کسب سود غیرقانونی تلقی شود.»

برعکس، اگر عمل فریب مشتریان طبق مفاد قانون مجازات سال ۲۰۱۵ جرم فریب مشتریان محسوب نشود، متخلف طبق مفاد ماده ۶۱ فرمان ۹۸/۲۰۲۰/ND-CP با حداکثر جریمه ۲۰،۰۰۰،۰۰۰ دونگ ویتنامی مجازات اداری خواهد شد.

علاوه بر این، در صورت تکرار یا تعدد تخلفات، پروانه کسب، گواهی صلاحیت کسب یا گواهی فعالیت متخلف ممکن است به مدت ۱ تا ۳ ماه لغو شود یا فعالیت او به مدت ۱ تا ۳ ماه به حالت تعلیق درآید.

علاوه بر این، بسیاری از مشتریان نگرانی‌هایی را در مورد اینکه آیا قرارداد فروش بین مشتری و گامودا لند به دلیل اینکه سرمایه‌گذار قرارداد را زمانی امضا کرده که شرایط افتتاح برای فروش فراهم نبوده، نامعتبر خواهد بود یا خیر، ابراز کردند و اینکه آیا حقوق مشتری تحت این قرارداد تضمین می‌شود یا خیر؟

در رابطه با این موضوع، وکیل دیپ نانگ بین گفت: طبق مواد ۱۲۳ تا ۱۲۹، ماده ۴۰۷ و ماده ۴۰۸ قانون مدنی سال ۲۰۱۵، قراردادهای مدنی در ۸ مورد باطل هستند: قراردادها به دلیل نقض ممنوعیت‌های قانونی و مغایر با اخلاق اجتماعی باطل هستند؛ قراردادهای مدنی به دلیل جعل باطل هستند؛ قراردادها به دلیل ایجاد و اجرای آنها توسط افراد زیر سن قانونی، افراد فاقد اهلیت مدنی، افراد دارای مشکل در ادراک، کنترل رفتار، افراد دارای اهلیت مدنی محدود باطل هستند؛ قراردادها به دلیل اشتباهات باطل هستند؛ قراردادها به دلیل فریب، تهدید، اجبار باطل هستند؛ قراردادها به دلیل ایجاد شخصی که قادر به درک و کنترل رفتار خود نیست، باطل هستند؛ قراردادها به دلیل عدم رعایت مقررات مربوط به شکل، باطل هستند؛ قراردادها به دلیل داشتن موضوع غیرقابل تحقق، باطل هستند.

بنابراین، اگر یکی از شرایط فوق محقق شود، قرارداد ممکن است باطل باشد. با این حال، دو نوع قرارداد باطل وجود دارد: قراردادهای باطل کامل و قراردادهای باطل جزئی.

«در صورتی که قرارداد به طور کامل باطل شود، طرفین باید به حالت اولیه بازگردند و آنچه را که دریافت کرده‌اند به یکدیگر مسترد کنند. اگر استرداد آن به صورت غیرنقدی امکان‌پذیر نباشد، باید به صورت نقدی مسترد شود، مگر در مواردی که دارایی‌ها، منافع و سود حاصله طبق مقررات قانون مصادره شود. در صورتی که قرارداد به طور جزئی باطل شود، اجرای بخش معتبر باقیمانده توسط طرفین ادامه خواهد یافت.»

وکیل دیپ نانگ بینه تحلیل کرد: «اگر شرایط قرارداد این پروژه به شرح زیر باشد: جریمه فروشنده برای تأخیر در تحویل ۱۸٪ در سال؛ اگر خریدار بخواهد قرارداد را به دلیل تأخیر در تحویل بخشی که هنوز در قرارداد معتبر است، فسخ کند، فروشنده باید ۳۰٪ غرامت بپردازد، در این صورت طرفین باید معامله را دقیقاً همانطور که متعهد شده‌اند انجام دهند.»

در پاسخ به نگرانی‌های خوانندگان، روزنامه روزنامه‌نگاران و افکار عمومی نیز سوالاتی را برای سرمایه‌گذار گامودا لند ارسال کرد تا اطلاعات منعکس شده را روشن کند و در عین حال از اقدامات لازم برای حل منافع مشتریان از سرمایه‌گذار طبق قرارداد امضا شده در آینده مطلع شود. با این حال، پس از ارسال اطلاعات و سوالات برای روزهای متمادی، گامودا لند هنوز هیچ پاسخی به این مسائل نداده است.

جیا نگوین - لو فونگ

طبق اطلاعات معرفی شده در وب‌سایت گامودا لند، این بخش توسعه املاک و مستغلات گامودا برهاد، گروه پیشرو در ساخت و ساز و توسعه زیرساخت‌های مالزی است. گامودا لند با بیش از 25 سال تجربه در توسعه شهری و ساختمان‌های بلندمرتبه، تاکنون 12 منطقه شهری و 9 پروژه بلندمرتبه یکپارچه بزرگ در مالزی، سنگاپور، ویتنام و استرالیا ساخته است که ارزش کل توسعه (GDV) آن بیش از 5.5 میلیارد دلار آمریکا است.
گامودا لند که در سال ۲۰۰۷ وارد بازار ویتنام شد، در حال حاضر در دو منطقه شهری سرمایه‌گذاری می‌کند: گامودا سیتی با مساحت ۲۷۴ هکتار در منطقه هوانگ مای، هانوی و سلادون سیتی با مساحت ۸۲ هکتار در منطقه تان فو، شهر هوشی مین.
علاوه بر این، اخیراً، پروژه الیسیان در خیابان لو لو شماره ۱۷۰ (ترونگ تان، ناحیه ۹، تو دوک، هوشی مین) نیز توسط گامودا لند به عنوان دومین پروژه این سرمایه‌گذار در هوشی مین معرفی شد. این یک پروژه آپارتمانی است که برای پیش‌بینی توسعه زیرساخت‌های ترافیکی در این منطقه با مقیاس ۳ هکتار و نزدیک به ۱۴۰۰ آپارتمان راه‌اندازی شده است.

منبع