ایجاد تعادل بین منافع در بازار املاک و مستغلات، از آسان تا دشوار (بخش 2): پس از برنده شدن در مزایده، زمین مسکونی رها می‌شود

(Baothanhhoa.vn) - پس از حراج موفقیت‌آمیز حقوق استفاده از زمین، در بسیاری از مناطق مسکونی خانه ساخته نشده است، یا خانه‌های ناتمام تکمیل شده و مردم به آنها نقل مکان کرده‌اند. در همین حال، رویای داشتن یک قطعه زمین برای "راه اندازی مغازه" برای بسیاری از افراد کم‌درآمد، کارگران و زحمتکشان هنوز یک کالای لوکس است.

منطقه مسکونی مرکزی کمون ها لای (ها ترونگ) موقعیت مکانی مناسبی دارد، اما افراد زیادی برای ساخت خانه به آنجا نمی‌آیند.

زمین متروکه

در آوریل ۲۰۲۴، منطقه مسکونی مرکزی کمون ها لای (ها ترونگ) حراجی را برای حق استفاده از ۴۱ قطعه زمین روستایی با قیمت اولیه ۲۹.۷۸ میلیارد دانگ ویتنام ترتیب داد. پس از حراج، تمام این قطعات زمین توسط سرمایه‌گذاران با قیمت پیشنهادی برنده ۳۸.۵۳ میلیارد دانگ ویتنام خریداری شد. از طریق این حراج، بودجه دولت در مقایسه با قیمت اولیه، تا ۸.۷۵ میلیارد دانگ ویتنام اختلاف اضافی داشت. در همین حال، اگر به طور متوسط ​​تقسیم شود، هر متر مربع زمین مسکونی در اینجا ۴.۷۵ میلیون دانگ ویتنام هزینه دارد که بالاتر از سطح زندگی مردم این منطقه نیست. با این حال، طبق لیست افرادی که در حراج برنده شدند و توسط وزارت کشاورزی و محیط زیست منطقه ها ترونگ ارائه شده است، تنها ۳ سرمایه‌گذار در کمون ها لای وجود داشت. بقیه اکثراً سرمایه‌گذارانی در ین دین، مناطق هوانگ هوا، شهر تان هوا و... حتی در هانوی بودند.

طبق معمول، پس از گذشت بیش از یک سال از حراج موفقیت‌آمیز، با وجود موقعیت مکانی مناسب برای رفت و آمد، درست پشت مرکز کمون ها لای، این منطقه مسکونی هنوز در "حالت خاموش" است. در سراسر این منطقه بزرگ، تنها چند خانه در حال ساخت است. این مالکان خانه گفتند که مجبور شده‌اند برای بازخرید حق استفاده از زمین از دست سرمایه‌گذاران با اختلاف قیمتی 20 تا 50 میلیون دانگ ویتنامی برای هر قطعه زمین نسبت به قیمت اولیه حراج، پول خرج کنند. در امتداد این منطقه، شماره تلفن‌های زیادی وجود دارد که زمین‌های فروشی را روی تیرهای برق آویزان کرده‌اند یا روی دیوارهای اطراف خانه‌های مجاور نقاشی کرده‌اند. مردم اینجا می‌گویند که به طور متوسط، هر متر مربع زمین مسکونی در این منطقه با قیمت 6 میلیون دانگ ویتنامی برای فروش آگهی شده است که تقریباً 2 میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع بیشتر از قیمت اولیه حراج است.

به گفته آقای نگوین ون تین، رئیس اداره کشاورزی و محیط زیست منطقه ها ترونگ، در سال ۲۰۲۴، در این منطقه، ۱۳ منطقه مسکونی وجود دارد که حق استفاده از ۱۶۵ قطعه مسکونی را به حراج گذاشته‌اند و مبلغ کل برنده حراج به نزدیک به ۱۶۸.۴۵ میلیارد دانگ رسیده است که تقریباً ۳۹ میلیارد دانگ بیشتر از قیمت اولیه است. پس از کسر هزینه پاکسازی محل و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های فنی، از طریق حراج حقوق استفاده از زمین، بودجه دولت بیش از ۱۶۳ میلیارد دانگ جمع‌آوری شده است. با این حال، نه تنها در زمین‌های تازه حراج شده، بلکه در زمین‌های حراج شده با موفقیت از سال‌ها پیش، میزان مراجعه مردم برای ساخت خانه زیاد نیست و فقط در کمون‌ها حدود ۱۰٪ و در منطقه مرکزی منطقه حدود ۲۰٪ در نوسان است.

به همین ترتیب، در منطقه تیو هوا، پروژه زیرساخت مسکونی در امتداد جاده بزرگراه ملی ۴۵ تا روستای دین تان در شهر تیو هوا، مزایده حقوق کاربری زمین مسکونی را از ماه مه ۲۰۲۴ با ۴۱ قطعه زمین شهری به پایان رساند. کل مبلغ جمع‌آوری شده پس از برنده شدن در مزایده ۸۳.۶۸ میلیارد دانگ دانگ بود که ۲۲.۴۸ میلیارد دانگ دانگ بیشتر از قیمت اولیه است. با این حال، تاکنون تنها ۲ خانه در کل این منطقه ساخته شده است. مردم این منطقه گفتند که قطعات زمین باقیمانده با قیمت ۱.۵ میلیون دانگ دانگ در متر مربع - ۳ میلیون دانگ دانگ در متر مربع بالاتر از قیمت مزایده - برای فروش ارائه می‌شوند.

نه تنها در مناطق محلی، بلکه در شهر تان هوآ نیز، بسیاری از سایت‌های برنامه‌ریزی مدت‌هاست که مزایده‌های حقوق کاربری زمین را به پایان رسانده‌اند، اما میزان اشغال بسیار پایین است. از منطقه نزدیک مرکز تجاری AEON MALL (بخش کوانگ تان)، بسیاری از سایت‌ها مدت‌هاست که مزایده‌ها را به پایان رسانده‌اند، اما خانه‌ها هنوز به طور پراکنده ساخته شده‌اند. علاوه بر این، در کمون هوانگ دای، سایت برنامه‌ریزی ۱۲۱۰۰ از سال ۲۰۲۴ مزایده‌های حقوق کاربری زمین را برای ۲۰۴ قطعه مسکونی به پایان رسانده است، اما تاکنون فقط ۱ خانه ساخته شده است...

مسائل اجتماعی

به گفته آقای نگوین مان توان، رئیس اداره مدیریت بازار مسکن و املاک و مستغلات (اداره ساخت و ساز)، تخصیص زمین و اجاره از طریق مزایده حقوق استفاده از زمین، موقعیت‌های منفی را محدود کرده، به تکمیل منبع بزرگی از درآمد برای بودجه محلی و سرمایه‌گذاری مجدد در زیرساخت‌ها کمک کرده و به اهداف توسعه اجتماعی -اقتصادی استان خدمت کرده است. با این حال، در میان زمین‌های برنامه‌ریزی شده‌ای که در سال‌های گذشته با موفقیت به مزایده گذاشته شده‌اند، نرخ اشغال هنوز متوسط ​​است. این نرخ در شهر تان هوآ تنها حدود 20٪ و در مناطق و نواحی دور از مرکز شهر، تنها حدود 10٪ است.

طرح ساخت سایت ۱۲۱۰۰ در بخش هوانگ دای (شهر تان هوا) برای حراج در سال ۲۰۲۴ تکمیل شد، اما تاکنون تنها ۱ خانه ساخته شده است.

این بدان معناست که هزاران قطعه زمین مسکونی در این استان رها شده است. سرمایه‌گذاران هنوز در حال احتکار و نگهداری زمین هستند و منتظر افزایش قیمت‌ها برای فروش و کسب سود هستند که این امر به طور بالقوه بازار املاک و مستغلات را به خطر می‌اندازد. در همین حال، افراد کم‌درآمد، کارگران و زحمتکشان هنوز در دسترسی به زمین مسکونی مشکل دارند، زیرا قیمت زمین همیشه بسیار بالاتر از منابع مالی است که می‌توانند ترتیب دهند.

برای مثال، مورد آقای نگوین فی هونگ (۴۰ ساله) در محله نام سون ۲، بخش نام نگان (شهر تان هوآ) را در نظر بگیرید. او و همسرش کارگر آزاد هستند، درآمدشان زیاد نیست و باید ۳ فرزند کوچک را بزرگ کنند، بنابراین هنوز باید با خانواده برادرش و والدینش زندگی کنند. آقای هونگ گفت: «با پولی که پس‌انداز و قرض گرفتیم، من و همسرم به بسیاری از سایت‌های برنامه‌ریزی مراجعه کردیم تا درخواست خرید زمین برای ساخت خانه در آینده را بدهیم. اما قیمت خیلی بالاست، مساحت کم نزدیک به ۳ میلیارد دونگ است، من و همسرم توانایی خرید آن را نداریم. در همین حال، درخواست خرید مسکن اجتماعی برای ما بسیار دشوار است.»

هنوز افراد زیادی هستند که به زمین برای مسکن نیاز دارند، اما نمی‌توانند به قیمت‌هایی که در مناطق برنامه‌ریزی تبلیغ می‌شود، برسند. در همین حال، اگرچه این قطعات زمین متروکه هستند، اما هنوز معاملات زیرزمینی در آنها انجام می‌شود و بین افرادی که نیاز به احتکار زمین برای فروش و کسب سود دارند، خرید و فروش می‌شود. این واقعیت به افزایش مداوم قیمت زمین کمک کرده است. و افرادی که نیازهای واقعی دارند، در خرید زمین برای مسکن با مشکلات بیشتری مواجه هستند.

باید تأکید کرد که تخصیص زمین و اجاره زمین از طریق حراج حقوق استفاده از زمین، یک خیابان دو طرفه است که به افزایش درآمد بودجه دولت و ارتقای توسعه بسیاری از بخش‌های اقتصادی دیگر کمک می‌کند و به تضمین یک بازار سالم املاک و مستغلات کمک می‌کند. با این حال، داستان زمین‌های رها شده، در حالی که بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد، کارگران و زحمتکشان با نیازهای واقعی نتوانسته‌اند زمین مسکونی بخرند، یک مشکل اجتماعی دشوار است. چگونگی هماهنگ کردن منافع دولت، سرمایه‌گذاران و حل مشکل زمین مسکونی برای اکثریت مردم، موضوع ساده‌ای نیست.

مقاله و عکس‌ها: دونگ تان

مقاله پایانی: نیاز به سیاست کلان اقتصادی

منبع: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm