هانوی به طور مداوم مزایده‌های زمین را به حالت تعلیق درآورده است، سرمایه‌گذاران در مورد قطعات زمین و شرایط به رسمیت شناختن مالکیت خانه «تردید» دارند

هانوی ناگهان مزایده بسیاری از قطعات زمین را به حالت تعلیق درآورد، اعتماد خریداران بخش زمین را ناامیدکننده کرده است، اعمال "ضریب K" بر قیمت زمین ممکن است بسیاری از پروژه‌های بزرگ را "از دست بدهد"... این آخرین اخبار املاک و مستغلات است.

گزارش‌هایی که اخیراً توسط بسیاری از واحدهای تحقیقاتی املاک و مستغلات منتشر شده است نشان می‌دهد که از سه ماهه دوم سال 2022 تا سه ماهه دوم سال 2023، بخش زمین هنوز شاهد سطح بسیار ناامیدکننده‌ای از علاقه بوده است. (منبع: تین فونگ)

تعلیق متوالی مزایده‌های زمین

اخیراً، بخش دونگ آن (شهر هانوی) به طور مداوم اطلاعیه‌هایی را برای تعلیق موقت برگزاری مزایده‌های حقوق کاربری زمین تحت پروژه ساخت زیرساخت‌های فنی برای منطقه مزایده حقوق کاربری زمین در کمون وان ها، بخش دونگ آن، منتشر کرده است.

به طور خاص، در ۲۱ ژوئیه، شرکت سهامی حراج لاک ویت و شرکت سهامی حراج ویتنام به طور همزمان اطلاعیه‌هایی مبنی بر تعلیق موقت حراج حقوق کاربری زمین برای ۲۸ قطعه زمین در بلوک LK1 و ۲۰ قطعه زمین در بلوک LK3 پروژه ساخت زیرساخت فنی برای منطقه حراج حقوق کاربری زمین در کمون وان ها، منطقه دونگ آنه منتشر کردند.

دلیل این تعلیق بر اساس گزارش رسمی شماره ۱۷۷۸/UBND - TNMT مورخ ۲۱ جولای و گزارش رسمی شماره ۷۵۵/QLDA - KHTH کمیته مردمی ناحیه دونگ آنه و هیئت مدیریت پروژه سرمایه‌گذاری ساخت و ساز ناحیه دونگ آنه در مورد تعلیق مزایده حقوق کاربری زمین در قطعات LK1 و LK3 است.

پیش از این، ۲۸ قطعه زمین در بلوک LK1 برای حراج در ۲۲ ژوئیه با مساحت ۱۳۰.۸ تا ۲۷۶.۶۵ متر مربع اعلام شده بود و با قیمت اولیه ۲۹.۷ تا ۳۴.۴ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع به حراج گذاشته شده بود. بنابراین، حراج دقیقاً ۱ روز قبل از تاریخ رسمی اعلام شده قبلی، به طور ناگهانی به حالت تعلیق درآمد.

20 قطعه زمین باقیمانده در بلوک LK3 در تاریخ 29 ژوئیه با مساحت 126 تا 270 متر مربع در هر قطعه و قیمت پایه 29.7 تا 34.4 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع برای حراج اعلام شد.

طبق این اطلاعیه، مشتریانی که اسناد مزایده را خریداری و پیش پرداخت کرده اند (در صورت وجود)، ظرف دو روز کاری از تاریخ اعلام (۲۱ تیر) اسنادشان مسترد خواهد شد.

در پایان ماه آوریل امسال، بخشدار دونگ آنه همچنین از تعلیق موقت مزایده زمین برای ۴۴ قطعه زمین در منطقه X6، روستای ها لو، کمون لیِن ها خبر داد.

بر این اساس، ۴۴ قطعه زمین در ۲ مرحله ساماندهی خواهد شد که در هر مرحله، منطقه ۲۲ قطعه را به مزایده خواهد گذاشت. همانطور که قبلاً برنامه‌ریزی شده بود، مرحله اول در ۲۳ آوریل و مرحله دوم در ۶ مه برگزار خواهد شد. در این مرحله، قطعات زمین به مساحت ۹۰ تا ۱۵۴ متر مربع در هر قطعه و قیمت پایه از ۳۰.۳ تا ۳۳.۳ میلیون دانگ در هر متر مربع خواهند بود.

پیش از این، اعلام شده بود که ۴۴ قطعه زمین که مزایده آنها متوقف شده بود، در ۱۸ مارس به مزایده گذاشته می‌شوند. با این حال، این قطعات زمین در اواخر آوریل و اوایل مه دوباره به مزایده گذاشته شدند و سپس دوباره اعلام شد که به حالت تعلیق درآمده است.

قیمت زمین به دلیل اعتماد خریداران همچنان پایین است

گزارش‌هایی که اخیراً توسط بسیاری از واحدهای تحقیقاتی املاک و مستغلات منتشر شده است نشان می‌دهد که از سه ماهه دوم سال 2022 تاکنون، بخش زمین هنوز شاهد سطح بسیار ناامیدکننده‌ای از علاقه بوده است.

وقتی بازار «داغ» است، زمین بخشی است که توجه زیادی را به خود جلب می‌کند و خیلی سریع جذب می‌شود، اما وقتی بازار کساد می‌شود، زمین بیشترین کاهش را دارد. زیرا زمین بخشی است که بیشتر جنبه‌ی سوداگرانه دارد تا نیاز به بهره‌برداری از جریان نقدی.

برخی از کارشناسان املاک و مستغلات ارزیابی می‌کنند که بازار زمین به دلیل اعتماد خریداران هنوز آرام است. مشکلات مربوط به محدودیت‌های اعتباری و نرخ بهره هنوز به طور کامل حل نشده و باعث «تردید» خریداران شده است.

به گفته آقای نگوین کووک آن - معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، موفقیت در معاملات املاک و مستغلات دشوار است زیرا انتظارات بین فروشندگان و خریداران هنوز از هم فاصله زیادی دارد.

به طور خاص، طبق این نظرسنجی، از جمله دلایلی که سرمایه‌گذاران نیاز به فروش املاک و مستغلات دارند، ۴۹٪ بازسازی سبد سرمایه‌گذاری خود است؛ ۲۳٪ به این دلیل است که نیازی به استفاده از آن ندارند، بنابراین آن را دوباره می‌فروشند؛ تنها ۲۲٪ به دلیل مشکلات مالی است که برای حل مشکلات اقتصادی مجبور به انتقال هستند.

آقای کواک آنه گفت: «از آنجا که تعداد فروشندگانی که به دلیل مشکلات مالی نیاز به «خلاص شدن از شر املاک خود» دارند زیاد نیست، اکثر آنها هنوز امیدوارند که املاک خود را با سود بفروشند، سودی که حدود 10 درصد در نوسان است.»

در مورد نقدینگی، بسیاری از کارشناسان معتقدند که اگر نرخ بهره به زیر 10 درصد در سال کاهش یابد و بازار گرم شود، موج سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ممکن است دوباره شعله‌ور شود و جریان نقدی برای مشاغل فراوان‌تر شود.

برعکس، اگر نرخ بهره وام بالا بماند و بازار املاک و مستغلات همچنان در رکود باشد، احتمالاً جریان نقدی در بانک باقی خواهد ماند.

اعمال «ضریب K» بر قیمت زمین ممکن است بسیاری از پروژه‌های بزرگ را «از دست بدهد»؟

انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) در پاسخ به درخواست وزارت منابع طبیعی و محیط زیست برای اظهار نظر و تکمیل پیش نویس فرمان اصلاح و تکمیل فرمان شماره 44/2014/ND-CP در مورد تنظیم قیمت زمین، اعلام کرد که آیین نامه اعمال روش ضریب تعدیل قیمت زمین (ضریب K) برای قطعات زمین و مساحت زمین هایی که ارزش آنها کمتر از 200 میلیارد دونگ ویتنام در مقایسه با فهرست قیمت زمین است، به واقعیت نزدیک نیست.

رئیس HoREA، لو هوانگ چائو، گفت که این انجمن به تازگی سندی را به نخست وزیر، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و کمیته اقتصادی مجلس ملی ارسال کرده است که پیشنهاد می‌دهد «روش ضریب تعدیل قیمت زمین» برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای همه املاک و مستغلات و پروژه‌های شهری بدون محدود کردن «قطعات زمین با ارزش محاسبه شده بر اساس قیمت زمین در فهرست قیمت زمین زیر 200 میلیارد دونگ» اعمال شود.

به گفته آقای چاو، ماده ۴ پیش نویس فرمان اصلاح و تکمیل فرمان شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP (پیش نویس فرمان شماره ۴۴) ۳ روش ارزش گذاری زمین شامل: روش مقایسه، روش درآمد، روش ضریب تعدیل قیمت زمین را تصریح کرده است و پیش نویس فرمان دیگر «روش مازاد» را تصریح نکرده است.

که در آن، بند ۳، ماده ۵ پیش‌نویس تصریح می‌کند که «روش ضریب تعدیل قیمت زمین برای تعیین قیمت زمین اعمال می‌شود» برای موارد زیر: تعیین قیمت زمین قطعات زمین و مساحت زمین‌هایی که ارزش قطعات زمین و مساحت زمین آنها بر اساس قیمت زمین در فهرست قیمت زمین کمتر از ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام محاسبه شده است.

با این حال، HoREA دریافت که آیین‌نامه اعمال «روش ضریب تعدیل قیمت زمین» برای قطعات زمین و مناطقی از زمین که باید قیمتی «زیر ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام» در مقایسه با فهرست قیمت زمین داشته باشند، به واقعیت نزدیک نیست زیرا بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات، مسکن و مناطق شهری با مقیاس‌های بزرگتر را «حذف» می‌کند.

آقای چائو گفت: «زیرا هیچ روش مناسبی برای اعمال ارزش‌گذاری زمین برای موارد فوق وجود ندارد، زیرا پیش‌نویس فرمان ۴۴ فقط ۳ روش ارزش‌گذاری زمین را تصریح می‌کند که در آن روش مقایسه یا روش درآمد را نمی‌توان برای ارزش‌گذاری زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای قطعات و زمین‌های با ارزش بیش از ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام اعمال کرد.»

بنابراین، به نظر آقای چائو، تنظیم مقررات اعمال روش ضریب تعدیل قیمت زمین برای همه پروژه‌ها، صرف نظر از «قطعات زمین و مساحت زمین با ارزش محاسبه شده بر اساس قیمت زمین در فهرست قیمت زمین زیر ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام» یا «بالای ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام»، به تضمین شفافیت، انصاف و عدم از دست دادن درآمد بودجه دولت کمک خواهد کرد.

بر اساس این تحلیل، رئیس HoREA تأکید کرد که برای برآورده کردن الزامات عملی و اعمال روش ضریب تعدیل قیمت زمین در تمام پروژه‌های املاک و مستغلات، مسکن تجاری و مناطق شهری، پیش‌نویس باید مقررات «زیر ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام» را حذف کند تا روش ضریب تعدیل قیمت زمین در تمام پروژه‌ها، صرف نظر از «قطعات زمین و مساحت زمین با ارزش محاسبه شده بر اساس قیمت زمین در فهرست قیمت زمین زیر ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام» یا «بالای ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام»، اعمال شود.

آقای چائو پیشنهاد داد: «در صورتی که روش ضریب تعدیل قیمت زمین هنوز برای قطعات زمین و زمین‌هایی با ارزش کمتر از ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام اعمال شود، لازم است روش مازاد برای تعیین قیمت‌های خاص زمین و محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای قطعات زمین و زمین‌هایی با پتانسیل توسعه و مقیاس بزرگ با ارزش‌های محاسبه شده بر اساس قیمت زمین در فهرست قیمت زمین‌های بالای ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام حفظ شود.»

ماده ۷ قانون مسکن سال ۲۰۱۴ به وضوح تصریح می‌کند که ۳ نفر مجاز به مالکیت خانه در ویتنام هستند، یعنی: سازمان‌های داخلی، خانوارها و افراد؛ ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور؛ سازمان‌ها و افراد خارجی که در بند ۱، ماده ۱۵۹ این قانون مشخص شده‌اند. (منبع: BXD)

شرایط لازم برای به رسمیت شناختن مالکیت مسکن

ماده ۸ قانون مسکن مصوب سال ۲۰۱۴ به وضوح شرایط به رسمیت شناختن حقوق مالکیت مسکن را تصریح می‌کند.

افراد واجد شرایط مالکیت مسکن در ویتنام

ماده ۷ قانون مسکن سال ۲۰۱۴ به وضوح تصریح می‌کند که ۳ موضوع وجود دارد که مجاز به مالکیت خانه در ویتنام هستند، یعنی: سازمان‌های داخلی، خانوارها و افراد؛ ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور؛ سازمان‌ها و افراد خارجی که در بند ۱، ماده ۱۵۹ این قانون مشخص شده‌اند.

شرایط لازم برای به رسمیت شناختن مالکیت مسکن

برای اینکه مالکیت خانه به رسمیت شناخته شود، اولین شرط این است که سازمان، خانوار یا فرد باید داخلی باشد. ویتنامی‌هایی که در خارج از کشور اقامت دارند، باید اجازه ورود به ویتنام را داشته باشند؛ سازمان‌ها و افراد خارجی باید شرایط مندرج در ماده ۱۶۰ قانون مسکن سال ۲۰۱۴ را داشته باشند.

علاوه بر این، لازم است مسکن قانونی از طریق اشکال زیر تأمین شود: برای سازمان‌های داخلی، خانوارها و افراد، از طریق سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز، خرید، اجاره به شرط تملیک، دریافت هدایا، دریافت ارث، دریافت کمک‌های سرمایه‌ای، دریافت معاوضه مسکن و سایر اشکال طبق مفاد قانون.

برای ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور، از طریق خرید یا اجاره مسکن تجاری از شرکت‌های تجاری املاک و مستغلات و تعاونی‌ها (که از این پس به عنوان شرکت‌های تجاری املاک و مستغلات نامیده می‌شوند)؛ خرید، دریافت به عنوان هدیه، دریافت در ازای آن، دریافت ارث مسکن از خانوارها و افراد؛ دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین در پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن تجاری که مجاز به فروش زمین برای سازماندهی ساخت مسکن خود طبق مفاد قانون هستند.

برای سازمان‌ها و افراد خارجی، از طریق فرم‌های مقرر در بند ۲، ماده ۱۵۹ قانون مسکن مصوب ۲۰۱۴ انجام می‌شود.

وین‌گروپ یک شرکت تابعه با سرمایه اولیه بیش از ۱۲۰۰ میلیارد دونگ ویتنام در نِگه آن تأسیس کرد.

شرکت Vingroup (کد سهام: VIC) به تازگی تصمیمی مبنی بر جداسازی یک شرکت تابعه و تأسیس یک شرکت جدید اعلام کرده است.

به طور خاص، هیئت مدیره Vingroup جدایی شرکت سهامی Vinpearl، یکی از شرکت‌های تابعه گروه، و تأسیس یک شرکت تابعه جدید، بر اساس جدایی شرکت فوق، را به منظور بازسازی مالکیت داخلی تصویب کرد.

شرکت تازه تأسیس، شرکت سهامی خاص وینپرل کوا هوی است که دفتر مرکزی آن در خیابان بین مین، بخش نگی های، شهر کوا لو، استان نگی آن واقع شده است.

سرمایه اولیه مورد انتظار Vinpearl Cua Hoi، 1,263.8 میلیارد دانگ ویتنام است. از این میزان، نسبت سهم سرمایه Vingroup، 99.99٪ از سرمایه اولیه است. خط اصلی کسب و کار این شرکت، خدمات هتلداری و گردشگری است.

قبل از جدایی و تأسیس یک شرکت جدید، شعبه Nghe An از شرکت سهامی Vinpearl در سال ۲۰۱۷ تأسیس شد. نماینده این شعبه خانم Vo Thi Phuong Thao است.

در شهر نگ آن، وین‌گروپ پروژه‌های املاک و مستغلاتی مانند وینپرل کوا هوی، فروشگاه وینکام وین و پروژه نوسازی منطقه B - مجتمع آپارتمانی کوانگ ترونگ، شهر وین را توسعه می‌دهد.

در سال ۲۰۲۲، شرکت سهامی وینپرل با گروه بین‌المللی هتل‌های ملیا همکاری کرد تا یک نقشه راه همکاری استراتژیک را اعلام کند. هتل ملیا وینپرل کوا هوی یکی از ۱۲ پروژه‌ای است که وینپرل برای انتقال حقوق مدیریتی به ملیا برای حداقل مدت ۱۰ سال با آن همکاری کرد.

این تفرجگاه مجموعه‌ای از ویلاها و هتل‌ها با مقیاس ۳۸.۷ هکتار است که شامل ۱۸۴ اتاق هتل در زمینی به مساحت ۵۰۰۰ متر مربع واقع شده است. کل سرمایه گذاری این پروژه نزدیک به ۹۰۰ میلیارد دانگ ویتنام است. این پروژه در ژوئن ۲۰۱۶ آغاز و در آوریل ۲۰۱۷ افتتاح شد.

منبع