قیمت ملک به دلیل افزایش خریدارانی که برای اهداف سرمایه‌گذاری ملک می‌خرند، به طور غیرمعمولی بالا است.

حباب املاک و مستغلات که توسط منافع شخصی دامن زده می‌شود.

صبح روز ۲۸ اکتبر، طی بحثی در تالار مجلس ملی در مورد گزارش هیئت نظارت و پیش‌نویس قطعنامه مجلس ملی در مورد نتایج نظارت موضوعی بر «اجرای سیاست‌ها و قوانین مربوط به مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی از سال ۲۰۱۵ تا پایان ۲۰۲۳»، نماینده تا وان ها (از هیئت کوانگ نام ) خاطرنشان کرد که واقعیت بازار املاک و مستغلات که افزایش ناگهانی و شدید قیمت را تجربه می‌کند، علاوه بر موانع نهادی و سیاستی، نشانه‌هایی از دستکاری، تورم قیمت و ایجاد حباب املاک و مستغلات توسط گروهی از افراد ذی‌نفع را نشان می‌دهد.

نماینده‌ای از استان کوانگ نام اظهار داشت: «لازم است که مسئله به طور دقیق و موشکافانه ارزیابی شود و از آنجا راه‌حل‌های خاص و اساسی شناسایی شود. پیش‌نویس قطعنامه محدودیت‌ها را ارزیابی کرده است، اما این محدودیت‌ها عمدتاً در سیاست‌ها و قوانین هستند. با این حال، هنوز عوامل غیرمعمولی مانند افزایش ناگهانی قیمت‌ها به میزان ۲ تا ۳ برابر وجود دارد که با وضعیت عمومی و نیازهای مردم مغایرت دارد.»

نماینده تا وان ها (هیئت نمایندگی کوانگ نام). عکس: مجلس ملی

به گفته آقای ها، یکی از راه‌حل‌ها برای کاهش قیمت بازار املاک و مستغلات، اوراق قرضه املاک و مستغلات است. با این حال، در حال حاضر، اوراق قرضه املاک و مستغلات با نرخ بهره ۱۲ تا ۱۵ درصد به علاوه حدود ۳ درصد کارمزد انتشار منتشر می‌شوند. بنابراین، هدف از انتشار اوراق قرضه املاک و مستغلات و بدهی‌های معوق در این بخش که در آستانه سررسید هستند، تحت فشار زیادی قرار دارند. اگر برای بهبود و توسعه بازار املاک و مستغلات به شدت کنترل نشود، انتشار اوراق قرضه بی‌اثر خواهد بود. پرداخت چنین نرخ بهره بالایی برای حدود سه سال به راحتی باری بر دوش دولت و مردم ایجاد می‌کند. این امر حتی می‌تواند منجر به افزایش بدهی‌های معوق و احتمالاً عدم پرداخت بدهی شود.

نماینده تا ون ها پیشنهاد داد: «بنابراین، بعید است که بازار املاک و مستغلات در آینده نزدیک آرام شود و مردم فرصتی برای دسترسی به بازار نخواهند داشت. بنابراین، لازم است راه‌حل‌ها بررسی و بازرسی‌ها و بررسی‌های کاملی انجام شود تا بازار املاک و مستغلات به طور اساسی در جهت سالم و مناسب احیا و توسعه یابد.»

نماینده Hoang Van Cuong، هیئت هانوی

هوانگ ون کونگ، نماینده (هیئت هانوی)، با قدردانی فراوان از گزارش هیئت نظارت در مورد «اجرای سیاست‌ها و قوانین مربوط به مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی از سال ۲۰۱۵ تا پایان ۲۰۲۳»، پیشنهاد داد که یک سازوکار حرفه‌ای مدیریت بورس املاک و مستغلات ایجاد شود.

به گفته نماینده هوانگ ون کونگ، قیمت‌های غیرمعمول بالای املاک و مستغلات به دلیل افزایش تعداد افرادی است که برای انباشت، املاک و مستغلات می‌خرند و باعث می‌شود جریان بزرگی از پول به جای تجارت و تولید، به سمت املاک و مستغلات هدایت شود؛ عرضه املاک و مستغلات به طور فزاینده‌ای کمیاب می‌شود؛ و علاوه بر این، نیروهای بازار مانند دلالان و حراج‌گذاران عمداً قیمت‌ها را برای کسب سود بالا می‌برند.

آقای کوانگ اظهار داشت: «برجسته‌ترین مسئله این است که قیمت املاک و مستغلات در شهرهای بزرگ بسیار بالا و دائماً در حال افزایش است و از توان مالی اکثریت قریب به اتفاق افراد نیازمند مسکن فراتر رفته است، در حالی که درآمد حاصل از املاک و مستغلات در مقایسه با هزینه اولیه سرمایه‌گذاری کم است.»

رفع «تنگناهای» نهادی

پس از بررسی گزارش نظارتی، نماینده دانگ بیچ نگوک (هیئت نمایندگی هوا بین) تأکید کرد که به منظور رفع سریع تنگناهای نهادی و حل قطعی مسائل حقوقی پروژه‌ها، بسیاری از سیاست‌ها و قوانین مربوط به مدیریت بازار املاک و مستغلات صادر شده است که به ایجاد چارچوب قانونی برای توسعه بازار املاک و مستغلات و مسکن اجتماعی کمک می‌کند.

نماینده دانگ بیچ نگوک اظهار داشت که این گزارش همچنین اشاره کرده است که بودجه دولت برای برنامه‌های اعتباری مسکن اجتماعی ترجیحی هنوز کم است، فرآیند و رویه‌های وام‌دهی از طریق بانک سیاست اجتماعی هنوز پیچیده و همپوشانی دارد؛ حداکثر مبلغ وام برای ذینفعان سیاست اجتماعی کم است و با شرایط اجتماعی-اقتصادی مطابقت ندارد...

نماینده دانگ بیچ نگوک (هیئت نمایندگی هوابین). عکس: مجلس ملی

با توجه به این کاستی‌ها، نماینده دانگ بیچ نگوک استدلال کرد که نظارت عالی مجلس ملی بر اجرای سیاست‌ها و قوانین مربوط به مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی بسیار ضروری و به موقع است، به خصوص در شناسایی «تنگناها»ی نهادی که باید در آینده مورد توجه قرار گیرند.

بنابراین، نمایندگان پیشنهاد کردند که دولت به بررسی کامل کاستی‌ها و محدودیت‌های سیاست‌ها و قوانین در مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی ادامه دهد.

خانم نگوک پیشنهاد داد: «علاوه بر ۲۲ مسئله و کاستی سیاسی و قانونی باقی‌مانده پس از انتشار قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون مسکن ۲۰۲۳ و قانون زمین ۲۰۲۴، لازم است به بررسی و تحقیق ادامه داده شود تا به سرعت و به طور جامع راه‌حل‌هایی برای رفع سریع تنگناهای نهادی، حل مناسب و قطعی پروژه‌های املاک و مستغلات که با مشکلات، موانع قانونی و رکود ناشی از فرآیندهای طولانی اجرا و تغییرات قوانین در طول زمان مواجه هستند، ارائه شود و الزامات توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات و مسکن اجتماعی برآورده شود.»

در عین حال، به گفته هیئت اعزامی هوابین، نارسایی‌ها و همپوشانی‌های نهادی که در گزارش نظارتی به آنها اشاره شده است، زمینه‌های بسیار مهمی برای سازمان‌های تدوین‌کننده پیش‌نویس قوانین هستند تا از این جلسه، پیش‌نویس‌ها را به‌روزرسانی، تحقیق و اصلاح کنند، به‌ویژه قوانین مربوط به برنامه‌ریزی شهری و روستایی و قانون سرمایه‌گذاری عمومی. به‌ویژه، لازم است مقرراتی با هدف ترویج تمرکززدایی و تفویض قدرت به مناطق محلی مطالعه شوند تا نقش، ابتکار عمل و مسئولیت دولت‌های محلی مطابق با توانایی‌های آنها و مرتبط با تخصیص منابع تقویت شود.

نماینده دونگ خاک مای (هیئت داک نونگ) با بیان نظرات خود در مورد ادامه اجرای مؤثر راه‌حل‌های نهادی، استدلال کرد که سیاست‌ها و قوانین مربوط به مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی با توسعه سریع بازار همگام نبوده‌اند. برخی از مقررات فاقد انسجام و یکنواختی بین قوانین تجارت املاک و مستغلات و مقررات مرتبط مانند قوانین زمین و مسکن هستند...

علاوه بر این، مسئولیت دولت در مدیریت کسب و کار املاک و مستغلات ناکافی و نامشخص است و این امر بر اثربخشی مدیریت تأثیر می‌گذارد. رویه اعلام قیمت‌های انتقال زمین کمتر از ارزش واقعی برای فرار از مالیات همچنان رایج است. مقررات مربوط به واجد شرایط بودن برای سیاست‌های مسکن اجتماعی و فرآیند سرمایه‌گذاری زمین برای توسعه مسکن اجتماعی هنوز دارای کاستی‌هایی است...

نماینده دونگ خاک مای (هیئت نمایندگی داک نونگ). عکس: مجلس ملی

به گفته نمایندگان، دلایل این کاستی‌ها و محدودیت‌ها ناشی از عدم پیش‌بینی جامع شرایط بازار و ناتوانی کارکنان مشاوره در ارزیابی و تحلیل مقررات قانونی است. ساختار املاک و مستغلات نامناسب است و هیچ مقررات واحدی در مورد نسبت زمین اختصاص داده شده برای مسکن اجتماعی و آپارتمان‌های لوکس وجود ندارد. اجرای نظارت و اعلام قیمت‌ها در طول ثبت اسناد رسمی و قیمت‌های واقعی معاملات املاک و مستغلات بسیار دشوار است.

بر اساس وضعیت فوق، نماینده دونگ خاک مای پیشنهاد داد: «لازم است که اجرای مؤثر گروه راه‌حل‌های نهادی در آینده ادامه یابد. به بررسی، اصلاح و تکمیل قوانین مربوطه مانند قانون زمین، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات ادامه دهید... یک سیستم اطلاعات بازار املاک و مستغلات شفاف و به راحتی در دسترس ایجاد کنید تا مردم بتوانند به وضوح قیمت زمین را درک کنند تا سفته‌بازي و تورم قیمت محدود شود. در کنار آن، نماینده پیشنهاد داد که وزارت ساخت و ساز برای مشاوره در مورد صدور سازوکارها و سیاست‌هایی برای مدیریت دقیق سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی منصوب شود؛ و در عین حال، ارزیابی و بررسی مشکلات و موانع در سیاست‌های اعتباری ترجیحی برای مسکن اجتماعی را هماهنگ کند.»

منبع: https://vov.vn/chinh-polit/gia-bat-dong-san-cao-bat-thuong-do-nguoi-mua-bat-dong-san-de-tich-luy-tang-cao-post1131459.vov