هانوی بارها و بارها مزایده‌های زمین را به حالت تعلیق درآورده، سرمایه‌گذاران قبل از خرید قطعات زمین تردید دارند، شرایط به رسمیت شناختن حقوق مالکیت مسکن.

هانوی به طور غیرمنتظره‌ای مزایده بسیاری از قطعات زمین را به حالت تعلیق درآورد، اعتماد خریدار به بخش قطعات زمین کاهش یافت، اعمال "ضریب K" بر قیمت زمین ممکن است بسیاری از پروژه‌های بزرگ را "از دست بدهد"... اینها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

گزارش‌های اخیر از چندین شرکت تحقیقاتی املاک و مستغلات نشان می‌دهد که از سه‌ماهه دوم ۲۰۲۲ تا سه‌ماهه دوم ۲۰۲۳، بخش زمین همچنان با کاهش شدید تقاضا مواجه بوده است. (منبع: روزنامه تین فونگ)

مزایده‌های زمین بارها به حالت تعلیق درآمدند.

اخیراً، منطقه دونگ آن (شهر هانوی) بارها اطلاعیه‌هایی مبنی بر تعلیق موقت برگزاری مزایده‌های حق استفاده از زمین برای پروژه ساخت زیرساخت‌های فنی منطقه مزایده حق استفاده از زمین در کمون وان ها، منطقه دونگ آن، منتشر کرده است.

به طور خاص، در ۲۱ جولای، شرکت حراج لاک ویت و شرکت حراج ویتنام به طور همزمان اطلاعیه‌هایی مبنی بر تعلیق حراج حقوق کاربری زمین برای ۲۸ قطعه در بلوک LK1 و ۲۰ قطعه در بلوک LK3 پروژه ساخت زیرساخت فنی برای منطقه حراج حقوق کاربری زمین در کمون وان ها، منطقه دونگ آنه منتشر کردند.

دلیل این تعلیق، نامه رسمی شماره ۱۷۷۸/UBND-TNMT مورخ ۲۱ جولای و نامه رسمی شماره ۷۵۵/QLDA-KHTH از کمیته مردمی ناحیه دونگ آنه و هیئت مدیریت پروژه سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز ناحیه دونگ آنه در خصوص تعلیق موقت مزایده حقوق کاربری زمین در قطعات LK1 و LK3 است.

پیش از این، ۲۸ قطعه زمین در بلوک LK1، با مساحت ۱۳۰.۸ تا ۲۷۶.۶۵ متر مربع، برای حراج در ۲۲ جولای با قیمت پایه ۲۹.۷ تا ۳۴.۴ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع اعلام شده بود. بنابراین، حراج به طور غیرمنتظره‌ای تنها یک روز قبل از تاریخ تعیین شده به حالت تعلیق درآمد.

بیست قطعه زمین دیگر در بلوک LK3 در تاریخ 29 جولای برای حراج اعلام شد که مساحت هر قطعه از 126 تا 270 متر مربع و قیمت پایه آن از 29.7 تا 34.4 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع متغیر است.

طبق این اطلاعیه، مشتریانی که اسناد شرکت در مزایده را خریداری کرده و (در صورت وجود) ودیعه پرداخت کرده‌اند، ظرف دو روز کاری از تاریخ انتشار آگهی (۲۱ تیر) هزینه اسناد آنها مسترد خواهد شد.

در اواخر آوریل امسال، بخش دونگ آنه همچنین از تعلیق موقت مزایده زمین برای ۴۴ قطعه زمین در منطقه X6 روستای ها لو، کمون لیِن ها خبر داد.

بر این اساس، ۴۴ قطعه زمین در دو مرحله به مزایده گذاشته خواهد شد که در هر مرحله، منطقه ۲۲ قطعه را به مزایده خواهد گذاشت. همانطور که قبلاً برنامه‌ریزی شده بود، مرحله اول مزایده زمین در ۲۳ آوریل و مرحله دوم در ۶ مه برگزار خواهد شد. مساحت هر قطعه زمین از ۹۰ تا ۱۵۴ متر مربع متغیر است و قیمت پایه آن از ۳۰.۳ تا ۳۳.۳ میلیون دانگ ویتنام برای هر متر مربع است.

پیش از این، حراج ۴۴ قطعه زمین که موقتاً به حالت تعلیق درآمده بودند، در ۱۸ مارس اعلام شده بود. با این حال، این قطعات زمین سپس در اواخر آوریل و اوایل ماه مه دوباره برای حراج اعلام شدند و سپس یک بار دیگر به حالت تعلیق درآمدند.

بازار املاک و مستغلات به دلیل اعتماد خریداران همچنان راکد است.

گزارش‌های اخیر از چندین شرکت تحقیقاتی املاک و مستغلات نشان می‌دهد که از سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۲ تا به امروز، بخش زمین همچنان با استقبال بسیار کمی مواجه بوده است.

وقتی بازار رونق دارد، زمین‌های کشاورزی توجه زیادی را به خود جلب می‌کنند و خیلی سریع جذب می‌شوند، اما وقتی بازار دچار رکود می‌شود، زمین‌های کشاورزی بیشترین کاهش را تجربه می‌کنند. دلیل این امر این است که زمین‌های کشاورزی بخشی هستند که پتانسیل سوداگرانه بیشتری نسبت به نیاز به ایجاد جریان نقدی دارند.

برخی از کارشناسان املاک و مستغلات ارزیابی می‌کنند که معاملات در بازار زمین به دلیل اعتماد خریداران همچنان راکد است. مشکلات مربوط به محدودیت‌های اعتباری و نرخ بهره وام هنوز به طور کامل حل نشده و باعث تردید خریداران شده است.

به گفته آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، موفقیت در معاملات املاک و مستغلات دشوار است زیرا هنوز شکاف قابل توجهی در انتظارات بین فروشندگان و خریداران وجود دارد.

به طور خاص، طبق این نظرسنجی، از جمله دلایلی که سرمایه‌گذاران نیاز به فروش املاک و مستغلات دارند، ۴۹٪ تجدید ساختار سبد سرمایه‌گذاری خود است؛ ۲۳٪ به این دلیل است که دیگر به ملک نیازی ندارند و بنابراین آن را می‌فروشند؛ و تنها ۲۲٪ به دلیل مشکلات مالی است که آنها را ملزم به انتقال مالکیت برای حل مشکلات اقتصادی می‌کند.

آقای کواک آنه گفت: «از آنجا که تعداد فروشندگانی که به دلیل مشکلات مالی نیاز به «فروش» املاک خود دارند زیاد نیست، اکثر آنها هنوز امیدوارند املاک خود را با سود بفروشند، با بازدهی حدود ۱۰٪.»

در مورد نقدینگی، بسیاری از کارشناسان معتقدند که اگر نرخ بهره به کمتر از 10 درصد در سال کاهش یابد و بازار گرم شود، موج سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ممکن است دوباره ظهور کند و کسب‌وکارها جریان نقدی بیشتری در دسترس داشته باشند.

برعکس، اگر نرخ بهره وام بالا بماند و بازار املاک و مستغلات همچنان کساد باشد، احتمالاً پول در بانک‌ها باقی خواهد ماند.

آیا اعمال «ضریب K» برای قیمت زمین می‌تواند بسیاری از پروژه‌های بزرگ را «از دست بدهد»؟

انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) در پاسخ به درخواست وزارت منابع طبیعی و محیط زیست برای اظهار نظر و بهبود پیش‌نویس فرمان اصلاح و تکمیل فرمان شماره 44/2014/ND-CP در مورد قیمت زمین، اظهار داشت که آیین‌نامه‌ای که اعمال روش ضریب تعدیل قیمت زمین (ضریب K) را برای قطعات زمین و مناطقی با قیمت ارزیابی کمتر از 200 میلیارد دونگ ویتنامی در مقایسه با فهرست قیمت زمین الزامی می‌کند، واقع‌بینانه نیست.

رئیس HoREA، لو هوانگ چائو، گفت که این انجمن به تازگی سندی را به نخست وزیر، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و کمیته اقتصادی مجلس ملی ارسال کرده است که در آن پیشنهاد استفاده از «روش ضریب تعدیل قیمت زمین» برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین برای همه املاک و مستغلات و پروژه‌های شهری، بدون محدود کردن آن به «قطعات زمین با ارزش محاسبه شده طبق جدول قیمت زمین زیر 200 میلیارد دونگ» ارائه شده است.

به گفته آقای چائو، ماده ۴ پیش‌نویس فرمان اصلاح و تکمیل‌کننده فرمان شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP (پیش‌نویس فرمان شماره ۴۴) سه روش برای ارزش‌گذاری زمین، از جمله: روش مقایسه‌ای، روش درآمدی و روش ضریب تعدیل قیمت زمین را تصریح می‌کند. علاوه بر این، پیش‌نویس فرمان دیگر شامل «روش مازاد» نمی‌شود.

به طور خاص، بند ۳ ماده ۵ این پیش‌نویس تصریح می‌کند که «روش ضریب تعدیل قیمت زمین برای ارزیابی زمین اعمال خواهد شد» در مورد: تعیین قیمت زمین یک قطعه زمین یا منطقه‌ای که ارزش محاسبه شده طبق جدول قیمت زمین کمتر از ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام باشد.

با این حال، HoREA دریافت که آیین‌نامه‌ای که «روش ضریب تعدیل قیمت زمین» را برای قطعات زمین و مناطقی که نیاز به ارزیابی «کمتر از ۲۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی» در مقایسه با فهرست قیمت زمین دارند، اعمال می‌کند، غیرواقعی است زیرا بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات، مسکن و توسعه شهری در مقیاس بزرگتر را «حذف» می‌کند.

آقای چائو اظهار داشت: «زیرا هیچ روش مناسبی برای اعمال ارزیابی زمین در موارد فوق وجود ندارد، زیرا پیش‌نویس فرمان ۴۴ فقط ۳ روش ارزیابی زمین را تصریح می‌کند و اعمال روش مقایسه‌ای یا روش درآمدی برای ارزیابی زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین برای قطعات زمین و مناطقی با ارزش بیش از ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام امکان‌پذیر نیست.»

بنابراین، از نظر آقای چاو، تنظیم اعمال روش ضریب تعدیل قیمت زمین برای همه پروژه‌ها، صرف نظر از اینکه قطعه زمین یا مساحت آن «کمتر از ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام طبق جدول قیمت زمین» یا «بیش از ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام» ارزش‌گذاری شده باشد، به تضمین شفافیت، انصاف و جلوگیری از هدررفت درآمد برای بودجه دولت کمک خواهد کرد.

بر اساس این تحلیل، رئیس HoREA تأکید کرد که برای برآورده کردن الزامات عملی و اعمال روش ضریب تعدیل قیمت زمین در تمام پروژه‌های املاک و مستغلات، مسکن تجاری و مناطق شهری، پیش‌نویس باید مقررات «زیر ۲۰۰ میلیارد دانگ دانگ» را حذف کرده و روش ضریب تعدیل قیمت زمین را در تمام پروژه‌ها اعمال کند، صرف نظر از اینکه «قطعه زمین یا مساحتی که ارزش آن طبق جدول قیمت زمین محاسبه می‌شود، زیر ۲۰۰ میلیارد دانگ باشد» یا «بیش از ۲۰۰ میلیارد دانگ دانگ».

آقای چاو پیشنهاد داد: «اگر مقررات هنوز تصریح می‌کنند که روش ضریب تعدیل قیمت زمین باید برای قطعات زمین و مناطقی با ارزش کمتر از ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام اعمال شود، باید روش مازاد برای تعیین قیمت خاص زمین و محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین برای قطعات زمین و مناطقی با پتانسیل توسعه حفظ شود؛ قطعات زمین بزرگ و مناطقی با ارزش بیش از ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام بر اساس قیمت زمین در جدول قیمت زمین.»

ماده ۷ قانون مسکن سال ۲۰۱۴ به وضوح تصریح می‌کند که سه دسته از اشخاص حقوقی حق مالکیت مسکن در ویتنام را دارند: سازمان‌های داخلی، خانوارها و افراد؛ ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور؛ و سازمان‌ها و افراد خارجی طبق بند ۱، ماده ۱۵۹ این قانون. (منبع: وزارت ساخت و ساز)

شرایط لازم برای به رسمیت شناختن مالکیت مسکن

ماده ۸ قانون مسکن مصوب سال ۲۰۱۴ به وضوح شرایط لازم برای به رسمیت شناختن حقوق مالکیت مسکن را تصریح می‌کند.

چه کسانی واجد شرایط خرید خانه در ویتنام هستند؟

ماده ۷ قانون مسکن سال ۲۰۱۴ به وضوح تصریح می‌کند که سه دسته از اشخاص حقوقی حق مالکیت مسکن در ویتنام را دارند: سازمان‌های داخلی، خانوارها و افراد؛ ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور؛ و سازمان‌ها و افراد خارجی، همانطور که در بند ۱، ماده ۱۵۹ این قانون مشخص شده است.

شرایط لازم برای به رسمیت شناخته شدن به عنوان دارنده حق مالکیت خانه.

برای اینکه متقاضی به عنوان صاحب خانه شناخته شود، اولین شرط این است که یک سازمان، خانوار یا فرد داخلی باشد. شهروندان ویتنامی ساکن خارج از کشور باید اجازه ورود به ویتنام را داشته باشند؛ سازمان‌ها و افراد خارجی باید شرایط مندرج در ماده ۱۶۰ قانون مسکن سال ۲۰۱۴ را داشته باشند.

علاوه بر این، مسکن قانونی باید از طریق اشکال زیر به دست آید: برای سازمان‌های داخلی، خانوارها و افراد، این امر می‌تواند از طریق سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز، خرید، اجاره به شرط تملیک، دریافت به عنوان هدیه، ارث، مشارکت در سرمایه، مبادله مسکن و سایر اشکال مقرر در قانون باشد.

برای ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور، این امر می‌تواند از طریق خرید یا اجاره به شرط تملیک مسکن تجاری از بنگاه‌های املاک یا تعاونی‌ها (که از این پس بنگاه‌های املاک نامیده می‌شوند)؛ خرید، دریافت به عنوان هدیه، مبادله یا به ارث بردن مسکن از خانوارها یا افراد؛ یا دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین در پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن تجاری که طبق قانون مجاز به فروش قطعات زمین برای ساخت مسکن شخصی هستند، انجام شود.

برای سازمان‌ها و افراد خارجی، رویه‌ها مطابق بند ۲، ماده ۱۵۹ قانون مسکن مصوب ۲۰۱۴ است.

وین‌گروپ یک شرکت تابعه با سرمایه اولیه بیش از ۱.۲ تریلیون دانگ ویتنام در نِگه آن تأسیس می‌کند.

شرکت Vingroup (کد سهام: VIC) به تازگی تصمیمی در مورد جدایی یک شرکت تابعه و تأسیس یک شرکت جدید اعلام کرده است.

به طور خاص، هیئت مدیره Vingroup جدایی شرکت سهامی Vinpearl، یکی از شرکت‌های تابعه گروه، و تأسیس یک شرکت تابعه جدید بر اساس جدایی کسب و کار فوق الذکر را با هدف بازسازی مالکیت داخلی تصویب کرده است.

شرکت تازه تأسیس، شرکت سهامی خاص وینپرل کوا هوی است که دفتر مرکزی آن در خیابان بین مین، بخش نگی های، شهر کوا لو، استان نگی آن واقع شده است.

سرمایه اولیه پیش‌بینی‌شده برای شرکت Vinpearl Cửa Hội، 1,263.8 میلیارد دونگ ویتنام است. از این مبلغ، سهم سرمایه Vingroup، 99.99٪ است. فعالیت اصلی این شرکت، خدمات هتلداری و گردشگری است.

پیش از جدایی و تأسیس شرکت جدید، شعبه Nghe An از شرکت سهامی Vinpearl در سال ۲۰۱۷ تأسیس شد. نماینده این شعبه خانم Vo Thi Phuong Thao بود.

در شهر نگ آن، وین‌گروپ در حال توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات مانند وینپرل کوا هوی، فروشگاه وینکام وین و پروژه نوسازی مجتمع آپارتمانی منطقه B - کوانگ ترونگ، شهر وین است.

در سال ۲۰۲۲، شرکت سهامی وینپرل با شرکت بین‌المللی هتل‌های ملیا همکاری کرد تا یک نقشه راه همکاری استراتژیک را اعلام کند. هتل ملیا وینپرل کوآ هوی یکی از ۱۲ پروژه‌ای است که در آن وینپرل حقوق مدیریتی را برای حداقل ۱۰ سال به ملیا منتقل کرد.

این تفرجگاه مجموعه‌ای از ویلاها و هتل‌ها به مساحت ۳۸.۷ هکتار است که شامل ۱۸۴ اتاق هتل در زمینی به مساحت ۵۰۰۰ متر مربع می‌باشد. کل سرمایه‌گذاری برای این پروژه نزدیک به ۹۰۰ میلیارد دانگ ویتنام است. ساخت و ساز در ژوئن ۲۰۱۶ آغاز شد و پروژه در آوریل ۲۰۱۷ افتتاح شد.

منبع